Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Паньковой Г.Л.,
судей Виноградовой Л.Ф., Усцова Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии:
от заявителя, индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича, - Юркин С.В., по доверенности от 10.04.2013,
от заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела, - не явились,
от третьего лица, Администрации г. Кудымкара, - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев апелляционную жалобу заявителя, индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича,
на решение Арбитражного суда Пермского края - Постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г. Кудымкаре
от 24 мая 2013 года
по делу N А50П-206/2013,
вынесенное судьей Н.Д.Четиной,
по заявлению индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича (ОГРНИП 304818127200016, ИНН 810700103803)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела
третье лицо: Администрация г. Кудымкара
о признании отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, обязании осуществить государственную регистрацию,
установил:
Индивидуальный предприниматель Ермаков Владимир Николаевич (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Пермского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела (далее - заинтересованное лицо) с заявлением о признании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела в государственной регистрации права собственности за заявителем на объект незавершенного строительства, инвентарный номер 2-527/1, по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября, кадастровый квартал: 81:07:008 8 004 незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект, выдать свидетельство о государственной регистрации права.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 12.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена Администрация г. Кудымкара.
Решением суда от 24 мая 2013 года индивидуальному предпринимателю Ермакову Владимиру Николаевичу в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела о признании отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и обязании осуществить государственную регистрацию - отказано.
Заявитель с решением суда от 24 мая 2013 года не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В жалобе указывает фактические обстоятельства дела. Полагает, что суд не принял во внимание разъяснения, данные судам в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. Отказ в государственной регистрации объекта незавершенного строительства в связи с истечением срока договора аренды земельного участка является незаконным. На момент отказа в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства продолжал действовать договор аренды земельного участка. Других оснований для отказа в государственной регистрации права регистрирующим органом не приведено, все затребованные документы заявителем были представлены.
В суде апелляционной инстанции представитель заявителя доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Третье лицо в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу. В отзыве указывает на необоснованность доводов жалобы.
Заинтересованное лицо, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 12 декабря 2012 года Индивидуальный предприниматель Ермаков Владимир Николаевич обратился в Кудымкарский отдел Управления Росреестра по Пермскому краю с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (фундамент), расположенный по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября.
В качестве документов-оснований для государственной регистрации представлены: заявление от 29.12.2012 N 19/053/2012-325; чек от 29.12.2012 N 151; кадастровый паспорт объекта незавершенного строительством от 25.07.2012, выдавший орган: ГУП "Центр технической инвентаризации Пермского края"; разрешение на строительство N "1025903383164"-"27", выдавший орган: Отдел градостроительства и архитектуры администрации г. Кудымкара; постановление от 25.10.2007 N 834, выдавший орган: Администрация г. Кудымкара Пермского края; акт выбора земельного участка для строительства.
10 января 2013 года заявителем дополнительно представлены: заявление от 10.01.2013 N 19/008/2013-007; договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.03.2008; дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды N 46/08 от 14.03.2008 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.02.2009; соглашение N 2 о внесении изменений в договор аренды N 46/08 от 14.03.2008 на земельный участок несельскохозяйственного назначения от 24.11.2009; соглашение N 3 о внесении изменений в договор аренды N 46/08 от 14.03.2008 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.05.2010.
17 января 2013 года на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права собственности на Объект была приостановлена на срок до 16 февраля 2013 года в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
16 февраля 2013 года Кудымкарским отделением Управления Росреестра по Пермскому краю заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на Объект на основании абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации по причинам: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.
Сообщение об отказе от 16.02.2013 N 19/053/2012-325 мотивировано тем, что в соответствии с п. 2, 4 ст. 25 Закона о регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений п. 3 указанной статьи. Представленный договор аренды N 46/08 от 14.03.2008 и дополнительные соглашения к нему подтверждают срок действия договора до 24.11.2010. На момент рассмотрения заявления право пользования земельным участком под возводимым объектом отсутствует.
Полагая, что отказ регистрирующего органа является незаконным, Индивидуальный предприниматель Ермаков Владимир Николаевич обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Выводы, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для их переоценки апелляционный суд не усматривает.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав).
В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав документов.
Как следует из абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, в государственной регистрации может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
Из материалов дела следует, что 14 марта 2008 года между муниципальным образованием "Городской округ - город Кудымкар" (арендодатель) и Ермаковым В.Н. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 46/08, согласно которому Ермакову В.Н. по акту приема-передачи был передан в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября площадью 216 кв. м для строительства здания для частной стоматологической практики.
Согласно п. 2.1 договора арендодатель сдает земельный участок на срок до 14 февраля 2009 года, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным заново, на тот же срок года следующего на условиях сложившихся к окончанию срока действия первоначального договора.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора на продление договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 15 календарных дней до истечения срока договора.
Дополнительным соглашением от 09.02.2009 г. стороны внесли изменение в договор аренды в части порядка внесения арендной платы.
Соглашением N 2 от 24.11.2009 года о внесении изменений в договора аренды N 48/08 от 14.03.2008 г. пункт 2.1 изложен в редакции, изменяющий срок аренды до 24 ноября 2010 года.
В соответствии с пунктом 4 соглашения N 2 арендатор был обязан зарегистрировать настоящее соглашение о внесении изменений в Кудымкарском отделе Управления Росреестра по Пермскому краю.
Соглашением N 3 от 03.05.2010 г. в договор аренды N 48/08 от 14.03.2008 г. сторонами внесены изменения в части размера арендной платы и порядка ее уплаты. Также на арендатора была возложена обязанность зарегистрировать настоящее соглашение в Кудымкарском отделе Управления Росреестра по Пермскому краю.
18 сентября 2012 года Ермаков В.Н. обратился в Администрацию г. Кудымкара о перезаключении договора аренды N 48/08 от 14.03.2008 года на земельный участок сроком на 2 года.
Письмом N 4332 от 18.10.2012 года Администрацией г. Кудымкара отказано в продлении срока договора аренды земельного участка с указанием на истечение срока действия договора 24.11.2010 года, предложено возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
В ответ на письмо N 4332 от 18.10.2012 года В.Н.Ермаков вновь просил продлить договор аренды земельного участка в письме от 16.11.2012 года.
В письмах от 29.11.2012 года, 27.03.2013 года Администрация г. Кудымкара сообщила, что отказывается от исполнения договора аренды N 46/08 от 14.03.2008 и требует возвратить земельный участок.
Проанализировав обстоятельства заключения договора аренды, имеющуюся переписку между Ермаковым В.Н. и Администрацией г. Кудымкара относительно продления договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что после 24 ноября 2010 года договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, переписка между Ермаковым В.Н. и Администрацией г. Кудымкара относительно продления договора аренды позволяет сделать вывод, что Администрация г. Кудымкара фактически отказалась от договора аренды и просила вернуть земельный участок (квалифицируется как отказ от договора аренды).
Первое упоминание об этом имеется в письме N 4332 от 18.10.2012 года Администрации г. Кудымкара.
В ответ на письмо N 4332 от 18.10.2012 года В.Н.Ермаков вновь просил продлить договор аренды земельного участка в письме от 16.11.2012 года.
Таким образом, по истечении трех месяцев с 16.11.2012 года, то есть с 16.02.2013 года спорный договор аренды считается прекращенным по правилам ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах регистрирующим органом правомерно государственная регистрация права на объект первоначально приостановлена, позже отказано по причине не представления документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.
Выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды является не заключенным, являются неправильными, поскольку договор, дополнительное соглашение к нему заключены на срок менее года, к принятию неверного решения не привели.
Таким образом, документов о праве пользования земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства площадью 259,1 кв. м, представляющий только фундамент, заявителем представлено не было.
Кроме того, представленный договор аренды N 48/08 от 14.03.2008 и дополнительные соглашения к нему свидетельствуют о передаче в аренду земельного участка меньшей площадью - 216 кв. м. Доказательств предоставления заявителю земельного участка большей площадью в установленном законодательством порядке не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ред. от 13.05.2008) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ред. от 13.05.2008)).
В силу части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ред. от 13.05.2008) срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи заявления о продлении.
Судом первой инстанции правильно установлено, что заявителем на государственную регистрацию права собственности на объект не завершенный строительством представлено разрешение на строительство N "1025903383164"-"27" от 22 мая 2008 годы, срок действия которого истек 22 мая 2009 года.
Доказательств продления срока действия разрешения на строительства заявителем не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на спорный объект на основании представленных заявителем документов.
Апелляционная жалоба заявителя по существу сводится к описанию фактических обстоятельств дела и приведению норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы регистрирующего органа, заявителем не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации права собственности, является правильным, требование о признании его незаконным удовлетворению не подлежит.
Доказательств иного в материалах дела не имеется (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права не имеется.
С учетом изложенного, решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края - Постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г. Кудымкаре от 24.05.2013 по делу N А50П-206/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края - Постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г. Кудымкаре.
Председательствующий
Г.Л.ПАНЬКОВА
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2013 N 17АП-8140/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А50П-206/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2013 г. N 17АП-8140/2013-ГК
Дело N А50П-206/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Паньковой Г.Л.,
судей Виноградовой Л.Ф., Усцова Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии:
от заявителя, индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича, - Юркин С.В., по доверенности от 10.04.2013,
от заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела, - не явились,
от третьего лица, Администрации г. Кудымкара, - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев апелляционную жалобу заявителя, индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича,
на решение Арбитражного суда Пермского края - Постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г. Кудымкаре
от 24 мая 2013 года
по делу N А50П-206/2013,
вынесенное судьей Н.Д.Четиной,
по заявлению индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича (ОГРНИП 304818127200016, ИНН 810700103803)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела
третье лицо: Администрация г. Кудымкара
о признании отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, обязании осуществить государственную регистрацию,
установил:
Индивидуальный предприниматель Ермаков Владимир Николаевич (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Пермского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела (далее - заинтересованное лицо) с заявлением о признании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела в государственной регистрации права собственности за заявителем на объект незавершенного строительства, инвентарный номер 2-527/1, по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября, кадастровый квартал: 81:07:008 8 004 незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект, выдать свидетельство о государственной регистрации права.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 12.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена Администрация г. Кудымкара.
Решением суда от 24 мая 2013 года индивидуальному предпринимателю Ермакову Владимиру Николаевичу в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела о признании отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и обязании осуществить государственную регистрацию - отказано.
Заявитель с решением суда от 24 мая 2013 года не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В жалобе указывает фактические обстоятельства дела. Полагает, что суд не принял во внимание разъяснения, данные судам в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. Отказ в государственной регистрации объекта незавершенного строительства в связи с истечением срока договора аренды земельного участка является незаконным. На момент отказа в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства продолжал действовать договор аренды земельного участка. Других оснований для отказа в государственной регистрации права регистрирующим органом не приведено, все затребованные документы заявителем были представлены.
В суде апелляционной инстанции представитель заявителя доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Третье лицо в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу. В отзыве указывает на необоснованность доводов жалобы.
Заинтересованное лицо, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 12 декабря 2012 года Индивидуальный предприниматель Ермаков Владимир Николаевич обратился в Кудымкарский отдел Управления Росреестра по Пермскому краю с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (фундамент), расположенный по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября.
В качестве документов-оснований для государственной регистрации представлены: заявление от 29.12.2012 N 19/053/2012-325; чек от 29.12.2012 N 151; кадастровый паспорт объекта незавершенного строительством от 25.07.2012, выдавший орган: ГУП "Центр технической инвентаризации Пермского края"; разрешение на строительство N "1025903383164"-"27", выдавший орган: Отдел градостроительства и архитектуры администрации г. Кудымкара; постановление от 25.10.2007 N 834, выдавший орган: Администрация г. Кудымкара Пермского края; акт выбора земельного участка для строительства.
10 января 2013 года заявителем дополнительно представлены: заявление от 10.01.2013 N 19/008/2013-007; договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.03.2008; дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды N 46/08 от 14.03.2008 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.02.2009; соглашение N 2 о внесении изменений в договор аренды N 46/08 от 14.03.2008 на земельный участок несельскохозяйственного назначения от 24.11.2009; соглашение N 3 о внесении изменений в договор аренды N 46/08 от 14.03.2008 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.05.2010.
17 января 2013 года на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права собственности на Объект была приостановлена на срок до 16 февраля 2013 года в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
16 февраля 2013 года Кудымкарским отделением Управления Росреестра по Пермскому краю заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на Объект на основании абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации по причинам: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.
Сообщение об отказе от 16.02.2013 N 19/053/2012-325 мотивировано тем, что в соответствии с п. 2, 4 ст. 25 Закона о регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений п. 3 указанной статьи. Представленный договор аренды N 46/08 от 14.03.2008 и дополнительные соглашения к нему подтверждают срок действия договора до 24.11.2010. На момент рассмотрения заявления право пользования земельным участком под возводимым объектом отсутствует.
Полагая, что отказ регистрирующего органа является незаконным, Индивидуальный предприниматель Ермаков Владимир Николаевич обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Выводы, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для их переоценки апелляционный суд не усматривает.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав).
В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав документов.
Как следует из абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, в государственной регистрации может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
Из материалов дела следует, что 14 марта 2008 года между муниципальным образованием "Городской округ - город Кудымкар" (арендодатель) и Ермаковым В.Н. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 46/08, согласно которому Ермакову В.Н. по акту приема-передачи был передан в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября площадью 216 кв. м для строительства здания для частной стоматологической практики.
Согласно п. 2.1 договора арендодатель сдает земельный участок на срок до 14 февраля 2009 года, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным заново, на тот же срок года следующего на условиях сложившихся к окончанию срока действия первоначального договора.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора на продление договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 15 календарных дней до истечения срока договора.
Дополнительным соглашением от 09.02.2009 г. стороны внесли изменение в договор аренды в части порядка внесения арендной платы.
Соглашением N 2 от 24.11.2009 года о внесении изменений в договора аренды N 48/08 от 14.03.2008 г. пункт 2.1 изложен в редакции, изменяющий срок аренды до 24 ноября 2010 года.
В соответствии с пунктом 4 соглашения N 2 арендатор был обязан зарегистрировать настоящее соглашение о внесении изменений в Кудымкарском отделе Управления Росреестра по Пермскому краю.
Соглашением N 3 от 03.05.2010 г. в договор аренды N 48/08 от 14.03.2008 г. сторонами внесены изменения в части размера арендной платы и порядка ее уплаты. Также на арендатора была возложена обязанность зарегистрировать настоящее соглашение в Кудымкарском отделе Управления Росреестра по Пермскому краю.
18 сентября 2012 года Ермаков В.Н. обратился в Администрацию г. Кудымкара о перезаключении договора аренды N 48/08 от 14.03.2008 года на земельный участок сроком на 2 года.
Письмом N 4332 от 18.10.2012 года Администрацией г. Кудымкара отказано в продлении срока договора аренды земельного участка с указанием на истечение срока действия договора 24.11.2010 года, предложено возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
В ответ на письмо N 4332 от 18.10.2012 года В.Н.Ермаков вновь просил продлить договор аренды земельного участка в письме от 16.11.2012 года.
В письмах от 29.11.2012 года, 27.03.2013 года Администрация г. Кудымкара сообщила, что отказывается от исполнения договора аренды N 46/08 от 14.03.2008 и требует возвратить земельный участок.
Проанализировав обстоятельства заключения договора аренды, имеющуюся переписку между Ермаковым В.Н. и Администрацией г. Кудымкара относительно продления договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что после 24 ноября 2010 года договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, переписка между Ермаковым В.Н. и Администрацией г. Кудымкара относительно продления договора аренды позволяет сделать вывод, что Администрация г. Кудымкара фактически отказалась от договора аренды и просила вернуть земельный участок (квалифицируется как отказ от договора аренды).
Первое упоминание об этом имеется в письме N 4332 от 18.10.2012 года Администрации г. Кудымкара.
В ответ на письмо N 4332 от 18.10.2012 года В.Н.Ермаков вновь просил продлить договор аренды земельного участка в письме от 16.11.2012 года.
Таким образом, по истечении трех месяцев с 16.11.2012 года, то есть с 16.02.2013 года спорный договор аренды считается прекращенным по правилам ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах регистрирующим органом правомерно государственная регистрация права на объект первоначально приостановлена, позже отказано по причине не представления документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.
Выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды является не заключенным, являются неправильными, поскольку договор, дополнительное соглашение к нему заключены на срок менее года, к принятию неверного решения не привели.
Таким образом, документов о праве пользования земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства площадью 259,1 кв. м, представляющий только фундамент, заявителем представлено не было.
Кроме того, представленный договор аренды N 48/08 от 14.03.2008 и дополнительные соглашения к нему свидетельствуют о передаче в аренду земельного участка меньшей площадью - 216 кв. м. Доказательств предоставления заявителю земельного участка большей площадью в установленном законодательством порядке не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ред. от 13.05.2008) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ред. от 13.05.2008)).
В силу части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ред. от 13.05.2008) срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи заявления о продлении.
Судом первой инстанции правильно установлено, что заявителем на государственную регистрацию права собственности на объект не завершенный строительством представлено разрешение на строительство N "1025903383164"-"27" от 22 мая 2008 годы, срок действия которого истек 22 мая 2009 года.
Доказательств продления срока действия разрешения на строительства заявителем не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на спорный объект на основании представленных заявителем документов.
Апелляционная жалоба заявителя по существу сводится к описанию фактических обстоятельств дела и приведению норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы регистрирующего органа, заявителем не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации права собственности, является правильным, требование о признании его незаконным удовлетворению не подлежит.
Доказательств иного в материалах дела не имеется (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права не имеется.
С учетом изложенного, решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края - Постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г. Кудымкаре от 24.05.2013 по делу N А50П-206/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края - Постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г. Кудымкаре.
Председательствующий
Г.Л.ПАНЬКОВА
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)