Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 06.03.2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.
судей Кузнецовой Е.Е., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жигулиной К.П. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Сарутан тревел" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2012 г., принятое судьей Филиной Е.Ю., по делу N А40-108028/12-142-1005 по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский педагогический государственный университет" (ОГРН 1037739151823) к обществу с ограниченной ответственностью "Сарутан тревел" (ИНН 7704077771, ОГРН 1037739151823) третье лицо: Министерство образования и науки Российской Федерации
о взыскании задолженности от истца: Николаева А.Д. по доверенности от 29.09.2011 г. от ответчика: Чекунова Т.Н. по доверенности от 15.10.2012 г.
от третьего лица: не явился, извещен,
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский педагогический государственный университет" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сарутан тревел" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 3 969 294,56 руб. за период с 01.05.2010 по 31.12.2011 по договору аренды нежилого помещения N 17/25 от 01.06.2009 и по договору об участии в расходах от 01.06.2009 N 17/25, ссылаясь на статьи 15, 393, 450, 619 Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения размера иска в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 101).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство образования и науки Российской Федерации.
Решением суда от 04.12.2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме; с ответчика в пользу истца взыскано 3 963 294,56 руб. платы за фактическое пользование нежилым помещением. При этом, суд первой инстанции, признав договор аренды ничтожным, как несоответствующий требованиям закона, ст. 168 ГК РФ, взыскал с ответчика неосновательное обогащение в виде платы за пользование.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, полагая, что суд вышел за рамки исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика задолженность в размере, определенном договором, который является недействительным, и отказал в удовлетворении ходатайства об объединении дел N А40-108028/12-142-1005 и N 125429/12-155-1118 в одно производство.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда первой инстанции отменить, ходатайствовал о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-125429/12-155-1118.
В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу судебной коллегией отказано, поскольку основания для приостановления, предусмотренные ст. 143 АПК РФ отсутствуют. По смыслу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания письменный отзыв на жалобу не представило, своего представителя в суд не направило. Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, по правилам, предусмотренным ч. 5 ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что спорное помещение принадлежит ФГБОУ ВПО "Московский педагогический государственный университет" на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о внесении в реестр федерального имущества N 009103 (л.д. 117) и свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АК N 595420 от 29.09.2009 (л.д. 122).
Как следует из материалов дела, жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 64, стр. 1 принадлежит истцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности РФ (л.д. 123) и свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления серии 77 АК N 595420 от 29.09.2009 (л.д. 122).
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2009 N 17/25 сроком с 01.06.2009 по 30.04.2010, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование было передано помещение, площадью 282,8 кв. м (1 этаж, пом. V, комн. N 10 - 12; 2 этаж, пом. VI, комн. 4 - 11, 18, 18а, 19 - 21, 21а), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 64, стр. 1, что подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2009 (л.д. 121).
По условиям сделки (пункт 1.3 договора) сумма арендной платы составляет 2271081,10 руб. в год; оплата производится ежеквартально вперед за один квартал. Расчет арендной платы произведен на основании Отчета ООО "Оценка Плюс" от 15.09.2009 N 055-09А/2009.
Кроме того, между сторонами был заключен договор от 01.06.2009 N 17/25-к об участии в расходах, связанных с содержанием имущества на срок с 01.06.2009 по 30.04.2010. Дополнительным соглашением от 01.05.2010 N 1 к договору аренды от 01.06.2009 он продлен до определения рыночной стоимости арендной ставки и заключения договора на новый срок.
Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.05.2010 по 31.12.2011 составляет 3 785 135,20 руб.; по коммунальным платежам за период с 01.01.2011 по 30.09.2011 - 184 159,36 руб.
Поскольку ответчик в установленный договорами сроки задолженность по арендной плате не погасил, расходы, связанные с содержанием имущества не возместил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и расходам на содержание недвижимого имущества.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства дела, а именно, то обстоятельство, что спорный договор аренды, предметом которого является недвижимое имущество, закрепленное за арендодателем на праве оперативного управления, был заключен без согласия собственника имущества в лице Министерства образования и науки Российской Федерации. Данное обстоятельство сторонами спора не опровергнуто.
В материалах дела отсутствует подтверждение согласия собственника имущества, закрепленного за истцом на праве оперативного управления, на передачу данного недвижимого имущества во временное владение и пользование ответчику. Указанный факт подтверждается также Министерством образования и науки Российской Федерации в ходатайстве о вступлении в дело в качестве третьего лица (л.д. 103 - 105).
В соответствии с п. 1 ст. 120 ГК РФ права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 ГК РФ.
Из положений п. 1 ст. 296 ГК РФ следует, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.
Из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при разрешении споров с участием учреждений судам необходимо иметь в виду, что сделки, выходящие за пределы специальной правоспособности учреждения, закрепленной законом или иным правовым актом, ничтожны (статья 168 ГК РФ).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных правовых последствий.
Поскольку договор аренды от 01.06.2009 между сторонами по делу заключен без согласия собственника - Министерства образования и науки Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его ничтожности.
Между тем, из материалов дела усматривается, что ответчик фактически пользовался спорным нежилым помещением площадью 282,8 кв. м (1 этаж, пом. V, комн. N 10 - 12; 2 этаж, пом. VI, комн. 4 - 11, 18, 18а, 19 - 21, 21а), однако доказательств оплаты за пользование объектом недвижимости и оплаты расходов на его содержание в суд не представил.
Из документов, представленных на обозрение суда, усматривается, что в ответ на претензию истца от 25.10.2011 о необходимости оплатить арендную плату, ответчик в письме от 28.10.2011 сообщил, что погасит такую задолженность до 15.11.2011, признавая тем самым факт пользования помещением и наличия у него задолженности по арендной плате (л.д. 21 - 22).
В соответствии со ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
По смыслу пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции дана правильная правовая квалификация правоотношениям сторон, как фактическое пользование недвижимым имуществом в спорный период, и обоснованно применены нормы о неосновательном обогащении (сбережении) арендатором денежных средств.
Довод апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, о том, что суд вышел за рамки исковых требований, отклоняется судебной коллегией, как противоречащей разъяснениям названного Постановления Пленума.
Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.
При таких условиях судебная коллегия считает, что при определении размера неосновательного обогащения арендатора в связи с фактическим пользованием нежилыми помещениями без правового основания в спорный период, май 2010 - декабрь 2011 года, необходимо учитывать цену, согласованную арендатором и арендодателем, в договоре аренды, а именно, 2 271 081,10 руб. в год (л.д. 19), поскольку, исходя из условий договора (пункт 1.3) арендная плата правомерно определена в соответствии с действующими рыночными ценами на основании Отчета от 15.09.2009 N 055-09А/2009, независимого оценщика, ООО "Оценка Плюс".
Указанная правовая позиция согласуется с правоприменительной практикой Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 1744/11.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчик пользовался спорным помещением, несмотря на ничтожность договора аренды, арендную плату за период пользования не вносил, доказательства возврата помещения не представил в связи с чем, за период май 2010 - декабрь 2011 года неосновательно сберег денежные средства в виде неуплаченной арендной платы в размере 3 785 135,20 руб. и расходов, связанных с содержанием имущества, в размере 184 159,36 руб. за период с 01.05.2010 по 31.12.2011.
Довод заявителя жалобы о необоснованном отклонении ходатайства об объединении дел в одно производство, как основание для отмены принятого судебного акта, не может быть принят во внимание, поскольку исковые требования по настоящему делу и делу N А40-125429/12-155-1118 не связаны между собой, в них лицом, чьи права нарушены, избраны различные способы защиты права.
Между тем, объединение дел в одно производство допускаются до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции (ч. 4 ст. 130 АПК РФ), определение об отказе в объединении дел в одно производство в срок, установленный АПК РФ, ответчик не обжаловал.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2012 г. по делу N А40-108028/12-142-1005 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.03.2013 ПО ДЕЛУ N А40-108028/12-142-1005
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2013 г. по делу N А40-108028/12-142-1005
Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 06.03.2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.
судей Кузнецовой Е.Е., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жигулиной К.П. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Сарутан тревел" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2012 г., принятое судьей Филиной Е.Ю., по делу N А40-108028/12-142-1005 по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский педагогический государственный университет" (ОГРН 1037739151823) к обществу с ограниченной ответственностью "Сарутан тревел" (ИНН 7704077771, ОГРН 1037739151823) третье лицо: Министерство образования и науки Российской Федерации
о взыскании задолженности от истца: Николаева А.Д. по доверенности от 29.09.2011 г. от ответчика: Чекунова Т.Н. по доверенности от 15.10.2012 г.
от третьего лица: не явился, извещен,
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский педагогический государственный университет" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сарутан тревел" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 3 969 294,56 руб. за период с 01.05.2010 по 31.12.2011 по договору аренды нежилого помещения N 17/25 от 01.06.2009 и по договору об участии в расходах от 01.06.2009 N 17/25, ссылаясь на статьи 15, 393, 450, 619 Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения размера иска в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 101).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство образования и науки Российской Федерации.
Решением суда от 04.12.2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме; с ответчика в пользу истца взыскано 3 963 294,56 руб. платы за фактическое пользование нежилым помещением. При этом, суд первой инстанции, признав договор аренды ничтожным, как несоответствующий требованиям закона, ст. 168 ГК РФ, взыскал с ответчика неосновательное обогащение в виде платы за пользование.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, полагая, что суд вышел за рамки исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика задолженность в размере, определенном договором, который является недействительным, и отказал в удовлетворении ходатайства об объединении дел N А40-108028/12-142-1005 и N 125429/12-155-1118 в одно производство.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда первой инстанции отменить, ходатайствовал о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-125429/12-155-1118.
В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу судебной коллегией отказано, поскольку основания для приостановления, предусмотренные ст. 143 АПК РФ отсутствуют. По смыслу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания письменный отзыв на жалобу не представило, своего представителя в суд не направило. Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, по правилам, предусмотренным ч. 5 ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что спорное помещение принадлежит ФГБОУ ВПО "Московский педагогический государственный университет" на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о внесении в реестр федерального имущества N 009103 (л.д. 117) и свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АК N 595420 от 29.09.2009 (л.д. 122).
Как следует из материалов дела, жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 64, стр. 1 принадлежит истцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности РФ (л.д. 123) и свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления серии 77 АК N 595420 от 29.09.2009 (л.д. 122).
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2009 N 17/25 сроком с 01.06.2009 по 30.04.2010, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование было передано помещение, площадью 282,8 кв. м (1 этаж, пом. V, комн. N 10 - 12; 2 этаж, пом. VI, комн. 4 - 11, 18, 18а, 19 - 21, 21а), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 64, стр. 1, что подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2009 (л.д. 121).
По условиям сделки (пункт 1.3 договора) сумма арендной платы составляет 2271081,10 руб. в год; оплата производится ежеквартально вперед за один квартал. Расчет арендной платы произведен на основании Отчета ООО "Оценка Плюс" от 15.09.2009 N 055-09А/2009.
Кроме того, между сторонами был заключен договор от 01.06.2009 N 17/25-к об участии в расходах, связанных с содержанием имущества на срок с 01.06.2009 по 30.04.2010. Дополнительным соглашением от 01.05.2010 N 1 к договору аренды от 01.06.2009 он продлен до определения рыночной стоимости арендной ставки и заключения договора на новый срок.
Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.05.2010 по 31.12.2011 составляет 3 785 135,20 руб.; по коммунальным платежам за период с 01.01.2011 по 30.09.2011 - 184 159,36 руб.
Поскольку ответчик в установленный договорами сроки задолженность по арендной плате не погасил, расходы, связанные с содержанием имущества не возместил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и расходам на содержание недвижимого имущества.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства дела, а именно, то обстоятельство, что спорный договор аренды, предметом которого является недвижимое имущество, закрепленное за арендодателем на праве оперативного управления, был заключен без согласия собственника имущества в лице Министерства образования и науки Российской Федерации. Данное обстоятельство сторонами спора не опровергнуто.
В материалах дела отсутствует подтверждение согласия собственника имущества, закрепленного за истцом на праве оперативного управления, на передачу данного недвижимого имущества во временное владение и пользование ответчику. Указанный факт подтверждается также Министерством образования и науки Российской Федерации в ходатайстве о вступлении в дело в качестве третьего лица (л.д. 103 - 105).
В соответствии с п. 1 ст. 120 ГК РФ права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 ГК РФ.
Из положений п. 1 ст. 296 ГК РФ следует, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.
Из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при разрешении споров с участием учреждений судам необходимо иметь в виду, что сделки, выходящие за пределы специальной правоспособности учреждения, закрепленной законом или иным правовым актом, ничтожны (статья 168 ГК РФ).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных правовых последствий.
Поскольку договор аренды от 01.06.2009 между сторонами по делу заключен без согласия собственника - Министерства образования и науки Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его ничтожности.
Между тем, из материалов дела усматривается, что ответчик фактически пользовался спорным нежилым помещением площадью 282,8 кв. м (1 этаж, пом. V, комн. N 10 - 12; 2 этаж, пом. VI, комн. 4 - 11, 18, 18а, 19 - 21, 21а), однако доказательств оплаты за пользование объектом недвижимости и оплаты расходов на его содержание в суд не представил.
Из документов, представленных на обозрение суда, усматривается, что в ответ на претензию истца от 25.10.2011 о необходимости оплатить арендную плату, ответчик в письме от 28.10.2011 сообщил, что погасит такую задолженность до 15.11.2011, признавая тем самым факт пользования помещением и наличия у него задолженности по арендной плате (л.д. 21 - 22).
В соответствии со ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
По смыслу пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции дана правильная правовая квалификация правоотношениям сторон, как фактическое пользование недвижимым имуществом в спорный период, и обоснованно применены нормы о неосновательном обогащении (сбережении) арендатором денежных средств.
Довод апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, о том, что суд вышел за рамки исковых требований, отклоняется судебной коллегией, как противоречащей разъяснениям названного Постановления Пленума.
Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.
При таких условиях судебная коллегия считает, что при определении размера неосновательного обогащения арендатора в связи с фактическим пользованием нежилыми помещениями без правового основания в спорный период, май 2010 - декабрь 2011 года, необходимо учитывать цену, согласованную арендатором и арендодателем, в договоре аренды, а именно, 2 271 081,10 руб. в год (л.д. 19), поскольку, исходя из условий договора (пункт 1.3) арендная плата правомерно определена в соответствии с действующими рыночными ценами на основании Отчета от 15.09.2009 N 055-09А/2009, независимого оценщика, ООО "Оценка Плюс".
Указанная правовая позиция согласуется с правоприменительной практикой Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 1744/11.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчик пользовался спорным помещением, несмотря на ничтожность договора аренды, арендную плату за период пользования не вносил, доказательства возврата помещения не представил в связи с чем, за период май 2010 - декабрь 2011 года неосновательно сберег денежные средства в виде неуплаченной арендной платы в размере 3 785 135,20 руб. и расходов, связанных с содержанием имущества, в размере 184 159,36 руб. за период с 01.05.2010 по 31.12.2011.
Довод заявителя жалобы о необоснованном отклонении ходатайства об объединении дел в одно производство, как основание для отмены принятого судебного акта, не может быть принят во внимание, поскольку исковые требования по настоящему делу и делу N А40-125429/12-155-1118 не связаны между собой, в них лицом, чьи права нарушены, избраны различные способы защиты права.
Между тем, объединение дел в одно производство допускаются до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции (ч. 4 ст. 130 АПК РФ), определение об отказе в объединении дел в одно производство в срок, установленный АПК РФ, ответчик не обжаловал.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2012 г. по делу N А40-108028/12-142-1005 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)