Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей: Захарчука Е.И., Шатохиной Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаренко С.Г.,
при участии:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" (07АП-5890/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.05.2013 по делу N А03-17723/2012 (судья Лежнева Н.Д.)
по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (ОГРН 1112224001020, ИНН 2224145165)
к обществу с ограниченной ответственностью Дорожно-строительная компания "Гиперион" (ОГРН 1112224003176, ИНН 2224146225),
третьи лица: открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (ОГРН 1062224068983, ИНН 2224106617), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (ОГРН 1102223003024, ИНН 2222786766), закрытое акционерное общество "РВС-компания" (ИНН 2225123164),
о взыскании 137 948 руб. 25 коп.,
установил:
закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью Дорожно-строительная компания "Гиперион" (далее - ООО ДСК "Гиперион") о взыскании 121 914 руб. 36 коп. долга, 16 033 руб. 89 коп. неустойки за период с 05.04.2012 по 01.11.2012.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору субаренды N АА-07/12 от 15.03.2012, обоснованы статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - ООО "КИТ"), закрытое акционерное общество "РВС-компания" (далее - ЗАО "РВС-компания").
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.05.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 44 289 руб. 36 коп. долга. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Ремитент" обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование подателем указано, что соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды не зарегистрировано, следовательно, договор аренды от 21.04.2010 являлся действующим. Соглашение о расторжении подписано неуполномоченным лицом. Установленные судебным актом по делу N А03-12451/2012 обстоятельства не являются преюдициальными по отношению к настоящему спору, поскольку состав участвующих в деле лиц разный. В апелляционной жалобе истец, кроме того, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
ООО "КИТ", ЗАО "РВС-компания" в отзывах согласились с доводами апелляционной жалобы, просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.
Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) заключен договор аренды N 21/10 от 21.04.2010 (л.д. 72 - 76 т. 1) в соответствии с условиям которого ОАО "Быт-Сервис" по акту от 21.04.2010 (л.д. 77 т. 1) передало во временное владение и пользование ООО "КИТ" на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв. м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/А+:++++/++ общей площадью 1570,8 кв. м, расположенные по адресу, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Данное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не оспаривается участвующими в деле лицами.
Срок аренды данного договора составляет три года и начинает течь с момента передачи арендодателем имущества арендатору (пункт 1.5 договора).
Пунктом 2.3.1 договора арендатору предоставлено право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Договор аренды N 21/10 от 21.04.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке 18.05.2010, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отметкой регистрирующего органа на оборотной стороне договора (л.д. 124 т. 1).
10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение (л.д. 106 т. 1), в соответствии с условиями которого, договор аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон.
Указанное соглашение в ЕГРП не зарегистрировано, запись об аренде недвижимого имущества на основании договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 не прекращена (выписка из ЕГРП от 29.11.2012, л.д. 90 - 91 т. 1).
15.03.2012 между ООО "КИТ" (субарендодатель) и ЗАО "Ремитент" (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества N 34/12 (л.д. 108 - 111 т. 1) все недвижимое имущество, принятое от ОАО "Быт-Сервис" по договору аренды N 21/10 от 21.04.2010 передано в субаренду ЗАО "Ремитент".
Срок аренды - 11 месяцев (пункт 1.5 договора).
В этот же день, между ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) и ООО ДСК "Гиперион" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения N АА-07/12 от 15.03.2012 (л.д. 8 - 9 т. 1) в соответствии с условиям которого, субарендодатель передает субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 45 кв. м, в том числе: комната N 3 площадью 12,1 кв. м, комната N 2 площадью 1,7 кв. м, комната N 4 площадью 2,4 кв. м, комната N 8 площадью 12,1 кв. м, комната N 9 площадью 33,1 кв. м в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта, расположенное на втором этаже Лит. Г здания общей площадью 900,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, реестровый номер 593/678 (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора здание, указанное в пункте 1.1, принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды N 34/12 от 15.03.2012, заключенного сроком на 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 1.5 договора помещение находится в фактическом пользовании субарендатора, передача его по акту приема-передачи не требуется. Настоящий договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.
Пунктом 3.1 договора стороны определили, что арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть - с 15 марта 2012 г. по 31 октября 2012 г. арендная плата составляет 15 525 руб. в месяц. Переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, а именно: по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. Помимо того в переменную часть арендной платы включаются эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг (покрывают затраты субарендодателя по содержанию мест общего пользования, коммуникаций, поверке счетчиков и проч.). Переменная часть арендной платы определяется в соответствии с показаниями приборов учета, установленных на объекте, а в случае их отсутствия пропорционально занимаемым площадям, либо иным согласованным сторонами способом и выставляется субарендатору на основании счетов, подлежащих оплате.
В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.
Пунктом 7.2 договора стороны определили срок его действия - с 15.03.2012 по 31.10.2012.
За весь период после заключения договора ООО ДСК "Гиперион" оплатило 15 525 руб.
Претензиями N 64 от 18.09.2012 (л.д. 112 т. 1), N 98 от 26.10.2012 (л.д. 118 т. 1) ЗАО "Ремитент" потребовало оплатить образовавшуюся задолженность, которая на 25.10.2012 составила 121 914 руб. 36 коп. (л.д. 118 т. 1).
Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договоры субаренды N 34/12 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент", и N АА-07/12 между ЗАО "Ремитент" и ООО ДСК "Гиперион", являются недействительными, так как были подписаны 15.03.2012 - после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010. Установив, что находящиеся в аренде здания были освобождены ООО "КИТ" 15.06.2012, за период фактического пользования ответчиком спорным помещением (с 15.03.2012 по 15.06.2012) с учетом произведенной ООО ДСК "Гиперион" оплаты суд взыскал 44 289 руб. 36 коп. долга.
Апелляционный суд соглашается с выводами арбитражного суда, при этом исходит из следующего.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абз. 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как правильно установлено судом первой инстанции, на момент подписания договора субаренды нежилого помещения N АА-07/12 от 15.03.2012 ЗАО "Ремитент" не имело право сдачи в субаренду ответчику (ООО ДСК "Гиперион") спорного помещения, поскольку истец получил указанное имущество также от неуполномоченного на сдачу в аренду имущества - ООО "КИТ", в связи с тем, что договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 на тот момент уже был расторгнут соглашением от 10.02.2012.
Довод подателя жалобы о том, что соглашение о расторжении договора, подписано от лица ООО "КИТ" неуполномоченным лицом, являлся предметом исследования суда первой инстанции, получил надлежащую правовую оценку, с которой апелляционный суд соглашается.
Так материалами дела подтверждается, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 от имени ООО "КИТ" было подписано директором Буянкиным А.В. Приказом ООО "КИТ" N 9 от 12.03.2012 определено, что Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора с 12.03.2012 г. с правом первой подписи всех финансово-платежных документов ООО "КИТ".
Приказ N 9 от 12.03.2012 лицами, участвующими в деле, не оспорен, о фальсификации указанного документа не заявлено.
Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012, лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", по состоянию на 10.02.2012 являлся Буянкин А.В. (л.д. 124, т. 3). Изменения в сведения о юридическом лице в связи с назначением нового директора, были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц только 13.03.2012 (л.д. 120, т. 3). Иные документы, свидетельствующие об извещении ОАО "Быт-Сервис" о смене директора общества на дату подписания соглашения о расторжении договора аренды, в материалах дела также отсутствуют.
Довод истца о том, что в ЕГРП не было зарегистрировано соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010, апелляционным судом не принимается.
Согласно абз. 2 пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности договора субаренды нежилого помещения N АА-07/12 от 15.03.2012 как не соответствующего статье 608 ГК РФ, в связи с чем, правомерно отказал в удовлетворении иска в части задолженности за период после заключения между ОАО "Быт-Сервис" и ООО ДСК "Гиперион" в отношении спорного помещения самостоятельного договора аренды N А-6-10/12 от 15.06.2012 (л.д. 132 т. 1), а также неустойки в полном размере.
Добросовестное заблуждение ЗАО "Ремитент" относительно срока действия договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 в связи с отсутствием сведений о наличии соглашения о его расторжении от 10.02.2012, не влияет на вывод суда о ничтожности договоров субаренды по основаниям заключения их лицами, не имеющими прав на недвижимое имущество.
Кроме того, апелляционный суд полагает необходимым указать следующее.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12.
Из материалов дела следует, в апелляционной жалобе на второй странице (л.д. 70 об. стор. т. 4) ЗАО "Ремитент" прямо указывает, что 15.06.2012 ОАО "Быт-Сервис" завладело спорным помещением, ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" были выдворены из занимаемых помещений. В связи с изложенным, ЗАО "Ремитент" с 15.06.2012 не могло обеспечивать ООО ДСК "Гиперион" возможность владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора субаренды нежилого помещения N АА-07/12 от 15.03.2012. По указанной причине ответчик заключил договор с собственником помещения - ООО "Быт-Сервис".
В части удовлетворения иска решение суда соответствует законодательству, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.05.2013 по делу N А03-17723/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2013 ПО ДЕЛУ N А03-17723/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. по делу N А03-17723/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей: Захарчука Е.И., Шатохиной Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаренко С.Г.,
при участии:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" (07АП-5890/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.05.2013 по делу N А03-17723/2012 (судья Лежнева Н.Д.)
по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (ОГРН 1112224001020, ИНН 2224145165)
к обществу с ограниченной ответственностью Дорожно-строительная компания "Гиперион" (ОГРН 1112224003176, ИНН 2224146225),
третьи лица: открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (ОГРН 1062224068983, ИНН 2224106617), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (ОГРН 1102223003024, ИНН 2222786766), закрытое акционерное общество "РВС-компания" (ИНН 2225123164),
о взыскании 137 948 руб. 25 коп.,
установил:
закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью Дорожно-строительная компания "Гиперион" (далее - ООО ДСК "Гиперион") о взыскании 121 914 руб. 36 коп. долга, 16 033 руб. 89 коп. неустойки за период с 05.04.2012 по 01.11.2012.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору субаренды N АА-07/12 от 15.03.2012, обоснованы статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - ООО "КИТ"), закрытое акционерное общество "РВС-компания" (далее - ЗАО "РВС-компания").
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.05.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 44 289 руб. 36 коп. долга. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Ремитент" обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование подателем указано, что соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды не зарегистрировано, следовательно, договор аренды от 21.04.2010 являлся действующим. Соглашение о расторжении подписано неуполномоченным лицом. Установленные судебным актом по делу N А03-12451/2012 обстоятельства не являются преюдициальными по отношению к настоящему спору, поскольку состав участвующих в деле лиц разный. В апелляционной жалобе истец, кроме того, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
ООО "КИТ", ЗАО "РВС-компания" в отзывах согласились с доводами апелляционной жалобы, просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.
Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) заключен договор аренды N 21/10 от 21.04.2010 (л.д. 72 - 76 т. 1) в соответствии с условиям которого ОАО "Быт-Сервис" по акту от 21.04.2010 (л.д. 77 т. 1) передало во временное владение и пользование ООО "КИТ" на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв. м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/А+:++++/++ общей площадью 1570,8 кв. м, расположенные по адресу, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Данное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не оспаривается участвующими в деле лицами.
Срок аренды данного договора составляет три года и начинает течь с момента передачи арендодателем имущества арендатору (пункт 1.5 договора).
Пунктом 2.3.1 договора арендатору предоставлено право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Договор аренды N 21/10 от 21.04.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке 18.05.2010, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отметкой регистрирующего органа на оборотной стороне договора (л.д. 124 т. 1).
10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение (л.д. 106 т. 1), в соответствии с условиями которого, договор аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон.
Указанное соглашение в ЕГРП не зарегистрировано, запись об аренде недвижимого имущества на основании договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 не прекращена (выписка из ЕГРП от 29.11.2012, л.д. 90 - 91 т. 1).
15.03.2012 между ООО "КИТ" (субарендодатель) и ЗАО "Ремитент" (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества N 34/12 (л.д. 108 - 111 т. 1) все недвижимое имущество, принятое от ОАО "Быт-Сервис" по договору аренды N 21/10 от 21.04.2010 передано в субаренду ЗАО "Ремитент".
Срок аренды - 11 месяцев (пункт 1.5 договора).
В этот же день, между ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) и ООО ДСК "Гиперион" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения N АА-07/12 от 15.03.2012 (л.д. 8 - 9 т. 1) в соответствии с условиям которого, субарендодатель передает субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 45 кв. м, в том числе: комната N 3 площадью 12,1 кв. м, комната N 2 площадью 1,7 кв. м, комната N 4 площадью 2,4 кв. м, комната N 8 площадью 12,1 кв. м, комната N 9 площадью 33,1 кв. м в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта, расположенное на втором этаже Лит. Г здания общей площадью 900,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, реестровый номер 593/678 (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора здание, указанное в пункте 1.1, принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды N 34/12 от 15.03.2012, заключенного сроком на 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 1.5 договора помещение находится в фактическом пользовании субарендатора, передача его по акту приема-передачи не требуется. Настоящий договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.
Пунктом 3.1 договора стороны определили, что арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть - с 15 марта 2012 г. по 31 октября 2012 г. арендная плата составляет 15 525 руб. в месяц. Переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, а именно: по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. Помимо того в переменную часть арендной платы включаются эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг (покрывают затраты субарендодателя по содержанию мест общего пользования, коммуникаций, поверке счетчиков и проч.). Переменная часть арендной платы определяется в соответствии с показаниями приборов учета, установленных на объекте, а в случае их отсутствия пропорционально занимаемым площадям, либо иным согласованным сторонами способом и выставляется субарендатору на основании счетов, подлежащих оплате.
В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.
Пунктом 7.2 договора стороны определили срок его действия - с 15.03.2012 по 31.10.2012.
За весь период после заключения договора ООО ДСК "Гиперион" оплатило 15 525 руб.
Претензиями N 64 от 18.09.2012 (л.д. 112 т. 1), N 98 от 26.10.2012 (л.д. 118 т. 1) ЗАО "Ремитент" потребовало оплатить образовавшуюся задолженность, которая на 25.10.2012 составила 121 914 руб. 36 коп. (л.д. 118 т. 1).
Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договоры субаренды N 34/12 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент", и N АА-07/12 между ЗАО "Ремитент" и ООО ДСК "Гиперион", являются недействительными, так как были подписаны 15.03.2012 - после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010. Установив, что находящиеся в аренде здания были освобождены ООО "КИТ" 15.06.2012, за период фактического пользования ответчиком спорным помещением (с 15.03.2012 по 15.06.2012) с учетом произведенной ООО ДСК "Гиперион" оплаты суд взыскал 44 289 руб. 36 коп. долга.
Апелляционный суд соглашается с выводами арбитражного суда, при этом исходит из следующего.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абз. 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как правильно установлено судом первой инстанции, на момент подписания договора субаренды нежилого помещения N АА-07/12 от 15.03.2012 ЗАО "Ремитент" не имело право сдачи в субаренду ответчику (ООО ДСК "Гиперион") спорного помещения, поскольку истец получил указанное имущество также от неуполномоченного на сдачу в аренду имущества - ООО "КИТ", в связи с тем, что договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 на тот момент уже был расторгнут соглашением от 10.02.2012.
Довод подателя жалобы о том, что соглашение о расторжении договора, подписано от лица ООО "КИТ" неуполномоченным лицом, являлся предметом исследования суда первой инстанции, получил надлежащую правовую оценку, с которой апелляционный суд соглашается.
Так материалами дела подтверждается, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 от имени ООО "КИТ" было подписано директором Буянкиным А.В. Приказом ООО "КИТ" N 9 от 12.03.2012 определено, что Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора с 12.03.2012 г. с правом первой подписи всех финансово-платежных документов ООО "КИТ".
Приказ N 9 от 12.03.2012 лицами, участвующими в деле, не оспорен, о фальсификации указанного документа не заявлено.
Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012, лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", по состоянию на 10.02.2012 являлся Буянкин А.В. (л.д. 124, т. 3). Изменения в сведения о юридическом лице в связи с назначением нового директора, были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц только 13.03.2012 (л.д. 120, т. 3). Иные документы, свидетельствующие об извещении ОАО "Быт-Сервис" о смене директора общества на дату подписания соглашения о расторжении договора аренды, в материалах дела также отсутствуют.
Довод истца о том, что в ЕГРП не было зарегистрировано соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010, апелляционным судом не принимается.
Согласно абз. 2 пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности договора субаренды нежилого помещения N АА-07/12 от 15.03.2012 как не соответствующего статье 608 ГК РФ, в связи с чем, правомерно отказал в удовлетворении иска в части задолженности за период после заключения между ОАО "Быт-Сервис" и ООО ДСК "Гиперион" в отношении спорного помещения самостоятельного договора аренды N А-6-10/12 от 15.06.2012 (л.д. 132 т. 1), а также неустойки в полном размере.
Добросовестное заблуждение ЗАО "Ремитент" относительно срока действия договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 в связи с отсутствием сведений о наличии соглашения о его расторжении от 10.02.2012, не влияет на вывод суда о ничтожности договоров субаренды по основаниям заключения их лицами, не имеющими прав на недвижимое имущество.
Кроме того, апелляционный суд полагает необходимым указать следующее.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12.
Из материалов дела следует, в апелляционной жалобе на второй странице (л.д. 70 об. стор. т. 4) ЗАО "Ремитент" прямо указывает, что 15.06.2012 ОАО "Быт-Сервис" завладело спорным помещением, ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" были выдворены из занимаемых помещений. В связи с изложенным, ЗАО "Ремитент" с 15.06.2012 не могло обеспечивать ООО ДСК "Гиперион" возможность владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора субаренды нежилого помещения N АА-07/12 от 15.03.2012. По указанной причине ответчик заключил договор с собственником помещения - ООО "Быт-Сервис".
В части удовлетворения иска решение суда соответствует законодательству, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.05.2013 по делу N А03-17723/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)