Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8178/2013) общества с ограниченной ответственностью "Вершина" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.07.2013 по делу N А75-2201/2013 (судья Неугодников И.С.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Вершина" (ОГРН 1068602057809, ИНН 8602009407) к обществу с ограниченной ответственностью "Вапоретто" (ОГРН 1116673002203, ИНН 6673230619) о взыскании 494 413 руб. 23 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Вершина", общества с ограниченной ответственностью "Вапоретто" - представители не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вершина" (далее - ООО "Вершина") 11.03.2013 обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вапоретто" (далее - ООО "Вапоретто") о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 (краткосрочный) 343 396 руб. 41 коп. долга по внесению арендных платежей за период с 01.12.2012 по 20.02.2013, 8 006 руб. 82 коп. договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.12.2012 по 06.03.2013, 152 010 руб. штрафа по пункту 8.2 договора в связи с досрочным его расторжением по вине арендатора, а также 400 руб. судебных расходов, связанные с получением выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика.
Исковые требования со ссылками на статьи 190, 192, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.12.2012 по 20.02.2013, повлекшим расторжение договора истцом (арендодателем) в одностороннем порядке согласно пункту 8.1 договора.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.07.2013 по делу N А75-2201/2013 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Вапоретто" в пользу ООО "Вершина" взыскан долг в размере 343 396 руб. 41 коп., договорная неустойка (пени) в размере 8 006 руб. 82 коп. и судебные расходы в размере 9 444 руб. 61 коп., всего 360 847 руб. 84 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Вершина" в апелляционной жалобе просит его отменить в части отказа во взыскании штрафной неустойки за расторжение договора по вине ответчика, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в данной части, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом истец указывает, что во исполнение пункта 8 договора от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 в адрес ответчика направлены письма о нарушении им обязательств по внесению арендных платежей более двух раз подряд (письмо от 17.01.2013 N 041, от 06.02.2013 N 060). Претензией от 18.02.2013 ООО "Вершина" потребовало погасить задолженность и уведомило о расторжении договора от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 по условиям подпунктов 8.1.1 - 8.1.2 договора, что не принято судом во внимание.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
С учетом положений части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части - об отказе во взыскании штрафной неустойки в сумме 152 010 руб.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части и считает его в данной части подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между ООО "Вершина" (арендодатель) и ООО "Вапоретто" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (краткосрочный) от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012, по условиям которого арендодатель передал арендатору помещение N 3.1.12 общей проектной площадью 61,6 кв. м (согласно кадастровому паспорту помещения - помещения N 47-48, N 83-85), из которых: 46,7 кв. м - торговая площадь (согласно нумерации кадастрового паспорта помещения - помещения N 47-48), 12,4 кв. м - подсобные помещения (в приложении N 1А к договору обозначены буквой А; согласно нумерации кадастрового паспорта помещения - помещения N 83-84), 2,5 кв. м - непригодные для использования площади (в приложении N 1А к договору обозначены буквой В; согласно нумерации кадастрового паспорта помещения - помещение N 85), находящееся на 3 (третьем) этаже здания Торгово-развлекательного центра с роллердромом и подземным паркингом, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Генерала Иванова, д. 1, за плату во временное владение и пользование для организации магазина под наименованием "Ювелюкс" по продаже ювелирных изделий в соответствии с ассортиментным перечнем товаров и связанных с этим целями, а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату за данное помещение (пункты 1.1, 1.2). Срок аренды помещений составляет 11 месяцев (пункт 2.1). Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами (пункт 2.2).
Фактические обстоятельства передачи нежилого помещения арендатору, а также образование задолженности по арендной плате по договору в сумме 343 396 руб. 41 коп. в результате нарушения ООО "Вапоретто" обязанностей по внесению арендных платежей установлены судом первой инстанции полно и правильно, сторонами не оспариваются.
Руководствуясь подлежащими применению нормами материального права - статьями 8, 607, 609, 614, 650 - 651, 654-655 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) с учетом фактических обстоятельств спора, суд первой инстанции установил наличие задолженности ответчика по арендной плате по договору в сумме 343 396 руб. 41 коп. Кроме того, суд признал обоснованным начисление истцом в соответствии со статьями 329 - 331 ГК РФ и договором (пункт 3.12) пени в сумме 8 006 руб. 82 коп. в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки в связи с несвоевременным внесением арендной платы, а также отказал в удовлетворении требования истца о взыскании штрафа в сумме 152 010 руб.
Обжалуя решение суда, ООО "Вершина" в апелляционной жалобе ссылается на необоснованность отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафной неустойки в сумме 152 010 руб.
Проверив доводы ответчика, суд апелляционной инстанции отклоняет их в связи со следующим.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям, предусмотренным законом, а также договором в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3).
В пункте 8.1 договора аренды нежилого помещения (краткосрочный) от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 стороны предусмотрели возможность расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях, указанных в подпунктах 8.1.1 - 8.1.3, а также иных случаях, установленных законодательством РФ.
Согласно пункту 8.2 договора в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора по основаниям, предусмотренным п. 8.1 договора, арендодатель вправе потребовать уплаты штрафной неустойки в размере базовой арендной платы за один месяц аренды.
В исковом заявлении истец указал, что в соответствии с договором от 01.04.2012 срок аренды составлял 11 месяцев, то есть по 28.02.2013. Ответчику была направлена претензия от 18.02.2013 с требованием исполнить обязательства по оплате задолженности по арендным платежам за период с 01.12.2012 по 20.02.2013 и о расторжении договора арендодателем в одностороннем порядке согласно условиям пунктов 8.1, 8.2 договора с взысканием с арендатора штрафа за досрочное расторжение договора в размере базовой арендной платы (152 010 руб.).
В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно пунктам 3.1 - 3.2 договора арендатор выплачивает арендодателю ежемесячно авансом не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца базовую арендную плату по договору исходя из 1 кв. м площади помещения в год в размере: торговые площади - 36 000 руб., подсобные помещения (приложении N 1А обозначено буквой А) - 10 800 руб., непригодные для использования площади (в приложении N 1А обозначены буквой В) - 3 600 руб.
В силу пункта 3.3 договора арендатор ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца выплачивает арендодателю в связи с оказанием услуг арендодателем эксплуатационных услуг, эксплуатационные платежи в размере 2 880 руб. за 1 кв. м помещения в год.
В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор отдельно на основании ежемесячно выставляемых арендодателем счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления соответствующего счета вносит коммунальные платежи.
Судом первой инстанции правильно установлено, что в период с 01.12.2012 по 20.02.2013 ООО "Вапоретто" исполняло обязательства по внесению арендной платы, предусмотренные пунктом 4.4.3 договора, ненадлежащим образом.
Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу пункта 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Аналогичные положения предусмотрены подпунктом 8.1.2 договора.
Из подпункта 8.1.2 следует, что договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (без обращения в суд) в случае, если арендатор систематически задерживает оплату любых сумм, причитающихся по договору, и не исправляет указанные нарушения в течение 15 календарных дней с момента получения уведомления о необходимости устранения такого нарушения. В контексте договора термин "систематические задержки" означает две и более задержки на 10 и более календарных дней в течение годового периода.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального толкования подпункта 8.1.2 договора, возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке по инициативе арендодателя имеется только в случае, когда о наличии двух и более задержек оплаты любых сумм арендодатель в письменной форме уведомил арендатора о каждом случае такой задержки, и с момента получения арендатором последнего уведомления истек пятнадцатидневный срок на устранение нарушения.
В обоснование исковых требований о взыскании штрафной неустойки ООО "Вершина" ссылается, что им соблюден уведомительный порядок, и договор является расторгнутым арендодателем в одностороннем порядке в связи с направлением 18.02.2013 претензии, содержащей уведомление о расторжении договора.
Так, письмом от 17.01.2013 N 041 ООО "Вершина" уведомило ООО "Вапоретто" о наличии задолженности по итогам 2012 года в размере 34 038 руб. 81 коп. и потребовало погасить имеющуюся задолженность (л.д. 78).
Письмом от 06.02.2013 N 060 ООО "Вершина" указало, что по состоянию на 01.02.2013 у арендатора имеется задолженность в размере 207 845 руб. 21 коп., которую арендодатель просил погасить (л.д. 79). Письмо вручено ответчику 06.02.2013, о чем свидетельствует отметка, учиненная на письме.
В письме от 18.02.2013 ООО "Вершина" указало, что на 20.02.2013 задолженность арендатора составляет 498 629 руб. 62 коп., о чем последний неоднократно уведомлялся (письма от 17.01.2013 N 041, от 06.02.2013 N 060), в связи с чем арендодатель принял решение о расторжении договора в одностороннем порядке в силу пунктов 8.1.1 и 8.1.2 договора с 21.02.2013 и потребовал оплатить штрафную неустойку в размере базовой арендной платы 152 010 руб. (л.д. 77).
Возражая против удовлетворения искового требования о взыскании штрафа, в отзыве на исковое заявление ответчик указал, что письмом от 18.02.2013, врученным ему 20.02.2013, истец уведомил ООО "Вапоретто" о расторжении в одностороннем порядке договора от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 аренды нежилого помещения (краткосрочный) с 21.02.2013 на основании подпунктов 8.1.1 и 8.1.2 договора с взысканием штрафа в размере базовой арендной платы за один месяц - 152 010 руб. (л.д. 97-98). Также указывает, что по состоянию на 18.02.2013 ответчиком получено только два письменных требования (письма от 17.01.2013 и от 06.02.2013), при этом врученных единым пакетом 06.02.2013, что подтверждается актом о получении документов. Соответственно, право на одностороннее расторжение договора аренды могло возникнуть у истца не ранее 22.02.2013. Между тем, 19.02.2013 истец без объяснения причин в одностороннем порядке прекратил доступ ответчику в арендованное помещение и опечатал его вместе с находящимся в нем имуществом, что подтверждается актом о закрытии магазина от 20.02.2013 и актом описи имущества от 22.02.2013 (л.д. 123, 124).
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Из материалов дела следует, что письма от 17.01.2013 N 041 и от 06.02.2013 N 060 вместе с письмом о расторжении договора от 18.02.2013 направлены в адрес ответчика сопроводительным письмом от 18.02.2013 (л.д. 76). На данном письме имеется отметка о его получении от 19.02.2013.
Как установлено по делу и указано выше, письмо от 06.02.2013 о наличии задолженности вручено ООО "Вапоретто" 06.02.2013, в связи с чем в силу подпункта 8.1.2 договора пятнадцатидневный срок, предоставленный арендатору на устранение нарушения, истекает 21.02.2013.
Таким образом, на дату 18.02.2013 у ООО "Вершина" отсутствовало право заявить об отказе от договора в одностороннем порядке, предусмотренном подпунктом 8.1.2 договора, поэтому у суда отсутствуют основания для вывода о расторжении договора с 21.02.2013 по вине арендатора (ответчика) и возникновении у него обязанности уплатить штрафную неустойку в сумме 152 010 руб.
Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно пункту 2.1 договора срок аренды помещений по договору составляет 11 месяцев, то есть договор прекратил свое действие истечением срока 28.02.2013.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в обжалуемой части, суд первой инстанции сделал соответствующие фактическим обстоятельствам дела выводы и основывался на правильном применении норм материального права, не допустив при разрешении спора нарушений норм процессуального закона. Принятое по делу решение в обжалуемой части отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба истца оставляется судом апелляционной инстанции без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в связи с отказом в ее удовлетворении в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.07.2013 по делу N А75-2201/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2013 ПО ДЕЛУ N А75-2201/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. по делу N А75-2201/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8178/2013) общества с ограниченной ответственностью "Вершина" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.07.2013 по делу N А75-2201/2013 (судья Неугодников И.С.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Вершина" (ОГРН 1068602057809, ИНН 8602009407) к обществу с ограниченной ответственностью "Вапоретто" (ОГРН 1116673002203, ИНН 6673230619) о взыскании 494 413 руб. 23 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Вершина", общества с ограниченной ответственностью "Вапоретто" - представители не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вершина" (далее - ООО "Вершина") 11.03.2013 обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вапоретто" (далее - ООО "Вапоретто") о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 (краткосрочный) 343 396 руб. 41 коп. долга по внесению арендных платежей за период с 01.12.2012 по 20.02.2013, 8 006 руб. 82 коп. договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.12.2012 по 06.03.2013, 152 010 руб. штрафа по пункту 8.2 договора в связи с досрочным его расторжением по вине арендатора, а также 400 руб. судебных расходов, связанные с получением выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика.
Исковые требования со ссылками на статьи 190, 192, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.12.2012 по 20.02.2013, повлекшим расторжение договора истцом (арендодателем) в одностороннем порядке согласно пункту 8.1 договора.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.07.2013 по делу N А75-2201/2013 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Вапоретто" в пользу ООО "Вершина" взыскан долг в размере 343 396 руб. 41 коп., договорная неустойка (пени) в размере 8 006 руб. 82 коп. и судебные расходы в размере 9 444 руб. 61 коп., всего 360 847 руб. 84 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Вершина" в апелляционной жалобе просит его отменить в части отказа во взыскании штрафной неустойки за расторжение договора по вине ответчика, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в данной части, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом истец указывает, что во исполнение пункта 8 договора от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 в адрес ответчика направлены письма о нарушении им обязательств по внесению арендных платежей более двух раз подряд (письмо от 17.01.2013 N 041, от 06.02.2013 N 060). Претензией от 18.02.2013 ООО "Вершина" потребовало погасить задолженность и уведомило о расторжении договора от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 по условиям подпунктов 8.1.1 - 8.1.2 договора, что не принято судом во внимание.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
С учетом положений части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части - об отказе во взыскании штрафной неустойки в сумме 152 010 руб.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части и считает его в данной части подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между ООО "Вершина" (арендодатель) и ООО "Вапоретто" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (краткосрочный) от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012, по условиям которого арендодатель передал арендатору помещение N 3.1.12 общей проектной площадью 61,6 кв. м (согласно кадастровому паспорту помещения - помещения N 47-48, N 83-85), из которых: 46,7 кв. м - торговая площадь (согласно нумерации кадастрового паспорта помещения - помещения N 47-48), 12,4 кв. м - подсобные помещения (в приложении N 1А к договору обозначены буквой А; согласно нумерации кадастрового паспорта помещения - помещения N 83-84), 2,5 кв. м - непригодные для использования площади (в приложении N 1А к договору обозначены буквой В; согласно нумерации кадастрового паспорта помещения - помещение N 85), находящееся на 3 (третьем) этаже здания Торгово-развлекательного центра с роллердромом и подземным паркингом, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Генерала Иванова, д. 1, за плату во временное владение и пользование для организации магазина под наименованием "Ювелюкс" по продаже ювелирных изделий в соответствии с ассортиментным перечнем товаров и связанных с этим целями, а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату за данное помещение (пункты 1.1, 1.2). Срок аренды помещений составляет 11 месяцев (пункт 2.1). Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами (пункт 2.2).
Фактические обстоятельства передачи нежилого помещения арендатору, а также образование задолженности по арендной плате по договору в сумме 343 396 руб. 41 коп. в результате нарушения ООО "Вапоретто" обязанностей по внесению арендных платежей установлены судом первой инстанции полно и правильно, сторонами не оспариваются.
Руководствуясь подлежащими применению нормами материального права - статьями 8, 607, 609, 614, 650 - 651, 654-655 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) с учетом фактических обстоятельств спора, суд первой инстанции установил наличие задолженности ответчика по арендной плате по договору в сумме 343 396 руб. 41 коп. Кроме того, суд признал обоснованным начисление истцом в соответствии со статьями 329 - 331 ГК РФ и договором (пункт 3.12) пени в сумме 8 006 руб. 82 коп. в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки в связи с несвоевременным внесением арендной платы, а также отказал в удовлетворении требования истца о взыскании штрафа в сумме 152 010 руб.
Обжалуя решение суда, ООО "Вершина" в апелляционной жалобе ссылается на необоснованность отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафной неустойки в сумме 152 010 руб.
Проверив доводы ответчика, суд апелляционной инстанции отклоняет их в связи со следующим.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям, предусмотренным законом, а также договором в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3).
В пункте 8.1 договора аренды нежилого помещения (краткосрочный) от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 стороны предусмотрели возможность расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях, указанных в подпунктах 8.1.1 - 8.1.3, а также иных случаях, установленных законодательством РФ.
Согласно пункту 8.2 договора в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора по основаниям, предусмотренным п. 8.1 договора, арендодатель вправе потребовать уплаты штрафной неустойки в размере базовой арендной платы за один месяц аренды.
В исковом заявлении истец указал, что в соответствии с договором от 01.04.2012 срок аренды составлял 11 месяцев, то есть по 28.02.2013. Ответчику была направлена претензия от 18.02.2013 с требованием исполнить обязательства по оплате задолженности по арендным платежам за период с 01.12.2012 по 20.02.2013 и о расторжении договора арендодателем в одностороннем порядке согласно условиям пунктов 8.1, 8.2 договора с взысканием с арендатора штрафа за досрочное расторжение договора в размере базовой арендной платы (152 010 руб.).
В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно пунктам 3.1 - 3.2 договора арендатор выплачивает арендодателю ежемесячно авансом не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца базовую арендную плату по договору исходя из 1 кв. м площади помещения в год в размере: торговые площади - 36 000 руб., подсобные помещения (приложении N 1А обозначено буквой А) - 10 800 руб., непригодные для использования площади (в приложении N 1А обозначены буквой В) - 3 600 руб.
В силу пункта 3.3 договора арендатор ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца выплачивает арендодателю в связи с оказанием услуг арендодателем эксплуатационных услуг, эксплуатационные платежи в размере 2 880 руб. за 1 кв. м помещения в год.
В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор отдельно на основании ежемесячно выставляемых арендодателем счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления соответствующего счета вносит коммунальные платежи.
Судом первой инстанции правильно установлено, что в период с 01.12.2012 по 20.02.2013 ООО "Вапоретто" исполняло обязательства по внесению арендной платы, предусмотренные пунктом 4.4.3 договора, ненадлежащим образом.
Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу пункта 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Аналогичные положения предусмотрены подпунктом 8.1.2 договора.
Из подпункта 8.1.2 следует, что договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (без обращения в суд) в случае, если арендатор систематически задерживает оплату любых сумм, причитающихся по договору, и не исправляет указанные нарушения в течение 15 календарных дней с момента получения уведомления о необходимости устранения такого нарушения. В контексте договора термин "систематические задержки" означает две и более задержки на 10 и более календарных дней в течение годового периода.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального толкования подпункта 8.1.2 договора, возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке по инициативе арендодателя имеется только в случае, когда о наличии двух и более задержек оплаты любых сумм арендодатель в письменной форме уведомил арендатора о каждом случае такой задержки, и с момента получения арендатором последнего уведомления истек пятнадцатидневный срок на устранение нарушения.
В обоснование исковых требований о взыскании штрафной неустойки ООО "Вершина" ссылается, что им соблюден уведомительный порядок, и договор является расторгнутым арендодателем в одностороннем порядке в связи с направлением 18.02.2013 претензии, содержащей уведомление о расторжении договора.
Так, письмом от 17.01.2013 N 041 ООО "Вершина" уведомило ООО "Вапоретто" о наличии задолженности по итогам 2012 года в размере 34 038 руб. 81 коп. и потребовало погасить имеющуюся задолженность (л.д. 78).
Письмом от 06.02.2013 N 060 ООО "Вершина" указало, что по состоянию на 01.02.2013 у арендатора имеется задолженность в размере 207 845 руб. 21 коп., которую арендодатель просил погасить (л.д. 79). Письмо вручено ответчику 06.02.2013, о чем свидетельствует отметка, учиненная на письме.
В письме от 18.02.2013 ООО "Вершина" указало, что на 20.02.2013 задолженность арендатора составляет 498 629 руб. 62 коп., о чем последний неоднократно уведомлялся (письма от 17.01.2013 N 041, от 06.02.2013 N 060), в связи с чем арендодатель принял решение о расторжении договора в одностороннем порядке в силу пунктов 8.1.1 и 8.1.2 договора с 21.02.2013 и потребовал оплатить штрафную неустойку в размере базовой арендной платы 152 010 руб. (л.д. 77).
Возражая против удовлетворения искового требования о взыскании штрафа, в отзыве на исковое заявление ответчик указал, что письмом от 18.02.2013, врученным ему 20.02.2013, истец уведомил ООО "Вапоретто" о расторжении в одностороннем порядке договора от 01.04.2012 N КДА 43/11-2012 аренды нежилого помещения (краткосрочный) с 21.02.2013 на основании подпунктов 8.1.1 и 8.1.2 договора с взысканием штрафа в размере базовой арендной платы за один месяц - 152 010 руб. (л.д. 97-98). Также указывает, что по состоянию на 18.02.2013 ответчиком получено только два письменных требования (письма от 17.01.2013 и от 06.02.2013), при этом врученных единым пакетом 06.02.2013, что подтверждается актом о получении документов. Соответственно, право на одностороннее расторжение договора аренды могло возникнуть у истца не ранее 22.02.2013. Между тем, 19.02.2013 истец без объяснения причин в одностороннем порядке прекратил доступ ответчику в арендованное помещение и опечатал его вместе с находящимся в нем имуществом, что подтверждается актом о закрытии магазина от 20.02.2013 и актом описи имущества от 22.02.2013 (л.д. 123, 124).
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Из материалов дела следует, что письма от 17.01.2013 N 041 и от 06.02.2013 N 060 вместе с письмом о расторжении договора от 18.02.2013 направлены в адрес ответчика сопроводительным письмом от 18.02.2013 (л.д. 76). На данном письме имеется отметка о его получении от 19.02.2013.
Как установлено по делу и указано выше, письмо от 06.02.2013 о наличии задолженности вручено ООО "Вапоретто" 06.02.2013, в связи с чем в силу подпункта 8.1.2 договора пятнадцатидневный срок, предоставленный арендатору на устранение нарушения, истекает 21.02.2013.
Таким образом, на дату 18.02.2013 у ООО "Вершина" отсутствовало право заявить об отказе от договора в одностороннем порядке, предусмотренном подпунктом 8.1.2 договора, поэтому у суда отсутствуют основания для вывода о расторжении договора с 21.02.2013 по вине арендатора (ответчика) и возникновении у него обязанности уплатить штрафную неустойку в сумме 152 010 руб.
Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно пункту 2.1 договора срок аренды помещений по договору составляет 11 месяцев, то есть договор прекратил свое действие истечением срока 28.02.2013.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в обжалуемой части, суд первой инстанции сделал соответствующие фактическим обстоятельствам дела выводы и основывался на правильном применении норм материального права, не допустив при разрешении спора нарушений норм процессуального закона. Принятое по делу решение в обжалуемой части отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба истца оставляется судом апелляционной инстанции без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в связи с отказом в ее удовлетворении в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.07.2013 по делу N А75-2201/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)