Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 февраля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 7 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Улько Е.В. и Фефеловой И.И., при участии от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Солдатова С.А., от ответчиков: Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) - Дорофеевой О.А. (доверенность от 17.12.2012), общества с ограниченной ответственностью "Полиграфическое объединение "Плехановец" (ИНН 2309068512, ОГРН 1022301435793) - Виноградова Ю.Б. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие третьего лица - муниципального бюджетного учреждения здравоохранения "Детская городская клиническая больница N 1" (ИНН 2309081785, ОГРН 1032304934551), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Полиграфическое объединение "Плехановец" и Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-15129/2012, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) и ООО "Полиграфическое объединение "Плехановец" (далее - общество) со следующими требованиями:
- - признать недействительным (ничтожным) заключенный департаментом и обществом договор от 23.05.2011 N 25 купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений N 1, 1/1, 1/2, 12, 12/1, 14, 14/1, 14/2, 24 (литеры Д, д) 1-го этажа и N 1, 2, 2/1-2/5 (литера Д) 2-го этажа, общей площадью 303,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. им. Челюскина, 12 (далее - спорные помещения);
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 23.05.2011 N 25 недвижимого имущества, обязав общество возвратить департаменту спорные помещения, а департамент обществу - выкупную стоимость указанного имущества в размере 3 500 тыс. рублей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.11.2012, исковые требования удовлетворены, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 23.05.2011 N 25 спорных помещений. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки общество обязано возвратить департаменту спорные помещения, а департамент обществу - выкупную стоимость указанного имущества в размере 3 500 тыс. рублей. Суды пришли к выводу о том, что договоры аренды нежилого фонда от 05.06.2003 и 30.07.2004 являются незаключенными, а спорные помещения находятся на балансе и в оперативном управлении МУЗ "Детская городская клиническая больница N 1", в связи с чем не подлежат отчуждению в порядке преимущественного права на их приобретение. Договор купли-продажи от 23.05.2011 N 25 не отвечает требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в силу чего является ничтожным.
В кассационных жалобах общество и департамент просят решение от 22.08.2012 и постановление от 16.11.2012 отменить. По мнению подателей жалобы, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела. Суды не учли, что договор аренды от 05.06.2003 заключен менее чем на один год, поэтому не требует государственной регистрации. Суд неправомерно отклонил довод общества о том, что оно является добросовестным арендатором.
Прокурор представил отзыв на кассационные жалобы, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
В судебном заседании представители общества и департамента поддержали доводы содержащиеся в кассационных жалобах, представитель прокурора просил оставить жалобы без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, решением городской Думы Краснодара от 21.04.2011 N 11 п. 15 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 21.12.2010 N 5 п. 20 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2011 год" в программу приватизации включены спорные помещения.
23 мая 2011 года департамент и общество заключили договор N 25 купли-продажи спорных помещений, отчуждаемых путем реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. Сумма договора составила 3 500 тыс. рублей.
22 сентября 2011 года переход права собственности на спорные помещения по договору купли-продажи от 23.05.2011 N 25 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Материалами дела подтверждается, что общество и Управление муниципальной собственности администрации города Краснодара в лице главного врача МУЗ "Детская городская клиническая больница N 1" подписали договоры от 05.06.2003 и 30.07.2004 аренды спорных помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. им. Челюскина, 12 со сроками действия один год (с 05.06.2003 по 05.06.2004) и пять лет (с 30.07.2004 по 30.07.2009) соответственно.
Задолженность и пени по указанным договорам аренды в течение срока их действия, т.е. по 30.07.2009, отсутствовали, о чем свидетельствуют письма МУЗ "Детская городская клиническая больница N 1" от 26.04.2011 N 133/1, от 16.05.2012 N 247 и акты сверки.
После истечения срока действия договоров аренды общество арендную плату не вносило.
Считая, что договор купли-продажи от 23.05.2011 N 25 не отвечает требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, так как договоры аренды не были зарегистрированы в установленном законом порядке, прокурор в интересах муниципального образования город Краснодар обратился в суд с иском.
В силу пункта 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено следующее. В силу пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами установлено, что договоры аренды спорных помещений от 05.06.2003 и 30.07.2004, в установленном законом порядке зарегистрированы не были, то есть являются незаключенными.
При этом суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод департамента о том, что срок действия договора аренды от 05.06.2003 составлял менее одного года (с 05.06.2003 по 05.06.2004), как противоречащий порядку определения срока аренды, определенному в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признается равным году.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Такое преимущественное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении следующих условий:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса) (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Как разъяснено в пункте 4 указанного письма, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Кодекса).
Таким образом, выводы судов об отсутствии правовых оснований для отчуждения спорного имущества в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ не противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Доводы общества о его добросовестности подлежат отклонению ввиду того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.01.2011 по делу N А32-34472/2010-68/697 установлены обстоятельства, являющиеся преюдициальными для ответчиков по смыслу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При рассмотрении указанного дела по заявлению общества о признании незаконным отказа департамента в отчуждении спорного имущества установлено, что у общества отсутствуют правовые основания для преимущественного права на приобретение муниципального имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ по причине незаключенности договоров аренды от 05.06.2003 и 30.07.2004.
Необоснованна также ссылка общества на позицию, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку указанное постановление признано утратившим силу.
Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Переоценка фактических обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 по делу N А32-15129/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.АВАРЯСКИН
Судьи
Е.В.УЛЬКО
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.02.2013 ПО ДЕЛУ N А32-15129/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 февраля 2013 г. по делу N А32-15129/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 6 февраля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 7 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Улько Е.В. и Фефеловой И.И., при участии от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Солдатова С.А., от ответчиков: Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) - Дорофеевой О.А. (доверенность от 17.12.2012), общества с ограниченной ответственностью "Полиграфическое объединение "Плехановец" (ИНН 2309068512, ОГРН 1022301435793) - Виноградова Ю.Б. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие третьего лица - муниципального бюджетного учреждения здравоохранения "Детская городская клиническая больница N 1" (ИНН 2309081785, ОГРН 1032304934551), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Полиграфическое объединение "Плехановец" и Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-15129/2012, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) и ООО "Полиграфическое объединение "Плехановец" (далее - общество) со следующими требованиями:
- - признать недействительным (ничтожным) заключенный департаментом и обществом договор от 23.05.2011 N 25 купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений N 1, 1/1, 1/2, 12, 12/1, 14, 14/1, 14/2, 24 (литеры Д, д) 1-го этажа и N 1, 2, 2/1-2/5 (литера Д) 2-го этажа, общей площадью 303,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. им. Челюскина, 12 (далее - спорные помещения);
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 23.05.2011 N 25 недвижимого имущества, обязав общество возвратить департаменту спорные помещения, а департамент обществу - выкупную стоимость указанного имущества в размере 3 500 тыс. рублей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.11.2012, исковые требования удовлетворены, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 23.05.2011 N 25 спорных помещений. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки общество обязано возвратить департаменту спорные помещения, а департамент обществу - выкупную стоимость указанного имущества в размере 3 500 тыс. рублей. Суды пришли к выводу о том, что договоры аренды нежилого фонда от 05.06.2003 и 30.07.2004 являются незаключенными, а спорные помещения находятся на балансе и в оперативном управлении МУЗ "Детская городская клиническая больница N 1", в связи с чем не подлежат отчуждению в порядке преимущественного права на их приобретение. Договор купли-продажи от 23.05.2011 N 25 не отвечает требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в силу чего является ничтожным.
В кассационных жалобах общество и департамент просят решение от 22.08.2012 и постановление от 16.11.2012 отменить. По мнению подателей жалобы, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела. Суды не учли, что договор аренды от 05.06.2003 заключен менее чем на один год, поэтому не требует государственной регистрации. Суд неправомерно отклонил довод общества о том, что оно является добросовестным арендатором.
Прокурор представил отзыв на кассационные жалобы, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
В судебном заседании представители общества и департамента поддержали доводы содержащиеся в кассационных жалобах, представитель прокурора просил оставить жалобы без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, решением городской Думы Краснодара от 21.04.2011 N 11 п. 15 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 21.12.2010 N 5 п. 20 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2011 год" в программу приватизации включены спорные помещения.
23 мая 2011 года департамент и общество заключили договор N 25 купли-продажи спорных помещений, отчуждаемых путем реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. Сумма договора составила 3 500 тыс. рублей.
22 сентября 2011 года переход права собственности на спорные помещения по договору купли-продажи от 23.05.2011 N 25 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Материалами дела подтверждается, что общество и Управление муниципальной собственности администрации города Краснодара в лице главного врача МУЗ "Детская городская клиническая больница N 1" подписали договоры от 05.06.2003 и 30.07.2004 аренды спорных помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. им. Челюскина, 12 со сроками действия один год (с 05.06.2003 по 05.06.2004) и пять лет (с 30.07.2004 по 30.07.2009) соответственно.
Задолженность и пени по указанным договорам аренды в течение срока их действия, т.е. по 30.07.2009, отсутствовали, о чем свидетельствуют письма МУЗ "Детская городская клиническая больница N 1" от 26.04.2011 N 133/1, от 16.05.2012 N 247 и акты сверки.
После истечения срока действия договоров аренды общество арендную плату не вносило.
Считая, что договор купли-продажи от 23.05.2011 N 25 не отвечает требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, так как договоры аренды не были зарегистрированы в установленном законом порядке, прокурор в интересах муниципального образования город Краснодар обратился в суд с иском.
В силу пункта 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено следующее. В силу пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами установлено, что договоры аренды спорных помещений от 05.06.2003 и 30.07.2004, в установленном законом порядке зарегистрированы не были, то есть являются незаключенными.
При этом суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод департамента о том, что срок действия договора аренды от 05.06.2003 составлял менее одного года (с 05.06.2003 по 05.06.2004), как противоречащий порядку определения срока аренды, определенному в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признается равным году.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Такое преимущественное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении следующих условий:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса) (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Как разъяснено в пункте 4 указанного письма, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Кодекса).
Таким образом, выводы судов об отсутствии правовых оснований для отчуждения спорного имущества в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ не противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Доводы общества о его добросовестности подлежат отклонению ввиду того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.01.2011 по делу N А32-34472/2010-68/697 установлены обстоятельства, являющиеся преюдициальными для ответчиков по смыслу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При рассмотрении указанного дела по заявлению общества о признании незаконным отказа департамента в отчуждении спорного имущества установлено, что у общества отсутствуют правовые основания для преимущественного права на приобретение муниципального имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ по причине незаключенности договоров аренды от 05.06.2003 и 30.07.2004.
Необоснованна также ссылка общества на позицию, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку указанное постановление признано утратившим силу.
Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Переоценка фактических обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 по делу N А32-15129/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.АВАРЯСКИН
Судьи
Е.В.УЛЬКО
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)