Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мищенко Е.А.,
судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бутылиной Н.В.,
при участии в заседании:
от заявителя: не явились, извещены,
от заинтересованного лица: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ксенитовой Людмилы Федоровны на решение Арбитражного суда Московской области от 19.09.2013 по делу N А41-2813/13, принятое судьей Бобриневым А.А., по заявлению индивидуального предпринимателя Ксенитовой Людмилы Федоровны к администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области об оспаривании отказа,
установил:
индивидуальный предприниматель Ксенитова Людмила Федоровна (далее - ИП Ксенитова Л.Ф., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным отказа, оформленного в письме от 24.12.2012 N 981, об обязании администрацию заключить с ИП Ксенитовой Л.Ф. договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, пр. Красной Армии, д. 78, 2 этаж, общей площадью 157,8 кв. м.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.09.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на то, что действие договора продлено на неопределенный срок, считает необходимость государственной регистрации договора отсутствует.
В судебное заседание не явились представители лиц, участвующих в деле, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного заседания. Информация о времени и месте судебного заседания имеется на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
До судебного заседания через канцелярию суда от заявителя поступила телеграмма об отложении судебного разбирательства, в связи с невозможностью обеспечения явки представителя по причине болезни представителя.
Судом апелляционной инстанции протокольным определением ходатайство оставлено без удовлетворения.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП Ксенитовой Л.Ф.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.12.2001 между администрацией (арендодатель) и ИП Ксенитовой Л.Ф. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, пр. Красной Армии, д. 78, 2 этаж, общей площадью 157,8 кв. м.
Указанное имущество передано по акту приема-передачи.
Согласно пункту 4.4 договора аренды от 30.12.2001 сумма начисленной арендной платы за текущий месяц перечисляется арендатором не позднее 10-го числа, следующего за отчетным месяцем. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Предприниматель обратилась к Главе администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Администрация письмом от 24.12.2012 N 981 уведомила заявителя об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, ссылаясь на то, что только за 2012 год задолженность по арендной плате составила 934 617 рублей 75 копеек; договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, в соответствии с пунктом 8.8. договора аренды, предприниматель обязана была провести его государственную регистрацию.
Полагая, что отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, выраженный в письме от 24.12.2012 N 981, является незаконным, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Московской области с соответствующим заявлением.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, Арбитражный суд Московской области сделал вывод о том, что наличие непогашенной задолженности по договору аренды является правомерным основанием для отказа администрации в выкупе арендуемого имущества, поскольку требование об отсутствии задолженности по аренде имущества закреплено законом.
Данный вывод суда является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относится к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв. м.
Одним из обязательных условий, необходимых для реализации преимущественного права на приватизацию имущества является нахождение такого имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды имущества. При этом на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, договор аренды такого имущества должен являться действующим.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 7 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (абзац 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134).
Как усматривается из материалов дела, договор аренды спорного нежилого помещения от 30.12.2001 N 122К заключен с предпринимателем на срок с 01.01.2002 по 31.12.2011 (л.д. 36 - 39). При этом государственную регистрацию указанный договор не прошел.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" даны следующие разъяснения.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 20.12.2010 N 22-П, признавая не противоречащими Конституции Российской Федерации взаимосвязанные положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, разъяснил, что решение о возможности принудительной приватизации арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства объектов муниципальной собственности должны приниматься в надлежащей юридической процедуре при эффективном судебном контроле, позволяющем оценить целевое назначение имущества, определенное муниципальными правовыми актами, планируемое использование объектов муниципальной собственности, на приватизацию которых у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право, основания возникновения права муниципальной собственности на конкретное имущество, последствия отчуждения муниципального имущества для его собственника и соответствие имущества положениям законодательства о составе объектов муниципальной собственности, а также установить, предпринимались ли органами местного самоуправления действия, направленные на его использование в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на муниципальное образование. В противном случае не соблюдался бы баланс конституционно защищаемых ценностей.
Как следует из материалов дела, одним из оснований для отказа в приватизации арендуемого имущества, выраженного в письме от 24.12.2012 N 981, являлось наличие по состоянию на 24.12.2012 задолженности по арендной плате в размере 934 584 рублей 75 копеек.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что в качестве одного из обязательных условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходимо отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что на момент обращения в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате перед администрацией.
Наличие такой задолженности исключает возможность предоставления ИП Ксенитовой Л.Ф. арендуемого им имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылки предпринимателя на гарантийное письмо в связи со следующим.
Указанное предпринимателем гарантийное письмо (л.д. 6) не содержит каких-либо согласованных условий договора по оплате задолженности. При этом гарантийным письмом предпринимателя от 17.09.2013, адресованным администрации, подтверждается, что размер задолженности предпринимателя на 17.09.2013 составляет 934 584 рублей 75 копеек.
Учитывая наличие непогашенной задолженности по договору аренды, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, о том, что отказ администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества соответствует закону, поскольку требование об отсутствии задолженности по аренде имущества закреплено законом.
Доводы, приведенные предпринимателем в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в виду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить или изменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
Несогласие заявителя с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.
На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
В силу части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным статьей 110 АПК РФ.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 19.09.2013 по делу N А41-2813/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.МИЩЕНКО
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2013 ПО ДЕЛУ N А41-2813/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2013 г. по делу N А41-2813/13
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мищенко Е.А.,
судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бутылиной Н.В.,
при участии в заседании:
от заявителя: не явились, извещены,
от заинтересованного лица: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ксенитовой Людмилы Федоровны на решение Арбитражного суда Московской области от 19.09.2013 по делу N А41-2813/13, принятое судьей Бобриневым А.А., по заявлению индивидуального предпринимателя Ксенитовой Людмилы Федоровны к администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области об оспаривании отказа,
установил:
индивидуальный предприниматель Ксенитова Людмила Федоровна (далее - ИП Ксенитова Л.Ф., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным отказа, оформленного в письме от 24.12.2012 N 981, об обязании администрацию заключить с ИП Ксенитовой Л.Ф. договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, пр. Красной Армии, д. 78, 2 этаж, общей площадью 157,8 кв. м.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.09.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на то, что действие договора продлено на неопределенный срок, считает необходимость государственной регистрации договора отсутствует.
В судебное заседание не явились представители лиц, участвующих в деле, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного заседания. Информация о времени и месте судебного заседания имеется на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
До судебного заседания через канцелярию суда от заявителя поступила телеграмма об отложении судебного разбирательства, в связи с невозможностью обеспечения явки представителя по причине болезни представителя.
Судом апелляционной инстанции протокольным определением ходатайство оставлено без удовлетворения.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП Ксенитовой Л.Ф.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.12.2001 между администрацией (арендодатель) и ИП Ксенитовой Л.Ф. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, пр. Красной Армии, д. 78, 2 этаж, общей площадью 157,8 кв. м.
Указанное имущество передано по акту приема-передачи.
Согласно пункту 4.4 договора аренды от 30.12.2001 сумма начисленной арендной платы за текущий месяц перечисляется арендатором не позднее 10-го числа, следующего за отчетным месяцем. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Предприниматель обратилась к Главе администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Администрация письмом от 24.12.2012 N 981 уведомила заявителя об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, ссылаясь на то, что только за 2012 год задолженность по арендной плате составила 934 617 рублей 75 копеек; договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, в соответствии с пунктом 8.8. договора аренды, предприниматель обязана была провести его государственную регистрацию.
Полагая, что отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, выраженный в письме от 24.12.2012 N 981, является незаконным, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Московской области с соответствующим заявлением.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, Арбитражный суд Московской области сделал вывод о том, что наличие непогашенной задолженности по договору аренды является правомерным основанием для отказа администрации в выкупе арендуемого имущества, поскольку требование об отсутствии задолженности по аренде имущества закреплено законом.
Данный вывод суда является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относится к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв. м.
Одним из обязательных условий, необходимых для реализации преимущественного права на приватизацию имущества является нахождение такого имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды имущества. При этом на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, договор аренды такого имущества должен являться действующим.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 7 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (абзац 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134).
Как усматривается из материалов дела, договор аренды спорного нежилого помещения от 30.12.2001 N 122К заключен с предпринимателем на срок с 01.01.2002 по 31.12.2011 (л.д. 36 - 39). При этом государственную регистрацию указанный договор не прошел.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" даны следующие разъяснения.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 20.12.2010 N 22-П, признавая не противоречащими Конституции Российской Федерации взаимосвязанные положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, разъяснил, что решение о возможности принудительной приватизации арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства объектов муниципальной собственности должны приниматься в надлежащей юридической процедуре при эффективном судебном контроле, позволяющем оценить целевое назначение имущества, определенное муниципальными правовыми актами, планируемое использование объектов муниципальной собственности, на приватизацию которых у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право, основания возникновения права муниципальной собственности на конкретное имущество, последствия отчуждения муниципального имущества для его собственника и соответствие имущества положениям законодательства о составе объектов муниципальной собственности, а также установить, предпринимались ли органами местного самоуправления действия, направленные на его использование в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на муниципальное образование. В противном случае не соблюдался бы баланс конституционно защищаемых ценностей.
Как следует из материалов дела, одним из оснований для отказа в приватизации арендуемого имущества, выраженного в письме от 24.12.2012 N 981, являлось наличие по состоянию на 24.12.2012 задолженности по арендной плате в размере 934 584 рублей 75 копеек.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что в качестве одного из обязательных условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходимо отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что на момент обращения в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате перед администрацией.
Наличие такой задолженности исключает возможность предоставления ИП Ксенитовой Л.Ф. арендуемого им имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылки предпринимателя на гарантийное письмо в связи со следующим.
Указанное предпринимателем гарантийное письмо (л.д. 6) не содержит каких-либо согласованных условий договора по оплате задолженности. При этом гарантийным письмом предпринимателя от 17.09.2013, адресованным администрации, подтверждается, что размер задолженности предпринимателя на 17.09.2013 составляет 934 584 рублей 75 копеек.
Учитывая наличие непогашенной задолженности по договору аренды, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, о том, что отказ администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества соответствует закону, поскольку требование об отсутствии задолженности по аренде имущества закреплено законом.
Доводы, приведенные предпринимателем в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в виду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить или изменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
Несогласие заявителя с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.
На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
В силу части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным статьей 110 АПК РФ.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 19.09.2013 по делу N А41-2813/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.МИЩЕНКО
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)