Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Нева" (ИНН 2635115150, ОГРН 1082635011964), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Нева" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2012 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного от 25.12.2012 (судьи Баканов А.П., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-8171/2012, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Строительная компания "Нева" (далее - общество) о взыскании 2 788 262 рублей 46 копеек задолженности по арендной плате за период с 24.02.2010 по 31.12.2011 по договору от 12.07.2010 N 8121 аренды земельного участка площадью 93 626 кв. м с кадастровым номером 26:12:011401:88, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 58в (далее - договор аренды, земельный участок), 216 460 рублей 43 копейки пени за период с 16.09.2010 по 31.12.2011 и о расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012, исковые требования комитета удовлетворены в части. С общества в пользу комитета взыскано 1 018 239 рублей 19 копеек, из которых 925 418 рублей 63 копейки задолженности по арендной плате и 92 820 рублей 56 копеек пени. Договор аренды судом расторгнут. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы доказанностью использования обществом в спорный период земельного участка, наличием у него непогашенной задолженности, подтверждением обществом факта использования земельного участка с 2010 года. Расчет задолженности произведен с даты подписания договора аренды (12.07.2010). Довод комитета о необходимости исчисления арендной платы по условиям договора аренды с 24.02.2010 отклонен по причине отсутствия документов, подтверждающих передачу земельного участка до заключения договора. Рассчитывая задолженность по арендной плате за 2011 год, суды сослались на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2011 по делу N А63-2676/2011, которым приняты обеспечительные меры, выразившееся, в том числе, в запрете обществу производить строительные работы на земельном участке. В период действия указанных мер общество по не зависящим от него обстоятельствам не могло пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, что явилось основанием исключения названного периода из периода расчета задолженности. Досудебный порядок одностороннего расторжения договора аренды по причине невнесения обществом арендных платежей путем направления претензий суды признали соблюденным.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Кассатор полагает, что в деле отсутствуют доказательства поступления земельного участка в фактическое владение арендатора ранее 09.12.2010, а судами нарушены принципы равноправия сторон и состязательности процесса, выразившиеся в установлении даты передачи земельного участка обществу на дату подписания договора. С учетом произведенного обществом платежа от 28.12.2010 в размере 100 тыс. рублей, признанной обществом даты фактической передачи ему земельного участка (09.12.2010), отсутствия возможности использования земельного участка в период действия обеспечительных мер, принятых в рамках дела N А63-2676/2010, и несоблюдения досудебного порядка расторжения договора основания для удовлетворения иска у судов отсутствовали.
В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оспариваемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными. Суды, по мнению комитета, пришли к обоснованному выводу о доказанности передачи земельного участка обществу с момента подписания договора без передаточного акта и наличии непогашенной задолженности.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела и установлено судами, администрацией города Ставрополя (далее - администрация) на основании заявления общества постановлением администрации от 10.02.2010 N 221 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения спортивно-оздоровительного комплекса, а постановлением администрации от 24.02.2010 N 339 земельный участок предоставлен в аренду в вышеназванных целях (далее - постановление N 339).
На основании постановления N 339 комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 05.08.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды стороны распространили его действие на правоотношения, возникшие до его заключения с 24.02.2010, а срок аренды установлен равным трем годам: с 24.02.2010 по 23.02.2013.
Разделом 3 договора аренды предусмотрено определение размера арендной платы, а также условий и сроков ее внесения в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Арендную плату предполагалось вносить ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 соответственно.
Исполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы обеспечено установленной пунктом 5.3 договора аренды неустойкой в виде пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более двух периодов, указанных в пункте 3.4 договора аренды (пункт 4.1.5).
В связи с предполагаемым наличием на стороне арендатора задолженности по арендной плате комитетом начислена неустойка и 30.03.2011 направлена претензия от 24.03.2011 N 06-817-06 с требованием об оплате задолженности, сложившейся по состоянию на 15.03.2011 в размере 1 423 713 рублей 04 копеек основного долга и 49 836 рублей 37 копеек пени в добровольном порядке в десятидневный срок с момента получения претензии.
24 мая 2011 года комитет в связи с отсутствием со стороны общества реакции на претензию об оплате задолженности направил ответчику претензию от 19.05.2011 N 06-1570-06 с предложением явиться в комитет для подписания соглашения о расторжении договора аренды в течение тридцати дней с момента получения претензии.
Предполагаемое неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы и уплате неустойки, а также отсутствие ответа на предложение о расторжении договора явилось основанием обращения комитета в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодателю вменено в обязанность предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса). Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11 и пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66).
Согласно статье 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).
Пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В пункте 6 информационного письма N 66 изложена рекомендация, согласно которой достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.
Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу (статья 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, в случае, когда условия договора аренды распространены сторонами на период, предшествовавший дате его заключения, а у арендодателя отсутствуют доказательства передачи (фактического использования) имущества до момента заключения договора, обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему этого имущества (в данном случае - земельного участка).
Наличие в тексте договора аренды согласованного сторонами условия о вступлении такого договора в силу до его заключения не противоречит закону (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса) и само по себе не свидетельствует об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору до заключения договора и, соответственно, возникновении у арендатора обязанности уплачивать арендную плату.
По смыслу статьи 22 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 611, статьи 655 Гражданского кодекса земельный участок должен быть передан арендатору по акту приема-передачи.
Комитет (арендодатель), обращаясь с требованием о взыскании задолженности по договору, должен по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт передачи имущества (земельного участка) обществу (арендатору). Между тем, какие-либо доказательства (акт приема-передачи или иной документ) передачи имущества ответчику в материалах дела отсутствуют, поэтому вывод судов о наличии у общества неисполненной перед комитетом обязанности по внесению арендной платы с даты подписания договора аренды не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Согласно пункту 29 информационного письма N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 и пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 4.1.5 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более двух периодов, указанных в пункте 3.4 договора.
Вывод о соблюдении истцом досудебного порядка взыскания задолженности по договору аренды и расторжения договора аренды земельного участка (претензии от 24.03.2011 N 06-817-06 и от 19.05.2011 N 06-1570-06) сделан судами без установления момента фактической передачи земельного участка арендатору.
Установление, исследование и оценка обстоятельств, связанных с моментом фактической передачи обществу земельного участка, необходимы для выводов о наличии (отсутствии) у общества с учетом осуществленного им платежа и периода, в течение которого отсутствовала возможность использования земельного участка по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, задолженности по арендной плате, возникновении у комитета права (отсутствии такового) на предъявление претензии в порядке статьи 619 Гражданского кодекса и направление предложения о расторжении договора аренды в порядке статей 450, 452 Гражданского кодекса.
При изложенных обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, вынесенными на основании полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо истребовать у истца доказательства предоставления земельного участка ответчику, исследовать и оценить эти (иные представленные арендодателем) доказательства (наряду с документами, представленными арендатором) по правилам статьи 71 Кодекса, после чего, сделав обоснованный вывод о наличии (отсутствии) у общества задолженности по арендной плате за спорный период, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного от 25.12.2012 по делу N А63-8171/2012 отменить.
Дело N А63-8171/2012 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.05.2013 ПО ДЕЛУ N А63-8171/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2013 г. по делу N А63-8171/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Нева" (ИНН 2635115150, ОГРН 1082635011964), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Нева" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2012 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного от 25.12.2012 (судьи Баканов А.П., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-8171/2012, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Строительная компания "Нева" (далее - общество) о взыскании 2 788 262 рублей 46 копеек задолженности по арендной плате за период с 24.02.2010 по 31.12.2011 по договору от 12.07.2010 N 8121 аренды земельного участка площадью 93 626 кв. м с кадастровым номером 26:12:011401:88, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 58в (далее - договор аренды, земельный участок), 216 460 рублей 43 копейки пени за период с 16.09.2010 по 31.12.2011 и о расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012, исковые требования комитета удовлетворены в части. С общества в пользу комитета взыскано 1 018 239 рублей 19 копеек, из которых 925 418 рублей 63 копейки задолженности по арендной плате и 92 820 рублей 56 копеек пени. Договор аренды судом расторгнут. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы доказанностью использования обществом в спорный период земельного участка, наличием у него непогашенной задолженности, подтверждением обществом факта использования земельного участка с 2010 года. Расчет задолженности произведен с даты подписания договора аренды (12.07.2010). Довод комитета о необходимости исчисления арендной платы по условиям договора аренды с 24.02.2010 отклонен по причине отсутствия документов, подтверждающих передачу земельного участка до заключения договора. Рассчитывая задолженность по арендной плате за 2011 год, суды сослались на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2011 по делу N А63-2676/2011, которым приняты обеспечительные меры, выразившееся, в том числе, в запрете обществу производить строительные работы на земельном участке. В период действия указанных мер общество по не зависящим от него обстоятельствам не могло пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, что явилось основанием исключения названного периода из периода расчета задолженности. Досудебный порядок одностороннего расторжения договора аренды по причине невнесения обществом арендных платежей путем направления претензий суды признали соблюденным.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Кассатор полагает, что в деле отсутствуют доказательства поступления земельного участка в фактическое владение арендатора ранее 09.12.2010, а судами нарушены принципы равноправия сторон и состязательности процесса, выразившиеся в установлении даты передачи земельного участка обществу на дату подписания договора. С учетом произведенного обществом платежа от 28.12.2010 в размере 100 тыс. рублей, признанной обществом даты фактической передачи ему земельного участка (09.12.2010), отсутствия возможности использования земельного участка в период действия обеспечительных мер, принятых в рамках дела N А63-2676/2010, и несоблюдения досудебного порядка расторжения договора основания для удовлетворения иска у судов отсутствовали.
В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оспариваемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными. Суды, по мнению комитета, пришли к обоснованному выводу о доказанности передачи земельного участка обществу с момента подписания договора без передаточного акта и наличии непогашенной задолженности.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела и установлено судами, администрацией города Ставрополя (далее - администрация) на основании заявления общества постановлением администрации от 10.02.2010 N 221 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения спортивно-оздоровительного комплекса, а постановлением администрации от 24.02.2010 N 339 земельный участок предоставлен в аренду в вышеназванных целях (далее - постановление N 339).
На основании постановления N 339 комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 05.08.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды стороны распространили его действие на правоотношения, возникшие до его заключения с 24.02.2010, а срок аренды установлен равным трем годам: с 24.02.2010 по 23.02.2013.
Разделом 3 договора аренды предусмотрено определение размера арендной платы, а также условий и сроков ее внесения в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Арендную плату предполагалось вносить ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 соответственно.
Исполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы обеспечено установленной пунктом 5.3 договора аренды неустойкой в виде пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более двух периодов, указанных в пункте 3.4 договора аренды (пункт 4.1.5).
В связи с предполагаемым наличием на стороне арендатора задолженности по арендной плате комитетом начислена неустойка и 30.03.2011 направлена претензия от 24.03.2011 N 06-817-06 с требованием об оплате задолженности, сложившейся по состоянию на 15.03.2011 в размере 1 423 713 рублей 04 копеек основного долга и 49 836 рублей 37 копеек пени в добровольном порядке в десятидневный срок с момента получения претензии.
24 мая 2011 года комитет в связи с отсутствием со стороны общества реакции на претензию об оплате задолженности направил ответчику претензию от 19.05.2011 N 06-1570-06 с предложением явиться в комитет для подписания соглашения о расторжении договора аренды в течение тридцати дней с момента получения претензии.
Предполагаемое неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы и уплате неустойки, а также отсутствие ответа на предложение о расторжении договора явилось основанием обращения комитета в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодателю вменено в обязанность предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса). Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11 и пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66).
Согласно статье 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).
Пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В пункте 6 информационного письма N 66 изложена рекомендация, согласно которой достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.
Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу (статья 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, в случае, когда условия договора аренды распространены сторонами на период, предшествовавший дате его заключения, а у арендодателя отсутствуют доказательства передачи (фактического использования) имущества до момента заключения договора, обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему этого имущества (в данном случае - земельного участка).
Наличие в тексте договора аренды согласованного сторонами условия о вступлении такого договора в силу до его заключения не противоречит закону (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса) и само по себе не свидетельствует об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору до заключения договора и, соответственно, возникновении у арендатора обязанности уплачивать арендную плату.
По смыслу статьи 22 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 611, статьи 655 Гражданского кодекса земельный участок должен быть передан арендатору по акту приема-передачи.
Комитет (арендодатель), обращаясь с требованием о взыскании задолженности по договору, должен по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт передачи имущества (земельного участка) обществу (арендатору). Между тем, какие-либо доказательства (акт приема-передачи или иной документ) передачи имущества ответчику в материалах дела отсутствуют, поэтому вывод судов о наличии у общества неисполненной перед комитетом обязанности по внесению арендной платы с даты подписания договора аренды не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Согласно пункту 29 информационного письма N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 и пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 4.1.5 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более двух периодов, указанных в пункте 3.4 договора.
Вывод о соблюдении истцом досудебного порядка взыскания задолженности по договору аренды и расторжения договора аренды земельного участка (претензии от 24.03.2011 N 06-817-06 и от 19.05.2011 N 06-1570-06) сделан судами без установления момента фактической передачи земельного участка арендатору.
Установление, исследование и оценка обстоятельств, связанных с моментом фактической передачи обществу земельного участка, необходимы для выводов о наличии (отсутствии) у общества с учетом осуществленного им платежа и периода, в течение которого отсутствовала возможность использования земельного участка по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, задолженности по арендной плате, возникновении у комитета права (отсутствии такового) на предъявление претензии в порядке статьи 619 Гражданского кодекса и направление предложения о расторжении договора аренды в порядке статей 450, 452 Гражданского кодекса.
При изложенных обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, вынесенными на основании полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо истребовать у истца доказательства предоставления земельного участка ответчику, исследовать и оценить эти (иные представленные арендодателем) доказательства (наряду с документами, представленными арендатором) по правилам статьи 71 Кодекса, после чего, сделав обоснованный вывод о наличии (отсутствии) у общества задолженности по арендной плате за спорный период, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного от 25.12.2012 по делу N А63-8171/2012 отменить.
Дело N А63-8171/2012 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)