Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Копыловой Л.С., Глазкова Е.Г.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с\\з Нартикоевой З.С.
при участии:
от заявителя: Булычев А.В., по доверенности от 18.01.2013.
от ответчика: от ответчика 1) не явился, извещен.
от ответчика 2) Шутихина Н.В. по доверенности от 22.11.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22766/2013) Марцаль Наталии на определение Арбитражного суда Калининградской области от 12.09.2013 по делу N А21-3243/2012 (судья Емельянова Н.В.), принятое
по заявлению Марцаль Наталии
к ООО "Регион-Сервис", Могилеву А.Н.
о признании договора долевого участия недействительным, применение последствий недействительности,
установил:
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2012 по делу N А21-3243/2012 в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Сервис" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Лавриненко С.В. Определением от 27.06.2012 к должнику применена специальная процедура банкротства застройщика.
Марцаль Наталия 20.02.2013 обратилась в Арбитражный суд Калининградской области в рамках дела о несостоятельности ООО "Регион-Сервис", с заявлением об исключении из договора от 19.12.2011 N Г3-1\\2-27 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Регион-Сервис" и Марцаль Н. в отношении двухкомнатной квартиры строительный номер N 27 "А", общей проектной площадью 60,1 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме (N 1 по ГП), расположенном по адресу - А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда сведений о строительном номере квартиры. Также заявитель просил признать недействительным договор долевого участия, заключенный между ООО "Регион-Сервис" и Могилевым Александром Николаевичем в отношении объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N 27 А, общей проектной площадью 60,13 кв. м, в секции N 2 а 7-м этаже дома (N 1 по ГП) по адресу: Калининград, ул. А.Невского, 188 "б" и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о государственной регистрации спорного договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
В обоснование заявлении Марцаль Н. сослалась на то обстоятельство, что договор долевого участия в строительстве указанного выше объекта был заключен ответчиком с ней, при этом ответчик уклоняется от включения соответствующих сведений в Единый реестр регистрации прав на недвижимое имущество, вместо этого, в ЕГРП зарегистрирован договор долевого участия в строительстве этой же квартиры, заключенный с Могилевым А.Н. По мнению заявителя сделка не соответствует положениям статьи 168 ГК РФ, заключена без согласия временного управляющего. В период совершения оспариваемой сделки действовали обеспечительные меры, принятые арбитражным судом.
При рассмотрении заявления, предмет заявленного требования уточнен в порядке статьи 49 АПК РФ, Марцаль Н. просила признать недействительным договор долевого участия в строительстве от 19.03.2012 N Г3-1.2-27 "А", заключенный между ООО "Регион-Сервис" и Арслан Татьяной Васильевной в отношении объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N 27 А, общей проектной площадью 60,13 кв. м, в секции N 2 а 7-м этаже дома (N 1 по ГП) по адресу: Калининград, ул. А.Невского, 188 "б" по основаниям статей 10, 168, 170 ГК РФ и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи N 39-39-01\\349\\2012 г. -046 от 29.10.2012 г. о государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области договора уступки права требования от 16.10.2012, заключенного между Арслан Татьяной Васильевной и Могилевым Александром Николаевичем, об уступке права требования от ООО "Регион-Сервис" исполнения обязательств по договору от 19.03.2012 N Г3-1/2-27 "А" долевого участия в строительстве; погашения регистрационной записи N 39-39-01\\352\\2012-692 от 12.10.2012 о государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области договора от 19.03.2012 N Г3-1/2-27 "А" долевого участия в строительстве
К участию в рассмотрении заявления привлечены в качестве ответчиков Могилев Александр Николаевич, Арслан Татьяна Васильевна, в качестве третьих лиц - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (Управление Росреестра по Калининградской области), Министерство строительства Калининградской области, Субботин Александр Анатольевич.
С аналогичным заявлением Марцаль Н. обратилась к Субботину Александру Анатольевичу, в котором просила признать недействительным договор долевого участия в строительстве от 26.02.20096 N ГЗ-1/2-27 "А", заключенный между ООО "Регион-Сервис" и Субботиным А.А. в отношении трехкомнатной квартиры общей площадью 118,352 кв. м, строительный номер 27, в секции N 2 на седьмом и мансардном этажах в доме N 1 и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи от 12.10.2012 N 39-39-01/352/2012-692 о государственной регистрации в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области.
По указанному заявлению Субботин А.А. привлечен в качестве ответчика.
Протокольным определением от 28.08.2013 требования Марцаль Н. к Могилеву А.Н., Арслан Т.В. и Субботину А.А. объединены в одно производство.
При рассмотрении дела заявитель указал на фальсификацию приходно-кассового ордера ООО "К-Д плюс" на сумму 1803900,00 руб., выданного ООО "Регион-Сервис" о получении от Арслан Т.В. указанных денежных средств и договора от 19.03.2012 N Г3-1/2-27 "А", между ООО "Регион-Сервис" и Арслан Т.В.
Определением суда первой инстанции от 12.09.2013 в удовлетворении заявления Марцаль Н. о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве от 19.03.2012 N ГЗ-1/2-27А между ООО "Регион-Сервис" и Арслан Т.В. и от 26.02.2009 N ГЗ-1/2-27 между ООО "Регион-Сервис" и Субботиным А.А. отказано. Производство по заявлению Марцаль Н. в части признания недействительным уступки прав требования от 16.10.2012 между Арслан Т.В. и Могилевым А.Н. и применении последствий недействительности сделки прекращено. Суд первой инстанции пришел к выводу, что наличие договора долевого участия в строительстве между ООО "КД-Плюс" и Марцаль Н. не является основанием для вывода о недействительности оспариваемых договоров. Договор долевого участия в строительстве заключен до введения в отношении должника процедуры наблюдения. Обеспечительные меры приняты в отношении квартир, находящихся в доме N 2 по ГП. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости в доме по указанному выше адресу производилась при отсутствии каких-либо действующих обеспечительных мер, в установленном порядке. В отношении спорной квартиры N 27А обеспечительные меры не принимались. Отсутствие оплаты по договору не может свидетельствовать о ее недействительности. Наличие предмета договора подтверждается представленными в материалы дела сведениями о внесении изменений в проектную документацию. Требование Марцаль Н. к Арслан Т.В. и Могилеву А.Н. в отношении признания недействительной сделки о уступке права не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как сторонами сделки являются физические лица.
На определение суда Марцаль Н. подана апелляционная жалоба, в которой она просил отменить обжалуемое определение и принять обоснованный судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом не учтено, что договор долевого участия в строительстве может считаться заключенным только с момента его государственной регистрации. Суд первой инстанции не применил положения пункта 7 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и пункт 3 статьи 4 Федерального закона "О долевом участии в строительстве. Письменного согласия арбитражного управляющего на заключение договора не дано, в период заключения договора в отношении объекта действовали обеспечительные меры. Бухгалтерская отчетность застройщика подписана его директором, который также подписал приходно-кассовые ордера. Фактически ответчиком денежные средства должнику не передавались. Вывод суда о заключении спорных сделок до введения процедуры наблюдения не основан на материалах дела. Строительство двухуровневой квартиры, которая являлась предметом договора, заключенного с Субботиным А.А., не было предусмотрено проектной документацией, указанный договор следует считать прекратившимся невозможностью исполнения. Оплата цены договора Субботина А.А. произведена по фиктивным документам, датированным ранее создания ООО "К-Д плюс". Расчет наличными денежными средствами через кассу не был предусмотрен. Договор с Арслан Т.В. заключен по цене 19500,00 руб. за кв. м, тогда как рыночная стоимость его составляет большую сумму. Договоры с Субботиным А.А. заключены по цене 9720,00 руб. за кв. м, всего на сумму 4803826,00 руб., которую не мог оплатить. В деле о банкротстве сведений о получении ООО "Регион Сервис" денежных средств на основании оспариваемых сделок не имеется. Договор направлен на регистрацию значительно позднее, чем были получены денежные средства от Арслан Т.В. Должнику в результате совершения спорной сделки намеренно причинен вред, о чем было заведомо известно сторонам сделки. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные ООО "Регион-Сервис" с дольщиками недействительны, так как не соответствуют положениям о долевом участии в строительстве и законодательству об инвестиционной деятельности. В случае получения застройщиком от дольщиков средств в размере менее, чем требуется для строительства, объект не может быть закончен.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании податель жалобы поддержал изложенные в ней доводы.
Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.
Материалами дела подтверждается, что между ООО "К-Д Плюс" (застройщик) и Субботиным А.А. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 26.02.2009 N ГN-1/2/27, по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является трехкомнатная квартира (в двух уровнях) общей площадью по проекту 118,22 кв. м, со строительным номером 27, расположенная в секции 2 на седьмом и мансардном этажах в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 1149193,00 руб. Субботин А.А. представил 16.03.2009 на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве от 26.02.2009 N Г3-1/2-27
Также между ООО "К-Д Плюс" (впоследствии переименовано в ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Марцаль Н. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 19.12.2011 N Г3-1/2-27А, по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является двухкомнатная квартира общей площадью по проекту 60,13 кв. м, со строительным номером 27, расположенная в секции 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 2533220,00 руб.
Заключению договора предшествовало заключение предварительного договора участия в долевом строительстве от 12.08.2010. При этом, договором от 12.08.2010 уступки прав требования Марцуль Н. в счет участия в строительстве указанной выше квартиры, уступила ООО "К-Д Плюс" право требования к своему должнику - ООО "МегаСтройИнвест" из инвестиционного договора на строительство жилья от 19.09.2007.
Между ООО "К-Д Плюс" (впоследствии переименовано в ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Арслан Татьяной Васильевной (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-27А, по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является двухкомнатная квартира общей площадью по проекту 60,13 кв. м, со строительным номером "27А", расположенная в секции 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 1803900,00 руб.
В подтверждение уплаты ООО "КД-Плюс" выдана справка о выполнении Арслан Т.В. денежных обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Арслан Т.В. представила документы на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. Уведомлением от 02.10.2012 N 01/352/2012-692 государственная регистрация приостановлена в связи с необходимостью получения разъяснений о порядке исполнения определений арбитражного суда о принятии обеспечительных мер.
Между Арслан Т.В. (цедент) и Могилевым А.Н. (цессионарий) заключен договор уступки права требования от 16.10.2012 к договору участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-27А, по условиям которого цедент уступил цессионарию право требования по договору участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-27А, заключенном между цедентом и ООО "К-Д Плюс".
Могилевым А.Н. договор об уступке права требования Могилевым А.Н. в пользу Арслан Т.В. представлен на государственную регистрацию
Согласно положениями пункта 1 статья 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Договор может быть признан недействительным по основаниям статьи 168 ГК РФ, в силу несоответствия его закону или иным нормативным актам. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, как верно указал суд первой инстанции, заявителем таких доказательств не представлено.
Условия спорных договоров, вопреки утверждению заявителя, не противоречат ни специальным положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни общим положениям ГК РФ.
Требования статьи 1 Закона N 214-ФЗ к порядку привлечения денежных средств граждан в долевое участие в строительстве не нарушены. Ни положениями названного закона, ни иными нормами гражданского законодательства заключение сделки в отношении одного и того же предмета, не созданного на момент ее совершения, не запрещено.
Этот вывод следует и из разъяснений пунктов 1, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому, в случае невозможности передачи покупателю вещи, в отношении которой был заключен договор до ее создания, наступают иные правовые последствия, нежели недействительность такого договора, а именно, возникает обязательство продавца по возмещению убытков покупателя.
По аналогичным основаниям не может повлечь вывод о недействительности сделки и отсутствие квартиры с такими характеристиками как явившаяся предметом спорного договора долевого участия, в проектной документации. Кроме того, заключение договора без участия заявителя, в отношении вещи, которая, как утверждает заявитель, не может быть создана, не может и повлечь нарушения его прав и законных интересов, что по смыслу статьи 12 ГК РФ исключает применение такого способа судебной защиты как оспаривание сделки со ссылкой на эти обстоятельства.
Доказательств мнимости спорной сделки также не представлено, сделка повлекла предусмотренные ею правовые последствия, что не позволяет квалифицировать ее применительно к положениям статьи 170 ГК РФ. Вопрос исполнения сделки на ее действительность, по общему правилу, не влияет.
Подтверждения злоупотребления правом при совершении сделки также отсутствует.
По смыслу положений статьи 422 ГК РФ, коль скоро специальными положениями законодательства о долевом участии в строительстве не предусмотрено иного, размер долевого участия определяется соглашением сторон, обязательного требования о точном соответствии стоимости доли ее рыночной цене, либо соответствии совокупности реализованных долей рыночной цене объекта в целом в законе не содержится.
Кроме того, цена договоров незначительно отличается от той рыночной цены, которая указана подателем апелляционной жалобы. Спорные договоры долевого участия заключены до 19.03.2012, тогда как процедура наблюдения в отношении должника введена определением суда первой инстанции от 25.04.2012, которым, в том числе, утвержден временный управляющий. При таких обстоятельствах, согласно статье 63 Закона о банкротстве, согласия временного управляющего на совершения спорной сделки не требовалось. Договор уступки права требования от 16.10.2012 заключен между физическими лицами - Могилевым А.Н. и Арслан Т.В., следовательно, одобрения временным управляющим не требовал. Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, в силу части 2 статьи 27 АПК РФ, оценка договору уступки права требования не может быть дана по существу арбитражным судом в рамках дела о несостоятельности, так как ответчиками по такому спору являются физические лица, не обладающие статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, положениями статьи 201.8 Закона о банкротстве не предусмотрено оспаривание в рамках дела о несостоятельности сделок, участниками которых не является должник-застройщик.
Обеспечительные меры, на наличие которых ссылается заявитель, касались запрета осуществления регистрационных записей в отношении объекта долевого участия в строительстве в целом, но не заключения сделок долевого участия в строительстве. Таким образом, сделка не может быть квалифицирована как совершенная вопреки принятым обеспечительным мерам.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о недействительности оспариваемых сделок нет, что исключает и применение заявленных Марцаль Н. последствий их недействительности.
Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 12.09.2013 по делу N А21-3243/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Марцаль Наталии - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.Г.МЕДВЕДЕВА
Судьи
Л.С.КОПЫЛОВА
Е.Г.ГЛАЗКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.12.2013 ПО ДЕЛУ N А21-3243/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2013 г. по делу N А21-3243/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Копыловой Л.С., Глазкова Е.Г.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с\\з Нартикоевой З.С.
при участии:
от заявителя: Булычев А.В., по доверенности от 18.01.2013.
от ответчика: от ответчика 1) не явился, извещен.
от ответчика 2) Шутихина Н.В. по доверенности от 22.11.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22766/2013) Марцаль Наталии на определение Арбитражного суда Калининградской области от 12.09.2013 по делу N А21-3243/2012 (судья Емельянова Н.В.), принятое
по заявлению Марцаль Наталии
к ООО "Регион-Сервис", Могилеву А.Н.
о признании договора долевого участия недействительным, применение последствий недействительности,
установил:
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2012 по делу N А21-3243/2012 в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Сервис" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Лавриненко С.В. Определением от 27.06.2012 к должнику применена специальная процедура банкротства застройщика.
Марцаль Наталия 20.02.2013 обратилась в Арбитражный суд Калининградской области в рамках дела о несостоятельности ООО "Регион-Сервис", с заявлением об исключении из договора от 19.12.2011 N Г3-1\\2-27 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Регион-Сервис" и Марцаль Н. в отношении двухкомнатной квартиры строительный номер N 27 "А", общей проектной площадью 60,1 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме (N 1 по ГП), расположенном по адресу - А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда сведений о строительном номере квартиры. Также заявитель просил признать недействительным договор долевого участия, заключенный между ООО "Регион-Сервис" и Могилевым Александром Николаевичем в отношении объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N 27 А, общей проектной площадью 60,13 кв. м, в секции N 2 а 7-м этаже дома (N 1 по ГП) по адресу: Калининград, ул. А.Невского, 188 "б" и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о государственной регистрации спорного договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
В обоснование заявлении Марцаль Н. сослалась на то обстоятельство, что договор долевого участия в строительстве указанного выше объекта был заключен ответчиком с ней, при этом ответчик уклоняется от включения соответствующих сведений в Единый реестр регистрации прав на недвижимое имущество, вместо этого, в ЕГРП зарегистрирован договор долевого участия в строительстве этой же квартиры, заключенный с Могилевым А.Н. По мнению заявителя сделка не соответствует положениям статьи 168 ГК РФ, заключена без согласия временного управляющего. В период совершения оспариваемой сделки действовали обеспечительные меры, принятые арбитражным судом.
При рассмотрении заявления, предмет заявленного требования уточнен в порядке статьи 49 АПК РФ, Марцаль Н. просила признать недействительным договор долевого участия в строительстве от 19.03.2012 N Г3-1.2-27 "А", заключенный между ООО "Регион-Сервис" и Арслан Татьяной Васильевной в отношении объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N 27 А, общей проектной площадью 60,13 кв. м, в секции N 2 а 7-м этаже дома (N 1 по ГП) по адресу: Калининград, ул. А.Невского, 188 "б" по основаниям статей 10, 168, 170 ГК РФ и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи N 39-39-01\\349\\2012 г. -046 от 29.10.2012 г. о государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области договора уступки права требования от 16.10.2012, заключенного между Арслан Татьяной Васильевной и Могилевым Александром Николаевичем, об уступке права требования от ООО "Регион-Сервис" исполнения обязательств по договору от 19.03.2012 N Г3-1/2-27 "А" долевого участия в строительстве; погашения регистрационной записи N 39-39-01\\352\\2012-692 от 12.10.2012 о государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области договора от 19.03.2012 N Г3-1/2-27 "А" долевого участия в строительстве
К участию в рассмотрении заявления привлечены в качестве ответчиков Могилев Александр Николаевич, Арслан Татьяна Васильевна, в качестве третьих лиц - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (Управление Росреестра по Калининградской области), Министерство строительства Калининградской области, Субботин Александр Анатольевич.
С аналогичным заявлением Марцаль Н. обратилась к Субботину Александру Анатольевичу, в котором просила признать недействительным договор долевого участия в строительстве от 26.02.20096 N ГЗ-1/2-27 "А", заключенный между ООО "Регион-Сервис" и Субботиным А.А. в отношении трехкомнатной квартиры общей площадью 118,352 кв. м, строительный номер 27, в секции N 2 на седьмом и мансардном этажах в доме N 1 и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи от 12.10.2012 N 39-39-01/352/2012-692 о государственной регистрации в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области.
По указанному заявлению Субботин А.А. привлечен в качестве ответчика.
Протокольным определением от 28.08.2013 требования Марцаль Н. к Могилеву А.Н., Арслан Т.В. и Субботину А.А. объединены в одно производство.
При рассмотрении дела заявитель указал на фальсификацию приходно-кассового ордера ООО "К-Д плюс" на сумму 1803900,00 руб., выданного ООО "Регион-Сервис" о получении от Арслан Т.В. указанных денежных средств и договора от 19.03.2012 N Г3-1/2-27 "А", между ООО "Регион-Сервис" и Арслан Т.В.
Определением суда первой инстанции от 12.09.2013 в удовлетворении заявления Марцаль Н. о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве от 19.03.2012 N ГЗ-1/2-27А между ООО "Регион-Сервис" и Арслан Т.В. и от 26.02.2009 N ГЗ-1/2-27 между ООО "Регион-Сервис" и Субботиным А.А. отказано. Производство по заявлению Марцаль Н. в части признания недействительным уступки прав требования от 16.10.2012 между Арслан Т.В. и Могилевым А.Н. и применении последствий недействительности сделки прекращено. Суд первой инстанции пришел к выводу, что наличие договора долевого участия в строительстве между ООО "КД-Плюс" и Марцаль Н. не является основанием для вывода о недействительности оспариваемых договоров. Договор долевого участия в строительстве заключен до введения в отношении должника процедуры наблюдения. Обеспечительные меры приняты в отношении квартир, находящихся в доме N 2 по ГП. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости в доме по указанному выше адресу производилась при отсутствии каких-либо действующих обеспечительных мер, в установленном порядке. В отношении спорной квартиры N 27А обеспечительные меры не принимались. Отсутствие оплаты по договору не может свидетельствовать о ее недействительности. Наличие предмета договора подтверждается представленными в материалы дела сведениями о внесении изменений в проектную документацию. Требование Марцаль Н. к Арслан Т.В. и Могилеву А.Н. в отношении признания недействительной сделки о уступке права не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как сторонами сделки являются физические лица.
На определение суда Марцаль Н. подана апелляционная жалоба, в которой она просил отменить обжалуемое определение и принять обоснованный судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом не учтено, что договор долевого участия в строительстве может считаться заключенным только с момента его государственной регистрации. Суд первой инстанции не применил положения пункта 7 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и пункт 3 статьи 4 Федерального закона "О долевом участии в строительстве. Письменного согласия арбитражного управляющего на заключение договора не дано, в период заключения договора в отношении объекта действовали обеспечительные меры. Бухгалтерская отчетность застройщика подписана его директором, который также подписал приходно-кассовые ордера. Фактически ответчиком денежные средства должнику не передавались. Вывод суда о заключении спорных сделок до введения процедуры наблюдения не основан на материалах дела. Строительство двухуровневой квартиры, которая являлась предметом договора, заключенного с Субботиным А.А., не было предусмотрено проектной документацией, указанный договор следует считать прекратившимся невозможностью исполнения. Оплата цены договора Субботина А.А. произведена по фиктивным документам, датированным ранее создания ООО "К-Д плюс". Расчет наличными денежными средствами через кассу не был предусмотрен. Договор с Арслан Т.В. заключен по цене 19500,00 руб. за кв. м, тогда как рыночная стоимость его составляет большую сумму. Договоры с Субботиным А.А. заключены по цене 9720,00 руб. за кв. м, всего на сумму 4803826,00 руб., которую не мог оплатить. В деле о банкротстве сведений о получении ООО "Регион Сервис" денежных средств на основании оспариваемых сделок не имеется. Договор направлен на регистрацию значительно позднее, чем были получены денежные средства от Арслан Т.В. Должнику в результате совершения спорной сделки намеренно причинен вред, о чем было заведомо известно сторонам сделки. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные ООО "Регион-Сервис" с дольщиками недействительны, так как не соответствуют положениям о долевом участии в строительстве и законодательству об инвестиционной деятельности. В случае получения застройщиком от дольщиков средств в размере менее, чем требуется для строительства, объект не может быть закончен.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании податель жалобы поддержал изложенные в ней доводы.
Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.
Материалами дела подтверждается, что между ООО "К-Д Плюс" (застройщик) и Субботиным А.А. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 26.02.2009 N ГN-1/2/27, по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является трехкомнатная квартира (в двух уровнях) общей площадью по проекту 118,22 кв. м, со строительным номером 27, расположенная в секции 2 на седьмом и мансардном этажах в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 1149193,00 руб. Субботин А.А. представил 16.03.2009 на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве от 26.02.2009 N Г3-1/2-27
Также между ООО "К-Д Плюс" (впоследствии переименовано в ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Марцаль Н. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 19.12.2011 N Г3-1/2-27А, по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является двухкомнатная квартира общей площадью по проекту 60,13 кв. м, со строительным номером 27, расположенная в секции 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 2533220,00 руб.
Заключению договора предшествовало заключение предварительного договора участия в долевом строительстве от 12.08.2010. При этом, договором от 12.08.2010 уступки прав требования Марцуль Н. в счет участия в строительстве указанной выше квартиры, уступила ООО "К-Д Плюс" право требования к своему должнику - ООО "МегаСтройИнвест" из инвестиционного договора на строительство жилья от 19.09.2007.
Между ООО "К-Д Плюс" (впоследствии переименовано в ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Арслан Татьяной Васильевной (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-27А, по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является двухкомнатная квартира общей площадью по проекту 60,13 кв. м, со строительным номером "27А", расположенная в секции 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 1803900,00 руб.
В подтверждение уплаты ООО "КД-Плюс" выдана справка о выполнении Арслан Т.В. денежных обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Арслан Т.В. представила документы на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. Уведомлением от 02.10.2012 N 01/352/2012-692 государственная регистрация приостановлена в связи с необходимостью получения разъяснений о порядке исполнения определений арбитражного суда о принятии обеспечительных мер.
Между Арслан Т.В. (цедент) и Могилевым А.Н. (цессионарий) заключен договор уступки права требования от 16.10.2012 к договору участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-27А, по условиям которого цедент уступил цессионарию право требования по договору участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-27А, заключенном между цедентом и ООО "К-Д Плюс".
Могилевым А.Н. договор об уступке права требования Могилевым А.Н. в пользу Арслан Т.В. представлен на государственную регистрацию
Согласно положениями пункта 1 статья 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Договор может быть признан недействительным по основаниям статьи 168 ГК РФ, в силу несоответствия его закону или иным нормативным актам. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, как верно указал суд первой инстанции, заявителем таких доказательств не представлено.
Условия спорных договоров, вопреки утверждению заявителя, не противоречат ни специальным положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни общим положениям ГК РФ.
Требования статьи 1 Закона N 214-ФЗ к порядку привлечения денежных средств граждан в долевое участие в строительстве не нарушены. Ни положениями названного закона, ни иными нормами гражданского законодательства заключение сделки в отношении одного и того же предмета, не созданного на момент ее совершения, не запрещено.
Этот вывод следует и из разъяснений пунктов 1, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому, в случае невозможности передачи покупателю вещи, в отношении которой был заключен договор до ее создания, наступают иные правовые последствия, нежели недействительность такого договора, а именно, возникает обязательство продавца по возмещению убытков покупателя.
По аналогичным основаниям не может повлечь вывод о недействительности сделки и отсутствие квартиры с такими характеристиками как явившаяся предметом спорного договора долевого участия, в проектной документации. Кроме того, заключение договора без участия заявителя, в отношении вещи, которая, как утверждает заявитель, не может быть создана, не может и повлечь нарушения его прав и законных интересов, что по смыслу статьи 12 ГК РФ исключает применение такого способа судебной защиты как оспаривание сделки со ссылкой на эти обстоятельства.
Доказательств мнимости спорной сделки также не представлено, сделка повлекла предусмотренные ею правовые последствия, что не позволяет квалифицировать ее применительно к положениям статьи 170 ГК РФ. Вопрос исполнения сделки на ее действительность, по общему правилу, не влияет.
Подтверждения злоупотребления правом при совершении сделки также отсутствует.
По смыслу положений статьи 422 ГК РФ, коль скоро специальными положениями законодательства о долевом участии в строительстве не предусмотрено иного, размер долевого участия определяется соглашением сторон, обязательного требования о точном соответствии стоимости доли ее рыночной цене, либо соответствии совокупности реализованных долей рыночной цене объекта в целом в законе не содержится.
Кроме того, цена договоров незначительно отличается от той рыночной цены, которая указана подателем апелляционной жалобы. Спорные договоры долевого участия заключены до 19.03.2012, тогда как процедура наблюдения в отношении должника введена определением суда первой инстанции от 25.04.2012, которым, в том числе, утвержден временный управляющий. При таких обстоятельствах, согласно статье 63 Закона о банкротстве, согласия временного управляющего на совершения спорной сделки не требовалось. Договор уступки права требования от 16.10.2012 заключен между физическими лицами - Могилевым А.Н. и Арслан Т.В., следовательно, одобрения временным управляющим не требовал. Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, в силу части 2 статьи 27 АПК РФ, оценка договору уступки права требования не может быть дана по существу арбитражным судом в рамках дела о несостоятельности, так как ответчиками по такому спору являются физические лица, не обладающие статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, положениями статьи 201.8 Закона о банкротстве не предусмотрено оспаривание в рамках дела о несостоятельности сделок, участниками которых не является должник-застройщик.
Обеспечительные меры, на наличие которых ссылается заявитель, касались запрета осуществления регистрационных записей в отношении объекта долевого участия в строительстве в целом, но не заключения сделок долевого участия в строительстве. Таким образом, сделка не может быть квалифицирована как совершенная вопреки принятым обеспечительным мерам.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о недействительности оспариваемых сделок нет, что исключает и применение заявленных Марцаль Н. последствий их недействительности.
Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 12.09.2013 по делу N А21-3243/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Марцаль Наталии - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.Г.МЕДВЕДЕВА
Судьи
Л.С.КОПЫЛОВА
Е.Г.ГЛАЗКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)