Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Куклина О.А., судей Юдина С.И. и Стасюк Т.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Еремеевой Ю.В. рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Четвертого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 100-б, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстрой" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 октября 2007 года по делу N А10-2692/07-12 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстрой" к обществу с ограниченной ответственностью "Энергобаланс-Сибирь", представленное Улан-Удэнским филиалом о взыскании 563 732,07 руб. (судья Казанцев С.Л.)
при участии в заседании:
от истца - директора Васильченко Д.В., Жигимонт О.В., представителя по доверенности от 01.06.2007 года,
от ответчика - Краснопольской Н.В., представителя по доверенности от 10.01.2007 года
В судебном заседании суд
установил:
20 ноября 2006 года сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, по которому ответчику по акту приема-передачи передано во временное пользование нежилое помещение общей площадью 100,2 кв. м, расположенное в административном здании по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 21/2, для использования в качестве офиса. Срок действия договора составляет 11 месяцев с момента подписания его сторонами.
Арендная плата установлена сторонами в размере 300 руб. за 1 кв. м до 31.12.2006 года. С 01.01.2007 года арендная плата установлена 400 руб. за 1 кв. м. Арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно путем 100% предоплаты не позднее первого числа текущего месяца. В дополнении к договору, арендатор обязался производить оплату за охрану объекта в сумме 2500 руб. одновременно с арендной платой. Дополнением N 2 к договору предусмотрена оплата услуг связи в сумме 620 руб.
26 декабря 2006 года сторонами заключен новый договор аренды, предметом которого является пользование помещением общей площадью 231,8 кв. м (основное площадью 200,5 кв. м и подсобное площадью 31,3 кв. м). По условиям договора размер арендной платы установлен за основные помещения 400 руб. за 1 кв. м, за подсобные 150 руб. за 1 кв. м. Арендная плата должна вноситься ежемесячно путем предоплаты не позднее первого числа текущего месяца. Размер ежемесячной арендной платы составил 84 895 руб. В соответствии с п. 3.3 договора услуги телефонной связи, охрана оплачиваются согласно дополнениям к договору аренды от 20.11.2006 года. Срок действия договора составляет 11 месяцев с момента подписания его сторонами.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 7.11.2006 года право собственности на административное здание площадью 231,8 кв. м расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 21/2, зарегистрировано за ООО "Дуэт". 7.11.2006 года ООО "Дуэт" и ООО "СибирьСтрой" заключен договор аренды, по которому истцу указанное помещение передано в аренду. Договором аренды предусмотрено право истца сдавать помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя.
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика суммы основного долга по договору аренды от 26.12.2006 года в размере 224 152,07 руб., суммы арендной платы по договору аренды от 26.12.2006 года за период с 01.08.2007 года по 26.12.2007 года в размере 339 580 руб. Указывая в обоснование, что общая сумма арендной платы, услуг телефонной связи, а также услуг по охране здания по договорам аренды на 01.07.2007 года составляет 783 350,07 руб., ответчик произвел оплату в размере 559 198 руб. Сумма задолженности составила 224 152,07 руб. 02.07.2007 года ответчик освободил арендуемое помещение, не уведомив о причинах освобождения арендодателя. Согласно п. 5.1 договора от 26.12.2006 года в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя за шесть месяцев и возместить полную стоимость аренды до окончания срока действия договора, что составляет 339 580 руб. Данная сумма подлежит уплате дополнительно к неуплаченной сумме арендных платежей.
Ответчик исковые требования не признал, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Договор от 29.12.2006 года со стороны арендатора подписан директором Улан-Удэнского филиала Поломошновым Л.А., действующим на основании доверенности N 17 от 03.11.2006 года, предусматривающей полномочия на заключение и расторжение всех видов гражданско-правовых договоров, в пределах компетенции, установленной генеральным директором общества. Приказом генерального директора ООО "Энергобаланс-Сибирь" от 21.11.2006 года N 21 полномочия директора филиала ограничены заключением сделок на сумму до 100 000 руб., такие сделки заключаются непосредственно генеральным директором либо руководителем филиала при наличии письменного разрешения генерального директора. Поломошнов Л.А. при подписании договора аренды действовал с превышением полномочий, из чего следует, что договор аренды от 29.12.2006 года является незаключенным. В качестве платежей по договору аренды ООО "СибирьСтрой" перечислено 747 546,74 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 октября 2007 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскано 136 757,07 руб. - сумма долга по арендной плате, 2 944.52 руб. - госпошлина в доход федерального бюджета.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части отказа во взыскании суммы задолженности по арендной плате и охране за июль 2007 года и взыскать с ответчика 224 152,07 руб. Считает, что за арендатором даже при условии освобождения помещения, сохраняется обязанность по оплате аренды за июль 2007 года.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит решение подлежащим изменению.
В части взыскания задолженности в сумме 136 757,07 руб. и отказа во взыскании 339580 руб. решение суда первой инстанции не обжаловалось, а потому в силу положений п. 5 ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения судом апелляционной инстанции проверялась в части, касающейся отказа во взыскании арендной платы и оплаты услуг по охране здания за июль 2007 года.
По мнению ответчика, договор аренды не является заключенным, так как подписан с его стороны руководителем филиала с превышением полномочий. Однако судом установлено, что после подписания договора ответчик фактически использовал арендованное помещение и вносил арендную плату. Данные обстоятельства расцениваются судом как конклюдентные действия ответчика, подтверждающие одобрение юридическим лицом действий лица, подписавшего договор аренды с превышением полномочий. Следовательно, в силу положений ст. 183 ГК РФ договор аренды после его фактического одобрения ответчиком является заключенной от имени и в интересах ответчика.
Ответчик утверждает, что освободил арендованное им помещение 27.06.2007 года и представляет в доказательство акт приема-передачи здания от 27.06.2007 года, почтовый конверт, в котором данный акт был им направлен по адресу истца, и два акта обследования спорных помещений от 8.08.2007 года и от 9.08.2007 года.
Как отмечено выше, подписанный ответчиком акт приема-передачи арендованного помещения истцу датирован 27.07.2007 года. Ответчик утверждает, что направил его ответчику в конверте, копия которого представлена в суд вместе с актом. Однако на конверте стоит почтовый штемпель, согласно которому корреспонденция поступила на почту 21.07.2007 года. Данное обстоятельство вызывает сомнения в достоверности представленных истцом доказательств и в обоснованности его утверждений.
Акт осмотра помещения от 8.08.2007 года, кроме представителей ответчика, подписан также индивидуальным предпринимателем Бурдуковским С.С. и "охранником ООО "Сибирьстрой" Егоровым П.Н. Оценивая данный документ, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее: из документа невозможно установить, с какого времени Бурдуковский занимает помещение (с 1 июля либо с 31 июля); истец отрицает, что охранник Егоров П.Н. является его работником либо имеет с ним какие-либо гражданско-правовые отношения; акт составлен без участия уполномоченного представителя истца. Акт осмотра помещения от 9.08.2007 года, кроме представителей ответчика, подписан только "охранником Егоровым".
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу: факт освобождения ответчиком спорного помещения в период до 10.07.2007 года ответчиком представленными документами не доказан.
В то же время, факт освобождения ответчиком помещения 10.07.2007 года подтвердил лично руководитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции, который пояснил, что он достоверно знал: 10.07.2007 года ответчик полностью освободил помещение.
Таким образом, судом установлено, что ответчик использовал помещение и пользовался услугами охраны в период с 1 по 10.07.2007 года.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ ответчик обязан внести плату за пользование имуществом в данный период; в соответствии со ст. 781 ГК РФ ответчик обязан оплатить оказанные ему услуги по охране занимавшегося им помещения; в соответствии со ст. 309 ГК РФ ответчик обязан исполнить обязательства надлежащим образом. В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ истец вправе потребовать от ответчика исполнения обязательства.
Стоимость аренды и охраны помещения в течение 1 месяца составляет 87 395 руб. Следовательно, за 10 дней июля 2007 года ответчик обязан уплатить истцу 29 131,67 руб.
Вместе с тем, требования истца о взыскании с ответчика стоимости аренды помещения и охраны за весь июль не являются правомерными. Как отмечено выше, руководитель истца достоверно знал о том, что 10.07.2007 года ответчик полностью освободил спорное помещение. Следовательно, с 11.07.2007 года истец имел возможность распорядиться помещением по своему усмотрению. При таких обстоятельствах возлагать на ответчика обязанность по оплате помещения, которое тот заведомо для истца не использовал, недопустимо.
Таким образом, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с положениями ст. 270 АПК РФ является основанием для изменения судебного акта.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные издержки распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 октября 2007 года по делу N А10-2692/07-12 изменить, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергобаланс-Сибирь" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СибирьСтрой" 165 888 рублей 74 копейки основного долга.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергобаланс-Сибирь" госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 3 519 рублей 82 копейки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СибирьСтрой" госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 8 617 рублей 50 копеек".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергобаланс-Сибирь" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СибирьСтрой" в качестве возмещения расходов по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы 290 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его вынесения.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
С.И.ЮДИН
Т.В.СТАСЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.12.2007 N 04АП-4930/2007 ПО ДЕЛУ N А10-2692/07-12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2007 г. N 04АП-4930/2007
Дело N А10-2692/07-12
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Куклина О.А., судей Юдина С.И. и Стасюк Т.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Еремеевой Ю.В. рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Четвертого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 100-б, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстрой" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 октября 2007 года по делу N А10-2692/07-12 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстрой" к обществу с ограниченной ответственностью "Энергобаланс-Сибирь", представленное Улан-Удэнским филиалом о взыскании 563 732,07 руб. (судья Казанцев С.Л.)
при участии в заседании:
от истца - директора Васильченко Д.В., Жигимонт О.В., представителя по доверенности от 01.06.2007 года,
от ответчика - Краснопольской Н.В., представителя по доверенности от 10.01.2007 года
В судебном заседании суд
установил:
20 ноября 2006 года сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, по которому ответчику по акту приема-передачи передано во временное пользование нежилое помещение общей площадью 100,2 кв. м, расположенное в административном здании по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 21/2, для использования в качестве офиса. Срок действия договора составляет 11 месяцев с момента подписания его сторонами.
Арендная плата установлена сторонами в размере 300 руб. за 1 кв. м до 31.12.2006 года. С 01.01.2007 года арендная плата установлена 400 руб. за 1 кв. м. Арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно путем 100% предоплаты не позднее первого числа текущего месяца. В дополнении к договору, арендатор обязался производить оплату за охрану объекта в сумме 2500 руб. одновременно с арендной платой. Дополнением N 2 к договору предусмотрена оплата услуг связи в сумме 620 руб.
26 декабря 2006 года сторонами заключен новый договор аренды, предметом которого является пользование помещением общей площадью 231,8 кв. м (основное площадью 200,5 кв. м и подсобное площадью 31,3 кв. м). По условиям договора размер арендной платы установлен за основные помещения 400 руб. за 1 кв. м, за подсобные 150 руб. за 1 кв. м. Арендная плата должна вноситься ежемесячно путем предоплаты не позднее первого числа текущего месяца. Размер ежемесячной арендной платы составил 84 895 руб. В соответствии с п. 3.3 договора услуги телефонной связи, охрана оплачиваются согласно дополнениям к договору аренды от 20.11.2006 года. Срок действия договора составляет 11 месяцев с момента подписания его сторонами.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 7.11.2006 года право собственности на административное здание площадью 231,8 кв. м расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 21/2, зарегистрировано за ООО "Дуэт". 7.11.2006 года ООО "Дуэт" и ООО "СибирьСтрой" заключен договор аренды, по которому истцу указанное помещение передано в аренду. Договором аренды предусмотрено право истца сдавать помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя.
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика суммы основного долга по договору аренды от 26.12.2006 года в размере 224 152,07 руб., суммы арендной платы по договору аренды от 26.12.2006 года за период с 01.08.2007 года по 26.12.2007 года в размере 339 580 руб. Указывая в обоснование, что общая сумма арендной платы, услуг телефонной связи, а также услуг по охране здания по договорам аренды на 01.07.2007 года составляет 783 350,07 руб., ответчик произвел оплату в размере 559 198 руб. Сумма задолженности составила 224 152,07 руб. 02.07.2007 года ответчик освободил арендуемое помещение, не уведомив о причинах освобождения арендодателя. Согласно п. 5.1 договора от 26.12.2006 года в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя за шесть месяцев и возместить полную стоимость аренды до окончания срока действия договора, что составляет 339 580 руб. Данная сумма подлежит уплате дополнительно к неуплаченной сумме арендных платежей.
Ответчик исковые требования не признал, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Договор от 29.12.2006 года со стороны арендатора подписан директором Улан-Удэнского филиала Поломошновым Л.А., действующим на основании доверенности N 17 от 03.11.2006 года, предусматривающей полномочия на заключение и расторжение всех видов гражданско-правовых договоров, в пределах компетенции, установленной генеральным директором общества. Приказом генерального директора ООО "Энергобаланс-Сибирь" от 21.11.2006 года N 21 полномочия директора филиала ограничены заключением сделок на сумму до 100 000 руб., такие сделки заключаются непосредственно генеральным директором либо руководителем филиала при наличии письменного разрешения генерального директора. Поломошнов Л.А. при подписании договора аренды действовал с превышением полномочий, из чего следует, что договор аренды от 29.12.2006 года является незаключенным. В качестве платежей по договору аренды ООО "СибирьСтрой" перечислено 747 546,74 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 октября 2007 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскано 136 757,07 руб. - сумма долга по арендной плате, 2 944.52 руб. - госпошлина в доход федерального бюджета.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части отказа во взыскании суммы задолженности по арендной плате и охране за июль 2007 года и взыскать с ответчика 224 152,07 руб. Считает, что за арендатором даже при условии освобождения помещения, сохраняется обязанность по оплате аренды за июль 2007 года.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит решение подлежащим изменению.
В части взыскания задолженности в сумме 136 757,07 руб. и отказа во взыскании 339580 руб. решение суда первой инстанции не обжаловалось, а потому в силу положений п. 5 ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения судом апелляционной инстанции проверялась в части, касающейся отказа во взыскании арендной платы и оплаты услуг по охране здания за июль 2007 года.
По мнению ответчика, договор аренды не является заключенным, так как подписан с его стороны руководителем филиала с превышением полномочий. Однако судом установлено, что после подписания договора ответчик фактически использовал арендованное помещение и вносил арендную плату. Данные обстоятельства расцениваются судом как конклюдентные действия ответчика, подтверждающие одобрение юридическим лицом действий лица, подписавшего договор аренды с превышением полномочий. Следовательно, в силу положений ст. 183 ГК РФ договор аренды после его фактического одобрения ответчиком является заключенной от имени и в интересах ответчика.
Ответчик утверждает, что освободил арендованное им помещение 27.06.2007 года и представляет в доказательство акт приема-передачи здания от 27.06.2007 года, почтовый конверт, в котором данный акт был им направлен по адресу истца, и два акта обследования спорных помещений от 8.08.2007 года и от 9.08.2007 года.
Как отмечено выше, подписанный ответчиком акт приема-передачи арендованного помещения истцу датирован 27.07.2007 года. Ответчик утверждает, что направил его ответчику в конверте, копия которого представлена в суд вместе с актом. Однако на конверте стоит почтовый штемпель, согласно которому корреспонденция поступила на почту 21.07.2007 года. Данное обстоятельство вызывает сомнения в достоверности представленных истцом доказательств и в обоснованности его утверждений.
Акт осмотра помещения от 8.08.2007 года, кроме представителей ответчика, подписан также индивидуальным предпринимателем Бурдуковским С.С. и "охранником ООО "Сибирьстрой" Егоровым П.Н. Оценивая данный документ, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее: из документа невозможно установить, с какого времени Бурдуковский занимает помещение (с 1 июля либо с 31 июля); истец отрицает, что охранник Егоров П.Н. является его работником либо имеет с ним какие-либо гражданско-правовые отношения; акт составлен без участия уполномоченного представителя истца. Акт осмотра помещения от 9.08.2007 года, кроме представителей ответчика, подписан только "охранником Егоровым".
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу: факт освобождения ответчиком спорного помещения в период до 10.07.2007 года ответчиком представленными документами не доказан.
В то же время, факт освобождения ответчиком помещения 10.07.2007 года подтвердил лично руководитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции, который пояснил, что он достоверно знал: 10.07.2007 года ответчик полностью освободил помещение.
Таким образом, судом установлено, что ответчик использовал помещение и пользовался услугами охраны в период с 1 по 10.07.2007 года.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ ответчик обязан внести плату за пользование имуществом в данный период; в соответствии со ст. 781 ГК РФ ответчик обязан оплатить оказанные ему услуги по охране занимавшегося им помещения; в соответствии со ст. 309 ГК РФ ответчик обязан исполнить обязательства надлежащим образом. В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ истец вправе потребовать от ответчика исполнения обязательства.
Стоимость аренды и охраны помещения в течение 1 месяца составляет 87 395 руб. Следовательно, за 10 дней июля 2007 года ответчик обязан уплатить истцу 29 131,67 руб.
Вместе с тем, требования истца о взыскании с ответчика стоимости аренды помещения и охраны за весь июль не являются правомерными. Как отмечено выше, руководитель истца достоверно знал о том, что 10.07.2007 года ответчик полностью освободил спорное помещение. Следовательно, с 11.07.2007 года истец имел возможность распорядиться помещением по своему усмотрению. При таких обстоятельствах возлагать на ответчика обязанность по оплате помещения, которое тот заведомо для истца не использовал, недопустимо.
Таким образом, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с положениями ст. 270 АПК РФ является основанием для изменения судебного акта.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные издержки распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 октября 2007 года по делу N А10-2692/07-12 изменить, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергобаланс-Сибирь" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СибирьСтрой" 165 888 рублей 74 копейки основного долга.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергобаланс-Сибирь" госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 3 519 рублей 82 копейки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СибирьСтрой" госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 8 617 рублей 50 копеек".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергобаланс-Сибирь" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СибирьСтрой" в качестве возмещения расходов по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы 290 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его вынесения.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
С.И.ЮДИН
Т.В.СТАСЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)