Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть оглашена 15 мая 2008 года
в полном объеме постановление изготовлено 15 мая 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,
судей Никитина Александра Юрьевича, Клочковой Наталии Александровны,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Судаковой Н.В.
при участии в заседании представителей сторон:
от истца по встречному иску, ОАО "Южная телекоммуникационная компания", - Шекера Николая Ивановича, действующего на основании доверенности от 28 декабря 2007 года,
от ответчика по встречному иску - нет, уведомлен в установленном законом порядке (в протоколе судебного заседания от 30 апреля 2008 года - л.д. 138 об. - имеется подпись представителя об извещении о времени и месте судебного разбирательства)
рассмотрев апелляционную жалобу (без номера, от 11 марта 2008 г.) общества с ограниченной ответственностью "Теле-Ком", г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области
от 4-11 февраля 2008 года по делу N А12-18394/2007-С40 (судья Романов С.П.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Теле-Ком", г. Волгоград,
к открытому акционерному обществу "Южная телекоммуникационная компания", г. Волгоград,
о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Теле-Ком" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к ответчику, открытому акционерному обществу "Южная телекоммуникационная компания", о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения N 11 по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, 20 "а" 4 этаж здания АТС.
15 января 2008 года ОАО "Южная телекоммуникационная компания" заявило встречный иск об обязании ООО "Теле-Ком" освободить нежилое помещение N 11, расположенное на 4-м этаже здания по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, 20 "а", г. Волгоград, 400074.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 4-11 февраля 2008 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.
Общество с ограниченной ответственностью "Теле-Ком" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Волгоградской области от 4-11 февраля 2008 года отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает вынесенное решение незаконным и подлежащим отмене по тем основаниям, что договор аренды им исполнялся надлежащим образом, суд неверно применил нормы материального права и не полностью исследовал материалы дела.
ОАО "Южная телекоммуникационная компания" полагает, что судом вынесено законное и обоснованное решение, которое не подлежит отмене.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя ОАО "Южная телекоммуникационная компания", изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 1 июля 2005 года между ОАО "Южная телекоммуникационная компания" (арендодателем), и ООО "Теле-Ком" (арендатором) был заключен договор аренды N 75-А/05 нежилого помещения общей площадью 17,4 кв.м, расположенного на 4 этаже в доме N 20 "а", литер А по улице Козловской города Волгограда (л.д. 14-22).
Срок действия договора определен пунктом 2.1: с 1 июля 2005 года по 1 июня 2006 года.
Дополнительным соглашением N 2 к указанному договору стороны продлили срок действия договора с 1 июня 2006 года по 1 мая 2007 года (л.д. 38).
Арендодатель, по ст. 655 ГК РФ, передал Арендатору в пользование спорный объект недвижимости, что подтверждается актом приема - передачи нежилого помещения от 1 июля 2005 года (л.д. 20).
Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться объектом недвижимости, в отсутствии возражений со стороны арендатора, договор являлся возобновленным на неопределенный срок (ст. ст. 621, 610 ГК РФ).
Как следует из пункта 2 статьи 610 ГК РФ, "В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок".
Учитывая изложенное, следует отметить, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался трехмесячным сроком, установленным указанной нормой закона.
Письмом от 13 сентября 2007 года арендатор был предупрежден об освобождении занимаемого помещения в связи с прекращением договора аренды, заключенного на неопределенный срок (л.д. 92-93), 15 января 2008 года арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора (л.д. 73).
Таким образом, при вынесении решения в части удовлетворения встречного иска о понуждении арендатора к освобождению занимаемого им нежилого помещения, суд первой инстанции исследовал все обстоятельства дела и оценил имеющиеся в деле доказательства надлежащим образом.
Установив, что правовые основания для пользования указанным помещением у ООО "Теле-Ком" отсутствуют, обязанность по возвращению данного помещения истцу по встречному иску ответчиком не исполнена, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования.
Податель апелляционной жалобы указывает на свое преимущественное право на заключение договора аренды на спорный объект недвижимости, в связи с чем, по его мнению, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а новым судебным актом следует удовлетворить его требование о заключении с ним договора аренды.
Указанные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права.
Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо условий для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе, даже в случае добросовестного исполнения арендатором указанного договора.
Права арендатора могут быть реализованы в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По условиям пункта первого статьи 621 ГК РФ, "Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков".
Как следует из материалов дела, арендодатель отказал арендатору в возобновлении договора аренды либо заключении договора аренды на новый срок.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Предмет аренды, нежилое помещение общей площадью 17,4 кв. м, расположенное на 4 этаже в доме N 20 "а", литер А по улице Козловской города Волгограда, принадлежит ОАО "Южная телекоммуникационная компания" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34АБ N 132460 (л.д. 23).
Собственник имущества свободен в выборе способов пользования и распоряжения своим имуществом. Законодатель указанной нормой закона не ограничивает права собственника.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Вместе с тем, арендатор имеет право заявить в суд о переводе на него прав и обязанностей по заключенному с другими лицами договору аренды в течение года со дня истечения договора с ним.
Поскольку подателем апелляционной жалобы не предоставлено доказательств передачи арендодателем спорного помещения в аренду другим лицам, положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон неприменимы.
Следовательно, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение.
Неосновательны, по мнению апелляционного суда, доводы ООО "Теле-Ком" о применении по настоящему спору норм пунктов 8 и 9 статьи 10 Федерального закона "О защите конкуренции".
Довод подателя апелляционной жалобы не подкреплен решением антимонопольного органа.
Кроме того, возникшие между сторонами спорные правоотношения регулируются нормами гражданского законодательства по аренде недвижимости.
К указанному спору не применимы специальные нормы, регламентирующие деятельность операторов связи по представленным подателем апелляционной жалобы в апелляционный суд договорам о межсетевом взаимодействии операторов связи и о присоединении сети.
Апелляционный суд находит, что при вынесении оспариваемого решения судом первой инстанции не допущено нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права.
С учетом изложенного оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке не имеется.
В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 4-11 февраля 2008 года по делу N А12-18394/2007-С40 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ.
Направить постановление арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
А.Ю.НИКИТИН
Н.А.КЛОЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2008 ПО ДЕЛУ N А12-18394/2007-С40
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2008 г. по делу N А12-18394/2007-С40
резолютивная часть оглашена 15 мая 2008 года
в полном объеме постановление изготовлено 15 мая 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,
судей Никитина Александра Юрьевича, Клочковой Наталии Александровны,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Судаковой Н.В.
при участии в заседании представителей сторон:
от истца по встречному иску, ОАО "Южная телекоммуникационная компания", - Шекера Николая Ивановича, действующего на основании доверенности от 28 декабря 2007 года,
от ответчика по встречному иску - нет, уведомлен в установленном законом порядке (в протоколе судебного заседания от 30 апреля 2008 года - л.д. 138 об. - имеется подпись представителя об извещении о времени и месте судебного разбирательства)
рассмотрев апелляционную жалобу (без номера, от 11 марта 2008 г.) общества с ограниченной ответственностью "Теле-Ком", г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области
от 4-11 февраля 2008 года по делу N А12-18394/2007-С40 (судья Романов С.П.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Теле-Ком", г. Волгоград,
к открытому акционерному обществу "Южная телекоммуникационная компания", г. Волгоград,
о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Теле-Ком" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к ответчику, открытому акционерному обществу "Южная телекоммуникационная компания", о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения N 11 по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, 20 "а" 4 этаж здания АТС.
15 января 2008 года ОАО "Южная телекоммуникационная компания" заявило встречный иск об обязании ООО "Теле-Ком" освободить нежилое помещение N 11, расположенное на 4-м этаже здания по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, 20 "а", г. Волгоград, 400074.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 4-11 февраля 2008 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.
Общество с ограниченной ответственностью "Теле-Ком" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Волгоградской области от 4-11 февраля 2008 года отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает вынесенное решение незаконным и подлежащим отмене по тем основаниям, что договор аренды им исполнялся надлежащим образом, суд неверно применил нормы материального права и не полностью исследовал материалы дела.
ОАО "Южная телекоммуникационная компания" полагает, что судом вынесено законное и обоснованное решение, которое не подлежит отмене.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя ОАО "Южная телекоммуникационная компания", изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 1 июля 2005 года между ОАО "Южная телекоммуникационная компания" (арендодателем), и ООО "Теле-Ком" (арендатором) был заключен договор аренды N 75-А/05 нежилого помещения общей площадью 17,4 кв.м, расположенного на 4 этаже в доме N 20 "а", литер А по улице Козловской города Волгограда (л.д. 14-22).
Срок действия договора определен пунктом 2.1: с 1 июля 2005 года по 1 июня 2006 года.
Дополнительным соглашением N 2 к указанному договору стороны продлили срок действия договора с 1 июня 2006 года по 1 мая 2007 года (л.д. 38).
Арендодатель, по ст. 655 ГК РФ, передал Арендатору в пользование спорный объект недвижимости, что подтверждается актом приема - передачи нежилого помещения от 1 июля 2005 года (л.д. 20).
Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться объектом недвижимости, в отсутствии возражений со стороны арендатора, договор являлся возобновленным на неопределенный срок (ст. ст. 621, 610 ГК РФ).
Как следует из пункта 2 статьи 610 ГК РФ, "В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок".
Учитывая изложенное, следует отметить, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался трехмесячным сроком, установленным указанной нормой закона.
Письмом от 13 сентября 2007 года арендатор был предупрежден об освобождении занимаемого помещения в связи с прекращением договора аренды, заключенного на неопределенный срок (л.д. 92-93), 15 января 2008 года арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора (л.д. 73).
Таким образом, при вынесении решения в части удовлетворения встречного иска о понуждении арендатора к освобождению занимаемого им нежилого помещения, суд первой инстанции исследовал все обстоятельства дела и оценил имеющиеся в деле доказательства надлежащим образом.
Установив, что правовые основания для пользования указанным помещением у ООО "Теле-Ком" отсутствуют, обязанность по возвращению данного помещения истцу по встречному иску ответчиком не исполнена, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования.
Податель апелляционной жалобы указывает на свое преимущественное право на заключение договора аренды на спорный объект недвижимости, в связи с чем, по его мнению, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а новым судебным актом следует удовлетворить его требование о заключении с ним договора аренды.
Указанные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права.
Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо условий для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе, даже в случае добросовестного исполнения арендатором указанного договора.
Права арендатора могут быть реализованы в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По условиям пункта первого статьи 621 ГК РФ, "Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков".
Как следует из материалов дела, арендодатель отказал арендатору в возобновлении договора аренды либо заключении договора аренды на новый срок.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Предмет аренды, нежилое помещение общей площадью 17,4 кв. м, расположенное на 4 этаже в доме N 20 "а", литер А по улице Козловской города Волгограда, принадлежит ОАО "Южная телекоммуникационная компания" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34АБ N 132460 (л.д. 23).
Собственник имущества свободен в выборе способов пользования и распоряжения своим имуществом. Законодатель указанной нормой закона не ограничивает права собственника.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Вместе с тем, арендатор имеет право заявить в суд о переводе на него прав и обязанностей по заключенному с другими лицами договору аренды в течение года со дня истечения договора с ним.
Поскольку подателем апелляционной жалобы не предоставлено доказательств передачи арендодателем спорного помещения в аренду другим лицам, положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон неприменимы.
Следовательно, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение.
Неосновательны, по мнению апелляционного суда, доводы ООО "Теле-Ком" о применении по настоящему спору норм пунктов 8 и 9 статьи 10 Федерального закона "О защите конкуренции".
Довод подателя апелляционной жалобы не подкреплен решением антимонопольного органа.
Кроме того, возникшие между сторонами спорные правоотношения регулируются нормами гражданского законодательства по аренде недвижимости.
К указанному спору не применимы специальные нормы, регламентирующие деятельность операторов связи по представленным подателем апелляционной жалобы в апелляционный суд договорам о межсетевом взаимодействии операторов связи и о присоединении сети.
Апелляционный суд находит, что при вынесении оспариваемого решения судом первой инстанции не допущено нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права.
С учетом изложенного оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке не имеется.
В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 4-11 февраля 2008 года по делу N А12-18394/2007-С40 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ.
Направить постановление арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
А.Ю.НИКИТИН
Н.А.КЛОЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)