Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Троценко Ю.Ю.
судей Жерненко Е.В., Фроловой Т.Е.
с участием прокурора Замалетдиновой Л.И.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению прокурора г. Стерлитамак Сайфуллина И.Ф., апелляционной жалобе В.Н.Е. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
В.Н.Е. признать утратившей право пользования жилым помещением по адресу: адрес, выселить из дома N ... ул. адрес и снять с регистрационного учета по указанному адресу.
В иске В.Н.Е. к Ш.К.Е. о признании сделки недействительной отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Ш.К.Е. обратился в суд с иском к В.Н.Е., в котором просит признать В.Н.Е. утратившей право пользования земельным участком и расположенным на нем жилым домом по адресу: адрес, выселить В.Н.Е. из указанного жилого дома и снять с регистрационного учета по указанному адресу, мотивируя тем, что по договору купли-продажи от дата он приобрел в собственность у В.Н.Е., земельный участок с кадастровым номером N ..., площадью ... кв. м, а также расположенный на нем жилой дом общей площадью ... кв. м по адресу: адрес. В договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома б/н от дата, пункт N ... стороны установили, что зарегистрированная в доме В.Н.Е. имеет право пользоваться жилым помещением согласно действующего Гражданского и Жилищного законодательства, то есть после государственной регистрации перехода права собственности лица, проживающие в доме, являющемся предметом сделки, освободят жилое помещение и снимутся с регистрационного учета по месту жительства, по первому требованию Покупателя. В настоящее время в принадлежащем ему жилом доме зарегистрирована и проживает (продолжает пользоваться жилым помещением) бывшая собственница В.Н.Е. Данное обстоятельство является препятствием для осуществления его законных прав, как собственника земельного участка и жилого дома.
В.Н.Е. исковые требования не признала, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями и просит признать договор купли-продажи дома от дата, находящегося по адресу: адрес, заключенный между ней и Ш.К.Е. недействительным. Применить последствия ничтожности сделки вернув стороны в первоначальное положение, исключить из ЕГРП запись о праве собственности на жилое помещение по адресу: адрес за Ш.К.Е. N ..., взыскать с Ш.К.Е. в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины в сумме ... руб. Свои требования обосновывает тем, что в дата она обратилась к М. с просьбой предоставить ей заем в размере ... руб. М. сказал, что в обеспечение денежных средств они должны заключить с Ш.К.Е. договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: адрес. дата они с Ш.К.Е. заключили договор купли-продажи дома в УФРС по РБ отдел по г. Стерлитамак и М. передал ей денежные средства в сумме ... руб. Деньги передавались под семь процентов годовых. Расчет производился в следующем порядке: ежемесячно с дата по дата по ... ежемесячно, в январе и феврале уплачено по ... руб., в дата, дата и дата платили по ... руб., и ... руб. уплачено в виде штрафа. Всего ею было передано ... руб. Передача денег фиксировалась ежемесячными договорами намерения покупки недвижимости. У нее на руках имеется только договор N ... от дата, где отражена сумма ... руб. и N ... от дата на сумму ... руб. Остальные подлинники договоров находятся у М. После расчета с М., Ш.К.Е. должен продать дом ей обратно. Она неоднократно обращалась к М. и Ш.К.Е. с просьбой вернуть ей дом, но они отказываются его передать. Заключая договор купли-продажи указанного жилого дома, она полагала, что эта сделка является залогом, в целях обеспечения обязательств по возврату займа. Желания продать дом, лишиться права собственности у нее не было.
Суд постановил решение, приведенное выше.
Не согласившись с принятым решением, прокурор г. Стерлитамака Сайфуллин И.Ф. обратился в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Башкортостан с апелляционным представлением указав, что в противоречие с указанными нормами закона суд не провел полное и всестороннее исследование всех юридически значимых обстоятельств по делу, не дал юридическую оценку исследованным обстоятельствам. Суд не принял во внимание доводы ответчика о том, что она обратилась в "Кредит центр" за кредитом, который ей выдали под залог. Заключая договор купли-продажи дома, она полагала, что эта сделка является залогом, в целях обеспечения обязательств по возврату займа. Желания продать дом, лишиться права собственности у нее не было.
Не согласившись с принятым решением, В.Н.Е. обратилась в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой указав, что была введена в заблуждение относительно природы заключаемой сделки. В интересах Ш.К.Е., которого она никогда не видела, действовал по доверенности М. Желания продать дом, лишиться права собственности у нее не было. К материалам гражданского дела приобщена справка Следственного Управления МВД России по г. Стерлитамак, в которой содержаться сведения о том, что в отношении М. возбуждено уголовное дело по ст. 159 УК РФ по факту мошеннических действий в том числе при совершении сделки купли-продажи дома N ... по ул. адрес.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного суда Республики Башкортостан прокурор Замалетдинова Л.И. поддержала доводы апелляционного представления, просила решение отменить, представление удовлетворить.
В.Н.Е., ее представитель Н. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, жалобу удовлетворить.
Заслушав явившихся лиц, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов апелляционной жалобы и апелляционного представления, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела с вынесением по делу нового решения.
На основании ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Таким образом, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции были допущены такого характера существенные нарушения, выразившиеся в следующем.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований В.Н.Е., суд первой инстанции пришел к выводу, что В.Н.Е., заключив договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, распорядилась имуществом по своему усмотрению.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Из материалов дела следует, что между продавцом В.Н.Е. и покупателем М., действующим по доверенности в интересах Ш.К.Е., дата заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: адрес, жилой дом продается за ... руб., земельный участок - за ... руб. (л.д. 4).
Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (л.д. 4 оборот).
Согласно п. 7 договора купли-продажи, в жилом доме зарегистрирована и проживает В.Н.Е. Право пользования жилым помещением указанных лиц после его продажи будет определяться согласно действующего Гражданского и Жилищного законодательства (л.д. 4 оборот). В результате заключения договора купли-продажи у Ш.К.Е. возникло право собственности на жилой дом и земельный участок, дата выданы свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 7, 8). На основании передаточного акта от дата М., действующий в интересах Ш.К.Е. принял жилой дом и земельный участок в собственность (л.д. 5).
Согласно справке о финансово-лицевом счете по состоянию на дата, в доме зарегистрированы Ш.К.Е. и В.Н.Е. (л.д. 9).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что В.Н.Е. по настоящее время продолжает проживать в спорном жилом доме и пользоваться земельным участком.
По правилам ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. ст. 420, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Судебная коллегия приход к выводу о том, что доводы В.Н.Е. о притворности сделки являются обоснованными в силу следующего.
Судом апелляционной инстанции установлено, что по заявлению В.Н.Е. от дата, адресованного на имя Начальника Управления МВД России по г. Стерлитамаку возбуждено уголовное дело в отношении М. по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ.
В ходе расследования установлено и из копий материалов уголовного дела, истребованного судом апелляционной инстанции, видно, что в дата к М., являющемуся на основании решения учредителей за N ... от дата директором ООО "Ломбард Кредит Центр", расположенного по адресу: адрес, обратилась В.Н.Е. с просьбой о предоставлении кредита в размере ... рублей. М., являясь лицом, выполняющим организационно-распорядительные и административно-хозяйственные функции в коммерческой организации, согласился выдать последней кредит в размере ... рублей с условием, что В.Н.Е. должна в целях обеспечения возврата выданного ей кредита заключить с М. договор купли-продажи принадлежащего ей частного дома и земельного участка, расположенного по адресу: адрес, в котором указать стоимость дома равной сумме выданного кредита, т.е. ... рублей. При этом М. сообщил В.Н.Е., что в последующем при погашении предоставленного ей кредита заключенный договор купли-продажи дома будет расторгнут и дом будет возвращен в собственность В.Н.Е., на что В.Н.Е. выразила свое согласие.
Согласно расписки от дата, В.Н.Е. получила ... рублей за продажу дома и земельного участка адрес от Ш.К.Е.
Вместе с тем, в материалах гражданского дела N ..., приобщенного и исследованного судом первой инстанции, на л.д. 6 имеется расписка М. от дата, согласно которой М. обязуется выплатить В.Н.Е. ... рублей за проданный дом и земельный участок, расположенный по адресу: адрес в день постановки сделки купли-продажи в Единой государственный реестр.
Из представленных копий материалов уголовного дела N ..., касающихся сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, также усматривается, что на протяжении дата между В.Н.Е. и Ш.К.Е., В.Н.Е. и М. заключались договоры намерения покупки недвижимости N ... от дата, N ... от дата, от дата, N ... от дата, N ... от дата, N ... от дата, N ... от дата согласно которым В.Н.Е. приобретает эксклюзивное право на приобретение недвижимости, находящейся по адресу: адрес. При этом В.Н.Е. до определенного числа (в каждом договоре месячный срок со дня подписания договора) обязуется внести задаток (сумма в договорах ... и ... руб.) в качестве подтверждения своего намерения в приобретении права собственности на недвижимость. Пунктами 5.1.1, 5.1.2 этих же договоров предусмотрено, что в случае просрочки внесения задатка менее ... календарных дней, покупатель оплачивает пени по формуле ((сумма задатка /... дней x 2) x кол-во дней просрочки). В случае просрочки внесения задатка и пеней более чем на ... календарных дней Покупатель лишается эксклюзивного права на приобретение указанной в настоящем договоре недвижимости, договор считается расторгнутым.
Указанные обстоятельства позволяют судебной коллегии сделать вывод о том, что В.Н.Е. желала получить деньги в размере 250000 рублей в долг, под залог недвижимости, а не продавать дом и земельный участок.
Необходимо отметить показания В.Н.Е., данных при проведении очной ставки дата из которых следует, что М. пояснил, что выдаст потребительский кредит ... рублей под залог ее дома, расположенного по адресу: адрес, и каждый месяц она должна будет вносить проценты по кредиту, что он является лишь юристом ООО "Ломбард Кредит Центр", что директор данного общества может предоставить кредит с условием, что она должна будет переоформить свой дом на имя Ш.К., который является сыном директора. При этом она сможет пользоваться своим домом, производить в нем ремонт. М. пояснил, что фактически будет оформлен залог дома, что переоформление дома на имя Ш.К.Е. это простая формальность, и она в любой момент сможет вернуть дом в собственность.
У судебной коллегии нет оснований не доверять пояснениям В.Н.Е., поскольку в суде первой и апелляционной инстанции пояснения В.Н.Е. аналогичны показаниям данных на следствии.
Кроме того установлено, что жилой дом и земельный участок остались во владении, пользовании распоряжении В.Н.Е., которая продолжала осуществлять полномочия собственника недвижимости, фактической передачи имущества Ш.К.Е. не произошло. В.Н.Е. продолжала владеть домом и земельным участком, несла бремя их содержания, оплачивала коммунальные платежи, лицевой счет на домовладение на Ш.К.Е. не переоформлялся, Ш.К.Е. в дом не вселялся. Таким образом, Ш.К.Е. дом и земельный участок фактически не принял, недвижимость осталась во владении, пользовании и распоряжении В.Н.Е.
Фактическая передача объектов недвижимости, освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истице, передача ключей от дома не производилась.
О притворности сделки свидетельствует также указание в договоре купли-продажи от дата стоимости недвижимого имущества значительно ниже реальной рыночной стоимости, реальная стоимость, которого по состоянию на дата составляла 1 750 000 рублей.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что намерение сторон заключить договор займа и договор залога недвижимого имущества вытекает из содержания заключенных между В.Е. и М., действующим в интересах Ш.К.Е., договора купли-продажи и договоров намерения покупки недвижимости.
Как было указано выше, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Правоотношения, возникающие из договора займа, регулируются гл. 42 ГК РФ.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании изложенного и положений п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что не может быть возложена на заемщика В.Е. обязанность по возвращению полученных на основании договора займа денежных средств в рамках двусторонней реституции в силу недействительности договора купли-продажи спорной недвижимости, поскольку последствия ненадлежащего исполнения договора займа к сделке купли-продажи в силу ст. 170 ГК РФ отнесены быть не могут.
Кроме того, необходимо учитывать, что требование в отношении сделки займа ответчики по встречному иску М., Ш.К.Е. не заявляли, оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки к договору займа в виде возложения на заемщика В.Е. обязанности по возврату заимодавцу полученных по сделке денежных средств, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах недействительность сделки договора купли-продажи от дата влечет применение последствий недействительности указанной сделки путем возвращения сторон в первоначальное положение, то есть влечет возврат в собственность В.Н.Е. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес что является основанием для внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество В.Н.Е. и исключении записи о собственности на данный жилой дом и земельный участок Ш.К.Е.
В первоначальном иске Ш.К.Е. к В.Н.Е. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении надлежит отказать.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 05 июня 2013 года отменить и принять новое решение:
В иске Ш.К.Е. к В.Н.Е. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении отказать.
Встречные иск удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: адрес, заключенный дата между В.Н.Е. и М., действующим в интересах Ш.К.Е., зарегистрированный дата Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Применит последствия недействительности сделки.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в запись о праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: адрес за N ... и земельный участок, расположенный по адресу: адрес за N ....
Признать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: адрес за В.Н.Е..
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности В.Н.Е. Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Взыскать с Ш.К.Е. в пользу В.Н.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб.
Председательствующий
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
Т.Е.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 12.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-10635/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2013 г. по делу N 33-10635/13
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Троценко Ю.Ю.
судей Жерненко Е.В., Фроловой Т.Е.
с участием прокурора Замалетдиновой Л.И.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению прокурора г. Стерлитамак Сайфуллина И.Ф., апелляционной жалобе В.Н.Е. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
В.Н.Е. признать утратившей право пользования жилым помещением по адресу: адрес, выселить из дома N ... ул. адрес и снять с регистрационного учета по указанному адресу.
В иске В.Н.Е. к Ш.К.Е. о признании сделки недействительной отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Ш.К.Е. обратился в суд с иском к В.Н.Е., в котором просит признать В.Н.Е. утратившей право пользования земельным участком и расположенным на нем жилым домом по адресу: адрес, выселить В.Н.Е. из указанного жилого дома и снять с регистрационного учета по указанному адресу, мотивируя тем, что по договору купли-продажи от дата он приобрел в собственность у В.Н.Е., земельный участок с кадастровым номером N ..., площадью ... кв. м, а также расположенный на нем жилой дом общей площадью ... кв. м по адресу: адрес. В договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома б/н от дата, пункт N ... стороны установили, что зарегистрированная в доме В.Н.Е. имеет право пользоваться жилым помещением согласно действующего Гражданского и Жилищного законодательства, то есть после государственной регистрации перехода права собственности лица, проживающие в доме, являющемся предметом сделки, освободят жилое помещение и снимутся с регистрационного учета по месту жительства, по первому требованию Покупателя. В настоящее время в принадлежащем ему жилом доме зарегистрирована и проживает (продолжает пользоваться жилым помещением) бывшая собственница В.Н.Е. Данное обстоятельство является препятствием для осуществления его законных прав, как собственника земельного участка и жилого дома.
В.Н.Е. исковые требования не признала, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями и просит признать договор купли-продажи дома от дата, находящегося по адресу: адрес, заключенный между ней и Ш.К.Е. недействительным. Применить последствия ничтожности сделки вернув стороны в первоначальное положение, исключить из ЕГРП запись о праве собственности на жилое помещение по адресу: адрес за Ш.К.Е. N ..., взыскать с Ш.К.Е. в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины в сумме ... руб. Свои требования обосновывает тем, что в дата она обратилась к М. с просьбой предоставить ей заем в размере ... руб. М. сказал, что в обеспечение денежных средств они должны заключить с Ш.К.Е. договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: адрес. дата они с Ш.К.Е. заключили договор купли-продажи дома в УФРС по РБ отдел по г. Стерлитамак и М. передал ей денежные средства в сумме ... руб. Деньги передавались под семь процентов годовых. Расчет производился в следующем порядке: ежемесячно с дата по дата по ... ежемесячно, в январе и феврале уплачено по ... руб., в дата, дата и дата платили по ... руб., и ... руб. уплачено в виде штрафа. Всего ею было передано ... руб. Передача денег фиксировалась ежемесячными договорами намерения покупки недвижимости. У нее на руках имеется только договор N ... от дата, где отражена сумма ... руб. и N ... от дата на сумму ... руб. Остальные подлинники договоров находятся у М. После расчета с М., Ш.К.Е. должен продать дом ей обратно. Она неоднократно обращалась к М. и Ш.К.Е. с просьбой вернуть ей дом, но они отказываются его передать. Заключая договор купли-продажи указанного жилого дома, она полагала, что эта сделка является залогом, в целях обеспечения обязательств по возврату займа. Желания продать дом, лишиться права собственности у нее не было.
Суд постановил решение, приведенное выше.
Не согласившись с принятым решением, прокурор г. Стерлитамака Сайфуллин И.Ф. обратился в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Башкортостан с апелляционным представлением указав, что в противоречие с указанными нормами закона суд не провел полное и всестороннее исследование всех юридически значимых обстоятельств по делу, не дал юридическую оценку исследованным обстоятельствам. Суд не принял во внимание доводы ответчика о том, что она обратилась в "Кредит центр" за кредитом, который ей выдали под залог. Заключая договор купли-продажи дома, она полагала, что эта сделка является залогом, в целях обеспечения обязательств по возврату займа. Желания продать дом, лишиться права собственности у нее не было.
Не согласившись с принятым решением, В.Н.Е. обратилась в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой указав, что была введена в заблуждение относительно природы заключаемой сделки. В интересах Ш.К.Е., которого она никогда не видела, действовал по доверенности М. Желания продать дом, лишиться права собственности у нее не было. К материалам гражданского дела приобщена справка Следственного Управления МВД России по г. Стерлитамак, в которой содержаться сведения о том, что в отношении М. возбуждено уголовное дело по ст. 159 УК РФ по факту мошеннических действий в том числе при совершении сделки купли-продажи дома N ... по ул. адрес.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного суда Республики Башкортостан прокурор Замалетдинова Л.И. поддержала доводы апелляционного представления, просила решение отменить, представление удовлетворить.
В.Н.Е., ее представитель Н. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, жалобу удовлетворить.
Заслушав явившихся лиц, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов апелляционной жалобы и апелляционного представления, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела с вынесением по делу нового решения.
На основании ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Таким образом, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции были допущены такого характера существенные нарушения, выразившиеся в следующем.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований В.Н.Е., суд первой инстанции пришел к выводу, что В.Н.Е., заключив договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, распорядилась имуществом по своему усмотрению.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Из материалов дела следует, что между продавцом В.Н.Е. и покупателем М., действующим по доверенности в интересах Ш.К.Е., дата заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: адрес, жилой дом продается за ... руб., земельный участок - за ... руб. (л.д. 4).
Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (л.д. 4 оборот).
Согласно п. 7 договора купли-продажи, в жилом доме зарегистрирована и проживает В.Н.Е. Право пользования жилым помещением указанных лиц после его продажи будет определяться согласно действующего Гражданского и Жилищного законодательства (л.д. 4 оборот). В результате заключения договора купли-продажи у Ш.К.Е. возникло право собственности на жилой дом и земельный участок, дата выданы свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 7, 8). На основании передаточного акта от дата М., действующий в интересах Ш.К.Е. принял жилой дом и земельный участок в собственность (л.д. 5).
Согласно справке о финансово-лицевом счете по состоянию на дата, в доме зарегистрированы Ш.К.Е. и В.Н.Е. (л.д. 9).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что В.Н.Е. по настоящее время продолжает проживать в спорном жилом доме и пользоваться земельным участком.
По правилам ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. ст. 420, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Судебная коллегия приход к выводу о том, что доводы В.Н.Е. о притворности сделки являются обоснованными в силу следующего.
Судом апелляционной инстанции установлено, что по заявлению В.Н.Е. от дата, адресованного на имя Начальника Управления МВД России по г. Стерлитамаку возбуждено уголовное дело в отношении М. по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ.
В ходе расследования установлено и из копий материалов уголовного дела, истребованного судом апелляционной инстанции, видно, что в дата к М., являющемуся на основании решения учредителей за N ... от дата директором ООО "Ломбард Кредит Центр", расположенного по адресу: адрес, обратилась В.Н.Е. с просьбой о предоставлении кредита в размере ... рублей. М., являясь лицом, выполняющим организационно-распорядительные и административно-хозяйственные функции в коммерческой организации, согласился выдать последней кредит в размере ... рублей с условием, что В.Н.Е. должна в целях обеспечения возврата выданного ей кредита заключить с М. договор купли-продажи принадлежащего ей частного дома и земельного участка, расположенного по адресу: адрес, в котором указать стоимость дома равной сумме выданного кредита, т.е. ... рублей. При этом М. сообщил В.Н.Е., что в последующем при погашении предоставленного ей кредита заключенный договор купли-продажи дома будет расторгнут и дом будет возвращен в собственность В.Н.Е., на что В.Н.Е. выразила свое согласие.
Согласно расписки от дата, В.Н.Е. получила ... рублей за продажу дома и земельного участка адрес от Ш.К.Е.
Вместе с тем, в материалах гражданского дела N ..., приобщенного и исследованного судом первой инстанции, на л.д. 6 имеется расписка М. от дата, согласно которой М. обязуется выплатить В.Н.Е. ... рублей за проданный дом и земельный участок, расположенный по адресу: адрес в день постановки сделки купли-продажи в Единой государственный реестр.
Из представленных копий материалов уголовного дела N ..., касающихся сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, также усматривается, что на протяжении дата между В.Н.Е. и Ш.К.Е., В.Н.Е. и М. заключались договоры намерения покупки недвижимости N ... от дата, N ... от дата, от дата, N ... от дата, N ... от дата, N ... от дата, N ... от дата согласно которым В.Н.Е. приобретает эксклюзивное право на приобретение недвижимости, находящейся по адресу: адрес. При этом В.Н.Е. до определенного числа (в каждом договоре месячный срок со дня подписания договора) обязуется внести задаток (сумма в договорах ... и ... руб.) в качестве подтверждения своего намерения в приобретении права собственности на недвижимость. Пунктами 5.1.1, 5.1.2 этих же договоров предусмотрено, что в случае просрочки внесения задатка менее ... календарных дней, покупатель оплачивает пени по формуле ((сумма задатка /... дней x 2) x кол-во дней просрочки). В случае просрочки внесения задатка и пеней более чем на ... календарных дней Покупатель лишается эксклюзивного права на приобретение указанной в настоящем договоре недвижимости, договор считается расторгнутым.
Указанные обстоятельства позволяют судебной коллегии сделать вывод о том, что В.Н.Е. желала получить деньги в размере 250000 рублей в долг, под залог недвижимости, а не продавать дом и земельный участок.
Необходимо отметить показания В.Н.Е., данных при проведении очной ставки дата из которых следует, что М. пояснил, что выдаст потребительский кредит ... рублей под залог ее дома, расположенного по адресу: адрес, и каждый месяц она должна будет вносить проценты по кредиту, что он является лишь юристом ООО "Ломбард Кредит Центр", что директор данного общества может предоставить кредит с условием, что она должна будет переоформить свой дом на имя Ш.К., который является сыном директора. При этом она сможет пользоваться своим домом, производить в нем ремонт. М. пояснил, что фактически будет оформлен залог дома, что переоформление дома на имя Ш.К.Е. это простая формальность, и она в любой момент сможет вернуть дом в собственность.
У судебной коллегии нет оснований не доверять пояснениям В.Н.Е., поскольку в суде первой и апелляционной инстанции пояснения В.Н.Е. аналогичны показаниям данных на следствии.
Кроме того установлено, что жилой дом и земельный участок остались во владении, пользовании распоряжении В.Н.Е., которая продолжала осуществлять полномочия собственника недвижимости, фактической передачи имущества Ш.К.Е. не произошло. В.Н.Е. продолжала владеть домом и земельным участком, несла бремя их содержания, оплачивала коммунальные платежи, лицевой счет на домовладение на Ш.К.Е. не переоформлялся, Ш.К.Е. в дом не вселялся. Таким образом, Ш.К.Е. дом и земельный участок фактически не принял, недвижимость осталась во владении, пользовании и распоряжении В.Н.Е.
Фактическая передача объектов недвижимости, освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истице, передача ключей от дома не производилась.
О притворности сделки свидетельствует также указание в договоре купли-продажи от дата стоимости недвижимого имущества значительно ниже реальной рыночной стоимости, реальная стоимость, которого по состоянию на дата составляла 1 750 000 рублей.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что намерение сторон заключить договор займа и договор залога недвижимого имущества вытекает из содержания заключенных между В.Е. и М., действующим в интересах Ш.К.Е., договора купли-продажи и договоров намерения покупки недвижимости.
Как было указано выше, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Правоотношения, возникающие из договора займа, регулируются гл. 42 ГК РФ.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании изложенного и положений п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что не может быть возложена на заемщика В.Е. обязанность по возвращению полученных на основании договора займа денежных средств в рамках двусторонней реституции в силу недействительности договора купли-продажи спорной недвижимости, поскольку последствия ненадлежащего исполнения договора займа к сделке купли-продажи в силу ст. 170 ГК РФ отнесены быть не могут.
Кроме того, необходимо учитывать, что требование в отношении сделки займа ответчики по встречному иску М., Ш.К.Е. не заявляли, оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки к договору займа в виде возложения на заемщика В.Е. обязанности по возврату заимодавцу полученных по сделке денежных средств, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах недействительность сделки договора купли-продажи от дата влечет применение последствий недействительности указанной сделки путем возвращения сторон в первоначальное положение, то есть влечет возврат в собственность В.Н.Е. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес что является основанием для внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество В.Н.Е. и исключении записи о собственности на данный жилой дом и земельный участок Ш.К.Е.
В первоначальном иске Ш.К.Е. к В.Н.Е. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении надлежит отказать.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 05 июня 2013 года отменить и принять новое решение:
В иске Ш.К.Е. к В.Н.Е. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении отказать.
Встречные иск удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: адрес, заключенный дата между В.Н.Е. и М., действующим в интересах Ш.К.Е., зарегистрированный дата Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Применит последствия недействительности сделки.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в запись о праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: адрес за N ... и земельный участок, расположенный по адресу: адрес за N ....
Признать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: адрес за В.Н.Е..
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности В.Н.Е. Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Взыскать с Ш.К.Е. в пользу В.Н.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб.
Председательствующий
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
Т.Е.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)