Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Перовских И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж.,
судей областного суда Кисловой Е.А., Ухановой Т.М.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Б. - Т. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 июля 2011 года по делу по иску Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области к Б. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы и пени по договору аренды,
Заслушав доклад судьи Кисловой Е.А., объяснения представителя Б. - Т. (доверенность от 01.07.2011 г.), представителя М. - Р. (доверенность от 28.09.2011 г.), поддержавших доводы кассационной жалобы; представителя Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - С. (доверенность от 08.04.2011 г. N 12-17/136008), просившей решение суда оставить без изменений, судебная коллегия
установила:
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее по тексту - Министерство) обратилось в суд с исковым заявлением к Б. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы и пени по договору аренды, указав, что Министерством, являющимся продавцом и организатором торгов на основании итогов торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельного участка, с победителем торгов - Б. был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге N .... от 30.07.2010 г. (далее - договор аренды).
Согласно п. 1.1. договора аренды Министерство (арендодатель) предоставило, а Б. (арендатор) приняла в аренду земельный участок с кадастровым номером ...., общей площадью 9 110 кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 11 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира:, с разрешенным использованием - строительство трехэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 23.04.2010 г. N ..... Категория земель - земли населенных пунктов.
Срок действия договора определен с 30.07.2010 года по 29.07.2013 года. Согласно п. 3.1. договора размер годовой арендной платы за земельный участок установлен по итогам проведения торгов и составляет 1.... руб.
В связи с поступившей информацией о нецелевом использовании земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 005:181, общей площадью 9 110 кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за Пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 11 м от Ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира:, с разрешенным использованием - строительство трехэтажного жилого дома, Министерство обратилось в администрацию г. Оренбурга с просьбой организовать проведение муниципального земельного контроля за соблюдением земельного законодательства в отношении указанного земельного участка.
Согласно ответам администрации г. Оренбурга и Комитета по градостроительству и архитектуре в ходе проведенного обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым N .... общей площадью .... кв. м размещается двухэтажный индивидуальный жилой дом и нулевой цикл объекта незавершенного строительством. Разрешение на строительство индивидуальных жилых домов на указанном земельном участке не выдавалось.
Последние поступления арендной платы по договору производились ответчиком 22.03.2011 г., денежные поступления от Б. с апреля 2011 года отсутствуют.
Сумма задолженности в результате неоплаты, согласно прилагаемому к исковому заявлению расчету по договору аренды 07-05/54 от 30.07.2010, по состоянию на 10.06.2011 г. составила .... руб., в том числе основной долг - .... руб., пени - .... руб.
Министерство просило досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка N .... от 30.07.2010 г., заключенный между Министерством природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области и Б., исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 29.10.2010 за N ...., о государственной регистрации договора N .... от 30.07.2010, взыскать с Б. в пользу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области .... руб., задолженность по арендной плате с учетом пени за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N .... от 30.10.2010 за период с 10.04.2011 по 10.06.2011 г., в том числе: - основной долг - ....37 руб.; пени - ........ руб.
В судебном заседании представитель истца - Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области Оренбурга С. исковые требования уменьшила, просила взыскать с ответчика недоимку по арендной плате в размере .... руб., пени в размере .... руб., в остальной части заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика Т., возражал против удовлетворения исковых требований.
Ответчик Б., третьи лица представитель Комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга, третье лицо М., привлеченный к участию в деле определением суда, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.
Решением суда исковые требования Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе представитель Б. - Т. просил решение суда отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность выводов суда.
Проверив материалы дела и решение суда в полном объеме в соответствии с ч. 2 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса РФ в интересах законности, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям:
Из материалов дела следует, что Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области были проведены торги, предметом которых явилось право на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - г. Оренбурге, с кадастровым N ...., площадью .... кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 11 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира:. Земельный участок ограничен, .... правообладатель - ЗАО "Э.".
Целевое назначение и разрешенное использование: строительство трехэтажного жилого дома. Функциональное назначение земельного участка: селитебная территория.
Условия строительства объекта, предусмотренные градостроительным заключением, подготовленным комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга от 21.12.2007, информацией МУ "Архитектура и градостроительство" от 03.06.2008 N 24/-2884, от 10.09.2008 N ...., информацией администрации г. Оренбурга от 27.10.2008 N 24/1-5659, 5698, от 27.02.2009 N 24/1-363. На земельном участке предусмотрена высокоплотная застройка (площадь застройки .... кв. м), ориентировочная площадь жилья составляет .... кв. м
На основании Протокола N 181 от 29.07.2010 г. победителем торгов признана Б.. с предложением арендной платы за земельный участок в размере .... руб., на основании чего был заключен договор аренды указанного земельного участка.
Согласно п. 1.1. договора аренды Министерство (арендодатель) предоставило, а Б. (арендатор) приняла в аренду земельный участок с кадастровым N ...., общей площадью .... кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 11 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира:, с разрешенным использованием - строительство трехэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 23.04.2010 г. N .... (кадастровый паспорт Приложение N 2 к договору аренды, являющийся его неотъемлемой частью). Категория земель - земли населенных пунктов.
Из п. 3.2 договора аренды следует, что переданный Б. задаток в сумме .... руб. засчитывается в счет арендной платы. Остаток годовой арендной платы в сумме ....руб. вносится арендатором в следующем порядке: арендная плата за период с 30.07.2010 г. по 31.08.2010 г. в сумме .... руб. вносится арендатором не позднее 10.08.2010, оставшаяся сумма - .... руб., перечисляется арендатором ежемесячно равными долями по .... руб., а за период с .... по .... в сумме .... руб., в срок не позднее десятого числа текущего месяца на счет Управления Федерального казначейства по Оренбургской области в соответствии с бюджетной классификацией Российской Федерации для распределения доходов от оплаты арендной платы в соответствии с нормативами отчислений, предусмотренными федеральным законодательством, законодательством Оренбургской области и правовыми актами муниципального образования город Оренбург (п. 3.2. договора аренды).
В силу п. 3.3. договора аренды исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на код бюджетной классификации, указанный в п. 3.2. договора.
Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в соответствии с п. 3.1. настоящего договора, должен изменяться ежегодно путем корректировки на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области, а также в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, по основаниям, предусмотренным областным законодательством, в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, кадастровой стоимости, категории, вида разрешенного использования, обременения) и иным основаниям, установленным настоящим Договором. Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях, исчисление и оплата Арендатором арендной платы должна осуществляться на основании дополнительных соглашений к Договору аренды.
В соответствии с п. п. 4.4.1, 4.4.4. и 4.4.5. договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в частности своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенном договором и последующими дополнениями и изменениями к нему.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств вытекающих из договора, виновная сторона обязана возместить причиненные другой стороне убытки.
Срок действия договора определен с 30.07.2010 года по 29.07.2013 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.10.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за N ...., что подтверждается проставленной на договоре регистрационной надписью.
Принимая оспариваемое решение, суд указал, что в силу 6.4 договора аренды земельного участка он может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении условия, а именно: в случае уклонения арендатора (победителя торгов) от государственной регистрации в трехмесячный срок в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области настоящего договора со дня его подписания, использования участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, невнесении арендной платы более, чем за три месяца, нарушения арендатором других условий настоящего договора.
Учитывая, что поступления арендной платы по договору аренды от Б. отсутствовали с апреля 2011 года до 21 июля 2011 года, то есть в течение трех месяцев, ранее также имели место невнесения арендной платы более чем в течение трех месяцев, недоимка по состоянию на 29 июля 2011 г. составляет .... руб., пеня в размере .... руб., а также имеет место нецелевое использование земельного участка, суд удовлетворил требования Министерства о взыскании указанных денежных сумм с ответчика и о досрочном расторжении с ней договора аренды спорного земельного участка.
Такие выводы суда судебная коллегия правильными считать не может.
Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела усматривается, что после заключения договора аренды спорного земельного участка на нем ответчиком Б. был возведен объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение жилое, 1- этажный, площадь застройки .... кв. м, степенью готовности 50%, инв. N ...., лит. .....
Впоследствии по договору купли-продажи от 28 марта 2011 г. вышеуказанный незавершенный строительством жилой дом, а также незавершенный строительством жилом дом, расположенные на указанном земельном участке, были отчуждены Б. покупателю М. за .... руб. каждый, а всего за .... руб. (л.д. 38).
Переход права собственности к М. по указанному договору купли-продажи на объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение жилое, 1- этажный, площадь застройки .... кв. м, степенью готовности 50%, инв. N ...., лит ....., подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2011 года (л.д. 37).
Согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Из части 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При рассмотрении дела обстоятельства перехода права пользования спорным земельным участком от Б. к приобретателю недвижимости М. и положения ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ судом не учтены, что является нарушением норм материального права.
При таких обстоятельствах иск о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с Б., не подлежал удовлетворению, поскольку при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, часть 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ устанавливает другие последствия в отношении аренды участка, отличные от расторжения договора в судебном порядке.
Поскольку с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости Б. не является фактическим землепользователем спорного земельного участка, не подлежал удовлетворению судом и иск о взыскании с ответчика платы за земельный участок за указанный период. На момент рассмотрения дела судом кассационной инстанции задолженность арендной плате погашена ответчиком в добровольном порядке.
Учитывая указанное, решение суда об удовлетворении исковых требований Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области к Б. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы и пени по договору аренды подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса РФ с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 июля 2011 года отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области к Б. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы и пени по договору аренды, отказать.
Кассационную жалобу представителя Б. - Т. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-6029/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 сентября 2011 г. по делу N 33-6029/2011
Судья Перовских И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж.,
судей областного суда Кисловой Е.А., Ухановой Т.М.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Б. - Т. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 июля 2011 года по делу по иску Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области к Б. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы и пени по договору аренды,
Заслушав доклад судьи Кисловой Е.А., объяснения представителя Б. - Т. (доверенность от 01.07.2011 г.), представителя М. - Р. (доверенность от 28.09.2011 г.), поддержавших доводы кассационной жалобы; представителя Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - С. (доверенность от 08.04.2011 г. N 12-17/136008), просившей решение суда оставить без изменений, судебная коллегия
установила:
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее по тексту - Министерство) обратилось в суд с исковым заявлением к Б. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы и пени по договору аренды, указав, что Министерством, являющимся продавцом и организатором торгов на основании итогов торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельного участка, с победителем торгов - Б. был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге N .... от 30.07.2010 г. (далее - договор аренды).
Согласно п. 1.1. договора аренды Министерство (арендодатель) предоставило, а Б. (арендатор) приняла в аренду земельный участок с кадастровым номером ...., общей площадью 9 110 кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 11 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира:, с разрешенным использованием - строительство трехэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 23.04.2010 г. N ..... Категория земель - земли населенных пунктов.
Срок действия договора определен с 30.07.2010 года по 29.07.2013 года. Согласно п. 3.1. договора размер годовой арендной платы за земельный участок установлен по итогам проведения торгов и составляет 1.... руб.
В связи с поступившей информацией о нецелевом использовании земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 005:181, общей площадью 9 110 кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за Пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 11 м от Ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира:, с разрешенным использованием - строительство трехэтажного жилого дома, Министерство обратилось в администрацию г. Оренбурга с просьбой организовать проведение муниципального земельного контроля за соблюдением земельного законодательства в отношении указанного земельного участка.
Согласно ответам администрации г. Оренбурга и Комитета по градостроительству и архитектуре в ходе проведенного обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым N .... общей площадью .... кв. м размещается двухэтажный индивидуальный жилой дом и нулевой цикл объекта незавершенного строительством. Разрешение на строительство индивидуальных жилых домов на указанном земельном участке не выдавалось.
Последние поступления арендной платы по договору производились ответчиком 22.03.2011 г., денежные поступления от Б. с апреля 2011 года отсутствуют.
Сумма задолженности в результате неоплаты, согласно прилагаемому к исковому заявлению расчету по договору аренды 07-05/54 от 30.07.2010, по состоянию на 10.06.2011 г. составила .... руб., в том числе основной долг - .... руб., пени - .... руб.
Министерство просило досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка N .... от 30.07.2010 г., заключенный между Министерством природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области и Б., исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 29.10.2010 за N ...., о государственной регистрации договора N .... от 30.07.2010, взыскать с Б. в пользу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области .... руб., задолженность по арендной плате с учетом пени за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N .... от 30.10.2010 за период с 10.04.2011 по 10.06.2011 г., в том числе: - основной долг - ....37 руб.; пени - ........ руб.
В судебном заседании представитель истца - Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области Оренбурга С. исковые требования уменьшила, просила взыскать с ответчика недоимку по арендной плате в размере .... руб., пени в размере .... руб., в остальной части заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика Т., возражал против удовлетворения исковых требований.
Ответчик Б., третьи лица представитель Комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга, третье лицо М., привлеченный к участию в деле определением суда, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.
Решением суда исковые требования Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе представитель Б. - Т. просил решение суда отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность выводов суда.
Проверив материалы дела и решение суда в полном объеме в соответствии с ч. 2 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса РФ в интересах законности, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям:
Из материалов дела следует, что Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области были проведены торги, предметом которых явилось право на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - г. Оренбурге, с кадастровым N ...., площадью .... кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 11 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира:. Земельный участок ограничен, .... правообладатель - ЗАО "Э.".
Целевое назначение и разрешенное использование: строительство трехэтажного жилого дома. Функциональное назначение земельного участка: селитебная территория.
Условия строительства объекта, предусмотренные градостроительным заключением, подготовленным комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга от 21.12.2007, информацией МУ "Архитектура и градостроительство" от 03.06.2008 N 24/-2884, от 10.09.2008 N ...., информацией администрации г. Оренбурга от 27.10.2008 N 24/1-5659, 5698, от 27.02.2009 N 24/1-363. На земельном участке предусмотрена высокоплотная застройка (площадь застройки .... кв. м), ориентировочная площадь жилья составляет .... кв. м
На основании Протокола N 181 от 29.07.2010 г. победителем торгов признана Б.. с предложением арендной платы за земельный участок в размере .... руб., на основании чего был заключен договор аренды указанного земельного участка.
Согласно п. 1.1. договора аренды Министерство (арендодатель) предоставило, а Б. (арендатор) приняла в аренду земельный участок с кадастровым N ...., общей площадью .... кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 11 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира:, с разрешенным использованием - строительство трехэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 23.04.2010 г. N .... (кадастровый паспорт Приложение N 2 к договору аренды, являющийся его неотъемлемой частью). Категория земель - земли населенных пунктов.
Из п. 3.2 договора аренды следует, что переданный Б. задаток в сумме .... руб. засчитывается в счет арендной платы. Остаток годовой арендной платы в сумме ....руб. вносится арендатором в следующем порядке: арендная плата за период с 30.07.2010 г. по 31.08.2010 г. в сумме .... руб. вносится арендатором не позднее 10.08.2010, оставшаяся сумма - .... руб., перечисляется арендатором ежемесячно равными долями по .... руб., а за период с .... по .... в сумме .... руб., в срок не позднее десятого числа текущего месяца на счет Управления Федерального казначейства по Оренбургской области в соответствии с бюджетной классификацией Российской Федерации для распределения доходов от оплаты арендной платы в соответствии с нормативами отчислений, предусмотренными федеральным законодательством, законодательством Оренбургской области и правовыми актами муниципального образования город Оренбург (п. 3.2. договора аренды).
В силу п. 3.3. договора аренды исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на код бюджетной классификации, указанный в п. 3.2. договора.
Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в соответствии с п. 3.1. настоящего договора, должен изменяться ежегодно путем корректировки на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области, а также в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, по основаниям, предусмотренным областным законодательством, в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, кадастровой стоимости, категории, вида разрешенного использования, обременения) и иным основаниям, установленным настоящим Договором. Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях, исчисление и оплата Арендатором арендной платы должна осуществляться на основании дополнительных соглашений к Договору аренды.
В соответствии с п. п. 4.4.1, 4.4.4. и 4.4.5. договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в частности своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенном договором и последующими дополнениями и изменениями к нему.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств вытекающих из договора, виновная сторона обязана возместить причиненные другой стороне убытки.
Срок действия договора определен с 30.07.2010 года по 29.07.2013 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.10.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за N ...., что подтверждается проставленной на договоре регистрационной надписью.
Принимая оспариваемое решение, суд указал, что в силу 6.4 договора аренды земельного участка он может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении условия, а именно: в случае уклонения арендатора (победителя торгов) от государственной регистрации в трехмесячный срок в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области настоящего договора со дня его подписания, использования участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, невнесении арендной платы более, чем за три месяца, нарушения арендатором других условий настоящего договора.
Учитывая, что поступления арендной платы по договору аренды от Б. отсутствовали с апреля 2011 года до 21 июля 2011 года, то есть в течение трех месяцев, ранее также имели место невнесения арендной платы более чем в течение трех месяцев, недоимка по состоянию на 29 июля 2011 г. составляет .... руб., пеня в размере .... руб., а также имеет место нецелевое использование земельного участка, суд удовлетворил требования Министерства о взыскании указанных денежных сумм с ответчика и о досрочном расторжении с ней договора аренды спорного земельного участка.
Такие выводы суда судебная коллегия правильными считать не может.
Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела усматривается, что после заключения договора аренды спорного земельного участка на нем ответчиком Б. был возведен объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение жилое, 1- этажный, площадь застройки .... кв. м, степенью готовности 50%, инв. N ...., лит. .....
Впоследствии по договору купли-продажи от 28 марта 2011 г. вышеуказанный незавершенный строительством жилой дом, а также незавершенный строительством жилом дом, расположенные на указанном земельном участке, были отчуждены Б. покупателю М. за .... руб. каждый, а всего за .... руб. (л.д. 38).
Переход права собственности к М. по указанному договору купли-продажи на объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение жилое, 1- этажный, площадь застройки .... кв. м, степенью готовности 50%, инв. N ...., лит ....., подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2011 года (л.д. 37).
Согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Из части 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При рассмотрении дела обстоятельства перехода права пользования спорным земельным участком от Б. к приобретателю недвижимости М. и положения ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ судом не учтены, что является нарушением норм материального права.
При таких обстоятельствах иск о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с Б., не подлежал удовлетворению, поскольку при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, часть 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ устанавливает другие последствия в отношении аренды участка, отличные от расторжения договора в судебном порядке.
Поскольку с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости Б. не является фактическим землепользователем спорного земельного участка, не подлежал удовлетворению судом и иск о взыскании с ответчика платы за земельный участок за указанный период. На момент рассмотрения дела судом кассационной инстанции задолженность арендной плате погашена ответчиком в добровольном порядке.
Учитывая указанное, решение суда об удовлетворении исковых требований Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области к Б. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы и пени по договору аренды подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса РФ с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 июля 2011 года отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области к Б. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы и пени по договору аренды, отказать.
Кассационную жалобу представителя Б. - Т. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)