Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бурлакова Евгения Николаевича (ИНН: 742200399687, ОГРН: 308742203000021, далее - предприниматель Бурлаков Е.Н.), индивидуального предпринимателя Бедрина Егора Александровича (ИНН: 744800055762, ОГРН: 304744804000011; далее - предприниматель Бедрин Е.А.) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 по делу N А76-17178/2012 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
- В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "МИФ" (далее - общество "МИФ") - Чиненов К.В. (доверенность от 29.03.2012);
- предприниматель Бурлаков Е.Н. (паспорт);
- предприниматель Бедрин Е.А. (паспорт).
Администрация города Челябинска (далее - администрация), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) обратились в Арбитражный суд Челябинской области к открытому акционерному обществу "Химчистка "Прогресс" (далее - общество "Химчистка "Прогресс"), обществу "МИФ", обществу с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "Спецуниверсал" (далее - общество "Промышленная компания "Спецуниверсал"), предпринимателю Бурлакову Е.Н., предпринимателю Бедрину Е.А. с исковым заявлением:
- - о взыскании с общества "Химчистка "Прогресс" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 38 220 руб. за период с 01.01.2003 по 31.08.2012, неустойки в размере 278 342 руб. за период с 01.04.2003 по 31.08.2012;
- - о взыскании с общества "МИФ" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 367 470 руб. за период с 24.07.2008 по 31.08.2012, неустойки в размере 2 624 334 руб. за период с 01.10.2008 по 31.08.2012;
- - о взыскании с общества "Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008, неустойки в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008;
- - о взыскании с предпринимателя Бурлакова Е.Н. задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 139 756 руб. за период с 01.01.2003 по 13.02.2007, 244 602 руб. за период с 25.12.2007 по 31.08.2012, неустойки в размере 250 826 руб. 60 коп. за период с 01.04.2003 по 13.02.2007 и 536 266 руб. 80 коп. за период с 25.12.2007 по 31.08.2012,
- о взыскании с предпринимателя Бедрина Е.А. задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 891 436 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012, неустойки в размере 2 297 384 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012.
Определением суда от 30.01.2013 выделены в отдельное производство исковые требования администрации и Комитета к обществу "Химчистка "Прогресс", к предпринимателю Бурлакову Е.Н. и предпринимателю Бедрину Е.А.
Предметом рассмотрения по настоящему делу явились исковые требования администрации и Комитета о взыскании с общества "МИФ" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 367 470 руб. за период с 24.07.2008 по 31.08.2012, неустойки в размере 2 624 334 руб. за период с 01.10.2008 по 31.08.2012, и о взыскании с общества "Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008, неустойки в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2013 (судья Катульская И.К.) в удовлетворении исковых требований к обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал" отказано. Исковые требования к обществу "МИФ" удовлетворены частично. С общества "МИФ" в пользу Комитета взыскано 878 478 руб. задолженности по арендной плате, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, предпринимателя Бурлакова Е.Н., предпринимателя Бедрина Е.А., Бедрину Ольгу Егоровну, Басова Сергея Владимировича, Гунбина Алексея Николаевича, Шушарина Александра Александровича, Шушарина Александра Васильевича, Бурлакову Надежду Павловну.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований администрации и Комитета к обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал" отказано. Исковые требования администрации и Комитета к обществу "МИФ" удовлетворены частично. С общества "МИФ" в пользу Комитета взыскано 2 445 906 руб., в том числе 936 424 руб. основного долга, 1 509 482 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматели Бурлаков Е.Н. и Бедрин Е.А. просят постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции п. 3 ст. 33, п. 1, 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 331, п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438, ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявители указывают на то, что покупая помещения в здании химчистки, они приобрели право на использование только части земельного участка площадью 1119 кв. м, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, в связи с чем расчеты арендной платы исходя из площади всего ранее переданного в аренду земельного участка (3088 кв. м) неправомерны. По мнению заявителей, выводы суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 продолжал действовать до 2012 года, поскольку ни одна из сторон не заявила о его прекращении, противоречат материалам дела. Кроме того, заявители считают, что судом апелляционной инстанции необоснованно взыскана договорная неустойка.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Челябинска от 18.03.1999 N 346-р между Комитетом (арендодатель) и муниципальным предприятием "Химчистка "ПРОГРЕСС" (арендатор) заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях договора долгосрочной аренды земельный участок площадью 3088 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе, из земель муниципальной собственности без права последующего выкупа, для эксплуатации существующего здания и территории (п. 1.1 договора).
Договор заключен на срок 10 лет (п. 1.4 договора).
Размер и сроки внесения арендной платы за землю определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 2.4 договора размер платы за аренду земли и муниципальной инфраструктуры может быть изменен в одностороннем порядке, не чаще 1-го раза в год в связи с изменением базовых ставок арендной платы или действующего порядка расчета.
Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 05.12.2000 серии Г N 082752 следует, что в отношении земельного участка площадью 3088 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, 2, кадастровый (условный) номер 74:36:0113:02:03:000000:0000, зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда в пользу общества "Химчистка "Прогресс" с 05.12.2000 сроком на 10 лет.
На земельном участке площадью 3088 кв. м расположено нежилое здание химчистки общей площадью 1561,3 кв. м.
В период с 14.04.2003 по 23.07.2008 обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал" на праве общей долевой собственности принадлежали объекты недвижимости - нежилые помещения (N 6, 9, 21, 19, 13, 12, 11, 20, 14, 7), находящиеся в здании химчистки по ул. Черкасская, 2 в г. Челябинске и составляющие общую площадь 796,85 кв. м. Впоследствии в период с 24.07.2008 по 31.08.2012 указанные помещения принадлежали обществу "МИФ".
Ссылаясь на то, что обществом "Промышленная компания "Спецуниверсал" и обществом "МИФ" не исполнены обязательства по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 3088 кв. м, на котором расположены принадлежащие им на праве общей долевой собственности объекты недвижимости, администрация и Комитет обратились в арбитражный суд с соответствующим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, заявленных к обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал" в полном объеме и в части периода взыскания с 24.07.2008 по 09.09.2009 к обществу "МИФ", суд первой инстанции применил исковую давность, о которой было заявлено обществом Промышленная компания "Спецуниверсал" и обществом "МИФ" до вынесения судом решения.
Удовлетворяя исковые требования, заявленные к обществу "МИФ" о взыскании 878 487 руб. основной задолженности за период с 10.09.2009 по 31.08.2012 и отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания договорной неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 не является заключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке. Суд пришел к выводу, что к спорным правоотношениям должны быть применены нормы закона о неосновательном обогащении, поскольку в рассматриваемом случае общество "МИФ" фактически пользовалось земельным участком под находящимся на данном участке и принадлежащим обществу на праве общей долевой собственности недвижимым имуществом, но не оплачивало такое пользование, в связи с чем неосновательно сберегло за счет истца денежные средства в виде арендной платы.
Рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и удовлетворяя частично исковые требования, суд апелляционной инстанции, исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, правоотношения между Комитетом и обществом "МИФ" возникли на основании договора аренды от 23.01.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Суд апелляционной инстанции установил, что указанный договор соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды, требование о государственной регистрации договора аренды сторонами соблюдено, в связи с чем пришел к выводу о его заключенности и действительности.
С момента государственной регистрации права общей долевой собственности общества "МИФ" на нежилые помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске (24.07.2008) договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 продолжал регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, в связи с чем переход к обществу "МИФ" прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника, включая обязанность по внесению арендных платежей и уплате пени в случае нарушения сроков внесения арендной платы.
Доказательства прекращения действия договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, общество "МИФ" в спорный период являлось одним из арендаторов по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Судом апелляционной инстанции установлено, что доказательств того, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 прекратил свое действие ранее, чем Комитет заключил с обществом "МИФ", предпринимателем Бурлаковым Е.Н., Шушариным Александром Александровичем и предпринимателем Бедриным Е.А. договор купли-продажи от 13.09.2012 в отношении земельного участка площадью 3952 кв. м с кадастровым номером 74:36:0113002:4304 для совместной эксплуатации нежилого здания (химчистка, ресторан, коридор, котельная, венткамера) по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, д. 2, в материалах дела не имеется.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что задолженность по арендной плате общества "МИФ" составляет 936 424 руб., данная сумма рассчитана с учетом заявления общества "МИФ" о применении исковой давности по требованиям за период с 24.07.2008 по 09.09.2009.
Установив, что доказательств погашения указанной задолженности ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части основного долга.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что обществом "МИФ" допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании неустойки, предусмотренной п. 6.3 договора от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 509 482 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований к обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о пропуске истцами срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично.
Довод заявителей о том, что ответчики пользовались в спорный период земельным участком, расположенным лишь непосредственно под принадлежащими им помещениями (площадью 1119 кв. м), отклоняется, поскольку в материалах дела нет доказательств формирования земельного участка площадью 1119 кв. м.
В материалах дела отсутствуют доказательства преобразования земельного участка площадью 3088 кв. м. Более того, в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0113002:4321, расположенном по адресу: ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе г. Челябинска, площадью 3088 кв. м и обремененном правом аренды.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, как не нашедшие своего подтверждения в материалах дела, они сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств. Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, представленные сторонами доказательства полно и всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Согласно подп. 4, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда размер государственной пошлины составляет 2000 руб.
Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.09.2013 о принятии кассационной жалобы к производству на заявителей кассационной жалобы возложена обязанность до судебного заседания представить в суд кассационной инстанции документы, подтверждающие доплату государственной пошлины в сумме 1000 руб.
Учитывая, что требование суда заявителями не выполнено, государственная пошлина в размере 1000 руб. подлежит взысканию с заявителей на основании подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 по делу N А76-17178/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу ИП Бурлакова Е.Н., ИП Бедрина Е.А. - без удовлетворения.
Взыскать с ИП Бурлакова Е.Н. в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Взыскать с ИП Бедрина Е.А. в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 12.11.2013 N Ф09-10972/13 ПО ДЕЛУ N А76-17178/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2013 г. N Ф09-10972/13
Дело N А76-17178/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бурлакова Евгения Николаевича (ИНН: 742200399687, ОГРН: 308742203000021, далее - предприниматель Бурлаков Е.Н.), индивидуального предпринимателя Бедрина Егора Александровича (ИНН: 744800055762, ОГРН: 304744804000011; далее - предприниматель Бедрин Е.А.) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 по делу N А76-17178/2012 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
- В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "МИФ" (далее - общество "МИФ") - Чиненов К.В. (доверенность от 29.03.2012);
- предприниматель Бурлаков Е.Н. (паспорт);
- предприниматель Бедрин Е.А. (паспорт).
Администрация города Челябинска (далее - администрация), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) обратились в Арбитражный суд Челябинской области к открытому акционерному обществу "Химчистка "Прогресс" (далее - общество "Химчистка "Прогресс"), обществу "МИФ", обществу с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "Спецуниверсал" (далее - общество "Промышленная компания "Спецуниверсал"), предпринимателю Бурлакову Е.Н., предпринимателю Бедрину Е.А. с исковым заявлением:
- - о взыскании с общества "Химчистка "Прогресс" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 38 220 руб. за период с 01.01.2003 по 31.08.2012, неустойки в размере 278 342 руб. за период с 01.04.2003 по 31.08.2012;
- - о взыскании с общества "МИФ" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 367 470 руб. за период с 24.07.2008 по 31.08.2012, неустойки в размере 2 624 334 руб. за период с 01.10.2008 по 31.08.2012;
- - о взыскании с общества "Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008, неустойки в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008;
- - о взыскании с предпринимателя Бурлакова Е.Н. задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 139 756 руб. за период с 01.01.2003 по 13.02.2007, 244 602 руб. за период с 25.12.2007 по 31.08.2012, неустойки в размере 250 826 руб. 60 коп. за период с 01.04.2003 по 13.02.2007 и 536 266 руб. 80 коп. за период с 25.12.2007 по 31.08.2012,
- о взыскании с предпринимателя Бедрина Е.А. задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 891 436 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012, неустойки в размере 2 297 384 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012.
Определением суда от 30.01.2013 выделены в отдельное производство исковые требования администрации и Комитета к обществу "Химчистка "Прогресс", к предпринимателю Бурлакову Е.Н. и предпринимателю Бедрину Е.А.
Предметом рассмотрения по настоящему делу явились исковые требования администрации и Комитета о взыскании с общества "МИФ" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 367 470 руб. за период с 24.07.2008 по 31.08.2012, неустойки в размере 2 624 334 руб. за период с 01.10.2008 по 31.08.2012, и о взыскании с общества "Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008, неустойки в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2013 (судья Катульская И.К.) в удовлетворении исковых требований к обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал" отказано. Исковые требования к обществу "МИФ" удовлетворены частично. С общества "МИФ" в пользу Комитета взыскано 878 478 руб. задолженности по арендной плате, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, предпринимателя Бурлакова Е.Н., предпринимателя Бедрина Е.А., Бедрину Ольгу Егоровну, Басова Сергея Владимировича, Гунбина Алексея Николаевича, Шушарина Александра Александровича, Шушарина Александра Васильевича, Бурлакову Надежду Павловну.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований администрации и Комитета к обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал" отказано. Исковые требования администрации и Комитета к обществу "МИФ" удовлетворены частично. С общества "МИФ" в пользу Комитета взыскано 2 445 906 руб., в том числе 936 424 руб. основного долга, 1 509 482 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматели Бурлаков Е.Н. и Бедрин Е.А. просят постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции п. 3 ст. 33, п. 1, 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 331, п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438, ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявители указывают на то, что покупая помещения в здании химчистки, они приобрели право на использование только части земельного участка площадью 1119 кв. м, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, в связи с чем расчеты арендной платы исходя из площади всего ранее переданного в аренду земельного участка (3088 кв. м) неправомерны. По мнению заявителей, выводы суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 продолжал действовать до 2012 года, поскольку ни одна из сторон не заявила о его прекращении, противоречат материалам дела. Кроме того, заявители считают, что судом апелляционной инстанции необоснованно взыскана договорная неустойка.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Челябинска от 18.03.1999 N 346-р между Комитетом (арендодатель) и муниципальным предприятием "Химчистка "ПРОГРЕСС" (арендатор) заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях договора долгосрочной аренды земельный участок площадью 3088 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе, из земель муниципальной собственности без права последующего выкупа, для эксплуатации существующего здания и территории (п. 1.1 договора).
Договор заключен на срок 10 лет (п. 1.4 договора).
Размер и сроки внесения арендной платы за землю определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 2.4 договора размер платы за аренду земли и муниципальной инфраструктуры может быть изменен в одностороннем порядке, не чаще 1-го раза в год в связи с изменением базовых ставок арендной платы или действующего порядка расчета.
Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 05.12.2000 серии Г N 082752 следует, что в отношении земельного участка площадью 3088 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, 2, кадастровый (условный) номер 74:36:0113:02:03:000000:0000, зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда в пользу общества "Химчистка "Прогресс" с 05.12.2000 сроком на 10 лет.
На земельном участке площадью 3088 кв. м расположено нежилое здание химчистки общей площадью 1561,3 кв. м.
В период с 14.04.2003 по 23.07.2008 обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал" на праве общей долевой собственности принадлежали объекты недвижимости - нежилые помещения (N 6, 9, 21, 19, 13, 12, 11, 20, 14, 7), находящиеся в здании химчистки по ул. Черкасская, 2 в г. Челябинске и составляющие общую площадь 796,85 кв. м. Впоследствии в период с 24.07.2008 по 31.08.2012 указанные помещения принадлежали обществу "МИФ".
Ссылаясь на то, что обществом "Промышленная компания "Спецуниверсал" и обществом "МИФ" не исполнены обязательства по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 3088 кв. м, на котором расположены принадлежащие им на праве общей долевой собственности объекты недвижимости, администрация и Комитет обратились в арбитражный суд с соответствующим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, заявленных к обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал" в полном объеме и в части периода взыскания с 24.07.2008 по 09.09.2009 к обществу "МИФ", суд первой инстанции применил исковую давность, о которой было заявлено обществом Промышленная компания "Спецуниверсал" и обществом "МИФ" до вынесения судом решения.
Удовлетворяя исковые требования, заявленные к обществу "МИФ" о взыскании 878 487 руб. основной задолженности за период с 10.09.2009 по 31.08.2012 и отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания договорной неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 не является заключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке. Суд пришел к выводу, что к спорным правоотношениям должны быть применены нормы закона о неосновательном обогащении, поскольку в рассматриваемом случае общество "МИФ" фактически пользовалось земельным участком под находящимся на данном участке и принадлежащим обществу на праве общей долевой собственности недвижимым имуществом, но не оплачивало такое пользование, в связи с чем неосновательно сберегло за счет истца денежные средства в виде арендной платы.
Рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и удовлетворяя частично исковые требования, суд апелляционной инстанции, исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, правоотношения между Комитетом и обществом "МИФ" возникли на основании договора аренды от 23.01.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Суд апелляционной инстанции установил, что указанный договор соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды, требование о государственной регистрации договора аренды сторонами соблюдено, в связи с чем пришел к выводу о его заключенности и действительности.
С момента государственной регистрации права общей долевой собственности общества "МИФ" на нежилые помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске (24.07.2008) договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 продолжал регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, в связи с чем переход к обществу "МИФ" прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника, включая обязанность по внесению арендных платежей и уплате пени в случае нарушения сроков внесения арендной платы.
Доказательства прекращения действия договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, общество "МИФ" в спорный период являлось одним из арендаторов по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Судом апелляционной инстанции установлено, что доказательств того, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 прекратил свое действие ранее, чем Комитет заключил с обществом "МИФ", предпринимателем Бурлаковым Е.Н., Шушариным Александром Александровичем и предпринимателем Бедриным Е.А. договор купли-продажи от 13.09.2012 в отношении земельного участка площадью 3952 кв. м с кадастровым номером 74:36:0113002:4304 для совместной эксплуатации нежилого здания (химчистка, ресторан, коридор, котельная, венткамера) по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, д. 2, в материалах дела не имеется.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что задолженность по арендной плате общества "МИФ" составляет 936 424 руб., данная сумма рассчитана с учетом заявления общества "МИФ" о применении исковой давности по требованиям за период с 24.07.2008 по 09.09.2009.
Установив, что доказательств погашения указанной задолженности ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части основного долга.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что обществом "МИФ" допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании неустойки, предусмотренной п. 6.3 договора от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 509 482 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований к обществу "Промышленная компания "Спецуниверсал", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о пропуске истцами срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично.
Довод заявителей о том, что ответчики пользовались в спорный период земельным участком, расположенным лишь непосредственно под принадлежащими им помещениями (площадью 1119 кв. м), отклоняется, поскольку в материалах дела нет доказательств формирования земельного участка площадью 1119 кв. м.
В материалах дела отсутствуют доказательства преобразования земельного участка площадью 3088 кв. м. Более того, в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0113002:4321, расположенном по адресу: ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе г. Челябинска, площадью 3088 кв. м и обремененном правом аренды.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, как не нашедшие своего подтверждения в материалах дела, они сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств. Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, представленные сторонами доказательства полно и всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Согласно подп. 4, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда размер государственной пошлины составляет 2000 руб.
Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.09.2013 о принятии кассационной жалобы к производству на заявителей кассационной жалобы возложена обязанность до судебного заседания представить в суд кассационной инстанции документы, подтверждающие доплату государственной пошлины в сумме 1000 руб.
Учитывая, что требование суда заявителями не выполнено, государственная пошлина в размере 1000 руб. подлежит взысканию с заявителей на основании подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 по делу N А76-17178/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу ИП Бурлакова Е.Н., ИП Бедрина Е.А. - без удовлетворения.
Взыскать с ИП Бурлакова Е.Н. в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Взыскать с ИП Бедрина Е.А. в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)