Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Баканова А.П.,
судей: Годило Н.Н., Джамбулатова С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карповой Д.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, дело N А63-13634/2012 (судья Сиротин И.В.)
по иску муниципального учреждения Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ИНН 2628009601, ОГРН 1022601311281, 357748, Ставропольский край, г. Кисловодск, пр-т Победы, 25)
к индивидуальному предпринимателю Эркеновой Сонии Исмаиловне (ИНН 262800587025, ОГРНИП 304262823800066, г. Кисловодск)
о взыскании денежных средств и расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - муниципального учреждения Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска - не явились, извещены;
- от ответчика - индивидуального предпринимателя Эркеновой С.И. - Саркитов Б.И. (доверенность от 25.02.2013),
установил:
муниципальное учреждение комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - учреждение, комитет, КИО г. Кисловодска) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Эркеновой Сонии Исмаиловне (далее - предприниматель, ИП Эркенова С.И.) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в сумме 68 864 руб. 06 коп., неустойки за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в сумме 7 659 руб. 08 коп., о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.10.2010 N 15.
Решением от 22.11.2012 иск удовлетворен. Взысканы с ответчика в пользу истца основной долг в сумме 68 864 руб. 06 коп. и неустойка в сумме 7 659 руб. 08 коп. Расторгнут договор аренды от 01.10.2010 N 15, заключенный между учреждением и предпринимателем. Взыскана с ответчика в доход Федерального бюджета государственная пошлина в размере 7 060 руб. 92 коп. Судебный акт мотивирован обоснованностью и доказанностью заявленных требований.
ИП Эркенова С.И. обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение суда от 22.11.2012, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Жалоба мотивирована тем, что судом неполно выяснены обстоятельства дела; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи, с чем принято необоснованное и незаконное решение. Дело рассмотрено без участия ответчика, не извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Определением апелляционного суда от 15.01.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 26.02.2013.
Определением от 05.03.2013 (резолютивная часть объявлена 26.02.2013) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, дело назначено к судебному разбирательству на 26.03.2013.
В судебном заседании 26.03.2013 представители истца заявили об изменении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковых требований, согласно которым учреждение просит взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате согласно договору аренды от 01.10.2010 N 15 за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в размере 45 249 руб. 09 коп., а также неустойку за несвоевременное внесение платежей по арендной плате согласно договору аренды от 01.10.2010 N 15 в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ ПРФ за период с 02.01.2010 по 02.06.2012 в сумме 5 563 руб. 33 коп.; расторгнуть договор от 01.10.2010 N 15 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска, заключенный между учреждением и предпринимателем. Уточненные требования приняты к рассмотрению суда.
Определением от 26.03.2013 судебное заседание по делу отложено на 25.04.2013, а затем на 11.06.2013.
В судебном заседании представитель ответчика против доводов уточненного искового заявления возражал, поддержал доводы отзыва (возражений) на него, просил в удовлетворении иска отказать.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил. Направил документы во исполнение определения суда от 25.04.2013 и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования учреждения следует удовлетворить по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 01.10.2010 между учреждением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска N 15 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, литер Г, первый, третий этажи, помещения NN 101, 350, литер В, цокольный этаж, помещение N 16, литер И, первый этаж, помещения N 142-144, общей площадью 51,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Кутузова, 127, для использования под аптечный пункт (далее - арендованное имущество).
Договор заключен сроком действия с 01.01.2010 по 30.12.2010 (пункт 1.3 договора).
Стороны в пунктах 3.1, 3.2 договора установили, что размер арендной платы за использование имуществом составляет 77 613 руб. 60 коп. в год, без учета НДС; арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 01 числа текущего месяца.
Порядок определения величины арендной платы за пользование муниципальным помещением (Литер И, 1 этаж - пом. NN 142-144) устанавливается согласно отчету от 29.09.2010 N 345-09-10 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв. м, порядок определения величины арендной платы за пользование муниципальным помещением (Литер Г, 3 этаж - пом. N 350, Литер Г, 1 этаж пом. N 101, Литер В, цоколь - пом. N 16) устанавливается согласно отчету от 29.09.2010 N 344-09-10 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв. м (пункт 3.1 договора).
Копии отчетов имеются в материалах дела.
Арендатор вносит арендную плату за пользование муниципальным помещением ежемесячно предоплатой на расчетный счет: ИНН 2628009601 УФК РФ по Ставропольскому краю (КИО по г. Кисловодску), р/с 401018103000JC010005 КЦ ГУ Банка России по Ставропольскому краю БИК 0407002001 КБК 60211105034040800120 "Арендная плата за помещение по договору N 15, не позднее 01 (первого) числа текущего месяца согласно расчету (пункт 3.2 договора).
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что рыночная величина арендной платы, указанная в отчете оценщика, ежегодно изменяется с учетом индекса инфляции.
Пунктом 2.3.7 договора предусмотрено, что ответчик обязан своевременно вносить арендную плату.
Арендатор за несвоевременное или внесение не в полном объеме арендной платы по договору выплачивает арендодателю неустойку в размере 1\\300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 4.3 договора).
Арендодатель во исполнение договорных обязательств 01.10.2010 по акту приема-передачи передал, а арендатор принял во временное владение и пользование указанное в договоре от 01.10.2010 имущество без каких-либо замечаний.
По истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжал пользоваться имуществом, в связи с чем договор от 01.10.2010 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Арендатор в нарушение условий договора оплату за пользование арендованным имуществом не осуществлял в полном объеме и в установленные договором сроки.
25 ноября 2011 года арендодатель направил в адрес арендатора претензию N 01-15/3401 с требованием оплаты задолженности по договору аренды в сумме 41 268 руб. 11 коп. Претензия получена предпринимателем согласно почтовому уведомлению 10.01.2012.
Арендодатель письмом от 30.11.2011 N 01-15/3476, полученным арендатором согласно почтовому уведомлению 10.01.2012, уведомил ответчика о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.10.2010 N 15.
Претензии учреждения оставлены предпринимателем без исполнения, задолженность за пользование арендованным имуществом за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 не оплачена, имущество находится в пользовании предпринимателя, соглашение о расторжении договора арендатором не подписано, что явилось основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно положениям статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу части 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса).
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.
Факт пользования предпринимателем арендованными помещениями подтвержден представленными в материалы дела доказательствами и документально не опровергнут.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается на основании своих требований и возражений.
Истолковав условия договора по правилам пункта 1 статьи 431 ГК РФ, исследовав иные доказательства, суд приходит к выводу о том, что отношения сторон регулируются договором аренды от 01.01.2010, который является заключенным (в нем согласованы все существенные условия): с учетом подписанного акта идентифицирован объект аренды - нежилые помещения литер Г, первый, третий этажи, помещения N N 101, 350, литер В, цокольный этаж, помещение N 16, литер И, первый этаж, помещения N 142-144, общей площадью 51,4 кв. м, расположенные по адресу г. Кисловодск, ул. Кутузова, 127 (для использования под аптечный пункт), размер арендной платы, а также срок аренды, который составляет менее одного года (с 01.01.2010 по 30.12.2010).
Договор заключен от имени арендодателя уполномоченным лицом - комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от имени собственника муниципального имущества - городского округа города - курорта Кисловодска в лице заместителя председателя комитета Фроловой Т.С. на основании следующего.
Согласно постановлению Главы администрации Ставропольского края от 02.01.1992 N 2, выписки из реестра муниципального имущества города-курорта Кисловодска здание нежилого фонда Лит. Г, расположенное по адресу: г. Кисловодск, ул. Кутузова, 127, находится в муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Кисловодска.
Согласно Уставу города-курорта Кисловодска принятие решения по распоряжению муниципального имущества относится к исключительной компетенции Думы города-курорта Кисловодска, а комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска согласно пункту 3.1 Устава совершает необходимые, в том числе юридически значимые действия по исполнению решений Думы города-курорта Кисловодска, в том числе. заключение договоров аренды объектов муниципальной собственности города- курорта Кисловодска.
В соответствии с пунктом 3.40 Положения о Комитете имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, в функции Комитета входят: заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве оперативного управления.
Договор от 01.10.2010 подписан заместителем председателя Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска Фроловой Т.С, имеющей на тот период полномочия на подписания договора аренды, согласно приказу Комитета "О возложении обязанностей" 17.03.2010 N 14.
Согласно решению Думы города-курорта Кисловодска от 30.06.2010 N 82-310 "Об изъятии муниципального недвижимого имущества из оперативного управления, хозяйственного ведения и включении его в казну года-курорта Кисловодска", на основании изложенного вышеуказанное муниципальное имущество в 2010 году было изъято из оперативного управления МУЗ "Кисловодская ЦГБ" и передано в аренду предпринимателю.
Таким образом, договор от 01.10.2010 является действительным согласно положениям статей 608, 168, 173 ГК РФ и порождающим права и обязанности сторон.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что учреждением надлежащим образом исполнены договорные обязательства по передаче объектов недвижимости предпринимателю.
Объекты недвижимости находятся в пользование предпринимателя, что также подтверждается платежными поручениями, приложенными к иску по настоящему делу по которым ответчик производил частичную оплату арендных платежей по договору от 01.10.2010 за пользование и владение в 2010-2011 годах имуществом, следовательно, ответчиком факт пользования муниципальным имуществом подтвержден.
В то время как предприниматель в нарушение договорных обязательств арендную плату за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в полном объеме не оплатил, произведя частичную оплату суммы долга в 2010 и 2011 году, что подтверждается, имеющимися в материалах дела платежными поручениями, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 45 249 руб. 09 коп., что подтверждается материалами дела.
Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Предпринимателем в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства погашения задолженности.
Апелляционный суд, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о доказанности исковых требований в части взыскания задолженности по оплате арендных платежей в сумме 45 249 руб. 09 коп., в связи с чем иск в данной части подлежит удовлетворению.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика предусмотренной пунктом 4.3 договора аренды неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, неустойка начислена за период с 02.01.2010 по 02.06.2012 в сумме 5 563 руб. 33 коп.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить по реквизитам, указанным в пункте 3.3 договора, за каждый день просрочки неустойку в размере 1/300 ставки рафинирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату платежа, от размера невнесенной аридной платы (сумма просроченного платежа). Началом применения санкций считается следующий день после срока оплаты, установленного пунктом 3.3 договора.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору подтверждается материалами дела, а размер неустойки отвечает требованиям закона и условиям договора.
Судом проверен и признан правильным представленный истцом расчет начисления неустойки за период с 02.01.2010 по 02.06.2012 в сумме 5 563 руб. 33 коп. Сумма неустойки соразмерна последствиям нарушения обязательства.
Ответчик контррасчет суммы неустойки не представил, с ходатайством о чрезмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства и уменьшении ее судом не обращался.
В силу статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суд, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства приходит к выводу о том, что исковые требования в части взыскания суммы основного долга в размере 45 249 руб. 09 коп. и неустойки в сумме 5 563 руб. 33 коп., всего 50 812 руб. 42 коп. являются законными и обоснованными и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Учреждением заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.10.2010 N 15, которое подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной, или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что предприниматель более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату; 30.11.2011 учреждением в адрес предпринимателя направлено уведомление о расторжении договора, которое было получено ответчиком 10.01.2012, несмотря на получение данного уведомления ответчик соглашение о расторжении договора не подписал и продолжает занимать арендованное имущество, в связи с чем требование комитета о расторжении договора аренды от 01.10.2010 N 15 подлежит удовлетворению.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.
Доводы ответчика о недействительности и ничтожности договора аренды от 01.10.2010 N 15, а также об отсутствии задолженности по указанному договору проверены апелляционным судом и отклоняются за необоснованностью по указанным ранее основаниям.
Кроме того, в части представленных ответчиком квитанций об оплате аренды получателем денежных средств значится МБУЗ "Кисловодская Центральная городская больница". Следовательно, согласно положениям пунктов 3.1, 3.2 договора указанные квитанции не являются доказательством отсутствия задолженности ответчика перед истцом.
Иных доказательств в обоснование возражений на исковые требования ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда при рассмотрении жалобы установлено нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции (пункт 2 части 4 статьи 270 АПК РФ).
Определением от 05.03.2013 арбитражный апелляционный суд в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в порядке части 4 статьи 270 настоящего АПК РФ.
Учитывая, что допущенные нарушения суда первой инстанции привели к принятию незаконного решения, суд апелляционной инстанции считает необходимым в соответствии со статьями 269 и 270 АПК РФ отменить решение от 22.11.2012 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований учреждения.
Статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены льготы при обращении в арбитражные суды, в частности, подпунктом 2 пункта 2 освобождаются истцы - инвалиды I и II группы от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Поскольку Эркенова С.И. является ответчиком по делу, то на основании приведенной нормы права она не освобождается от уплаты государственной пошлины.
Таким образом, поскольку в данном случае отсутствуют основания для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика, и подлежат взысканию с него в доход Федерального бюджета в общей сумме 8 032 руб. 48 коп.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2012 по делу N А63-13634/2012 отменить.
Иск удовлетворить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Эркеновой Сонии Исмаиловны (ОГРНИП 304262823800066) в пользу муниципального учреждения Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ОГРН 1022601311281) основной долг в сумме 45 249 руб. 09 коп. и неустойку в сумме 5 563 руб. 33 коп., всего 50 812 руб. 42 коп.
Расторгнуть договор аренды от 01.10.2010 N 15, заключенный между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и индивидуальным предпринимателем Эркеновой Сонией Исмаиловной.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Эркеновой Сонии Исмаиловны (ОГРНИП 304262823800066) в доход Федерального бюджета 2 032 руб. 48 коп. (по имущественным требованиям) и 4 000 руб. (по требованию о расторжении договора) государственной пошлины по иску и 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 8 032 руб. 48 коп.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
А.П.БАКАНОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2013 ПО ДЕЛУ N А63-13634/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2013 г. по делу N А63-13634/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Баканова А.П.,
судей: Годило Н.Н., Джамбулатова С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карповой Д.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, дело N А63-13634/2012 (судья Сиротин И.В.)
по иску муниципального учреждения Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ИНН 2628009601, ОГРН 1022601311281, 357748, Ставропольский край, г. Кисловодск, пр-т Победы, 25)
к индивидуальному предпринимателю Эркеновой Сонии Исмаиловне (ИНН 262800587025, ОГРНИП 304262823800066, г. Кисловодск)
о взыскании денежных средств и расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - муниципального учреждения Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска - не явились, извещены;
- от ответчика - индивидуального предпринимателя Эркеновой С.И. - Саркитов Б.И. (доверенность от 25.02.2013),
установил:
муниципальное учреждение комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - учреждение, комитет, КИО г. Кисловодска) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Эркеновой Сонии Исмаиловне (далее - предприниматель, ИП Эркенова С.И.) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в сумме 68 864 руб. 06 коп., неустойки за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в сумме 7 659 руб. 08 коп., о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.10.2010 N 15.
Решением от 22.11.2012 иск удовлетворен. Взысканы с ответчика в пользу истца основной долг в сумме 68 864 руб. 06 коп. и неустойка в сумме 7 659 руб. 08 коп. Расторгнут договор аренды от 01.10.2010 N 15, заключенный между учреждением и предпринимателем. Взыскана с ответчика в доход Федерального бюджета государственная пошлина в размере 7 060 руб. 92 коп. Судебный акт мотивирован обоснованностью и доказанностью заявленных требований.
ИП Эркенова С.И. обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение суда от 22.11.2012, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Жалоба мотивирована тем, что судом неполно выяснены обстоятельства дела; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи, с чем принято необоснованное и незаконное решение. Дело рассмотрено без участия ответчика, не извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Определением апелляционного суда от 15.01.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 26.02.2013.
Определением от 05.03.2013 (резолютивная часть объявлена 26.02.2013) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, дело назначено к судебному разбирательству на 26.03.2013.
В судебном заседании 26.03.2013 представители истца заявили об изменении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковых требований, согласно которым учреждение просит взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате согласно договору аренды от 01.10.2010 N 15 за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в размере 45 249 руб. 09 коп., а также неустойку за несвоевременное внесение платежей по арендной плате согласно договору аренды от 01.10.2010 N 15 в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ ПРФ за период с 02.01.2010 по 02.06.2012 в сумме 5 563 руб. 33 коп.; расторгнуть договор от 01.10.2010 N 15 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска, заключенный между учреждением и предпринимателем. Уточненные требования приняты к рассмотрению суда.
Определением от 26.03.2013 судебное заседание по делу отложено на 25.04.2013, а затем на 11.06.2013.
В судебном заседании представитель ответчика против доводов уточненного искового заявления возражал, поддержал доводы отзыва (возражений) на него, просил в удовлетворении иска отказать.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил. Направил документы во исполнение определения суда от 25.04.2013 и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования учреждения следует удовлетворить по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 01.10.2010 между учреждением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска N 15 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, литер Г, первый, третий этажи, помещения NN 101, 350, литер В, цокольный этаж, помещение N 16, литер И, первый этаж, помещения N 142-144, общей площадью 51,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Кутузова, 127, для использования под аптечный пункт (далее - арендованное имущество).
Договор заключен сроком действия с 01.01.2010 по 30.12.2010 (пункт 1.3 договора).
Стороны в пунктах 3.1, 3.2 договора установили, что размер арендной платы за использование имуществом составляет 77 613 руб. 60 коп. в год, без учета НДС; арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 01 числа текущего месяца.
Порядок определения величины арендной платы за пользование муниципальным помещением (Литер И, 1 этаж - пом. NN 142-144) устанавливается согласно отчету от 29.09.2010 N 345-09-10 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв. м, порядок определения величины арендной платы за пользование муниципальным помещением (Литер Г, 3 этаж - пом. N 350, Литер Г, 1 этаж пом. N 101, Литер В, цоколь - пом. N 16) устанавливается согласно отчету от 29.09.2010 N 344-09-10 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв. м (пункт 3.1 договора).
Копии отчетов имеются в материалах дела.
Арендатор вносит арендную плату за пользование муниципальным помещением ежемесячно предоплатой на расчетный счет: ИНН 2628009601 УФК РФ по Ставропольскому краю (КИО по г. Кисловодску), р/с 401018103000JC010005 КЦ ГУ Банка России по Ставропольскому краю БИК 0407002001 КБК 60211105034040800120 "Арендная плата за помещение по договору N 15, не позднее 01 (первого) числа текущего месяца согласно расчету (пункт 3.2 договора).
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что рыночная величина арендной платы, указанная в отчете оценщика, ежегодно изменяется с учетом индекса инфляции.
Пунктом 2.3.7 договора предусмотрено, что ответчик обязан своевременно вносить арендную плату.
Арендатор за несвоевременное или внесение не в полном объеме арендной платы по договору выплачивает арендодателю неустойку в размере 1\\300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 4.3 договора).
Арендодатель во исполнение договорных обязательств 01.10.2010 по акту приема-передачи передал, а арендатор принял во временное владение и пользование указанное в договоре от 01.10.2010 имущество без каких-либо замечаний.
По истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжал пользоваться имуществом, в связи с чем договор от 01.10.2010 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Арендатор в нарушение условий договора оплату за пользование арендованным имуществом не осуществлял в полном объеме и в установленные договором сроки.
25 ноября 2011 года арендодатель направил в адрес арендатора претензию N 01-15/3401 с требованием оплаты задолженности по договору аренды в сумме 41 268 руб. 11 коп. Претензия получена предпринимателем согласно почтовому уведомлению 10.01.2012.
Арендодатель письмом от 30.11.2011 N 01-15/3476, полученным арендатором согласно почтовому уведомлению 10.01.2012, уведомил ответчика о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.10.2010 N 15.
Претензии учреждения оставлены предпринимателем без исполнения, задолженность за пользование арендованным имуществом за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 не оплачена, имущество находится в пользовании предпринимателя, соглашение о расторжении договора арендатором не подписано, что явилось основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно положениям статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу части 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса).
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.
Факт пользования предпринимателем арендованными помещениями подтвержден представленными в материалы дела доказательствами и документально не опровергнут.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается на основании своих требований и возражений.
Истолковав условия договора по правилам пункта 1 статьи 431 ГК РФ, исследовав иные доказательства, суд приходит к выводу о том, что отношения сторон регулируются договором аренды от 01.01.2010, который является заключенным (в нем согласованы все существенные условия): с учетом подписанного акта идентифицирован объект аренды - нежилые помещения литер Г, первый, третий этажи, помещения N N 101, 350, литер В, цокольный этаж, помещение N 16, литер И, первый этаж, помещения N 142-144, общей площадью 51,4 кв. м, расположенные по адресу г. Кисловодск, ул. Кутузова, 127 (для использования под аптечный пункт), размер арендной платы, а также срок аренды, который составляет менее одного года (с 01.01.2010 по 30.12.2010).
Договор заключен от имени арендодателя уполномоченным лицом - комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от имени собственника муниципального имущества - городского округа города - курорта Кисловодска в лице заместителя председателя комитета Фроловой Т.С. на основании следующего.
Согласно постановлению Главы администрации Ставропольского края от 02.01.1992 N 2, выписки из реестра муниципального имущества города-курорта Кисловодска здание нежилого фонда Лит. Г, расположенное по адресу: г. Кисловодск, ул. Кутузова, 127, находится в муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Кисловодска.
Согласно Уставу города-курорта Кисловодска принятие решения по распоряжению муниципального имущества относится к исключительной компетенции Думы города-курорта Кисловодска, а комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска согласно пункту 3.1 Устава совершает необходимые, в том числе юридически значимые действия по исполнению решений Думы города-курорта Кисловодска, в том числе. заключение договоров аренды объектов муниципальной собственности города- курорта Кисловодска.
В соответствии с пунктом 3.40 Положения о Комитете имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, в функции Комитета входят: заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве оперативного управления.
Договор от 01.10.2010 подписан заместителем председателя Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска Фроловой Т.С, имеющей на тот период полномочия на подписания договора аренды, согласно приказу Комитета "О возложении обязанностей" 17.03.2010 N 14.
Согласно решению Думы города-курорта Кисловодска от 30.06.2010 N 82-310 "Об изъятии муниципального недвижимого имущества из оперативного управления, хозяйственного ведения и включении его в казну года-курорта Кисловодска", на основании изложенного вышеуказанное муниципальное имущество в 2010 году было изъято из оперативного управления МУЗ "Кисловодская ЦГБ" и передано в аренду предпринимателю.
Таким образом, договор от 01.10.2010 является действительным согласно положениям статей 608, 168, 173 ГК РФ и порождающим права и обязанности сторон.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что учреждением надлежащим образом исполнены договорные обязательства по передаче объектов недвижимости предпринимателю.
Объекты недвижимости находятся в пользование предпринимателя, что также подтверждается платежными поручениями, приложенными к иску по настоящему делу по которым ответчик производил частичную оплату арендных платежей по договору от 01.10.2010 за пользование и владение в 2010-2011 годах имуществом, следовательно, ответчиком факт пользования муниципальным имуществом подтвержден.
В то время как предприниматель в нарушение договорных обязательств арендную плату за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в полном объеме не оплатил, произведя частичную оплату суммы долга в 2010 и 2011 году, что подтверждается, имеющимися в материалах дела платежными поручениями, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 45 249 руб. 09 коп., что подтверждается материалами дела.
Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Предпринимателем в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства погашения задолженности.
Апелляционный суд, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о доказанности исковых требований в части взыскания задолженности по оплате арендных платежей в сумме 45 249 руб. 09 коп., в связи с чем иск в данной части подлежит удовлетворению.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика предусмотренной пунктом 4.3 договора аренды неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, неустойка начислена за период с 02.01.2010 по 02.06.2012 в сумме 5 563 руб. 33 коп.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить по реквизитам, указанным в пункте 3.3 договора, за каждый день просрочки неустойку в размере 1/300 ставки рафинирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату платежа, от размера невнесенной аридной платы (сумма просроченного платежа). Началом применения санкций считается следующий день после срока оплаты, установленного пунктом 3.3 договора.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору подтверждается материалами дела, а размер неустойки отвечает требованиям закона и условиям договора.
Судом проверен и признан правильным представленный истцом расчет начисления неустойки за период с 02.01.2010 по 02.06.2012 в сумме 5 563 руб. 33 коп. Сумма неустойки соразмерна последствиям нарушения обязательства.
Ответчик контррасчет суммы неустойки не представил, с ходатайством о чрезмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства и уменьшении ее судом не обращался.
В силу статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суд, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства приходит к выводу о том, что исковые требования в части взыскания суммы основного долга в размере 45 249 руб. 09 коп. и неустойки в сумме 5 563 руб. 33 коп., всего 50 812 руб. 42 коп. являются законными и обоснованными и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Учреждением заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.10.2010 N 15, которое подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной, или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что предприниматель более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату; 30.11.2011 учреждением в адрес предпринимателя направлено уведомление о расторжении договора, которое было получено ответчиком 10.01.2012, несмотря на получение данного уведомления ответчик соглашение о расторжении договора не подписал и продолжает занимать арендованное имущество, в связи с чем требование комитета о расторжении договора аренды от 01.10.2010 N 15 подлежит удовлетворению.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.
Доводы ответчика о недействительности и ничтожности договора аренды от 01.10.2010 N 15, а также об отсутствии задолженности по указанному договору проверены апелляционным судом и отклоняются за необоснованностью по указанным ранее основаниям.
Кроме того, в части представленных ответчиком квитанций об оплате аренды получателем денежных средств значится МБУЗ "Кисловодская Центральная городская больница". Следовательно, согласно положениям пунктов 3.1, 3.2 договора указанные квитанции не являются доказательством отсутствия задолженности ответчика перед истцом.
Иных доказательств в обоснование возражений на исковые требования ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда при рассмотрении жалобы установлено нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции (пункт 2 части 4 статьи 270 АПК РФ).
Определением от 05.03.2013 арбитражный апелляционный суд в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в порядке части 4 статьи 270 настоящего АПК РФ.
Учитывая, что допущенные нарушения суда первой инстанции привели к принятию незаконного решения, суд апелляционной инстанции считает необходимым в соответствии со статьями 269 и 270 АПК РФ отменить решение от 22.11.2012 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований учреждения.
Статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены льготы при обращении в арбитражные суды, в частности, подпунктом 2 пункта 2 освобождаются истцы - инвалиды I и II группы от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Поскольку Эркенова С.И. является ответчиком по делу, то на основании приведенной нормы права она не освобождается от уплаты государственной пошлины.
Таким образом, поскольку в данном случае отсутствуют основания для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика, и подлежат взысканию с него в доход Федерального бюджета в общей сумме 8 032 руб. 48 коп.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2012 по делу N А63-13634/2012 отменить.
Иск удовлетворить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Эркеновой Сонии Исмаиловны (ОГРНИП 304262823800066) в пользу муниципального учреждения Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ОГРН 1022601311281) основной долг в сумме 45 249 руб. 09 коп. и неустойку в сумме 5 563 руб. 33 коп., всего 50 812 руб. 42 коп.
Расторгнуть договор аренды от 01.10.2010 N 15, заключенный между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и индивидуальным предпринимателем Эркеновой Сонией Исмаиловной.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Эркеновой Сонии Исмаиловны (ОГРНИП 304262823800066) в доход Федерального бюджета 2 032 руб. 48 коп. (по имущественным требованиям) и 4 000 руб. (по требованию о расторжении договора) государственной пошлины по иску и 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 8 032 руб. 48 коп.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
А.П.БАКАНОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)