Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Хамавов Р.Ш.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего - Ахмедовой С.М.
судей - Омарова Д.М. и Абдуллаева М.К.
при секретаре судебного заседания - Н.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу председателя СПК "Красный Партизан" А.А.А. на решение Хасавюртовского районного суда РД от 24 апреля 2013 года, которым постановлено:
"Исковое заявление З.А.А. к СПК "Красный партизан" Ахвахского района РД, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД об обязании не чинить препятствий в пользовании арендуемым имуществом и обязании зарегистрировать договор аренды удовлетворить.
Обязать СПК "Красный Партизан" Ахвахского района РД не чинить препятствий З.А.А. пользоваться арендованными по договору аренды от 25 сентября 1998 года сроком на 49 лет фермой и домом чабана, расположенными вблизи с. Теречное Хасавюртовского района РД.
Обязать третье лицо Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД произвести государственную регистрацию договора аренды фермы и дома чабана, заключенного на 49 лет 25 сентября 1998 года между З.А.А. и колхозом "Красный Партизан" Ахвахского района РД.
В удовлетворении встречного иска СПК "Красный партизан" Ахвахского района РД к З.А.А. о признании недействительным договора аренды фермы и дома чабана, заключенного на 49 лет 25 сентября 1998 года между З.А.А. и колхозом "Красный Партизан" Ахвахского района РД, отказать.
Взыскать с СПК "Красный партизан" Ахвахского района РД в пользу З.А.А. госпошлину в размере 235 руб.".
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Ахмедовой С.М., выслушав объяснения З.А.А. и его адвоката ФИО6, просивших апелляционную жалобу отклонить, директора СПК А.А.А., представителя СПК А.И., адвоката ФИО7, просивших решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении их требований, судебная коллегия
установила:
З.А. обратился в суд с иском к СПК "Красный партизан" Ахвахского района РД, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД об обязании не чинить препятствий в пользовании арендуемым имуществом и обязании зарегистрировать договор аренды по тем основаниям, что 25 мая 1998 года состоялось общее собрание колхозников колхоза "Красный партизан" Ахвахского района РД, на котором обсуждался вопрос о сдаче в аренду земельных участков, техники, ферм, принадлежащих колхозу. 25 сентября 1998 года им в правление колхоза было подано заявление о сдаче ему в аренду принадлежащих колхозу фермы и дома чабана, которые расположены вблизи с. Теречное Хасавюртовского района РД. Его заявление было рассмотрено и принято решение о сдаче ему в аренду фермы и дома чабана на срок 49 лет с оплатой за аренду в размере 1000 рублей в год. 25 сентября 1998 года с ним был заключен договор о передаче ему в аренду фермы и дома чабана сроком на 49 лет с оплатой за аренду размером 1000 рублей в год. Ферма и дом чабана были переданы ему согласно акта от 25 сентября 1998 года. В последующем за аренду этих помещений им были внесены в кассу СПК "Красный партизан" денежные средства в сумме 49000 рублей (квитанции к приходному ордеру на сумму 17000 рублей от 25.12.1998 года и на сумму 32000 рублей от 22.12.2001 г.). Взятые им в аренду строения он использует для своих нужд. С избранием нового председателя СПК "Красный партизан" А.А.А. вот уже более года ему чинятся препятствия: ему не дают доступа для эксплуатации арендованных строений, запрещают содержать скот, заниматься сенокосом, мотивируя это тем, что ответчик не признает заключенный с ним договор аренды от 25 сентября 1998 г. По указанным основаниям он просит обязать СПК "Красный партизан" не чинить ему препятствий в пользовании арендуемым имуществом и обязать третье лицо Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД зарегистрировать договор аренды.
СПК "Красный партизан" в лице директора А.А.А., в свою очередь, обратилось в суд со встречным иском к З.А.А. о признании договора аренды, заключенного между З.А.А. и колхозом "Красный партизан" 25 сентября 1998 года, недействительным, мотивируя это тем, что ферма и дом чабана, о которых идет речь, находятся на балансе СПК "Красный партизан", а ранее колхоза. Никто из членов колхоза или СПК на данные ферму и дом чабана не претендовали. В начале мая 2011 года, будучи вызванным в суд, ему стало известно, что З.А.А. составил совершенно незаконные документы, якобы, о передаче ему фермы и дома чабана в аренду. При этом все представленные в суд документы в подтверждение факта передачи указанного имущества в аренду являются незаконными. Фактически ферма и дом чабана находятся на балансе СПК "Красный партизан". Это подтверждается актами инвентаризации основных средств, договором аренды сроком на 49 лет. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ (ст. 651 ч. 2) этот договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды от 25 сентября 1998 года нигде регистрацию не прошел, следовательно, какой-либо юридической силы не имеет. Кроме того, после заключения договора аренды здания или сооружения передача их оформляется передаточным актом. Передаточный акт не составлен и отсутствует, т.е. З.А.З. ни ферма, ни дом чабана в аренду не приняты. Уклонение одной из сторон от передачи рассматривается как отказ от исполнения обязанностей. Такие действия влекут за собой расторжение договора (ст. 655 ГК РФ). Следовательно, представленные З.А.А. в суд документы носят формальный характер, также как и сам договор аренды. Представленные в суд З.А.А. протокол N 3 от 25 мая 1998 года общего собрания колхоза "Красный партизан", договор от 25 сентября 1998 года, протокол N 10 от 25 сентября 1998 года заседания правления не могут служить доказательством по делу потому, что эти документы составлены под председательством самого З.А.З., а он является заинтересованным лицом. В данном случае этим документам следует дать критическую оценку. Кроме того, правление колхоза не уполномочено распоряжаться основными средствами колхоза, эта норма была закреплена в Уставе колхоза. Ответчик З.А.А. с 1998 года до апреля 2011 года какие-либо меры не принял по содержанию и распоряжению фермой или домом. Это еще раз свидетельствует о том, что он какое-либо отношение к этим объектам не имеет, а в настоящее время преследует цель завладеть этим имуществом. По указанным основаниям он просит признать договор аренды от 25 сентября 1998 года о передаче дома чабана и фермы сроком на 49 лет З.А.А. недействительным.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе, а также в дополнениях к ней, председатель СПК "Красный Партизан" А.А.А. просит решение Хасавюртовского районного суда РД от 24 апреля 2013 года как незаконное и необоснованное отменить, признать протокол заседания правления колхоза "Красный Партизан" N 10 от 25.09.1998 года подложным документом и недопустимым доказательством, применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении искового заявления З.А.А. к СПК "Красный Партизан" Ахвахского района РД, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД об обязании не чинить препятствии в пользовании арендуемым имуществом и обязании зарегистрировать договор аренды, удовлетворить встречное исковое заявление СПК "Красный Партизан" в лице А.А.А. к З.А.А. о признании договора аренды от 25.09.1998 года недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В обоснование жалобы указывает, что при разрешении дела Хасавюртовским районным судом применен закон, не подлежащий применению, что является основанием для отмены решения суда в соответствии с п. 2, ч. 2, ст. 330 ГПК РФ.
В решении суда указывается на то, что "заключению договора аренды предшествовали решения общего собрания колхоза от 25 мая 1998 года и правления колхоза от 25 сентября 1998 года о передаче в аренду колхозного имущества. Указанные решения приняты в соответствии с п. 14, 64, и 67 Примерного Устава колхоза (действовавшего на тот момент), принятого четвертым всесоюзным съездом колхозников 25.03.1988 г."
Однако это неверно и на момент заключения оспариваемого договора аренды в 1998 году, данный документ утратил силу на территории РФ в связи с принятием нового Примерного Устава колхоза в 1992 году. После февраля 1935 г. съезды колхозников не созывались более 34 лет. В ноябре 1969 г. состоялся Третий съезд колхозников. Он принял новый Примерный устав колхоза. Четвертый съезд колхозников состоялся в феврале 1988 г., он не принимал новый Примерный устав колхоза. Состоявшийся в феврале 1992 г. Съезд колхозников России принял новый Примерный устав колхоза (производственного сельскохозяйственного кооператива), с принятием которого старый утратил силу. Таким образом, колхоз прямо получил наименование производственного сельхозкооператива. Таким образом, судом применен нормативный акт 1969 года, к моменту заключения договора уже утративший юридическую силу.
Также судом не применен закон, подлежащий применению, а именно ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" N 193 ФЗ от 08.12.1995 года, в соответствии с которым член правления не имел полномочий на подписание оспариваемого договора аренды, что является основанием для отмены решения суда в соответствии с п. 1, ч. 2, ст. 330 ГПК РФ.
При разрешении дела Хасавюртовским районным судом неправильно истолкован закон, а именно Федеральный закон от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В принятом решении суд первой инстанции безоговорочно принял во внимание все доводы заявителя З.А.З. и отверг доводы, которые были приведены ими в обоснование того, что если действительно между СПК "Красный партизан" и гр-ном З.А.З. был заключен договор аренды фермы и дома чабана, он подлежал государственной регистрации.
Судом неверно истолковано положение ч. 3 ст. 433 ГК РФ, которая предусматривает, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Кроме того, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении Хасавюртовского районного суда, не соответствуют обстоятельствам дела и установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны.
При разрешении дела Хасавюртовским районным судом нарушены нормы процессуального права, и это нарушение привело к принятию неправильного решения.
В дополнениях к апелляционной жалобе, представленных в суд апелляционной инстанции А.А. указывает, что в обоснование доводов в части того, что З.А. не пользовался фермой и домом чабана прилагают квитанции о том, что все оплаты по налогам производились именно СПК "Красный партизан", а не гр. З.А.
Указывает, что обстоятельство того, что гр. Х. умер 16.08.1998 г. и никак не мог принимать участие в собрании от 25 сентября 1998 г., подтверждается справкой администрации МО "село Лологонитль" Ахвахского района.
Суд, в нарушение требований ГПК РФ не обеспечил явку в судебное заседание представителя Росреестра по РД, не истребовал журнал входящей корреспонденции, чем не обеспечил полноту исследования доказательств.
В своих возражениях на апелляционную жалобу З.А.А. указывает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, не нарушающим нормы материального и процессуального права. Просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда в процессе проверки решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы установила следующее.
СПК "Красный партизан" суду заявлены требования о признании договора аренды фермы и дома чабана недействительным по трем основаниям: что решения собрания членов колхоза "Красный партизан" от 25.05.1998 г. и его правления о предоставлении указанного имущества в аренду З.А.А. являются недействительными, из-за конфликта интересов - из-за того, что в аренду недвижимое имущество колхозом передано З.А.А., являвшегося его руководителем, и что договор аренды не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отказывая в удовлетворении исковых требований СПК "Красный партизан", суд первой инстанции ссылался на пропуск ими срока исковой давности по указанным требованиям, о чем в суде было заявлено стороной З.А.А.
Реализация принципа определенности правового статуса лица в Российской Федерации предполагает сроки исковой давности для защиты нарушенного права. Так, общий срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Для постановки вопроса о признании недействительной оспоримой сделки законом также предусмотрен срок давности в 1 год (ст. 181 ГК РФ).
Оспариваемый договор аренды датирован 25.09.1998 г. СПК "Красный партизан" обратилось в суд с иском о признании его недействительным в 2011 г., т.е. по истечении 13 лет с момента его заключения.
Доводы представителя СПК "Красный партизан" о том, что гражданин А. был избран председателем СПК в 2010 году и только с этого момента узнал о существовании оспариваемого договора аренды, в связи с чем СПК "Красный партизан" срок исковой давности не пропущен нельзя согласиться, поскольку течение срока исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права.
По данному делу речь идет о правах СПК (колхоза) "Красный партизан, а не о правах гражданина А., который является его руководителем, т.е. лицом, права которого нарушены является СПК (юридическое лицо), реализующее свои права и обязанности через свои органы управления (ч. 1 ст. 53 ГК РФ), в частности председателя СПК.
Соответственно, СПК "Красный партизан" не могло не знать о заключении оспариваемого договора аренды недвижимого имущества уже в момент заключения договора и подписания акта приема-передачи этого имущества арендатору. Не могло оно также не знать об этой сделке в момент получения от З.А.А. в кассу СПК в 1998 г. и в 2001 г. денег за предоставленное в аренду недвижимое имущество.
Кроме того, в период с 2003 г. до 2010 г. должность председателя СПК "Красный партизан" сменили несколько председателей, однако требования о признании договора аренды от 25.09.1998 г. были заявлены лишь в 2011 г. в бытность председателя СПК "Красный партизан" А.А.
Кроме того, заявляя доводы о том, что о заключении оспариваемого договора аренды СПК "Красный партизан" стало известно только в 2010 г. СПК не представило доказательств того, что спорное имущество находилось в их владении и пользовании, а не во владении и пользовании З.А.А.
Поскольку СПК "Красный партизан", как собственник спорного имущества должно было нести бремя его содержания, им не могло не быть известно, что это имущество с 1998 г. находится во владении З.А.А. и соответственно вопрос о законности правовых оснований владения им З. не мог возникнуть только в 2011 г.
Стороной СПК судам не представлено доказательств того, что с 1998 г. они несли бремя и расходы по содержанию спорного имущества, что свидетельствует о том, что это бремя нес арендатор З.А.А.
Данные обстоятельства также свидетельствуют о пропуске СПК "Красный партизан" сроков для обращения в суд с требованием о признании договора аренды от 25.09.1998 г. недействительным.
В этой связи судебная коллегия находит правильным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска СПК "Красный партизан" и об удовлетворении заявленных З. требований.
Из материалов дела и объяснений сторон, в том числе представителей СПК, данных ими в ходе судебных заседаний видно, что СПК "Красный партизан" препятствует регистрации договора аренды фермы и дома чабана (недвижимого имущества) от 25.09.98 г., заключенного между СПК и З.А.А. сроком на 49 лет, и с 2010-го чинит препятствия арендатору З.А.А. в пользовании арендованными им фермой и домом чабана.
В то же время, согласно правилам ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ч. 1 ст. 131 ГК РФ). При этом, согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно требованиям ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, и в силу требований ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
При этом, в силу требований ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а согласно ст. 305 ГК РФ: права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Другие доводы жалобы, указанные в апелляционной жалобе были предметом исследования в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку, и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.
При изложенных обстоятельствах, решение Хасавюртовского районного суда является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Хасавюртовского районного суда РД от 24 апреля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу председателя СПК "Красный партизан" А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 08.07.2013 N 33-2661/2013Г.
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2013 г. N 33-2661/2013г.
Судья Хамавов Р.Ш.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего - Ахмедовой С.М.
судей - Омарова Д.М. и Абдуллаева М.К.
при секретаре судебного заседания - Н.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу председателя СПК "Красный Партизан" А.А.А. на решение Хасавюртовского районного суда РД от 24 апреля 2013 года, которым постановлено:
"Исковое заявление З.А.А. к СПК "Красный партизан" Ахвахского района РД, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД об обязании не чинить препятствий в пользовании арендуемым имуществом и обязании зарегистрировать договор аренды удовлетворить.
Обязать СПК "Красный Партизан" Ахвахского района РД не чинить препятствий З.А.А. пользоваться арендованными по договору аренды от 25 сентября 1998 года сроком на 49 лет фермой и домом чабана, расположенными вблизи с. Теречное Хасавюртовского района РД.
Обязать третье лицо Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД произвести государственную регистрацию договора аренды фермы и дома чабана, заключенного на 49 лет 25 сентября 1998 года между З.А.А. и колхозом "Красный Партизан" Ахвахского района РД.
В удовлетворении встречного иска СПК "Красный партизан" Ахвахского района РД к З.А.А. о признании недействительным договора аренды фермы и дома чабана, заключенного на 49 лет 25 сентября 1998 года между З.А.А. и колхозом "Красный Партизан" Ахвахского района РД, отказать.
Взыскать с СПК "Красный партизан" Ахвахского района РД в пользу З.А.А. госпошлину в размере 235 руб.".
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Ахмедовой С.М., выслушав объяснения З.А.А. и его адвоката ФИО6, просивших апелляционную жалобу отклонить, директора СПК А.А.А., представителя СПК А.И., адвоката ФИО7, просивших решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении их требований, судебная коллегия
установила:
З.А. обратился в суд с иском к СПК "Красный партизан" Ахвахского района РД, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД об обязании не чинить препятствий в пользовании арендуемым имуществом и обязании зарегистрировать договор аренды по тем основаниям, что 25 мая 1998 года состоялось общее собрание колхозников колхоза "Красный партизан" Ахвахского района РД, на котором обсуждался вопрос о сдаче в аренду земельных участков, техники, ферм, принадлежащих колхозу. 25 сентября 1998 года им в правление колхоза было подано заявление о сдаче ему в аренду принадлежащих колхозу фермы и дома чабана, которые расположены вблизи с. Теречное Хасавюртовского района РД. Его заявление было рассмотрено и принято решение о сдаче ему в аренду фермы и дома чабана на срок 49 лет с оплатой за аренду в размере 1000 рублей в год. 25 сентября 1998 года с ним был заключен договор о передаче ему в аренду фермы и дома чабана сроком на 49 лет с оплатой за аренду размером 1000 рублей в год. Ферма и дом чабана были переданы ему согласно акта от 25 сентября 1998 года. В последующем за аренду этих помещений им были внесены в кассу СПК "Красный партизан" денежные средства в сумме 49000 рублей (квитанции к приходному ордеру на сумму 17000 рублей от 25.12.1998 года и на сумму 32000 рублей от 22.12.2001 г.). Взятые им в аренду строения он использует для своих нужд. С избранием нового председателя СПК "Красный партизан" А.А.А. вот уже более года ему чинятся препятствия: ему не дают доступа для эксплуатации арендованных строений, запрещают содержать скот, заниматься сенокосом, мотивируя это тем, что ответчик не признает заключенный с ним договор аренды от 25 сентября 1998 г. По указанным основаниям он просит обязать СПК "Красный партизан" не чинить ему препятствий в пользовании арендуемым имуществом и обязать третье лицо Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД зарегистрировать договор аренды.
СПК "Красный партизан" в лице директора А.А.А., в свою очередь, обратилось в суд со встречным иском к З.А.А. о признании договора аренды, заключенного между З.А.А. и колхозом "Красный партизан" 25 сентября 1998 года, недействительным, мотивируя это тем, что ферма и дом чабана, о которых идет речь, находятся на балансе СПК "Красный партизан", а ранее колхоза. Никто из членов колхоза или СПК на данные ферму и дом чабана не претендовали. В начале мая 2011 года, будучи вызванным в суд, ему стало известно, что З.А.А. составил совершенно незаконные документы, якобы, о передаче ему фермы и дома чабана в аренду. При этом все представленные в суд документы в подтверждение факта передачи указанного имущества в аренду являются незаконными. Фактически ферма и дом чабана находятся на балансе СПК "Красный партизан". Это подтверждается актами инвентаризации основных средств, договором аренды сроком на 49 лет. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ (ст. 651 ч. 2) этот договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды от 25 сентября 1998 года нигде регистрацию не прошел, следовательно, какой-либо юридической силы не имеет. Кроме того, после заключения договора аренды здания или сооружения передача их оформляется передаточным актом. Передаточный акт не составлен и отсутствует, т.е. З.А.З. ни ферма, ни дом чабана в аренду не приняты. Уклонение одной из сторон от передачи рассматривается как отказ от исполнения обязанностей. Такие действия влекут за собой расторжение договора (ст. 655 ГК РФ). Следовательно, представленные З.А.А. в суд документы носят формальный характер, также как и сам договор аренды. Представленные в суд З.А.А. протокол N 3 от 25 мая 1998 года общего собрания колхоза "Красный партизан", договор от 25 сентября 1998 года, протокол N 10 от 25 сентября 1998 года заседания правления не могут служить доказательством по делу потому, что эти документы составлены под председательством самого З.А.З., а он является заинтересованным лицом. В данном случае этим документам следует дать критическую оценку. Кроме того, правление колхоза не уполномочено распоряжаться основными средствами колхоза, эта норма была закреплена в Уставе колхоза. Ответчик З.А.А. с 1998 года до апреля 2011 года какие-либо меры не принял по содержанию и распоряжению фермой или домом. Это еще раз свидетельствует о том, что он какое-либо отношение к этим объектам не имеет, а в настоящее время преследует цель завладеть этим имуществом. По указанным основаниям он просит признать договор аренды от 25 сентября 1998 года о передаче дома чабана и фермы сроком на 49 лет З.А.А. недействительным.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе, а также в дополнениях к ней, председатель СПК "Красный Партизан" А.А.А. просит решение Хасавюртовского районного суда РД от 24 апреля 2013 года как незаконное и необоснованное отменить, признать протокол заседания правления колхоза "Красный Партизан" N 10 от 25.09.1998 года подложным документом и недопустимым доказательством, применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении искового заявления З.А.А. к СПК "Красный Партизан" Ахвахского района РД, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Хасавюртовский межрайонный отдел Росреестра по РД об обязании не чинить препятствии в пользовании арендуемым имуществом и обязании зарегистрировать договор аренды, удовлетворить встречное исковое заявление СПК "Красный Партизан" в лице А.А.А. к З.А.А. о признании договора аренды от 25.09.1998 года недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В обоснование жалобы указывает, что при разрешении дела Хасавюртовским районным судом применен закон, не подлежащий применению, что является основанием для отмены решения суда в соответствии с п. 2, ч. 2, ст. 330 ГПК РФ.
В решении суда указывается на то, что "заключению договора аренды предшествовали решения общего собрания колхоза от 25 мая 1998 года и правления колхоза от 25 сентября 1998 года о передаче в аренду колхозного имущества. Указанные решения приняты в соответствии с п. 14, 64, и 67 Примерного Устава колхоза (действовавшего на тот момент), принятого четвертым всесоюзным съездом колхозников 25.03.1988 г."
Однако это неверно и на момент заключения оспариваемого договора аренды в 1998 году, данный документ утратил силу на территории РФ в связи с принятием нового Примерного Устава колхоза в 1992 году. После февраля 1935 г. съезды колхозников не созывались более 34 лет. В ноябре 1969 г. состоялся Третий съезд колхозников. Он принял новый Примерный устав колхоза. Четвертый съезд колхозников состоялся в феврале 1988 г., он не принимал новый Примерный устав колхоза. Состоявшийся в феврале 1992 г. Съезд колхозников России принял новый Примерный устав колхоза (производственного сельскохозяйственного кооператива), с принятием которого старый утратил силу. Таким образом, колхоз прямо получил наименование производственного сельхозкооператива. Таким образом, судом применен нормативный акт 1969 года, к моменту заключения договора уже утративший юридическую силу.
Также судом не применен закон, подлежащий применению, а именно ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" N 193 ФЗ от 08.12.1995 года, в соответствии с которым член правления не имел полномочий на подписание оспариваемого договора аренды, что является основанием для отмены решения суда в соответствии с п. 1, ч. 2, ст. 330 ГПК РФ.
При разрешении дела Хасавюртовским районным судом неправильно истолкован закон, а именно Федеральный закон от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В принятом решении суд первой инстанции безоговорочно принял во внимание все доводы заявителя З.А.З. и отверг доводы, которые были приведены ими в обоснование того, что если действительно между СПК "Красный партизан" и гр-ном З.А.З. был заключен договор аренды фермы и дома чабана, он подлежал государственной регистрации.
Судом неверно истолковано положение ч. 3 ст. 433 ГК РФ, которая предусматривает, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Кроме того, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении Хасавюртовского районного суда, не соответствуют обстоятельствам дела и установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны.
При разрешении дела Хасавюртовским районным судом нарушены нормы процессуального права, и это нарушение привело к принятию неправильного решения.
В дополнениях к апелляционной жалобе, представленных в суд апелляционной инстанции А.А. указывает, что в обоснование доводов в части того, что З.А. не пользовался фермой и домом чабана прилагают квитанции о том, что все оплаты по налогам производились именно СПК "Красный партизан", а не гр. З.А.
Указывает, что обстоятельство того, что гр. Х. умер 16.08.1998 г. и никак не мог принимать участие в собрании от 25 сентября 1998 г., подтверждается справкой администрации МО "село Лологонитль" Ахвахского района.
Суд, в нарушение требований ГПК РФ не обеспечил явку в судебное заседание представителя Росреестра по РД, не истребовал журнал входящей корреспонденции, чем не обеспечил полноту исследования доказательств.
В своих возражениях на апелляционную жалобу З.А.А. указывает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, не нарушающим нормы материального и процессуального права. Просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда в процессе проверки решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы установила следующее.
СПК "Красный партизан" суду заявлены требования о признании договора аренды фермы и дома чабана недействительным по трем основаниям: что решения собрания членов колхоза "Красный партизан" от 25.05.1998 г. и его правления о предоставлении указанного имущества в аренду З.А.А. являются недействительными, из-за конфликта интересов - из-за того, что в аренду недвижимое имущество колхозом передано З.А.А., являвшегося его руководителем, и что договор аренды не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отказывая в удовлетворении исковых требований СПК "Красный партизан", суд первой инстанции ссылался на пропуск ими срока исковой давности по указанным требованиям, о чем в суде было заявлено стороной З.А.А.
Реализация принципа определенности правового статуса лица в Российской Федерации предполагает сроки исковой давности для защиты нарушенного права. Так, общий срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Для постановки вопроса о признании недействительной оспоримой сделки законом также предусмотрен срок давности в 1 год (ст. 181 ГК РФ).
Оспариваемый договор аренды датирован 25.09.1998 г. СПК "Красный партизан" обратилось в суд с иском о признании его недействительным в 2011 г., т.е. по истечении 13 лет с момента его заключения.
Доводы представителя СПК "Красный партизан" о том, что гражданин А. был избран председателем СПК в 2010 году и только с этого момента узнал о существовании оспариваемого договора аренды, в связи с чем СПК "Красный партизан" срок исковой давности не пропущен нельзя согласиться, поскольку течение срока исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права.
По данному делу речь идет о правах СПК (колхоза) "Красный партизан, а не о правах гражданина А., который является его руководителем, т.е. лицом, права которого нарушены является СПК (юридическое лицо), реализующее свои права и обязанности через свои органы управления (ч. 1 ст. 53 ГК РФ), в частности председателя СПК.
Соответственно, СПК "Красный партизан" не могло не знать о заключении оспариваемого договора аренды недвижимого имущества уже в момент заключения договора и подписания акта приема-передачи этого имущества арендатору. Не могло оно также не знать об этой сделке в момент получения от З.А.А. в кассу СПК в 1998 г. и в 2001 г. денег за предоставленное в аренду недвижимое имущество.
Кроме того, в период с 2003 г. до 2010 г. должность председателя СПК "Красный партизан" сменили несколько председателей, однако требования о признании договора аренды от 25.09.1998 г. были заявлены лишь в 2011 г. в бытность председателя СПК "Красный партизан" А.А.
Кроме того, заявляя доводы о том, что о заключении оспариваемого договора аренды СПК "Красный партизан" стало известно только в 2010 г. СПК не представило доказательств того, что спорное имущество находилось в их владении и пользовании, а не во владении и пользовании З.А.А.
Поскольку СПК "Красный партизан", как собственник спорного имущества должно было нести бремя его содержания, им не могло не быть известно, что это имущество с 1998 г. находится во владении З.А.А. и соответственно вопрос о законности правовых оснований владения им З. не мог возникнуть только в 2011 г.
Стороной СПК судам не представлено доказательств того, что с 1998 г. они несли бремя и расходы по содержанию спорного имущества, что свидетельствует о том, что это бремя нес арендатор З.А.А.
Данные обстоятельства также свидетельствуют о пропуске СПК "Красный партизан" сроков для обращения в суд с требованием о признании договора аренды от 25.09.1998 г. недействительным.
В этой связи судебная коллегия находит правильным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска СПК "Красный партизан" и об удовлетворении заявленных З. требований.
Из материалов дела и объяснений сторон, в том числе представителей СПК, данных ими в ходе судебных заседаний видно, что СПК "Красный партизан" препятствует регистрации договора аренды фермы и дома чабана (недвижимого имущества) от 25.09.98 г., заключенного между СПК и З.А.А. сроком на 49 лет, и с 2010-го чинит препятствия арендатору З.А.А. в пользовании арендованными им фермой и домом чабана.
В то же время, согласно правилам ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ч. 1 ст. 131 ГК РФ). При этом, согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно требованиям ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, и в силу требований ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
При этом, в силу требований ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а согласно ст. 305 ГК РФ: права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Другие доводы жалобы, указанные в апелляционной жалобе были предметом исследования в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку, и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.
При изложенных обстоятельствах, решение Хасавюртовского районного суда является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Хасавюртовского районного суда РД от 24 апреля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу председателя СПК "Красный партизан" А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)