Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Александрова А.И.,
Судей Карпова В.В., Каплина С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабушкиной Е.С.,
с участием:
от Бренерова Альберта Валерьевича - представитель Натариус Д.М. по доверенности от 03.04.2012 г.,
от Бренеровой Ольги Владимировны - представитель Натариус Д.М. по доверенности от 03.04.2012 г.,
иные лица не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 1, апелляционную жалобу Бренерова Альберта Валерьевича и Бренеровой Ольги Владимировны на определение Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. по делу N А55-24979/2010 (судья Рагуля Ю.Н.) о несостоятельности (банкротстве) ООО "Проспект-Инвестстрой", г. Самара, ИНН 631605805, ОГРН 1036300552276,
установил:
Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2010 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Проспект-Инвестстрой" возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.02.2011 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Проспект-Инвестстрой" ИНН 6316058054, ОГРН 1036300552276 (далее по тексту - ООО "Проспект-Инвестстрой", должник) введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 04.07.2011 г. внешним управляющим должника утвержден Голенцов Е.А.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2011 при рассмотрении дела N А55-24979/2010 о признании ООО "Проспект-Инвестстрой", несостоятельным (банкротом) применены положения параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Бренерова Ольга Владимировна, Бренеров Альберт Валерьевич (далее по тексту - Бренерова О.В., Бренеров А.В.) обратились в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом изменения предмета заявленных требований, принятого судом на основании ст. 49 АПК РФ, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Проспект-Инвестстрой" о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатной квартиры N 124 (строительный), на 4 этаже, общей площадью 44,10 кв. м, жилой площадью - 19,10 кв. м, расположенного в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, д. 10 (литера "А").
К участию в деле в целях рассмотрения настоящего заявления привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Самарской области.
Определением Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. в удовлетворении заявления Бренеровой Ольги Владимировны и Бренерова Альберта Валерьевича о признании права собственности на объект незавершенного строительства, в виде жилого помещения - квартиры N 124 (строительный), на 4 этаже, общей площадью 44,10 кв. м, жилой площадью - 19,10 кв. м, расположенного по строительному адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, д. 10, отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Бренерова О.В., Бренеров А.В. обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить определение суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным.
В судебном заседании представитель Бренеровой О.В. и Бренерова А.В. доводы апелляционной жалобы полностью поддержал, с учетом заявленного ходатайства об уточнении требований апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. по делу N А55-24979/2010 исходя из нижеследующего.
Как установлено судебной коллегией из материалов дела, между ООО "Проспект-Инвестстрой" и Краюшкиным А.А. заключен договор N 124Б от 21.01.2005 о долевом участии в строительстве многосекционного жилого дома по ул. Тухачевского, 10 (строительный) в Железнодорожном районе (далее по тексту - Договор N 124Б).
Предметом договора N 124Б, является переуступка на возмездной основе по долевому участию в строительстве многосекционного жилого дома переменной этажности с офисными помещениями жилой застройке в границах улиц Киевской, Тухачевского, Дачная в Железнодорожном районе (секция "Б").
Доля участия в строительстве указанного дома включает в себя выплату его стоимости и самостоятельного участия в обустройстве жилого помещения N 124 (строительный), этаж 4, в количестве комнат 1, общая (проектная) площадь 49,8 кв. м (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1), жилая площадь 17,9 кв. м.
Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2005 года.
Обязанность по оплате предусмотренной договором суммы исполнена участником строительства в полном объеме в размере 668 872 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и справкой ООО "Проспект-Инвестстрой".
Между Краюшкиным А.А. и Бренеровой О.В., Бренеровым А.В. заключен договор N 124Б/П от 11.10.2007 о переуступке доли в строительстве жилого дома по ул. Тухачевского, 10 (строительный) в Железнодорожном районе.
Предметом договора N 124 Б/П от 11.10.2007, является переуступка на возмездной основе прав на долевое участие в строительстве многосекционного жилого дома переменной этажности с офисными помещениями жилой застройке в границах улиц Киевской, Тухачевского, Дачная в Железнодорожном районе (секция "Б") по ул. Тухачевского, д. 10 (строительный), и прав на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию следующей квартиры: N 124 (строительный), этаж 4, в количестве комнат 1, общая (проектная) площадь 49,8 кв. м (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1), жилая площадь 17,9 кв. м.
Согласно положений ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии со ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению указанные в п. 1 этой нормы права требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам; в числе этих требований - о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ).
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 25 N 122-ФЗ установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, указанных в названной статье.
Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 08.02.2011, N 13534/10, и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Таким образом, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном случае жилое помещение.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Данное разъяснение, исходя из п. 11 цитируемого Постановления, применимо при рассмотрение споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
Принимая во внимание положения содержащиеся в Законе о долевом строительстве и Законе о банкротстве следует, что участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве).
Из разъяснений, данных в п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно ст. 55 ГК РФ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
Из имеющихся в деле и приложенных к апелляционной жалобе доказательств судебной коллегией установлено, что до настоящего времени в эксплуатацию дом не сдан, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, свои обязательства о сдаче дома в установленный договором срок должник не исполнил.
Разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, в связи, с чем жилой дом по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, 10 (строительный) является объектом незавершенного строительства.
До принятия к производству заявления о признании должника банкротом объект не передан заявителем по акту приема-передачи.
Представленный в материалы дела передаточный акт от 29 июня 2012 г. в отношении квартиры N 124 (строительный) на 4 этаже, общей площадью 49,8 кв. м (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1), жилая площадь 17,9 кв. м в многосекционном жилом доме N 10 (строительный) (секция "Б") по ул. Тухачевского в Железнодорожном районе города Самара не свидетельствует о выполнении должником обязанности по передаче жилого помещения по акту приема-передачи, так как в материалах отсутствуют доказательства о принятии решения о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, а также доказательства вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства в порядке ст. 201.10. Закона о банкротстве.
В соответствии с правовой позиции, изложенной в п. 7 Информационного письма от 25.07.2000 N 56 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Учитывая незавершенность строительства многосекционного жилого дома переменной этажности с офисными помещениями жилой застройки в границах улиц Киевской, Тухачевской, дачная в Железнодорожном районе (секции "Б") по ул. Тухачевского, д. 10 (строительный), а также отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет и соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил и принимая во внимание отсутствие факта ввода объекта в эксплуатацию, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Бренеровой О.В., Бренеровым А.В. требований о признании права совместной собственности на жилое помещение - однокомнатной квартиры N 124 (строительный), на 4 этаже, общей площадью 44,10 кв. м, жилой площадью - 19,10 кв. м, расположенного в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, д. 10 (литера "А").
С учетом изложенного судебной коллегией отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что Бренеровой О.В., Бренеровым А.В. представлены все необходимые документы из совокупности которых можно признать в судебном порядке право собственности как на жилые так и на нежилые помещения, даже при отсутствии только одного разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.
Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, заявители апелляционной жалобы не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основания своих требований и возражений.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, определение Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. по делу N А55-24979/2010 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. по делу N А55-24979/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
В.В.КАРПОВ
С.Ю.КАПЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2012 ПО ДЕЛУ N А55-24979/2010
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2012 г. по делу N А55-24979/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Александрова А.И.,
Судей Карпова В.В., Каплина С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабушкиной Е.С.,
с участием:
от Бренерова Альберта Валерьевича - представитель Натариус Д.М. по доверенности от 03.04.2012 г.,
от Бренеровой Ольги Владимировны - представитель Натариус Д.М. по доверенности от 03.04.2012 г.,
иные лица не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 1, апелляционную жалобу Бренерова Альберта Валерьевича и Бренеровой Ольги Владимировны на определение Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. по делу N А55-24979/2010 (судья Рагуля Ю.Н.) о несостоятельности (банкротстве) ООО "Проспект-Инвестстрой", г. Самара, ИНН 631605805, ОГРН 1036300552276,
установил:
Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2010 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Проспект-Инвестстрой" возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.02.2011 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Проспект-Инвестстрой" ИНН 6316058054, ОГРН 1036300552276 (далее по тексту - ООО "Проспект-Инвестстрой", должник) введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 04.07.2011 г. внешним управляющим должника утвержден Голенцов Е.А.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2011 при рассмотрении дела N А55-24979/2010 о признании ООО "Проспект-Инвестстрой", несостоятельным (банкротом) применены положения параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Бренерова Ольга Владимировна, Бренеров Альберт Валерьевич (далее по тексту - Бренерова О.В., Бренеров А.В.) обратились в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом изменения предмета заявленных требований, принятого судом на основании ст. 49 АПК РФ, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Проспект-Инвестстрой" о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатной квартиры N 124 (строительный), на 4 этаже, общей площадью 44,10 кв. м, жилой площадью - 19,10 кв. м, расположенного в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, д. 10 (литера "А").
К участию в деле в целях рассмотрения настоящего заявления привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Самарской области.
Определением Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. в удовлетворении заявления Бренеровой Ольги Владимировны и Бренерова Альберта Валерьевича о признании права собственности на объект незавершенного строительства, в виде жилого помещения - квартиры N 124 (строительный), на 4 этаже, общей площадью 44,10 кв. м, жилой площадью - 19,10 кв. м, расположенного по строительному адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, д. 10, отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Бренерова О.В., Бренеров А.В. обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить определение суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным.
В судебном заседании представитель Бренеровой О.В. и Бренерова А.В. доводы апелляционной жалобы полностью поддержал, с учетом заявленного ходатайства об уточнении требований апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. по делу N А55-24979/2010 исходя из нижеследующего.
Как установлено судебной коллегией из материалов дела, между ООО "Проспект-Инвестстрой" и Краюшкиным А.А. заключен договор N 124Б от 21.01.2005 о долевом участии в строительстве многосекционного жилого дома по ул. Тухачевского, 10 (строительный) в Железнодорожном районе (далее по тексту - Договор N 124Б).
Предметом договора N 124Б, является переуступка на возмездной основе по долевому участию в строительстве многосекционного жилого дома переменной этажности с офисными помещениями жилой застройке в границах улиц Киевской, Тухачевского, Дачная в Железнодорожном районе (секция "Б").
Доля участия в строительстве указанного дома включает в себя выплату его стоимости и самостоятельного участия в обустройстве жилого помещения N 124 (строительный), этаж 4, в количестве комнат 1, общая (проектная) площадь 49,8 кв. м (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1), жилая площадь 17,9 кв. м.
Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2005 года.
Обязанность по оплате предусмотренной договором суммы исполнена участником строительства в полном объеме в размере 668 872 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и справкой ООО "Проспект-Инвестстрой".
Между Краюшкиным А.А. и Бренеровой О.В., Бренеровым А.В. заключен договор N 124Б/П от 11.10.2007 о переуступке доли в строительстве жилого дома по ул. Тухачевского, 10 (строительный) в Железнодорожном районе.
Предметом договора N 124 Б/П от 11.10.2007, является переуступка на возмездной основе прав на долевое участие в строительстве многосекционного жилого дома переменной этажности с офисными помещениями жилой застройке в границах улиц Киевской, Тухачевского, Дачная в Железнодорожном районе (секция "Б") по ул. Тухачевского, д. 10 (строительный), и прав на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию следующей квартиры: N 124 (строительный), этаж 4, в количестве комнат 1, общая (проектная) площадь 49,8 кв. м (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1), жилая площадь 17,9 кв. м.
Согласно положений ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии со ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению указанные в п. 1 этой нормы права требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам; в числе этих требований - о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ).
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 25 N 122-ФЗ установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, указанных в названной статье.
Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 08.02.2011, N 13534/10, и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Таким образом, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном случае жилое помещение.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Данное разъяснение, исходя из п. 11 цитируемого Постановления, применимо при рассмотрение споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
Принимая во внимание положения содержащиеся в Законе о долевом строительстве и Законе о банкротстве следует, что участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве).
Из разъяснений, данных в п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно ст. 55 ГК РФ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
Из имеющихся в деле и приложенных к апелляционной жалобе доказательств судебной коллегией установлено, что до настоящего времени в эксплуатацию дом не сдан, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, свои обязательства о сдаче дома в установленный договором срок должник не исполнил.
Разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, в связи, с чем жилой дом по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, 10 (строительный) является объектом незавершенного строительства.
До принятия к производству заявления о признании должника банкротом объект не передан заявителем по акту приема-передачи.
Представленный в материалы дела передаточный акт от 29 июня 2012 г. в отношении квартиры N 124 (строительный) на 4 этаже, общей площадью 49,8 кв. м (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1), жилая площадь 17,9 кв. м в многосекционном жилом доме N 10 (строительный) (секция "Б") по ул. Тухачевского в Железнодорожном районе города Самара не свидетельствует о выполнении должником обязанности по передаче жилого помещения по акту приема-передачи, так как в материалах отсутствуют доказательства о принятии решения о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, а также доказательства вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства в порядке ст. 201.10. Закона о банкротстве.
В соответствии с правовой позиции, изложенной в п. 7 Информационного письма от 25.07.2000 N 56 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Учитывая незавершенность строительства многосекционного жилого дома переменной этажности с офисными помещениями жилой застройки в границах улиц Киевской, Тухачевской, дачная в Железнодорожном районе (секции "Б") по ул. Тухачевского, д. 10 (строительный), а также отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет и соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил и принимая во внимание отсутствие факта ввода объекта в эксплуатацию, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Бренеровой О.В., Бренеровым А.В. требований о признании права совместной собственности на жилое помещение - однокомнатной квартиры N 124 (строительный), на 4 этаже, общей площадью 44,10 кв. м, жилой площадью - 19,10 кв. м, расположенного в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, д. 10 (литера "А").
С учетом изложенного судебной коллегией отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что Бренеровой О.В., Бренеровым А.В. представлены все необходимые документы из совокупности которых можно признать в судебном порядке право собственности как на жилые так и на нежилые помещения, даже при отсутствии только одного разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.
Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, заявители апелляционной жалобы не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основания своих требований и возражений.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, определение Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. по делу N А55-24979/2010 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской об отказе в признании права собственности от 28 августа 2012 г. по делу N А55-24979/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
В.В.КАРПОВ
С.Ю.КАПЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)