Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2013 года
Полный текст решения изготовлен 22 января 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.Я. Лутфурахмановой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Ю. Лисаченко рассмотрел в судебном заседании дело
по иску
Заместителя прокурора Свердловской области
К Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387), индивидуальному предпринимателю Захарчуку Алексею Юрьевичу (ИНН 662300317328, ОГРН 304662332700138)
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
при участии в судебном заседании
от истца: Пуртова К.В. - представитель по доверенности от 02.11.2012 г.
от ответчика МКУ КУМИ: Климцев А.В. - представитель по доверенности N 1 от 09.01.2013 г.
от ответчика предпринимателя: Костин В.А. - представитель по доверенности от 19.11.2012 г., Захарчук А.Ю. - предприниматель
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заместитель прокурора Свердловской области 29 октября 2012 года обратился с исковым заявлением, в интересах города Нижний Тагил в лице администрации города Нижний Тагил в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил", ИП Захарчуку А.Ю. о:
- признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи N 40 от 12.03.2010 г., заключенного между Новоуральским городском округом в лице председателя Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и ИП Захарчук А.Ю.
- применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ИП Захарчука А.Ю. возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил недвижимое имущество - N 9, 10, 56 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, литер А, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, 81, общей площадью 43,2 кв. м, а Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил возвратить ИП Захарчук А.Ю. 365 966 руб. 70 коп.
Определением от 30.10.2012 г. в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом принято указанное заявление к производству, и дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
Определением от 30.10.2012 г. судом приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной регистрационной службе по Свердловской области осуществлять государственную регистрацию прав в отношении спорных нежилых помещений: N 9, 10, 56 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, литер А, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, 81, общей площадью 43,2 кв. м.
В предварительном судебном заседании истец исковые требования поддержал.
Ответчики исковые требования не признают по основаниям, изложенным в отзывах.
ИП Захарчук А.Ю. представил суду для обозрения оригиналы документов, представленных истцом согласно реестру: свидетельство о государственной регистрации и постановке на налоговый учет ИП Захарчук А.Ю., свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08.07.2010 г., квитанции об оплате объекта по договору купли-продажи N 40 в количестве 19 штук, платежные поручения по оплате объекта по договору купли-продажи от 12.03.2010 г. N 40 в количестве 12 штук. Оригиналы возвращены истцу, реестр и копии указанных документов приобщены к материалам дела на основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 19.11.2012 г. дело назначено к рассмотрению судом в основном судебном заседании.
В настоящем судебном заседании Заместитель прокурора Свердловской области исковые требования поддержал.
Ответчик - предприниматель, исковые требования не признает, по ранее, изложенным основаниям, полагает, договор аренды N 92 от 28.02.2002 г. заключенным, поскольку срок действия договора определен пунктом 4.1 договора и предполагает, что договор аренды действует со 2-ого марта 2002 г., следовательно, договор заключен на срок менее одного года и не требует государственной регистрации.
Ответчик - МКУ КУМИ с доводами предпринимателя согласен, просит прокурору в иске отказать.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд
установил:
Основанием предъявленных исковых требований является, как полагает Прокурор, несоответствие договора купли-продажи N 40 от 12.03.2010 г., заключенного между ответчиками, требованиям Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", а именно, не соблюдено условие о наличии между сторонами договора купли-продажи предшествующих арендных отношений определенной законом продолжительности (пункт 1 статьи 3 Закона).
При этом, по мнению Прокурора, договор аренды N 92 от 01.03.2002 г., подписанный между ответчиками не является заключенным, поскольку по условиям договора срок его действия составляет один год, и, соответственно, подлежит государственной регистрации. В отсутствие государственной регистрации такой договор аренды является незаключенным, а потому не влечет для сторон взаимных прав и обязанностей. Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества N 40 от 12.03.2010 г. в силу положений статьи 168 ГК РФ является недействительным.
Как следует из материалов дела, между ответчиками - Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (ныне муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом) и предпринимателем Захарчуком А.Ю., заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 40 от 12.03.2010 г., по условиям которого, учреждение (продавец) в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, передал в собственность предпринимателю (покупателю), являющемуся субъектом малого предпринимательства, находящееся в его владении более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, недвижимое имущество: нежилое помещение N 9, 10, 56 по поэтажному плату первого этажа в здании жилого назначения, литера А, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, проспект Ленинградский, 81 общей площадью 43,2 кв. м (пункт 1.1 договора).
Указанный договор заключен в развитие Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Согласно статье 3 упомянутого Закона, возможность реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества при его возмездном отчуждении субъектами малого и среднего бизнеса установлена в том числе, если арендуемое имущество находится в их (субъектов) временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии или договором аренды такого имущества.
Из материалов дела усматривается, что 28.02.2002 г. между ответчика был подписан договора аренды нежилого помещения N 92.
По условиям упомянутого договора учреждение (арендодатель) приняло на себя обязательства предоставить предпринимателю (арендатору) в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Согласно приложению N 1 к договору в качестве объекта аренды, арендатору передано встроенное помещение общей площадью 74,8 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, 81.
Разногласия сторон возникли по толкованию пункта 4.1 данного договора аренды.
В силу пункта 4.1 договора, договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.03.2002 г. и действует по 28.02.2003 г.
Прокурор полагает, что срок действия указанного договора аренды составляет один год, а потому подлежит государственной регистрации.
Ответчики ссылаются на то, что срок действия договора менее одного года, поскольку из содержания пункта 4.1 договора следует, что договор распространяется на арендные отношения, возникшие после 1-ого марта 2002 г., то есть не ранее 2-ого марта, следовательно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующую договору переписку и переговоры, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды в порядке статьи 431 ГК РФ с учетом положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ, при сопоставлении с другими условиями договора и смыслом договора в целом, суд пришел к следующим выводам.
В разделе 1-ом договора аренды стороны согласовали толкование слов и выражений, применяемых в договоре. В частности, согласно пункту 1.4 договора "договорными" считаются сроки, предусмотренные настоящим договором и приложениями к нему, которые могут изменяться и/или уточняться по соглашению сторон в письменной форме.
Срок действия договора установлен в разделе 4 договора, а именно, в соответствии с пунктом 4.1 договора, договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.03.2002 г. и действует по 28.02.2003 г.
Из буквального толкования данного пункта договора следует, что отношения сторон, возникшие после 1-ого марта 2002 г. означают, что имеются в виду отношения, возникшие не ранее 2-ого марта. Таким образом, буквальное толкование пункта 4.1 договора позволяет сделать вывод о том, что договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие не ранее 2-ого марта 2002 г. и действует по 28.02.2003 г., иными словами, срок действия договора со 2-ого марта 2002 г. по 28.02.2003 г., то есть менее одного года.
При этом, при сопоставлении пунктов 1.4 и 4.1 договора, усматривается, что воля сторон при определении срока действия договора, была направлена именно на установление договорного срока действия договора, то есть срока, определенного только условиями договора, а именно, пунктом 4.1 договора, без учета его толкования применительно к датам, указанным в преамбуле договора (28.02.2002 г.), либо к дате регистрационного номера на договоре (01.03.2002 г.), либо к дате подписания акта приема-передачи имущества (28.02.2002 г.). Иными словами, пункт 4.1 договора сформулирован и согласован сторонами в целях определения срока действия договора аренды, и, толкуется обеими сторонами договора одинаково, что свидетельствует о том, что воля сторон, при определении срока действия договора аренды была направлена на его установление - на период менее одного года.
То обстоятельство, что акт приема-передачи имущества подписан сторонами 28.02.2002 г., не может влиять на исчисление срока действия договора именно с 28.02.2002 г., поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (сроком до года, свыше года - с момента государственной регистрации). Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому факт передачи объекта аренды относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.
Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Таким образом, факт подписания сторонами акта приема-передачи имущества 28.02.2002 г. свидетельствует лишь об обязанности предпринимателя, как пользователя данным имуществом, по внесению соответствующих платежей за пользование с 28.02.2002 г., однако, при наличии в договоре аренды специального условия о сроке действия договора, это обстоятельство на срок действия договора влиять не может.
С учетом изложенного, договор аренды N 92 от 28.02.2002 г. заключен сторонами на срок менее одного года, а потому в силу положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, такой договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, оснований для признания данного договора аренды незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, до вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. предприниматель владел недвижимым имуществом на законных основаниях, вследствие чего был вправе претендовать на реализацию своего преимущественного права на приобретение этого недвижимого имущества в собственность с учетом требований Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. Таким образом, материалами дела не подтверждается факт заключения договора купли-продажи муниципального имущества N 40 от 12.03.2010 г. с нарушением положений пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", а потому, оснований для признания данного договора недействительным по основаниям статьи 168 ГК РФ, у суда не имеется.
В иске следует отказать на основании статей 168, 431, 619, 610, 651 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В иске отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Н.Я.ЛУТФУРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 22.01.2013 ПО ДЕЛУ N А60-43939/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 22 января 2013 г. по делу N А60-43939/2012
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2013 года
Полный текст решения изготовлен 22 января 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.Я. Лутфурахмановой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Ю. Лисаченко рассмотрел в судебном заседании дело
по иску
Заместителя прокурора Свердловской области
К Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387), индивидуальному предпринимателю Захарчуку Алексею Юрьевичу (ИНН 662300317328, ОГРН 304662332700138)
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
при участии в судебном заседании
от истца: Пуртова К.В. - представитель по доверенности от 02.11.2012 г.
от ответчика МКУ КУМИ: Климцев А.В. - представитель по доверенности N 1 от 09.01.2013 г.
от ответчика предпринимателя: Костин В.А. - представитель по доверенности от 19.11.2012 г., Захарчук А.Ю. - предприниматель
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заместитель прокурора Свердловской области 29 октября 2012 года обратился с исковым заявлением, в интересах города Нижний Тагил в лице администрации города Нижний Тагил в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил", ИП Захарчуку А.Ю. о:
- признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи N 40 от 12.03.2010 г., заключенного между Новоуральским городском округом в лице председателя Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и ИП Захарчук А.Ю.
- применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ИП Захарчука А.Ю. возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил недвижимое имущество - N 9, 10, 56 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, литер А, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, 81, общей площадью 43,2 кв. м, а Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил возвратить ИП Захарчук А.Ю. 365 966 руб. 70 коп.
Определением от 30.10.2012 г. в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом принято указанное заявление к производству, и дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
Определением от 30.10.2012 г. судом приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной регистрационной службе по Свердловской области осуществлять государственную регистрацию прав в отношении спорных нежилых помещений: N 9, 10, 56 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, литер А, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, 81, общей площадью 43,2 кв. м.
В предварительном судебном заседании истец исковые требования поддержал.
Ответчики исковые требования не признают по основаниям, изложенным в отзывах.
ИП Захарчук А.Ю. представил суду для обозрения оригиналы документов, представленных истцом согласно реестру: свидетельство о государственной регистрации и постановке на налоговый учет ИП Захарчук А.Ю., свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08.07.2010 г., квитанции об оплате объекта по договору купли-продажи N 40 в количестве 19 штук, платежные поручения по оплате объекта по договору купли-продажи от 12.03.2010 г. N 40 в количестве 12 штук. Оригиналы возвращены истцу, реестр и копии указанных документов приобщены к материалам дела на основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 19.11.2012 г. дело назначено к рассмотрению судом в основном судебном заседании.
В настоящем судебном заседании Заместитель прокурора Свердловской области исковые требования поддержал.
Ответчик - предприниматель, исковые требования не признает, по ранее, изложенным основаниям, полагает, договор аренды N 92 от 28.02.2002 г. заключенным, поскольку срок действия договора определен пунктом 4.1 договора и предполагает, что договор аренды действует со 2-ого марта 2002 г., следовательно, договор заключен на срок менее одного года и не требует государственной регистрации.
Ответчик - МКУ КУМИ с доводами предпринимателя согласен, просит прокурору в иске отказать.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд
установил:
Основанием предъявленных исковых требований является, как полагает Прокурор, несоответствие договора купли-продажи N 40 от 12.03.2010 г., заключенного между ответчиками, требованиям Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", а именно, не соблюдено условие о наличии между сторонами договора купли-продажи предшествующих арендных отношений определенной законом продолжительности (пункт 1 статьи 3 Закона).
При этом, по мнению Прокурора, договор аренды N 92 от 01.03.2002 г., подписанный между ответчиками не является заключенным, поскольку по условиям договора срок его действия составляет один год, и, соответственно, подлежит государственной регистрации. В отсутствие государственной регистрации такой договор аренды является незаключенным, а потому не влечет для сторон взаимных прав и обязанностей. Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества N 40 от 12.03.2010 г. в силу положений статьи 168 ГК РФ является недействительным.
Как следует из материалов дела, между ответчиками - Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (ныне муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом) и предпринимателем Захарчуком А.Ю., заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 40 от 12.03.2010 г., по условиям которого, учреждение (продавец) в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, передал в собственность предпринимателю (покупателю), являющемуся субъектом малого предпринимательства, находящееся в его владении более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, недвижимое имущество: нежилое помещение N 9, 10, 56 по поэтажному плату первого этажа в здании жилого назначения, литера А, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, проспект Ленинградский, 81 общей площадью 43,2 кв. м (пункт 1.1 договора).
Указанный договор заключен в развитие Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Согласно статье 3 упомянутого Закона, возможность реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества при его возмездном отчуждении субъектами малого и среднего бизнеса установлена в том числе, если арендуемое имущество находится в их (субъектов) временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии или договором аренды такого имущества.
Из материалов дела усматривается, что 28.02.2002 г. между ответчика был подписан договора аренды нежилого помещения N 92.
По условиям упомянутого договора учреждение (арендодатель) приняло на себя обязательства предоставить предпринимателю (арендатору) в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Согласно приложению N 1 к договору в качестве объекта аренды, арендатору передано встроенное помещение общей площадью 74,8 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, 81.
Разногласия сторон возникли по толкованию пункта 4.1 данного договора аренды.
В силу пункта 4.1 договора, договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.03.2002 г. и действует по 28.02.2003 г.
Прокурор полагает, что срок действия указанного договора аренды составляет один год, а потому подлежит государственной регистрации.
Ответчики ссылаются на то, что срок действия договора менее одного года, поскольку из содержания пункта 4.1 договора следует, что договор распространяется на арендные отношения, возникшие после 1-ого марта 2002 г., то есть не ранее 2-ого марта, следовательно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующую договору переписку и переговоры, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды в порядке статьи 431 ГК РФ с учетом положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ, при сопоставлении с другими условиями договора и смыслом договора в целом, суд пришел к следующим выводам.
В разделе 1-ом договора аренды стороны согласовали толкование слов и выражений, применяемых в договоре. В частности, согласно пункту 1.4 договора "договорными" считаются сроки, предусмотренные настоящим договором и приложениями к нему, которые могут изменяться и/или уточняться по соглашению сторон в письменной форме.
Срок действия договора установлен в разделе 4 договора, а именно, в соответствии с пунктом 4.1 договора, договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.03.2002 г. и действует по 28.02.2003 г.
Из буквального толкования данного пункта договора следует, что отношения сторон, возникшие после 1-ого марта 2002 г. означают, что имеются в виду отношения, возникшие не ранее 2-ого марта. Таким образом, буквальное толкование пункта 4.1 договора позволяет сделать вывод о том, что договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие не ранее 2-ого марта 2002 г. и действует по 28.02.2003 г., иными словами, срок действия договора со 2-ого марта 2002 г. по 28.02.2003 г., то есть менее одного года.
При этом, при сопоставлении пунктов 1.4 и 4.1 договора, усматривается, что воля сторон при определении срока действия договора, была направлена именно на установление договорного срока действия договора, то есть срока, определенного только условиями договора, а именно, пунктом 4.1 договора, без учета его толкования применительно к датам, указанным в преамбуле договора (28.02.2002 г.), либо к дате регистрационного номера на договоре (01.03.2002 г.), либо к дате подписания акта приема-передачи имущества (28.02.2002 г.). Иными словами, пункт 4.1 договора сформулирован и согласован сторонами в целях определения срока действия договора аренды, и, толкуется обеими сторонами договора одинаково, что свидетельствует о том, что воля сторон, при определении срока действия договора аренды была направлена на его установление - на период менее одного года.
То обстоятельство, что акт приема-передачи имущества подписан сторонами 28.02.2002 г., не может влиять на исчисление срока действия договора именно с 28.02.2002 г., поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (сроком до года, свыше года - с момента государственной регистрации). Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому факт передачи объекта аренды относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.
Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Таким образом, факт подписания сторонами акта приема-передачи имущества 28.02.2002 г. свидетельствует лишь об обязанности предпринимателя, как пользователя данным имуществом, по внесению соответствующих платежей за пользование с 28.02.2002 г., однако, при наличии в договоре аренды специального условия о сроке действия договора, это обстоятельство на срок действия договора влиять не может.
С учетом изложенного, договор аренды N 92 от 28.02.2002 г. заключен сторонами на срок менее одного года, а потому в силу положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, такой договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, оснований для признания данного договора аренды незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, до вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. предприниматель владел недвижимым имуществом на законных основаниях, вследствие чего был вправе претендовать на реализацию своего преимущественного права на приобретение этого недвижимого имущества в собственность с учетом требований Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. Таким образом, материалами дела не подтверждается факт заключения договора купли-продажи муниципального имущества N 40 от 12.03.2010 г. с нарушением положений пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", а потому, оснований для признания данного договора недействительным по основаниям статьи 168 ГК РФ, у суда не имеется.
В иске следует отказать на основании статей 168, 431, 619, 610, 651 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В иске отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Н.Я.ЛУТФУРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)