Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тюленев И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Федерякиной М.А.,
судей Зубковой З.В., Ворониной И.В.,
при секретаре Н.Л.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В.,
дело по апелляционной жалобе представителя Л.Н. по доверенности Л.К.
на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 10 декабря 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Л.Н. к Н.Л.А. о взыскании денежных средств отказать,
Истец Л.Н. обратилась в суд с иском к Н.Л.А. и просит взыскать с ответчика *** руб. в качестве неосновательного обогащения; *** руб. в качестве возмещения ущерба, причиненного ненадлежащей эксплуатацией недвижимого имущества; *** евро в качестве упущенной выгоды, расходы по оплате госпошлины *** руб.
В обоснование заявленных требований истец указала, что *** г. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи N ***. Согласно условиям данного договора стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи принадлежащего истцу имущества: трех земельных участков, жилого дома и сооружений по адресу ***. Цена основного договора определена сторонами в *** руб. или *** евро. Дополнительным соглашением к названному предварительному договору установлен график платежей в срок до *** г. По передаточному акту от *** г. ответчику было передано названное имущество для временного проживания до государственной регистрации перехода права собственности.
Истец считает, что Н.Л.А. не имел намерения приобретать имущество, поскольку не осуществил ни одного юридического действия, направленного на приобретение права собственности. Н.Л.А. не выполнял условия предварительного договора до его расторжения. В *** г. истцом ответчику передано уведомление о прекращении пользования домом и земельным участком, со ссылкой на заключенный истцом договор аренды недвижимости с третьим лицом, с правом выкупа от *** г.
*** г. между ответчиком и действующем без доверенности юристом Ю.А. неправомерно был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, в котором отмечается якобы надлежащее состояние дома и его оборудования, при этом повреждения в доме, неисправности оборудования и сантехники не отражены. Н.Л.А. отказался оплатить предложенную истцом сумму за пользование недвижимым имуществом, расположенным по адресу ***, в размере *** руб.
*** г. истец получила от арендатора по договору от *** г. А.С. уведомление о расторжении договора, поскольку при вселении в дом им было выявлено неудовлетворительное состояние фасада дома, жилых помещений и сантехнического оборудования. А.С. просил вернуть переданные Л.Н. *** евро в качестве предоплаты по договору аренды. Л.Н. пришлось вернуть указанную сумму, что является для нее упущенной выгодой.
*** г. по инициативе истца проведен осмотр жилого помещения с привлечением специалиста ЗАО "***", составлен акт осмотра. В результате осмотра выявлено, что помещения и фасад имеют сильную изношенность и повреждения в результате длительной эксплуатации и нарушения правил эксплуатации жилых зданий и помещений. Для выявления размера ущерба истец провела оценку рыночной стоимости ущерба, причиненного в период с *** г. по *** г., по результатам оценки стоимость ущерба, причиненного ненадлежащей эксплуатацией недвижимого имущества, составляет *** руб.
Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости аренды жилого дома на дату оценки *** г. установлена в размере *** руб. за 1 кв. м в год или *** руб. за 1 кв. м в месяц.
Истец Л.Н. и ее представитель Л.К. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.
Ответчик Н.Л.А. в судебное заседание не явился, о слушании дела уведомлен надлежащим образом.
Представитель ответчика Г. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы представитель Л.Н. по доверенности Л.К., ссылаясь на то, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества ответчиком не были переданы истцу денежные средства в соответствии с условиями договора. Ответчик не исполнил и не имел намерения исполнять свои обязательства по договору. Судом не сделана надлежащая оценка факта неправомерного использования ответчиком в своих интересах недвижимого имущества истца без намерения производить оплату за фактическое арендное использование данного имущества и без намерения дальнейшего приобретения в собственность. Факт длительного пользования имуществом установлен судом, однако истцом не получено никакой компенсации. Выводы проведенной экспертизы по установлению ущерба, нанесенного недвижимому имуществу ответчиком, судом опровергнуты без достаточных на то оснований. Ответчик полностью освобожден от какой-либо финансовой компенсации истцу за длительное использование принадлежащего истцу имущества, что нельзя признать справедливым и разумным.
Истец Л.Н., ее представитель - Л.К. в суд явились, доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить решение суда.
Представитель ответчика - Г. в суд явилась, возражала против доводов жалобы.
Ответчик Н.Л.А. в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Л.Н. на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество:
- *** жилой дом с мансардой общей площадью *** кв. м по адресу: ***; сооружения:
- - гаражи площадью *** кв. м и *** кв. м; беседка площадью *** кв. м по адресу: ***;
- - земельный участок площадью *** кв. м по адресу: ***;
- - земельный участок площадью *** кв. м по адресу: *** а;
- - земельный участок площадью *** кв. м по адресу: *** (л.д. 125 - 145).
По предварительному договору N *** от *** (л.д. 8 - 9), заключенному между истцом и ответчиком, стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях настоящего договора (п. 1.1). Основной договор должен быть заключен сторонами и передан для государственной регистрации в срок не позднее трех дней после оплаты покупателем всей суммы, указанной в п. 2.6 договора (п. 1.2).
Согласно п. п. 2.1, 2.3 предварительного договора продавец обязался передать в собственность покупателя недвижимое имущество по адресу ***: три земельных участка площадью *** кв. м, *** кв. м, *** кв. м; жилой дом площадью *** кв. м; два гаража площадью *** кв. м, *** кв. м, беседку площадью *** кв. м. Покупатель обязался уплатить за указанные объекты цену, предусмотренную настоящим договором. Согласно п. 2.6 договорная цена недвижимого имущества *** руб. или *** евро по курсу *** руб. за 1 евро на день подписания договора. В п. 2.7, п. 2.8 сторонами предусмотрено, что в течение 15 дней со дня заключения предварительного договора покупатель обязуется выплатить продавцу в качестве аванса *** евро по курсу *** руб. за 1 евро. Оставшаяся сумма стоимости объектов, уменьшенная на сумму уплаченного аванса, выплачивается покупателем в соответствии с графиком платежей, начиная с *** г. до *** г. По соглашению сторон оплата может быть произведена досрочно.
В соответствии с п. п. 2.11, 2.12 договора продавец обязалась в срок не позднее 30 дней со дня заключения настоящего договора передать покупателю объекты, свободные от имущества, и связанных с ним имущественных прав продавца и третьих лиц, о чем составляется передаточный акт, который является основанием для временного проживания покупателя на территории объектов, до подписания основного договора.
Согласно передаточному акту к предварительному договору от *** г. продавец передал, а покупатель принял в пользование имущество, состоящее из названных выше объектов по адресу: *** (п. п. 1.1, 1.2). Настоящий передаточный акт является основанием для временного проживания ответчика на территории объектов до подписания основного договора (п. 1.4).
*** г. сторонами было подписано Дополнительное соглашение к указанному предварительному договору купли-продажи, по которому срок предварительного договора продлевается до *** г. (п. 1). В дополнительном соглашении сторонами подтверждается, что покупателем произведена продавцу оплата части стоимости объектов в сумме *** евро (п. 2). Оставшаяся стоимость объектов уплачивается покупателем по графику, указанному в п. 3 дополнительного соглашения, с *** г. по *** г.
*** г. ответчику передано уведомление о прекращении пользования жилым домом и земельным участком, так как условия договора не выполнены.
*** г. подписан акт приема-передачи имущества между Н.Л.А. и действующим без доверенности Ю.А.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащения одного лица за счет другого лица и приобретения или сбережения имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.
При этом, наличие указанных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся с соответствующими требованиями.
Разрешая заявленные требования, и отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, суд указал, что обратившись с настоящим исковым заявлением, Л.Н. не представила доказательств, подтверждающих, неосновательное обогащение ответчика в сумме *** рублей за счет истца.
Как следует из материалов дела, Н.Л.А. пользовался недвижимым имуществом Л.Н., расположенным по адресу: ***, с *** г. по *** г. на основании предварительного договора N *** от *** г. и передаточного акта.
Судом первой инстанции установлено, что предварительный договор N *** от *** г. действовал с момента его подписания и до *** г.
Согласно уведомлению от *** г. предварительный договор N *** от *** г. был расторгнут *** г. по инициативе истца, что подтверждается уведомлением от *** г. (л.д. 12). В данном уведомлении Л.Н. сообщает ответчику, что всеми вопросами выезда, вывоза вещей и оплате компенсации она уполномочивает А.
Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от *** г., подписанного ответчиком и А., стороны взаимных претензий не имеют (л.д. 13).
Таким образом, суд пришел к выводу, что истцом не доказана совокупность условий для взыскания спорных денежных средств с ответчика, поскольку Н.Л.А. пользовался спорным недвижимым имуществом на основании предварительного договора N *** от *** г., срок действия которого в период с *** г. по *** г. не истек.
При этом, суд указал, что *** г. лично Л.Н. подписала Соглашение о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельных участков, в котором стороны отказываются от каких-либо претензий, возникших при исполнении предварительного договора. Доводы истца о том, что она не подписывала данное соглашение, не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела.
Согласно выводам судебной почерковедческой экспертизы, проведенной на основании определения Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 03.08.2011 г., решить вопрос кем, Л.Н. или другим лицом выполнены подписи от ее имени в Соглашении о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельных участков от *** г., не представляется возможным.
Суд первой инстанции также счел не подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании *** руб. в качестве возмещения ущерба, причиненного ненадлежащей эксплуатацией недвижимого имущества, по следующим основаниям.
Данные требования обоснованы тем, что недвижимому имуществу истца, расположенному по адресу: *** а, причинены убытки из-за отсутствия технического обслуживания и ненадлежащей эксплуатацией жилого дома.
Перечень дефектов и повреждений дома установлен актом осмотра жилого дома от *** г. (л.д. 20 - 24). Стоимость ущерба от ненадлежащей эксплуатации жилого дома *** составляет *** рублей, что подтверждается заключением об оценке от *** г. (л.д. 29 - 166).
Полагая, что затраты, которые истцу будет необходимо произвести для восстановления вышеуказанного жилого дома в надлежащее состояние, являются убытками, образовавшимися вследствие некачественной эксплуатации дома, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске о возмещении ущерба, суд указал, что основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации) является факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвержденный размер убытков. Доказать наличие совокупности этих условий обязано лицо, которое заявляет требование о взыскании убытков.
Для привлечения к ответственности в виде взыскания убытков на основании ст. 15, 1064 ГК РФ, необходимо доказать размер убытков, вину причинителя вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и возникшими у потерпевшего убытками. Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств также возлагается на лицо, требующее взыскания убытков.
Как установлено судом первой инстанции, при передаче комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: ***. истцу от Н.Л.А., после прекращения действия предварительного договора, был составлен акт приема-передачи недвижимого имущества от *** г., в котором представитель Л.Н. - Ю.А. указывает на отсутствие претензий к ответчику (л.д. 13). Истец делегировала полномочия по разрешению всех спорных вопросов, связанных с выездом Н.Л.А., Ю.А., в своем уведомлении о прекращении пользовании жилым домом и земельным участком от *** г. (л.д. 12). Указанным актом приема-передачи имущества от *** подтверждается, что имущество возвращено ответчиком в исправном состоянии и пригодном к использованию (п. 5 акта).
Оценивая доказательства, представленные истцом, суд счел, что Перечень дефектов и повреждений дома, установленный актом осмотра жилого дома от *** г., как и заключение об оценке от *** г., не содержат сведений о том, что дефекты и повреждения дома возникли в период проживания там ответчика, а не в более ранний период, и данные дефекты вызваны ненадлежащей эксплуатацией дома Н.Л.А.
Кроме того, заключение о рыночное стоимости ущерба от ненадлежащей эксплуатации, причиненного жилому дому N ***, расположенному по адресу: *** от *** г., подготовленное ИП В.Л., производилось с использованием методов: затратного подхода, сравнительного подхода, доходного подхода, т.е. методов применяемых при оценке недвижимости, (л.д. 29 - 166). Специалист при составлении заключения не определял дефекты и повреждения дома, а в разделе "техническое состояние" (л.д. 102) указал - жилой дом требует проведения ремонта, причем стоимость ремонта квадратного метра была предоставлена истцом. Специалист В.Л. не осматривал домовладение при передаче его продавцом ответчику в *** году и возврате в 2010 г., не располагал сведениями о его состоянии на день передачи имущества ответчику.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции счел неподтвержденными факты нарушения ответчиком договорных обязательств по эксплуатации жилого дома N ***, расположенного по адресу: ***, а также наличие виновных противоправных действий ответчика.
Доводы истца о взыскании с ответчика *** евро в качестве упущенной выгоды суд первой инстанции также признал необоснованными.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо обосновать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможности использовать спорное имущество при обычных условиях гражданского оборота.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков, суд пришел к выводу, что в ходе рассмотрения дела факт нарушения ответчиком имущественных прав истца в результате пользования спорным недвижимым имуществом не установлен.
Доказательства, связанные с заключением и расторжением договора аренды объектов недвижимого имущества истца, возвратом денег по договору аренды спорного имущества не являются основанием для взыскания с ответчика упущенной выгоды истца (л.д. 14 - 19, 28).
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку в удовлетворении требований истцу в полном объеме отказано, требование о возмещении судебных расходов суд счел не подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
При разрешении спора судом первой инстанции верно установлены все значимые для дела обстоятельства дела, и верно применены нормы материального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не исполнил и не имел намерения исполнять свои обязательства по договору, неправомерно использовал в своих интересах недвижимое имущество истца без намерения производить оплату за фактическое пользование им, факт длительного пользования имуществом установлен судом, однако истцом не получено никакой компенсации, не могут служить основанием для отмены постановленного решения, поскольку *** г. истец Л.Н. лично подписала соглашение о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельных участков, в котором указано, что стороны отказываются от каких-либо претензий, возникших при исполнении предварительного договора. Достоверных доказательств того, что истец не подписывала данное соглашение, не установлено.
Доводы жалобы о том, что выводы проведенной экспертизы по установлению ущерба, нанесенного недвижимому имуществу ответчиком, судом опровергнуты без достаточных на то оснований, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку доводы истца о том, что ущерб имуществу истца причинен действиями ответчика, не нашли своего подтверждения. Кроме того, данные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 10 декабря 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Л.Н. по доверенности Л.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.04.2013 ПО ДЕЛУ N 11-3008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2013 г. по делу N 11-3008
Судья: Тюленев И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Федерякиной М.А.,
судей Зубковой З.В., Ворониной И.В.,
при секретаре Н.Л.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В.,
дело по апелляционной жалобе представителя Л.Н. по доверенности Л.К.
на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 10 декабря 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Л.Н. к Н.Л.А. о взыскании денежных средств отказать,
установила:
Истец Л.Н. обратилась в суд с иском к Н.Л.А. и просит взыскать с ответчика *** руб. в качестве неосновательного обогащения; *** руб. в качестве возмещения ущерба, причиненного ненадлежащей эксплуатацией недвижимого имущества; *** евро в качестве упущенной выгоды, расходы по оплате госпошлины *** руб.
В обоснование заявленных требований истец указала, что *** г. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи N ***. Согласно условиям данного договора стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи принадлежащего истцу имущества: трех земельных участков, жилого дома и сооружений по адресу ***. Цена основного договора определена сторонами в *** руб. или *** евро. Дополнительным соглашением к названному предварительному договору установлен график платежей в срок до *** г. По передаточному акту от *** г. ответчику было передано названное имущество для временного проживания до государственной регистрации перехода права собственности.
Истец считает, что Н.Л.А. не имел намерения приобретать имущество, поскольку не осуществил ни одного юридического действия, направленного на приобретение права собственности. Н.Л.А. не выполнял условия предварительного договора до его расторжения. В *** г. истцом ответчику передано уведомление о прекращении пользования домом и земельным участком, со ссылкой на заключенный истцом договор аренды недвижимости с третьим лицом, с правом выкупа от *** г.
*** г. между ответчиком и действующем без доверенности юристом Ю.А. неправомерно был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, в котором отмечается якобы надлежащее состояние дома и его оборудования, при этом повреждения в доме, неисправности оборудования и сантехники не отражены. Н.Л.А. отказался оплатить предложенную истцом сумму за пользование недвижимым имуществом, расположенным по адресу ***, в размере *** руб.
*** г. истец получила от арендатора по договору от *** г. А.С. уведомление о расторжении договора, поскольку при вселении в дом им было выявлено неудовлетворительное состояние фасада дома, жилых помещений и сантехнического оборудования. А.С. просил вернуть переданные Л.Н. *** евро в качестве предоплаты по договору аренды. Л.Н. пришлось вернуть указанную сумму, что является для нее упущенной выгодой.
*** г. по инициативе истца проведен осмотр жилого помещения с привлечением специалиста ЗАО "***", составлен акт осмотра. В результате осмотра выявлено, что помещения и фасад имеют сильную изношенность и повреждения в результате длительной эксплуатации и нарушения правил эксплуатации жилых зданий и помещений. Для выявления размера ущерба истец провела оценку рыночной стоимости ущерба, причиненного в период с *** г. по *** г., по результатам оценки стоимость ущерба, причиненного ненадлежащей эксплуатацией недвижимого имущества, составляет *** руб.
Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости аренды жилого дома на дату оценки *** г. установлена в размере *** руб. за 1 кв. м в год или *** руб. за 1 кв. м в месяц.
Истец Л.Н. и ее представитель Л.К. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.
Ответчик Н.Л.А. в судебное заседание не явился, о слушании дела уведомлен надлежащим образом.
Представитель ответчика Г. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы представитель Л.Н. по доверенности Л.К., ссылаясь на то, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества ответчиком не были переданы истцу денежные средства в соответствии с условиями договора. Ответчик не исполнил и не имел намерения исполнять свои обязательства по договору. Судом не сделана надлежащая оценка факта неправомерного использования ответчиком в своих интересах недвижимого имущества истца без намерения производить оплату за фактическое арендное использование данного имущества и без намерения дальнейшего приобретения в собственность. Факт длительного пользования имуществом установлен судом, однако истцом не получено никакой компенсации. Выводы проведенной экспертизы по установлению ущерба, нанесенного недвижимому имуществу ответчиком, судом опровергнуты без достаточных на то оснований. Ответчик полностью освобожден от какой-либо финансовой компенсации истцу за длительное использование принадлежащего истцу имущества, что нельзя признать справедливым и разумным.
Истец Л.Н., ее представитель - Л.К. в суд явились, доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить решение суда.
Представитель ответчика - Г. в суд явилась, возражала против доводов жалобы.
Ответчик Н.Л.А. в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Л.Н. на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество:
- *** жилой дом с мансардой общей площадью *** кв. м по адресу: ***; сооружения:
- - гаражи площадью *** кв. м и *** кв. м; беседка площадью *** кв. м по адресу: ***;
- - земельный участок площадью *** кв. м по адресу: ***;
- - земельный участок площадью *** кв. м по адресу: *** а;
- - земельный участок площадью *** кв. м по адресу: *** (л.д. 125 - 145).
По предварительному договору N *** от *** (л.д. 8 - 9), заключенному между истцом и ответчиком, стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях настоящего договора (п. 1.1). Основной договор должен быть заключен сторонами и передан для государственной регистрации в срок не позднее трех дней после оплаты покупателем всей суммы, указанной в п. 2.6 договора (п. 1.2).
Согласно п. п. 2.1, 2.3 предварительного договора продавец обязался передать в собственность покупателя недвижимое имущество по адресу ***: три земельных участка площадью *** кв. м, *** кв. м, *** кв. м; жилой дом площадью *** кв. м; два гаража площадью *** кв. м, *** кв. м, беседку площадью *** кв. м. Покупатель обязался уплатить за указанные объекты цену, предусмотренную настоящим договором. Согласно п. 2.6 договорная цена недвижимого имущества *** руб. или *** евро по курсу *** руб. за 1 евро на день подписания договора. В п. 2.7, п. 2.8 сторонами предусмотрено, что в течение 15 дней со дня заключения предварительного договора покупатель обязуется выплатить продавцу в качестве аванса *** евро по курсу *** руб. за 1 евро. Оставшаяся сумма стоимости объектов, уменьшенная на сумму уплаченного аванса, выплачивается покупателем в соответствии с графиком платежей, начиная с *** г. до *** г. По соглашению сторон оплата может быть произведена досрочно.
В соответствии с п. п. 2.11, 2.12 договора продавец обязалась в срок не позднее 30 дней со дня заключения настоящего договора передать покупателю объекты, свободные от имущества, и связанных с ним имущественных прав продавца и третьих лиц, о чем составляется передаточный акт, который является основанием для временного проживания покупателя на территории объектов, до подписания основного договора.
Согласно передаточному акту к предварительному договору от *** г. продавец передал, а покупатель принял в пользование имущество, состоящее из названных выше объектов по адресу: *** (п. п. 1.1, 1.2). Настоящий передаточный акт является основанием для временного проживания ответчика на территории объектов до подписания основного договора (п. 1.4).
*** г. сторонами было подписано Дополнительное соглашение к указанному предварительному договору купли-продажи, по которому срок предварительного договора продлевается до *** г. (п. 1). В дополнительном соглашении сторонами подтверждается, что покупателем произведена продавцу оплата части стоимости объектов в сумме *** евро (п. 2). Оставшаяся стоимость объектов уплачивается покупателем по графику, указанному в п. 3 дополнительного соглашения, с *** г. по *** г.
*** г. ответчику передано уведомление о прекращении пользования жилым домом и земельным участком, так как условия договора не выполнены.
*** г. подписан акт приема-передачи имущества между Н.Л.А. и действующим без доверенности Ю.А.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащения одного лица за счет другого лица и приобретения или сбережения имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.
При этом, наличие указанных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся с соответствующими требованиями.
Разрешая заявленные требования, и отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, суд указал, что обратившись с настоящим исковым заявлением, Л.Н. не представила доказательств, подтверждающих, неосновательное обогащение ответчика в сумме *** рублей за счет истца.
Как следует из материалов дела, Н.Л.А. пользовался недвижимым имуществом Л.Н., расположенным по адресу: ***, с *** г. по *** г. на основании предварительного договора N *** от *** г. и передаточного акта.
Судом первой инстанции установлено, что предварительный договор N *** от *** г. действовал с момента его подписания и до *** г.
Согласно уведомлению от *** г. предварительный договор N *** от *** г. был расторгнут *** г. по инициативе истца, что подтверждается уведомлением от *** г. (л.д. 12). В данном уведомлении Л.Н. сообщает ответчику, что всеми вопросами выезда, вывоза вещей и оплате компенсации она уполномочивает А.
Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от *** г., подписанного ответчиком и А., стороны взаимных претензий не имеют (л.д. 13).
Таким образом, суд пришел к выводу, что истцом не доказана совокупность условий для взыскания спорных денежных средств с ответчика, поскольку Н.Л.А. пользовался спорным недвижимым имуществом на основании предварительного договора N *** от *** г., срок действия которого в период с *** г. по *** г. не истек.
При этом, суд указал, что *** г. лично Л.Н. подписала Соглашение о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельных участков, в котором стороны отказываются от каких-либо претензий, возникших при исполнении предварительного договора. Доводы истца о том, что она не подписывала данное соглашение, не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела.
Согласно выводам судебной почерковедческой экспертизы, проведенной на основании определения Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 03.08.2011 г., решить вопрос кем, Л.Н. или другим лицом выполнены подписи от ее имени в Соглашении о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельных участков от *** г., не представляется возможным.
Суд первой инстанции также счел не подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании *** руб. в качестве возмещения ущерба, причиненного ненадлежащей эксплуатацией недвижимого имущества, по следующим основаниям.
Данные требования обоснованы тем, что недвижимому имуществу истца, расположенному по адресу: *** а, причинены убытки из-за отсутствия технического обслуживания и ненадлежащей эксплуатацией жилого дома.
Перечень дефектов и повреждений дома установлен актом осмотра жилого дома от *** г. (л.д. 20 - 24). Стоимость ущерба от ненадлежащей эксплуатации жилого дома *** составляет *** рублей, что подтверждается заключением об оценке от *** г. (л.д. 29 - 166).
Полагая, что затраты, которые истцу будет необходимо произвести для восстановления вышеуказанного жилого дома в надлежащее состояние, являются убытками, образовавшимися вследствие некачественной эксплуатации дома, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске о возмещении ущерба, суд указал, что основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации) является факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвержденный размер убытков. Доказать наличие совокупности этих условий обязано лицо, которое заявляет требование о взыскании убытков.
Для привлечения к ответственности в виде взыскания убытков на основании ст. 15, 1064 ГК РФ, необходимо доказать размер убытков, вину причинителя вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и возникшими у потерпевшего убытками. Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств также возлагается на лицо, требующее взыскания убытков.
Как установлено судом первой инстанции, при передаче комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: ***. истцу от Н.Л.А., после прекращения действия предварительного договора, был составлен акт приема-передачи недвижимого имущества от *** г., в котором представитель Л.Н. - Ю.А. указывает на отсутствие претензий к ответчику (л.д. 13). Истец делегировала полномочия по разрешению всех спорных вопросов, связанных с выездом Н.Л.А., Ю.А., в своем уведомлении о прекращении пользовании жилым домом и земельным участком от *** г. (л.д. 12). Указанным актом приема-передачи имущества от *** подтверждается, что имущество возвращено ответчиком в исправном состоянии и пригодном к использованию (п. 5 акта).
Оценивая доказательства, представленные истцом, суд счел, что Перечень дефектов и повреждений дома, установленный актом осмотра жилого дома от *** г., как и заключение об оценке от *** г., не содержат сведений о том, что дефекты и повреждения дома возникли в период проживания там ответчика, а не в более ранний период, и данные дефекты вызваны ненадлежащей эксплуатацией дома Н.Л.А.
Кроме того, заключение о рыночное стоимости ущерба от ненадлежащей эксплуатации, причиненного жилому дому N ***, расположенному по адресу: *** от *** г., подготовленное ИП В.Л., производилось с использованием методов: затратного подхода, сравнительного подхода, доходного подхода, т.е. методов применяемых при оценке недвижимости, (л.д. 29 - 166). Специалист при составлении заключения не определял дефекты и повреждения дома, а в разделе "техническое состояние" (л.д. 102) указал - жилой дом требует проведения ремонта, причем стоимость ремонта квадратного метра была предоставлена истцом. Специалист В.Л. не осматривал домовладение при передаче его продавцом ответчику в *** году и возврате в 2010 г., не располагал сведениями о его состоянии на день передачи имущества ответчику.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции счел неподтвержденными факты нарушения ответчиком договорных обязательств по эксплуатации жилого дома N ***, расположенного по адресу: ***, а также наличие виновных противоправных действий ответчика.
Доводы истца о взыскании с ответчика *** евро в качестве упущенной выгоды суд первой инстанции также признал необоснованными.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо обосновать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможности использовать спорное имущество при обычных условиях гражданского оборота.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков, суд пришел к выводу, что в ходе рассмотрения дела факт нарушения ответчиком имущественных прав истца в результате пользования спорным недвижимым имуществом не установлен.
Доказательства, связанные с заключением и расторжением договора аренды объектов недвижимого имущества истца, возвратом денег по договору аренды спорного имущества не являются основанием для взыскания с ответчика упущенной выгоды истца (л.д. 14 - 19, 28).
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку в удовлетворении требований истцу в полном объеме отказано, требование о возмещении судебных расходов суд счел не подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
При разрешении спора судом первой инстанции верно установлены все значимые для дела обстоятельства дела, и верно применены нормы материального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не исполнил и не имел намерения исполнять свои обязательства по договору, неправомерно использовал в своих интересах недвижимое имущество истца без намерения производить оплату за фактическое пользование им, факт длительного пользования имуществом установлен судом, однако истцом не получено никакой компенсации, не могут служить основанием для отмены постановленного решения, поскольку *** г. истец Л.Н. лично подписала соглашение о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельных участков, в котором указано, что стороны отказываются от каких-либо претензий, возникших при исполнении предварительного договора. Достоверных доказательств того, что истец не подписывала данное соглашение, не установлено.
Доводы жалобы о том, что выводы проведенной экспертизы по установлению ущерба, нанесенного недвижимому имуществу ответчиком, судом опровергнуты без достаточных на то оснований, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку доводы истца о том, что ущерб имуществу истца причинен действиями ответчика, не нашли своего подтверждения. Кроме того, данные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 10 декабря 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Л.Н. по доверенности Л.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)