Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Виноградовой Л.Ф.,
судей Паньковой Г.Л., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Русановой Ю.С.,
при участии:
от истца ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез": Ратнера Б.А. - доверенность от 03
- сентября 2009 года, паспорт;
- от ответчика ООО "Дорожное строительство Урала": Червяковой Я.В. - директор,
- протокол от 27 мая 2009 года, паспорт;
- Тенкачева М.Р. - доверенность N 1ю от 01 августа 2009 года,
- паспорт;
- от третьего лица Доставаловой А.Н.: Котлечкова В.В. - доверенность от 15
- декабря 2009 года, паспорт;
- от третьего лица УФРС по Свердловской области: не явились,
лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании
дело N А60-38278/08
по иску ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез"
к ООО "Дорожное строительство Урала"
третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Доставалова Анна Николаевна
о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "ЭнергоСтройСинтез" (далее ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дорожное строительство Урала" (далее ООО "Дорожное строительство Урала", ответчик) о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве N 140/06-Д, N 141/06-Д, N 142/06-Д, N 143/06-Д, заключенных 25 апреля 2006 года между ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" и ООО "Дорожное строительство Урала", на основании статей 165, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7-8 т. 1).
Определением от 21 января 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее УФРС по Свердловской области) (л.д. 60-62 т. 1).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01 апреля 2009 года исковые требования удовлетворены. Договоры N 140/06-Д, N 141/06-Д, N 142/06-Д, N 143/06-Д участия в долевом строительстве от 25 апреля 2006 года между ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" и ООО "Дорожное строительство Урала" зарегистрированы (л.д. 137-142 т. 1).
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 июля 2009 года решение от 01 апреля 2009 года отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области (л.д. 12-13 т. 2).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2009 года, принятым судьей Краснобаевой И.А. по делу N А60-38278/2008, в удовлетворении иска отказано (л.д. 80-86 т. 2).
Истец, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез", не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению истца, то обстоятельство, что договоры долевого участия в строительстве подписаны ранее, чем получено разрешение на строительство, не может являться основанием для отказа в регистрации договоров, поскольку данное нарушение допустил сам застройщик. Истец считает, что обязанность зарегистрировать договоры возникает при наличии подписанных договоров долевого участия в строительстве, разрешения на строительство, проектной декларации, плана создаваемого объекта недвижимого имущества. На момент предъявления иска данные документы имелись. Привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство является административным правонарушением застройщика и основанием для привлечения его к ответственности и не может повлечь неблагоприятные гражданско-правовые последствия для дольщиков при наличии всех необходимых документов. ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" полагает, что в данном случае ООО "Дорожное строительство Урала" преследует цель не защитить свои права и законные интересы, а причинить вред истцу, что является недопустимым в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. По утверждению истца, условие о сроке содержится в пункте 1.2 договора, в котором определено, что срок окончания строительства объекта - I квартал 2007 года. По мнению истца, в случае если гарантийный срок в договоре установлен менее пяти лет, то в силу пункта 5 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ его следует считать равным пяти годам. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2009 года отменить, исковые требования о регистрации договоров удовлетворить.
Доставалова Анна Николаевна, также не согласившись с решением от 13 октября 2009 года, обжаловала его в суд апелляционной инстанции в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доставалова А.Н. считает, что данное решение затрагивает ее права и обязанности, поскольку ею с ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" заключен договор уступки права требования, вытекающего из договора долевого участия в строительстве N 140/06-Д от 25 апреля 2006 года, который сдан в ООО "Дорожное строительство Урала" для регистрации. То обстоятельство, что договоры долевого участия в строительстве подписаны ранее, чем получено разрешение на строительство, по мнению заявителя, не может являться основанием для отказа в регистрации договоров. На момент предъявления иска все необходимые документы имелись. Привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство является административным правонарушением застройщика и основанием для привлечения его к ответственности и не может влечь неблагоприятные гражданско-правовые последствия дольщиков при наличии всех необходимых документов. Доставалова А.Н. полагает, что в данном случае ООО "Дорожное строительство Урала" преследует цель причинить вред истцу, что не допускается в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также полагает, что все существенные условия договора о долевом участии в строительстве определены в соответствии с законом. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Доставалова А.Н. просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2006 года отменить как принятое о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, привлечь Доставалову А.Н. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и удовлетворить исковые требования о регистрации договоров.
Придя к выводу, что решение от 13 октября 2009 года непосредственно затрагивает права и обязанности Доставаловой А.Н., суд апелляционной инстанции на основании подпункта 4 пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел необходимым перейти к рассмотрение дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлечь Доставалову А.Н. к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (определение Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2009 года).
Представитель истца, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез", в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что свои требования и доводы апелляционной жалобы поддерживает в полном объеме (протокол судебного заседания от 04 февраля 2010 года).
Представитель третьего лица Доставаловой А.Н. в судебном заседании пояснил, что поддерживает доводы истца (отзыв на исковое заявление б/н, б/д, протокол судебного заседания от 04 февраля 2010 года).
Представители ответчика, ООО "Дорожное строительство Урала", в судебном заседании пояснили, что с исковыми требованиями и доводами апелляционных жалоб не согласны (протокол судебного заседания от 04 февраля 2010 года).
Третье лицо УФРС по Свердловской области, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Правовую оценку требования оставляет на усмотрение суда (ходатайство от 15 января 2010 года).
Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено.
09 декабря 2004 года постановлением главы г. Екатеринбурга N 1590-а ООО "Дорожное строительство Урала" предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 5 836,26 кв. м, имеющий кадастровый номер 66:41:0000000:0157, расположенный в г. Екатеринбурге по ул. Белинского-Бобруйская, в аренду на 15 лет для строительства жилого дома с встроенными помещениями офисов, оздоровительного центра и подземной автостоянкой.
Данным постановлением ООО "Дорожное строительство Урала" предписано заключить с Администрацией г. Екатеринбурга договор аренды земельного участка и обеспечить его государственную регистрацию (л.д. 77 т. 1).
14 февраля 2005 года на основании вышеназванного постановления от 09 декабря 2004 года N 1590-а Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Дорожное строительство Урала" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 5 836 кв. м, имеющий кадастровый номер 66:41:0000000:0157, расположенный на углу улиц Белинского-Бобруйская Октябрьского административного района г. Екатеринбурга для строительства жилого дома с встроенными помещениями офисов, оздоровительного центра и подземной автостоянкой (пункты 1.1-1.2, 1.4 договора от 14 февраля 2005 года, л.д. 96-99 т. 1).
07 апреля 2006 года Управлением государственной вневедомственной экспертизы утверждено заключение N 04-224 по рабочему проекту (утверждаемая часть) на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Белинского-Бобруйская в г. Екатеринбурге, согласно которому рабочий проект (утверждаемая часть) на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями с учетом внесенных изменений рекомендуется к утверждению основными технико-экономическими показателями (л.д. 107-117 т. 1).
25 апреля 2006 года ООО "Дорожное строительство Урала" (заказчик) и ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" (участник) подписан договор N 140/06-Д долевого участия в строительстве жилого дома (л.д. 11-14 т. 1).
Согласно пункту 1.1 договора участник направляет денежные средства на строительство жилого комплекса "Солнечный круг" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского-Бобруйская, в порядке долевого участия в строительстве объекта на условиях, предусмотренных данным договором, а заказчик обязуется передать участнику 3-комнатную квартиру N 7 общей приведенной площадью 98 кв. м (площадь квартиры включает в себя площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5 и площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3), расположенную на 4 этаже. Расположение и планировка квартиры определены в приложении N 1 к договору (л.д. 15 т. 1).
Пунктом 2.1.1 договора установлено, что заказчик обязуется выполнить за счет средств участника и других участников строительства функции заказчика по строительству объекта путем выполнения всех необходимых действий, связанных с осуществлением строительства и ввода объекта в эксплуатацию, в том числе: выполнения проектно-изыскательских работ; разработки и согласования с компетентными органами и организациями проектно-сметной документации; выполнения условий договоров, заключенных с Администрацией г. Екатеринбурга, связанных с осуществлением строительства объекта; установки в квартире приборов учета электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды; выплаты вознаграждения агентам за оказание услуг по привлечению инвесторов в строительство объекта и по привлечению покупателей и дольщиков; выполнения обязанностей по уплате процентов за пользование привлеченными кредитными и заемными денежными средствами; организации выполнения строительно-монтажных работ по строительству объекта с привлечением подрядчиков; осуществления мероприятий по сносу зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, на котором осуществляется строительство; строительства инженерной инфраструктуры с привлечением подрядчиков.
Участник, в свою очередь, обязан обеспечить финансирование строительства в объеме и в сроки, предусмотренные договором (пункт 2.3.1 договора).
Стороны договорились установить цену одного квадратного метра квартиры в размере 26 185,07 руб. Цена включает в себя все налоги, предусмотренные законодательством Российской Федерации, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3.1 договора, л.д. 11-14 т. 1).
Стоимость квартиры определяется как произведение цены одного квадратного метра на общую приведенную площадь квартиры с учетом площади лоджий, принятой с понижающим коэффициентом 0,5, площади балконов, принятой с понижающим коэффициентом 0,3 (пункт 3.2 договора).
Согласно графику платежей первый платеж определяется в размере 2 566 137 руб. и вносится не позднее 01 июня 2006 года (л.д. 18 т. 1).
Окончательные расчеты по стоимости квартиры производятся сторонами после получения технической информации БТИ с учетом положений данного договора (пункт 3.3 договора, л.д. 11-14 т. 1).
Согласно пункту 1.2 договора срок окончания строительства (то есть сдачи объекта государственной приемочной комиссии) - I квартал 2007 года.
Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что заказчик несет ответственность за качество произведенных им общестроительных и отделочных работ в течение 24 месяцев с момента передачи квартиры участнику под отделку (л.д. 11-14 т. 1).
25 апреля 2006 года ООО "Дорожное строительство Урала" (заказчик) и ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" (участник) подписаны также договоры долевого участия в строительстве N 141/06-Д, N 142/06-Д и N 143/06-Д с аналогичными условиями, предметом которых являются 3-комнатная квартира N 13 общей приведенной площадью 98 кв. м, расположенная на 5 этаже, 4-комнатная квартира N 102 общей приведенной площадью 117,81 кв. м, расположенная на 6 этаже, 4-комнатная квартира N 108 общей приведенной площадью 117,81 кв. м, расположенная на 8 этаже (л.д. 21-25, 28, 31-35, 38, 41-45, 48 т. 1).
13 июня 2007 года Администрацией г. Екатеринбурга ООО "Дорожное строительство Урала" выдано разрешение на строительство N RU 66302000-329/07 объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Октябрьский район, ул. Белинского-Бобуйская (стр. N 1): 2-этажного секционного 120-квартирного жилого дома (примыкающего к существующему жилому дому) переменной этажности (12 и 17 этажей), со встроенными помещениями магазинов на 1 этаже в 12-этажной секции, встроенными помещениями офисов и оздоровительным центром на 1-2 этажах, крышной котельной на газовом топливе в 17-этажной секции, общей площадью 8 516,5 кв. м, строительным объемом 47 929 куб. м (Vпозд = 3 036,8 куб. м), на земельном участке площадью 5 886 кв. м, сроком действия до 01 мая 2008 года (л.д. 105 т. 1).
29 декабря 2008 года в дополнение к заключению от 07 апреля 2006 года N 04-224 Управлением Государственной экспертизы Свердловской области дано сводное заключение государственной экспертизы N 66-1-2-1174-08/08-0571-2, согласно которому проектная документация по объекту капитального строительства: корректировка рабочего проекта "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по ул. Белинского-Бобруйская в г. Екатеринбурге" соответствует требованиям законодательства РФ, нормативно-технических документов при условии выполнения пункта 6.4 данного заключения (л.д. 118-125 т. 1).
С 30 января 2009 года действие разрешения на строительство от 13 июня 2007 года остановлено (л.д. 105 т. 1).
30 января 2009 года Администрацией г. Екатеринбурга выдано разрешение на строительство N RU 66302000-14/09, согласно которому ООО "Дорожное строительство Урала" разрешено строительство объекта капитального строительства по ул. Белинского, Бобруйская в г. Екатеринбурге: 2-этажного секционного жилого дома (примыкающего к существующему жилому дому) переменной этажности, со встроенными помещениями магазинов на 1 этаже, встроенными помещениями офисов и стоматологии на 1-2 этажах, крышной котельной на газовом топливе (N 1 по ГП), на земельном участке площадью 5 886 кв. м сроком действия до 01 мая 2009 года (л.д. 106 т. 1).
Полагая, что ООО "Дорожное строительство Урала" уклоняется от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве от 25 апреля 2006 года, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" обратилось в арбитражный суд с требованием произвести государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве N 140/06-Д, N 141/06-Д, N 142/06-Д, N 143/06-Д, заключенных 25 апреля 2006 года между ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" и ООО "Дорожное строительство Урала", на основании статей 165, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7-8 т. 1).
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ от 20 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 названной статьи).
Статьей 17 вышеназванного ФЗ также предусмотрено, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, договоры долевого участия в строительстве подлежат государственной регистрации.
- Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")
Пунктом 1 статьи 25.1 данного ФЗ предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
14 ноября 2008 года ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" обратилось к ООО "Дорожное строительство Урала" с просьбой представить документы в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ и заявление для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве (л.д. 69 т. 1).
Доказательства того, что данные документы переданы истцу, в материалах дела отсутствуют, ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Рассматривая требование о государственной регистрации договора, суд проверяет наличие оснований для государственной регистрации прав.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 4 пункта 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать:
- 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным (пункт 5 названной статьи).
В договорах долевого участия в строительстве жилого дома от 25 апреля 2006 года срок передачи застройщиком, ООО "Дорожное строительство Урала", объекта долевого строительства участнику долевого строительства, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез", отсутствует (л.д. 11-14, 21-24, 31-34, 41-44 т. 1).
Пункты 2.1.2 договоров от 25 апреля 2006 года, согласно которым заказчик, ООО "Дорожное строительство Урала", не позднее 31 декабря 2006 года обязался передать участнику по актам приема-передачи квартиры под отделку, не могут быть приняты судом в качестве согласования сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику.
Из содержания названных пунктов следует, что передача квартир под отделку должна была состояться до окончания срока строительства объекта (до сдачи объекта государственной приемочной комиссии), установленного пунктами 1.2 договоров (1 квартал 2007 года), тогда объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (подпункт 2 статьи 2 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
Ссылка истца на то, что условие о сроке содержится в пункте 1.2 договора, в котором определено, что срок окончания строительства объекта - I квартал 2007 года, подлежит отклонению, поскольку данным пунктом условие о сроке передачи застройщиком объекта участнику не предусмотрено.
Согласно пункту 5 статьи 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Однако пунктами 5.6 договоров от 25 апреля 2006 года предусмотрено, что заказчик несет ответственность за качество произведенных им общестроительных и отделочных работ в течение 24 месяцев с момента передачи квартиры участнику под отделку (л.д. 11-14, 21-24, 31-34, 41-44).
Довод истца о том, что в силу пункта 5 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ гарантийный срок следует считать равным пяти годам, основан на неправильном толковании им норм материального права.
В отсутствие согласованных сторонами существенных условий договора, предусмотренных пунктом 4 статьи 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договоры следует считать незаключенными.
Незаключенный договор не может быть основанием для государственной регистрации прав.
Более того, в соответствии с пунктом 3 статьи 3 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Разрешение на строительство получено ответчиком лишь 13 июня 2007 года. Следовательно, на момент заключения договоров с ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" разрешение на строительство у застройщика - ООО "Дорожное строительство Урала", отсутствовало. При отсутствии разрешения на строительство застройщик не вправе был привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.
Таким образом, даже при наличии в договорах существенных условий, согласованных сторонами, они являлись бы ничтожными сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ссылка истца и третьего лица на то, что ответчик, уклоняясь от регистрации договоров долевого участия, преследует цель не защитить свои права и законные интересы, а причинить вред названным лицам, подлежит отклонению судом.
В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о намерениях ответчика причинить своими действиями вред истцу и третьему лицу. Более того, злоупотребление правом предполагает его наличие. Ответчик, как и истец, в силу изложенных обстоятельств также не может произвести государственную регистрацию договоров долевого участия в установленном законом порядке.
С учетом изложенных обстоятельств исковые требования ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилого дома от 25 апреля 2006 года удовлетворению не подлежат.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2009 года подлежит отмене на основании подпункта 4 пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с принятием судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку апелляционная жалоба третьего лица Доставаловой А.Н. удовлетворена, расходы по уплате ею государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2009 года по делу N А60-38278/2008 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ООО "Научно-производственное предприятие "ЭнергоСтройСинтез" в пользу Доставаловой Анны Николаевны расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 (одна тысяча) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2010 N 17АП-11771/2009-ГК ПО ДЕЛУ N А60-38278/2008
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2010 г. N 17АП-11771/2009-ГК
Дело N А60-38278/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Виноградовой Л.Ф.,
судей Паньковой Г.Л., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Русановой Ю.С.,
при участии:
от истца ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез": Ратнера Б.А. - доверенность от 03
- сентября 2009 года, паспорт;
- от ответчика ООО "Дорожное строительство Урала": Червяковой Я.В. - директор,
- протокол от 27 мая 2009 года, паспорт;
- Тенкачева М.Р. - доверенность N 1ю от 01 августа 2009 года,
- паспорт;
- от третьего лица Доставаловой А.Н.: Котлечкова В.В. - доверенность от 15
- декабря 2009 года, паспорт;
- от третьего лица УФРС по Свердловской области: не явились,
лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании
дело N А60-38278/08
по иску ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез"
к ООО "Дорожное строительство Урала"
третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Доставалова Анна Николаевна
о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "ЭнергоСтройСинтез" (далее ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дорожное строительство Урала" (далее ООО "Дорожное строительство Урала", ответчик) о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве N 140/06-Д, N 141/06-Д, N 142/06-Д, N 143/06-Д, заключенных 25 апреля 2006 года между ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" и ООО "Дорожное строительство Урала", на основании статей 165, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7-8 т. 1).
Определением от 21 января 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее УФРС по Свердловской области) (л.д. 60-62 т. 1).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01 апреля 2009 года исковые требования удовлетворены. Договоры N 140/06-Д, N 141/06-Д, N 142/06-Д, N 143/06-Д участия в долевом строительстве от 25 апреля 2006 года между ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" и ООО "Дорожное строительство Урала" зарегистрированы (л.д. 137-142 т. 1).
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 июля 2009 года решение от 01 апреля 2009 года отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области (л.д. 12-13 т. 2).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2009 года, принятым судьей Краснобаевой И.А. по делу N А60-38278/2008, в удовлетворении иска отказано (л.д. 80-86 т. 2).
Истец, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез", не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению истца, то обстоятельство, что договоры долевого участия в строительстве подписаны ранее, чем получено разрешение на строительство, не может являться основанием для отказа в регистрации договоров, поскольку данное нарушение допустил сам застройщик. Истец считает, что обязанность зарегистрировать договоры возникает при наличии подписанных договоров долевого участия в строительстве, разрешения на строительство, проектной декларации, плана создаваемого объекта недвижимого имущества. На момент предъявления иска данные документы имелись. Привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство является административным правонарушением застройщика и основанием для привлечения его к ответственности и не может повлечь неблагоприятные гражданско-правовые последствия для дольщиков при наличии всех необходимых документов. ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" полагает, что в данном случае ООО "Дорожное строительство Урала" преследует цель не защитить свои права и законные интересы, а причинить вред истцу, что является недопустимым в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. По утверждению истца, условие о сроке содержится в пункте 1.2 договора, в котором определено, что срок окончания строительства объекта - I квартал 2007 года. По мнению истца, в случае если гарантийный срок в договоре установлен менее пяти лет, то в силу пункта 5 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ его следует считать равным пяти годам. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2009 года отменить, исковые требования о регистрации договоров удовлетворить.
Доставалова Анна Николаевна, также не согласившись с решением от 13 октября 2009 года, обжаловала его в суд апелляционной инстанции в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доставалова А.Н. считает, что данное решение затрагивает ее права и обязанности, поскольку ею с ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" заключен договор уступки права требования, вытекающего из договора долевого участия в строительстве N 140/06-Д от 25 апреля 2006 года, который сдан в ООО "Дорожное строительство Урала" для регистрации. То обстоятельство, что договоры долевого участия в строительстве подписаны ранее, чем получено разрешение на строительство, по мнению заявителя, не может являться основанием для отказа в регистрации договоров. На момент предъявления иска все необходимые документы имелись. Привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство является административным правонарушением застройщика и основанием для привлечения его к ответственности и не может влечь неблагоприятные гражданско-правовые последствия дольщиков при наличии всех необходимых документов. Доставалова А.Н. полагает, что в данном случае ООО "Дорожное строительство Урала" преследует цель причинить вред истцу, что не допускается в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также полагает, что все существенные условия договора о долевом участии в строительстве определены в соответствии с законом. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Доставалова А.Н. просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2006 года отменить как принятое о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, привлечь Доставалову А.Н. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и удовлетворить исковые требования о регистрации договоров.
Придя к выводу, что решение от 13 октября 2009 года непосредственно затрагивает права и обязанности Доставаловой А.Н., суд апелляционной инстанции на основании подпункта 4 пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел необходимым перейти к рассмотрение дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлечь Доставалову А.Н. к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (определение Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2009 года).
Представитель истца, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез", в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что свои требования и доводы апелляционной жалобы поддерживает в полном объеме (протокол судебного заседания от 04 февраля 2010 года).
Представитель третьего лица Доставаловой А.Н. в судебном заседании пояснил, что поддерживает доводы истца (отзыв на исковое заявление б/н, б/д, протокол судебного заседания от 04 февраля 2010 года).
Представители ответчика, ООО "Дорожное строительство Урала", в судебном заседании пояснили, что с исковыми требованиями и доводами апелляционных жалоб не согласны (протокол судебного заседания от 04 февраля 2010 года).
Третье лицо УФРС по Свердловской области, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Правовую оценку требования оставляет на усмотрение суда (ходатайство от 15 января 2010 года).
Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено.
09 декабря 2004 года постановлением главы г. Екатеринбурга N 1590-а ООО "Дорожное строительство Урала" предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 5 836,26 кв. м, имеющий кадастровый номер 66:41:0000000:0157, расположенный в г. Екатеринбурге по ул. Белинского-Бобруйская, в аренду на 15 лет для строительства жилого дома с встроенными помещениями офисов, оздоровительного центра и подземной автостоянкой.
Данным постановлением ООО "Дорожное строительство Урала" предписано заключить с Администрацией г. Екатеринбурга договор аренды земельного участка и обеспечить его государственную регистрацию (л.д. 77 т. 1).
14 февраля 2005 года на основании вышеназванного постановления от 09 декабря 2004 года N 1590-а Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Дорожное строительство Урала" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 5 836 кв. м, имеющий кадастровый номер 66:41:0000000:0157, расположенный на углу улиц Белинского-Бобруйская Октябрьского административного района г. Екатеринбурга для строительства жилого дома с встроенными помещениями офисов, оздоровительного центра и подземной автостоянкой (пункты 1.1-1.2, 1.4 договора от 14 февраля 2005 года, л.д. 96-99 т. 1).
07 апреля 2006 года Управлением государственной вневедомственной экспертизы утверждено заключение N 04-224 по рабочему проекту (утверждаемая часть) на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Белинского-Бобруйская в г. Екатеринбурге, согласно которому рабочий проект (утверждаемая часть) на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями с учетом внесенных изменений рекомендуется к утверждению основными технико-экономическими показателями (л.д. 107-117 т. 1).
25 апреля 2006 года ООО "Дорожное строительство Урала" (заказчик) и ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" (участник) подписан договор N 140/06-Д долевого участия в строительстве жилого дома (л.д. 11-14 т. 1).
Согласно пункту 1.1 договора участник направляет денежные средства на строительство жилого комплекса "Солнечный круг" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского-Бобруйская, в порядке долевого участия в строительстве объекта на условиях, предусмотренных данным договором, а заказчик обязуется передать участнику 3-комнатную квартиру N 7 общей приведенной площадью 98 кв. м (площадь квартиры включает в себя площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5 и площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3), расположенную на 4 этаже. Расположение и планировка квартиры определены в приложении N 1 к договору (л.д. 15 т. 1).
Пунктом 2.1.1 договора установлено, что заказчик обязуется выполнить за счет средств участника и других участников строительства функции заказчика по строительству объекта путем выполнения всех необходимых действий, связанных с осуществлением строительства и ввода объекта в эксплуатацию, в том числе: выполнения проектно-изыскательских работ; разработки и согласования с компетентными органами и организациями проектно-сметной документации; выполнения условий договоров, заключенных с Администрацией г. Екатеринбурга, связанных с осуществлением строительства объекта; установки в квартире приборов учета электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды; выплаты вознаграждения агентам за оказание услуг по привлечению инвесторов в строительство объекта и по привлечению покупателей и дольщиков; выполнения обязанностей по уплате процентов за пользование привлеченными кредитными и заемными денежными средствами; организации выполнения строительно-монтажных работ по строительству объекта с привлечением подрядчиков; осуществления мероприятий по сносу зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, на котором осуществляется строительство; строительства инженерной инфраструктуры с привлечением подрядчиков.
Участник, в свою очередь, обязан обеспечить финансирование строительства в объеме и в сроки, предусмотренные договором (пункт 2.3.1 договора).
Стороны договорились установить цену одного квадратного метра квартиры в размере 26 185,07 руб. Цена включает в себя все налоги, предусмотренные законодательством Российской Федерации, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3.1 договора, л.д. 11-14 т. 1).
Стоимость квартиры определяется как произведение цены одного квадратного метра на общую приведенную площадь квартиры с учетом площади лоджий, принятой с понижающим коэффициентом 0,5, площади балконов, принятой с понижающим коэффициентом 0,3 (пункт 3.2 договора).
Согласно графику платежей первый платеж определяется в размере 2 566 137 руб. и вносится не позднее 01 июня 2006 года (л.д. 18 т. 1).
Окончательные расчеты по стоимости квартиры производятся сторонами после получения технической информации БТИ с учетом положений данного договора (пункт 3.3 договора, л.д. 11-14 т. 1).
Согласно пункту 1.2 договора срок окончания строительства (то есть сдачи объекта государственной приемочной комиссии) - I квартал 2007 года.
Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что заказчик несет ответственность за качество произведенных им общестроительных и отделочных работ в течение 24 месяцев с момента передачи квартиры участнику под отделку (л.д. 11-14 т. 1).
25 апреля 2006 года ООО "Дорожное строительство Урала" (заказчик) и ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" (участник) подписаны также договоры долевого участия в строительстве N 141/06-Д, N 142/06-Д и N 143/06-Д с аналогичными условиями, предметом которых являются 3-комнатная квартира N 13 общей приведенной площадью 98 кв. м, расположенная на 5 этаже, 4-комнатная квартира N 102 общей приведенной площадью 117,81 кв. м, расположенная на 6 этаже, 4-комнатная квартира N 108 общей приведенной площадью 117,81 кв. м, расположенная на 8 этаже (л.д. 21-25, 28, 31-35, 38, 41-45, 48 т. 1).
13 июня 2007 года Администрацией г. Екатеринбурга ООО "Дорожное строительство Урала" выдано разрешение на строительство N RU 66302000-329/07 объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Октябрьский район, ул. Белинского-Бобуйская (стр. N 1): 2-этажного секционного 120-квартирного жилого дома (примыкающего к существующему жилому дому) переменной этажности (12 и 17 этажей), со встроенными помещениями магазинов на 1 этаже в 12-этажной секции, встроенными помещениями офисов и оздоровительным центром на 1-2 этажах, крышной котельной на газовом топливе в 17-этажной секции, общей площадью 8 516,5 кв. м, строительным объемом 47 929 куб. м (Vпозд = 3 036,8 куб. м), на земельном участке площадью 5 886 кв. м, сроком действия до 01 мая 2008 года (л.д. 105 т. 1).
29 декабря 2008 года в дополнение к заключению от 07 апреля 2006 года N 04-224 Управлением Государственной экспертизы Свердловской области дано сводное заключение государственной экспертизы N 66-1-2-1174-08/08-0571-2, согласно которому проектная документация по объекту капитального строительства: корректировка рабочего проекта "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по ул. Белинского-Бобруйская в г. Екатеринбурге" соответствует требованиям законодательства РФ, нормативно-технических документов при условии выполнения пункта 6.4 данного заключения (л.д. 118-125 т. 1).
С 30 января 2009 года действие разрешения на строительство от 13 июня 2007 года остановлено (л.д. 105 т. 1).
30 января 2009 года Администрацией г. Екатеринбурга выдано разрешение на строительство N RU 66302000-14/09, согласно которому ООО "Дорожное строительство Урала" разрешено строительство объекта капитального строительства по ул. Белинского, Бобруйская в г. Екатеринбурге: 2-этажного секционного жилого дома (примыкающего к существующему жилому дому) переменной этажности, со встроенными помещениями магазинов на 1 этаже, встроенными помещениями офисов и стоматологии на 1-2 этажах, крышной котельной на газовом топливе (N 1 по ГП), на земельном участке площадью 5 886 кв. м сроком действия до 01 мая 2009 года (л.д. 106 т. 1).
Полагая, что ООО "Дорожное строительство Урала" уклоняется от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве от 25 апреля 2006 года, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" обратилось в арбитражный суд с требованием произвести государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве N 140/06-Д, N 141/06-Д, N 142/06-Д, N 143/06-Д, заключенных 25 апреля 2006 года между ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" и ООО "Дорожное строительство Урала", на основании статей 165, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7-8 т. 1).
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ от 20 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 названной статьи).
Статьей 17 вышеназванного ФЗ также предусмотрено, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, договоры долевого участия в строительстве подлежат государственной регистрации.
- Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")
Пунктом 1 статьи 25.1 данного ФЗ предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
14 ноября 2008 года ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" обратилось к ООО "Дорожное строительство Урала" с просьбой представить документы в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ и заявление для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве (л.д. 69 т. 1).
Доказательства того, что данные документы переданы истцу, в материалах дела отсутствуют, ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Рассматривая требование о государственной регистрации договора, суд проверяет наличие оснований для государственной регистрации прав.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 4 пункта 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать:
- 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным (пункт 5 названной статьи).
В договорах долевого участия в строительстве жилого дома от 25 апреля 2006 года срок передачи застройщиком, ООО "Дорожное строительство Урала", объекта долевого строительства участнику долевого строительства, ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез", отсутствует (л.д. 11-14, 21-24, 31-34, 41-44 т. 1).
Пункты 2.1.2 договоров от 25 апреля 2006 года, согласно которым заказчик, ООО "Дорожное строительство Урала", не позднее 31 декабря 2006 года обязался передать участнику по актам приема-передачи квартиры под отделку, не могут быть приняты судом в качестве согласования сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику.
Из содержания названных пунктов следует, что передача квартир под отделку должна была состояться до окончания срока строительства объекта (до сдачи объекта государственной приемочной комиссии), установленного пунктами 1.2 договоров (1 квартал 2007 года), тогда объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (подпункт 2 статьи 2 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
Ссылка истца на то, что условие о сроке содержится в пункте 1.2 договора, в котором определено, что срок окончания строительства объекта - I квартал 2007 года, подлежит отклонению, поскольку данным пунктом условие о сроке передачи застройщиком объекта участнику не предусмотрено.
Согласно пункту 5 статьи 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Однако пунктами 5.6 договоров от 25 апреля 2006 года предусмотрено, что заказчик несет ответственность за качество произведенных им общестроительных и отделочных работ в течение 24 месяцев с момента передачи квартиры участнику под отделку (л.д. 11-14, 21-24, 31-34, 41-44).
Довод истца о том, что в силу пункта 5 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ гарантийный срок следует считать равным пяти годам, основан на неправильном толковании им норм материального права.
В отсутствие согласованных сторонами существенных условий договора, предусмотренных пунктом 4 статьи 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договоры следует считать незаключенными.
Незаключенный договор не может быть основанием для государственной регистрации прав.
Более того, в соответствии с пунктом 3 статьи 3 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Разрешение на строительство получено ответчиком лишь 13 июня 2007 года. Следовательно, на момент заключения договоров с ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" разрешение на строительство у застройщика - ООО "Дорожное строительство Урала", отсутствовало. При отсутствии разрешения на строительство застройщик не вправе был привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.
Таким образом, даже при наличии в договорах существенных условий, согласованных сторонами, они являлись бы ничтожными сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ссылка истца и третьего лица на то, что ответчик, уклоняясь от регистрации договоров долевого участия, преследует цель не защитить свои права и законные интересы, а причинить вред названным лицам, подлежит отклонению судом.
В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о намерениях ответчика причинить своими действиями вред истцу и третьему лицу. Более того, злоупотребление правом предполагает его наличие. Ответчик, как и истец, в силу изложенных обстоятельств также не может произвести государственную регистрацию договоров долевого участия в установленном законом порядке.
С учетом изложенных обстоятельств исковые требования ООО "НПП "ЭнергоСтройСинтез" о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилого дома от 25 апреля 2006 года удовлетворению не подлежат.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2009 года подлежит отмене на основании подпункта 4 пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с принятием судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку апелляционная жалоба третьего лица Доставаловой А.Н. удовлетворена, расходы по уплате ею государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2009 года по делу N А60-38278/2008 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ООО "Научно-производственное предприятие "ЭнергоСтройСинтез" в пользу Доставаловой Анны Николаевны расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 (одна тысяча) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)