Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.,
судей Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Софронов А.П., (паспорт, доверенность от 01.03.2013); Михалев К.А., (паспорт, доверенность от 01.03.2013);
- от ответчика - Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма: Шевченко О.Н., (паспорт, доверенность от 27.05.2013);
- от иных ответчиков - представители не явились,
- от третьего лица - Администрации городского округа Верхняя Пышма: Шурыгин А.Г., (паспорт, доверенность от 01.04.2013);
- от третьих лиц - представители не явились,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 27 мая 2013 года
по делу N А60-7364/2013
по иску ЗАО "Строй-Акцент" (ОГРН 1046604011541, ИНН 6671156021)
к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области
третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Свердловской области, Администрация городского округа Верхняя Пышма
об обязании восстановить в кадастре сведения о земельном участке, понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
установил:
ЗАО "Строй-Акцент" (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ответчики) об обязании восстановить в ГКН сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227 площадью 118219 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А, в прежних границах, заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:227 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
На основании ст. 49, 150 АПК РФ истец отказался от исковых требований в части восстановления в ГКН сведений о земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227, а также уточнил заявленные исковые требования, просил обязать Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма заключить с ООО "Строй-Акцент" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Свердловской области, Администрация городского округа Верхняя Пышма.
Решением суда от 27.05.2013 (резолютивная часть от 27.05.2013) исковые требования в части возложения на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07, удовлетворены. В остальной части производство по делу прекращено.
Решение суда от 27.05.2013 обжаловано ответчиком Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма в апелляционном порядке в части удовлетворения исковых требований. В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, договор аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 был заключен на основании проведенных торгов, срок действия этого договора истек 14.11.2012, обязательства по этому договору исполнялись истцом ненадлежащим образом и в настоящее время прекращены. Ответчик считает, что положения ч. 1 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) не подлежат к рассматриваемым правоотношениям в силу прямого указания, содержащегося в части 2 указанной статьи. В связи с чем, по мнению ответчика, право требования заключения договора на новый срок у истца отсутствует. Также ответчик считает необоснованной ссылку суда первой инстанции на положения ст. 35 ЗК РФ, поскольку доказательств наличия на земельном участке объектов незавершенного строительства истцом не представлено, полагает, что принятое по настоящему делу решения затрагивает прав и законные интересы собственников помещений в возведенных на земельном участке многоквартирных домах, просит решение суда от 27.05.2013 в обжалуемой части отменить.
Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, указывает на наличие у него исключительного права на приобретение земельных участков, предусмотренное п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ. Истец считает, что добросовестно исполнял обязанности арендатора по договору аренды от 14.11.2007 N 189/П-07, цель этого договора не была достигнута исключительно из-за бездействия ответчика, основания для заключения договора на новый срок на торгах отсутствуют. Обжалуемое решение, по мнению истца, не нарушает прав собственников помещений многоквартирных домов, поскольку земельные участки под этими домами в установленном порядке не сформированы, избранный им способ защиты направлен на восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 14.11.2007 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (арендодатель) и ЗАО "Строй-Акцент" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 189/П-07, согласно которому арендодатель передал арендатору на условиях аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:205 площадью 118219 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А, на срок с 14.11.2007 по 14.11.2012.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке 19.12.2007.
Письмом от 13.09.2012 ответчик отказал истцу в продлении этого договора на новый срок на основании ст. 621 ГК РФ.
Полагая, что арендные отношения подлежат продлению без проведения торгов, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца права требовать заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на новый срок без проведения торгов.
Указанный вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно материалам дела, договор аренды земельного участка от 14.11.2007 N 189/П-07 был заключен на основании ст. 30.2 ЗК РФ по результатам проведения торгов на срок с 14.11.2007 по 14.11.2012.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73), в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции, статьями 30-30.2 ЗК РФ, статьей 74 ЛК РФ) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно п. 4.1 Постановления от 17.11.2011 N 73 в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции (п. 4.5 Постановления от 17.11.2011 N 73).
Однако, основания для вывода о том, что договор аренды земельного участка от 14.11.2007 N 189/П-07 был заключен в порядке, предусмотренном ч. 1, 3 ст. 17.1 Закона о конкуренции, в рассматриваемом споре отсутствуют.
В силу части 2 статьи 17.1 Закона о конкуренции указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Проведение торгов и заключение договора аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 было связано с предоставлением земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ (введенной Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
В подпунктах 6-8 пункта 3 ст. 30.2 ЗК РФ установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
По условиям договора аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 арендатору устанавливаются максимальные сроки, исчисляемые с момента заключения договора по выполнению следующих работ: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - 6 месяцев, обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры - 6 месяцев, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 5 лет.
Как следует из материалов дела, 26.06.2008 истец направил Главному архитектору ГО "Верхняя Пышма" предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхняя Пышма.
12.04.2010 истец направил Главе администрации ГО "Верхняя Пышма" письмо, в котором просил в связи с вводом в эксплуатацию двух 9-ти этажных многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции произвести раздел земельного участка, предоставленного по договору аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
В письме от 30.11.2010 истец просил ответчика согласовать вопрос по проведению межевания земельного участка, занятого сданными в эксплуатацию жилыми домами, подготовить соответствующее постановление и внести изменения в договор аренды от 14.11.2007 N 189/П-07
11.10.2011 направил Главе администрации ГО "Верхняя Пышма" для согласования задание на разработку проекта планировки района Северный микрорайона "А" на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227.
Постановлением Администрации ГО Верхняя Пышма от 10.04.2012 N 657 ЗАО "Строй-Акцент" разрешена разработка проекта планировки и межевания района "Северный" микрорайона "А", проектируемого на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227.
23.08.2012 истец направил Главе администрации ГО "Верхняя Пышма" для согласования корректировку проекта планировки жилого района "Северный" микрорайона "А".
В соответствии с положениями ст. 42 Градостроительного кодекса РФ проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Основная часть проекта планировки территории включает в себя: 1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: а) красные линии; б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам; в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; г) границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения; 2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку. Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат: 1) схему расположения элемента планировочной структуры; 2) схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории; 3) схему организации улично-дорожной сети, которая может включать схему размещения парковок (парковочных мест), и схему движения транспорта на соответствующей территории; 4) схему границ территорий объектов культурного наследия; 5) схему границ зон с особыми условиями использования территорий; 6) схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории; 7) иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.
Пояснительная записка, содержит описание и обоснование положений, касающихся: 1) определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории; 2) защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности; 3) иных вопросов планировки территории.
Статьей 43 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: 1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; 2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; 3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; 4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; 5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; 6) границы территорий объектов культурного наследия; 7) границы зон с особыми условиями использования территорий; 8) границы зон действия публичных сервитутов.
Представленные суду доказательства не свидетельствуют о надлежащем исполнении истцом обязательств по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и соблюдении установленного договором максимального срока подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка.
Согласно материалам дела предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхняя Пышма был направлен истцом с письмом от 26.06.2008 и получен ответчиком 30.07.2008 - по истечении установленного договором аренды максимального шестимесячного срока выполнения указанных работ (19.06.2008).
Кроме этого, истцом не представлено доказательств подготовки проекта планировки в соответствии с требованиями ст. 42 Градостроительного кодекса РФ, включающего основную часть, материалы по обоснованию проекта планировки в графической форме и пояснительную записку.
Также истцом не представлено доказательств подготовки в установленный договором срок проекта межевания территории в границах земельного участка.
Довод истца о том, что документации по планировке территории не была утверждена исключительно по вине ответчика, судом апелляционной инстанции отклоняется.
С учетом распределения бремени доказывания в настоящем споре истец должен доказать надлежащее исполнение обязательств по договору аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
Сведений о том, что какое-либо бездействие ответчика оспорено истцом в установленном порядке и признано незаконным в материалах дела отсутствуют.
Представленные в настоящее дело доказательства: переписка сторон, а также схема застройки квартала (л.д. 4 т. 2) не позволяют установить, что предусмотренные договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 обязательства по подготовке проекта планировки и проекта межевания были исполнены истцом надлежащим образом и в установленный срок. Необходимость получения для исполнения этих обязательств каких-либо согласований ответчика истцом не обоснована со ссылкой на требования закона, либо условия договора аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
В связи с чем, довод истца о том, что заключение договора аренды на новый срок направлено на восстановление нарушенного права, не может быть принят во внимание.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно п. 1.6 договора аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 по истечении срока действия договора и исполнении всех условий и обязательств по договору, он может быть заключен на новый срок и на новых условиях в преимущественном порядке перед другими лицами.
Исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, довод истца о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов является необоснованным, оснований для применения положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, разъяснений, содержащихся в п. 4.1 Постановления от 17.11.2011 N 73 не имеется.
Также подлежит отклонению и довод истца о наличии у него предусмотренного п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ исключительного права на приобретение земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205, в собственность или в аренду. Сведения об образовании из этого земельного участка и осуществлении кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, отсутствуют. Кроме того, исковых требований о реализации указанного права по настоящему спору истцом не заявлено.
Судом апелляционной инстанции не принимается довод ответчика о том, что на арендованный земельный участок возникло право собственности у собственников возведенных многоквартирных домов.
Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:205 сформирован для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Данных о том, что в установленном порядке были сформированы земельные участки, необходимые для использования многоквартирных домов, в материалах дела не имеется.
Также в материалах дела отсутствуют сведения о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:205 незавершенных строительством объектов, и наличии, в связи с этим, у заявителя права на использование земельного участка для завершения строительства.
С учетом изложенного, решение суда от 27.05.2013 подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), требования истца о заключении договора аренды на новый срок удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на истца.
Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражный суд Свердловской области от 27 мая 2013 года по делу N А60-7364/2013 изменить.
В удовлетворении требований ЗАО "Строй-Акцент" о возложении на Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:000 0000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07, отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2013 N 17АП-7339/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А60-7364/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. N 17АП-7339/2013-ГК
Дело N А60-7364/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.,
судей Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Софронов А.П., (паспорт, доверенность от 01.03.2013); Михалев К.А., (паспорт, доверенность от 01.03.2013);
- от ответчика - Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма: Шевченко О.Н., (паспорт, доверенность от 27.05.2013);
- от иных ответчиков - представители не явились,
- от третьего лица - Администрации городского округа Верхняя Пышма: Шурыгин А.Г., (паспорт, доверенность от 01.04.2013);
- от третьих лиц - представители не явились,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 27 мая 2013 года
по делу N А60-7364/2013
по иску ЗАО "Строй-Акцент" (ОГРН 1046604011541, ИНН 6671156021)
к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области
третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Свердловской области, Администрация городского округа Верхняя Пышма
об обязании восстановить в кадастре сведения о земельном участке, понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
установил:
ЗАО "Строй-Акцент" (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ответчики) об обязании восстановить в ГКН сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227 площадью 118219 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А, в прежних границах, заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:227 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
На основании ст. 49, 150 АПК РФ истец отказался от исковых требований в части восстановления в ГКН сведений о земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227, а также уточнил заявленные исковые требования, просил обязать Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма заключить с ООО "Строй-Акцент" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Свердловской области, Администрация городского округа Верхняя Пышма.
Решением суда от 27.05.2013 (резолютивная часть от 27.05.2013) исковые требования в части возложения на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07, удовлетворены. В остальной части производство по делу прекращено.
Решение суда от 27.05.2013 обжаловано ответчиком Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма в апелляционном порядке в части удовлетворения исковых требований. В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, договор аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 был заключен на основании проведенных торгов, срок действия этого договора истек 14.11.2012, обязательства по этому договору исполнялись истцом ненадлежащим образом и в настоящее время прекращены. Ответчик считает, что положения ч. 1 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) не подлежат к рассматриваемым правоотношениям в силу прямого указания, содержащегося в части 2 указанной статьи. В связи с чем, по мнению ответчика, право требования заключения договора на новый срок у истца отсутствует. Также ответчик считает необоснованной ссылку суда первой инстанции на положения ст. 35 ЗК РФ, поскольку доказательств наличия на земельном участке объектов незавершенного строительства истцом не представлено, полагает, что принятое по настоящему делу решения затрагивает прав и законные интересы собственников помещений в возведенных на земельном участке многоквартирных домах, просит решение суда от 27.05.2013 в обжалуемой части отменить.
Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, указывает на наличие у него исключительного права на приобретение земельных участков, предусмотренное п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ. Истец считает, что добросовестно исполнял обязанности арендатора по договору аренды от 14.11.2007 N 189/П-07, цель этого договора не была достигнута исключительно из-за бездействия ответчика, основания для заключения договора на новый срок на торгах отсутствуют. Обжалуемое решение, по мнению истца, не нарушает прав собственников помещений многоквартирных домов, поскольку земельные участки под этими домами в установленном порядке не сформированы, избранный им способ защиты направлен на восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 14.11.2007 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (арендодатель) и ЗАО "Строй-Акцент" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 189/П-07, согласно которому арендодатель передал арендатору на условиях аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:205 площадью 118219 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А, на срок с 14.11.2007 по 14.11.2012.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке 19.12.2007.
Письмом от 13.09.2012 ответчик отказал истцу в продлении этого договора на новый срок на основании ст. 621 ГК РФ.
Полагая, что арендные отношения подлежат продлению без проведения торгов, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца права требовать заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на новый срок без проведения торгов.
Указанный вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно материалам дела, договор аренды земельного участка от 14.11.2007 N 189/П-07 был заключен на основании ст. 30.2 ЗК РФ по результатам проведения торгов на срок с 14.11.2007 по 14.11.2012.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73), в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции, статьями 30-30.2 ЗК РФ, статьей 74 ЛК РФ) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно п. 4.1 Постановления от 17.11.2011 N 73 в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции (п. 4.5 Постановления от 17.11.2011 N 73).
Однако, основания для вывода о том, что договор аренды земельного участка от 14.11.2007 N 189/П-07 был заключен в порядке, предусмотренном ч. 1, 3 ст. 17.1 Закона о конкуренции, в рассматриваемом споре отсутствуют.
В силу части 2 статьи 17.1 Закона о конкуренции указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Проведение торгов и заключение договора аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 было связано с предоставлением земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ (введенной Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
В подпунктах 6-8 пункта 3 ст. 30.2 ЗК РФ установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
По условиям договора аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 арендатору устанавливаются максимальные сроки, исчисляемые с момента заключения договора по выполнению следующих работ: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - 6 месяцев, обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры - 6 месяцев, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 5 лет.
Как следует из материалов дела, 26.06.2008 истец направил Главному архитектору ГО "Верхняя Пышма" предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхняя Пышма.
12.04.2010 истец направил Главе администрации ГО "Верхняя Пышма" письмо, в котором просил в связи с вводом в эксплуатацию двух 9-ти этажных многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции произвести раздел земельного участка, предоставленного по договору аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
В письме от 30.11.2010 истец просил ответчика согласовать вопрос по проведению межевания земельного участка, занятого сданными в эксплуатацию жилыми домами, подготовить соответствующее постановление и внести изменения в договор аренды от 14.11.2007 N 189/П-07
11.10.2011 направил Главе администрации ГО "Верхняя Пышма" для согласования задание на разработку проекта планировки района Северный микрорайона "А" на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227.
Постановлением Администрации ГО Верхняя Пышма от 10.04.2012 N 657 ЗАО "Строй-Акцент" разрешена разработка проекта планировки и межевания района "Северный" микрорайона "А", проектируемого на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227.
23.08.2012 истец направил Главе администрации ГО "Верхняя Пышма" для согласования корректировку проекта планировки жилого района "Северный" микрорайона "А".
В соответствии с положениями ст. 42 Градостроительного кодекса РФ проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Основная часть проекта планировки территории включает в себя: 1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: а) красные линии; б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам; в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; г) границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения; 2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку. Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат: 1) схему расположения элемента планировочной структуры; 2) схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории; 3) схему организации улично-дорожной сети, которая может включать схему размещения парковок (парковочных мест), и схему движения транспорта на соответствующей территории; 4) схему границ территорий объектов культурного наследия; 5) схему границ зон с особыми условиями использования территорий; 6) схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории; 7) иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.
Пояснительная записка, содержит описание и обоснование положений, касающихся: 1) определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории; 2) защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности; 3) иных вопросов планировки территории.
Статьей 43 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: 1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; 2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; 3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; 4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; 5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; 6) границы территорий объектов культурного наследия; 7) границы зон с особыми условиями использования территорий; 8) границы зон действия публичных сервитутов.
Представленные суду доказательства не свидетельствуют о надлежащем исполнении истцом обязательств по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и соблюдении установленного договором максимального срока подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка.
Согласно материалам дела предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхняя Пышма был направлен истцом с письмом от 26.06.2008 и получен ответчиком 30.07.2008 - по истечении установленного договором аренды максимального шестимесячного срока выполнения указанных работ (19.06.2008).
Кроме этого, истцом не представлено доказательств подготовки проекта планировки в соответствии с требованиями ст. 42 Градостроительного кодекса РФ, включающего основную часть, материалы по обоснованию проекта планировки в графической форме и пояснительную записку.
Также истцом не представлено доказательств подготовки в установленный договором срок проекта межевания территории в границах земельного участка.
Довод истца о том, что документации по планировке территории не была утверждена исключительно по вине ответчика, судом апелляционной инстанции отклоняется.
С учетом распределения бремени доказывания в настоящем споре истец должен доказать надлежащее исполнение обязательств по договору аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
Сведений о том, что какое-либо бездействие ответчика оспорено истцом в установленном порядке и признано незаконным в материалах дела отсутствуют.
Представленные в настоящее дело доказательства: переписка сторон, а также схема застройки квартала (л.д. 4 т. 2) не позволяют установить, что предусмотренные договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 обязательства по подготовке проекта планировки и проекта межевания были исполнены истцом надлежащим образом и в установленный срок. Необходимость получения для исполнения этих обязательств каких-либо согласований ответчика истцом не обоснована со ссылкой на требования закона, либо условия договора аренды от 14.11.2007 N 189/П-07.
В связи с чем, довод истца о том, что заключение договора аренды на новый срок направлено на восстановление нарушенного права, не может быть принят во внимание.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно п. 1.6 договора аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 по истечении срока действия договора и исполнении всех условий и обязательств по договору, он может быть заключен на новый срок и на новых условиях в преимущественном порядке перед другими лицами.
Исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, довод истца о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов является необоснованным, оснований для применения положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, разъяснений, содержащихся в п. 4.1 Постановления от 17.11.2011 N 73 не имеется.
Также подлежит отклонению и довод истца о наличии у него предусмотренного п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ исключительного права на приобретение земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205, в собственность или в аренду. Сведения об образовании из этого земельного участка и осуществлении кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, отсутствуют. Кроме того, исковых требований о реализации указанного права по настоящему спору истцом не заявлено.
Судом апелляционной инстанции не принимается довод ответчика о том, что на арендованный земельный участок возникло право собственности у собственников возведенных многоквартирных домов.
Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:205 сформирован для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Данных о том, что в установленном порядке были сформированы земельные участки, необходимые для использования многоквартирных домов, в материалах дела не имеется.
Также в материалах дела отсутствуют сведения о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:205 незавершенных строительством объектов, и наличии, в связи с этим, у заявителя права на использование земельного участка для завершения строительства.
С учетом изложенного, решение суда от 27.05.2013 подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), требования истца о заключении договора аренды на новый срок удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на истца.
Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражный суд Свердловской области от 27 мая 2013 года по делу N А60-7364/2013 изменить.
В удовлетворении требований ЗАО "Строй-Акцент" о возложении на Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:000 0000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07, отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)