Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Качалова Р.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Ваганюк Н.Н.
судей Андриановой И.В., Баранова В.В.
при секретаре К.Я.С.
рассмотрела в судебном заседании 14 мая 2012 года гражданское дело по иску С.А.И. об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа,
по апелляционной жалобе управления Росреестра по Тамбовской области на решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 03 февраля 2012 года,
Заслушав доклад судьи Андриановой И.В., судебная коллегия
установила:
С.А.И. обратился в суд с жалобой об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, указав, что 19.12.2011 г. он получил решение регистратора Ю.М.Ю. об отказе в государственной регистрации названного договора со ссылкой на то, что в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или безвозмездного пользования, а также представлять подопечного при заключении сделок. Он считает отказ незаконным, полагая, что Гражданский кодекс РФ запретов на заключение сделок с близкими родственниками не содержит.
Полагая, что государственным регистратором неправильно применены нормы действующего гражданского законодательства, С.А.И. просил суд признать незаконным решение регистратора Управления Росреестра по Тамбовской области Ю.М.Ю. от 09.12.2011 г. об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - жилого дома и обязать Управление Росреестра по Тамбовской области зарегистрировать указанный договор.
Решением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 3 февраля 2012 года постановлено признать незаконным решение регистратора Рассказовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области Ю.М.Ю. от 09.12.2011 г. об отказе государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***, заключенного между продавцом К.И.Е. с одной стороны, и покупателями С.А.И., С.Е.В., действующими от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей С.К.А., и С.Э.А. - с другой стороны.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в лице Рассказовского отдела произвести государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с рассрочкой платежа, расположенный по адресу: ***, заключенный между продавцом К.И.Е. с одной стороны, и покупателями С.А.И. и С.Е.В., действующими от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей С.К.А., и С.Э.А., с другой стороны.
Не согласившись с постановленным решением, Управление Росреестра по Тамбовской области обратилось с апелляционной жалобой и указало, что считает вынесенное решение не соответствующим действующему российскому законодательству, не основанным на фактических обстоятельствах дела и подлежащим отмене по следующим основаниям. Исходя из положения статей 28, 37, 128 ГК РФ, ФЗ N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" Управление Росреестра считает, что действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет. Кроме того, по мнению Росреестра, вывод суда о невозможности применения к рассматриваемому спору положений п. 2 ст. 62 ГПК РФ является ошибочным. В нарушение положений статьи 190 ГПК РФ "Судебные прения" судом слово в прениях ни заявителю, ни заинтересованным лицам не предоставлялось.
В судебное заседание не явились заинтересованные лица К.И.Е., С.Е.В., извещены надлежащим образом.
Представитель Рассказовского отделения управления Росреестра по Тамбовской области К.О.Ю. в судебном поддержала доводы жалобы, просила решение суда отменить.
Заявитель С.А.И. выразил свое согласие с решением суда, просил жалобу Управления Росреестра оставить без удовлетворения.
Представитель отдела органа опеки и попечительства У.Н.П. пояснила суду, что данная сделка не ущемляет права и законные интересы детей, а напротив, направлена на приобретение в их собственность имущества, поэтому считает решение законным и обоснованным.
Представитель ГУ УПФ РФ в г. Рассказово и Рассказовском районе П.А.М. разрешение жалобы оставил на усмотрение суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного решения.
Согласно договору купли-продажи от *** продавец Калинина И.Е. продала, а покупатели С.А.И. и С.Е.В., действующие от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей С.К.А., *** г.р., и С.Э.А., *** г.р., купили в общую долевую собственность *** долю в праве общей долевой собственности на жилой дом *** общей площадью *** кв. м, за *** рублей, из которых *** руб. уже уплачены до подписания договора, а оставшаяся сумма в размере *** руб. выплачивается покупателями с рассрочкой платежа с привлечением денежных средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-2 ***, выданный *** на имя С.Е.В.
Согласно сообщению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Тамбовской области от 09.12.2011 г. С-ным на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.
Отказывая в регистрации договора и перехода права собственности на указанное выше имущество, Управление Росреестра указало, что представленный на государственную регистрацию прав договор не соответствует требованиям действующего законодательства по причине того, что сделка заключена между близкими родственниками: матерью К.И.Е. и дочерью С.Е.В. - матерью несовершеннолетних детей, что противоречит требованиям ч. 2, 3 ст. 37 ГК РФ.
Удовлетворяя жалобу С.А.И., суд указал, что данная сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних, а с жилым помещением, которое им не принадлежало, т.е. сделка направлена на приобретение в собственность несовершеннолетних жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.
В силу пунктов 2 и 3 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведения судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Исходя из названия самой нормы ст. 37 ГК РФ, регулирующей условия распоряжения имуществом подопечного, требования которой пресекают всякую возможность нарушения имущественных прав несовершеннолетних со стороны опекуна (попечителя) и его близких родственников, судебная коллегия полагает, что указанная норма материального права не допускает отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою пользу, а также не допускает отчуждение имущества несовершеннолетнего в пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица.
В данном же случае, сделка заключена родителями несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям договора приобретают доли в объекте недвижимого имущества, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются.
Более того, в силу ст. 10 п. 4 Федерального закона от 29.12.2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, супруги С-ны, приобретая недвижимое имущество в общую долевую собственность, исходили из соблюдения требований действующего законодательства. При этом приобретение недвижимого имущества в общую долевую собственность с участием несовершеннолетних детей у матери С.Е.В. - К.И.Е., никоим образом не ущемляет права несовершеннолетних и не свидетельствует о нарушении их имущественных прав со стороны родителей и бабушки несовершеннолетних.
Данная позиция также была отражена и в Письме Министерства экономического развития РФ от 22 сентября 2010 года N д23-3764 "По отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала", согласно которому при рассмотрении вопроса о возможности осуществления государственной регистрации договора купли продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками, положения пункта 3 ст. 37 ГК РФ применению не подлежат. При этом под запрет устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Доводы жалобы относительно непредоставления судом возможности участия в судебных прениях опровергается материалами дела. В протоколе судебного заседания содержится указание на данную стадию судебного процесса, в которой давали свои пояснения заявитель и заинтересованные лица. Судом первой инстанции были рассмотрены и отклонены замечания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на протокол судебного заседания.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о законности и обоснованности судебного решения, оставляет его без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 3 февраля 2012 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-965
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2012 г. по делу N 33-965
Судья: Качалова Р.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Ваганюк Н.Н.
судей Андриановой И.В., Баранова В.В.
при секретаре К.Я.С.
рассмотрела в судебном заседании 14 мая 2012 года гражданское дело по иску С.А.И. об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа,
по апелляционной жалобе управления Росреестра по Тамбовской области на решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 03 февраля 2012 года,
Заслушав доклад судьи Андриановой И.В., судебная коллегия
установила:
С.А.И. обратился в суд с жалобой об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, указав, что 19.12.2011 г. он получил решение регистратора Ю.М.Ю. об отказе в государственной регистрации названного договора со ссылкой на то, что в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или безвозмездного пользования, а также представлять подопечного при заключении сделок. Он считает отказ незаконным, полагая, что Гражданский кодекс РФ запретов на заключение сделок с близкими родственниками не содержит.
Полагая, что государственным регистратором неправильно применены нормы действующего гражданского законодательства, С.А.И. просил суд признать незаконным решение регистратора Управления Росреестра по Тамбовской области Ю.М.Ю. от 09.12.2011 г. об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - жилого дома и обязать Управление Росреестра по Тамбовской области зарегистрировать указанный договор.
Решением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 3 февраля 2012 года постановлено признать незаконным решение регистратора Рассказовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области Ю.М.Ю. от 09.12.2011 г. об отказе государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***, заключенного между продавцом К.И.Е. с одной стороны, и покупателями С.А.И., С.Е.В., действующими от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей С.К.А., и С.Э.А. - с другой стороны.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в лице Рассказовского отдела произвести государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с рассрочкой платежа, расположенный по адресу: ***, заключенный между продавцом К.И.Е. с одной стороны, и покупателями С.А.И. и С.Е.В., действующими от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей С.К.А., и С.Э.А., с другой стороны.
Не согласившись с постановленным решением, Управление Росреестра по Тамбовской области обратилось с апелляционной жалобой и указало, что считает вынесенное решение не соответствующим действующему российскому законодательству, не основанным на фактических обстоятельствах дела и подлежащим отмене по следующим основаниям. Исходя из положения статей 28, 37, 128 ГК РФ, ФЗ N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" Управление Росреестра считает, что действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет. Кроме того, по мнению Росреестра, вывод суда о невозможности применения к рассматриваемому спору положений п. 2 ст. 62 ГПК РФ является ошибочным. В нарушение положений статьи 190 ГПК РФ "Судебные прения" судом слово в прениях ни заявителю, ни заинтересованным лицам не предоставлялось.
В судебное заседание не явились заинтересованные лица К.И.Е., С.Е.В., извещены надлежащим образом.
Представитель Рассказовского отделения управления Росреестра по Тамбовской области К.О.Ю. в судебном поддержала доводы жалобы, просила решение суда отменить.
Заявитель С.А.И. выразил свое согласие с решением суда, просил жалобу Управления Росреестра оставить без удовлетворения.
Представитель отдела органа опеки и попечительства У.Н.П. пояснила суду, что данная сделка не ущемляет права и законные интересы детей, а напротив, направлена на приобретение в их собственность имущества, поэтому считает решение законным и обоснованным.
Представитель ГУ УПФ РФ в г. Рассказово и Рассказовском районе П.А.М. разрешение жалобы оставил на усмотрение суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного решения.
Согласно договору купли-продажи от *** продавец Калинина И.Е. продала, а покупатели С.А.И. и С.Е.В., действующие от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей С.К.А., *** г.р., и С.Э.А., *** г.р., купили в общую долевую собственность *** долю в праве общей долевой собственности на жилой дом *** общей площадью *** кв. м, за *** рублей, из которых *** руб. уже уплачены до подписания договора, а оставшаяся сумма в размере *** руб. выплачивается покупателями с рассрочкой платежа с привлечением денежных средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-2 ***, выданный *** на имя С.Е.В.
Согласно сообщению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Тамбовской области от 09.12.2011 г. С-ным на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.
Отказывая в регистрации договора и перехода права собственности на указанное выше имущество, Управление Росреестра указало, что представленный на государственную регистрацию прав договор не соответствует требованиям действующего законодательства по причине того, что сделка заключена между близкими родственниками: матерью К.И.Е. и дочерью С.Е.В. - матерью несовершеннолетних детей, что противоречит требованиям ч. 2, 3 ст. 37 ГК РФ.
Удовлетворяя жалобу С.А.И., суд указал, что данная сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних, а с жилым помещением, которое им не принадлежало, т.е. сделка направлена на приобретение в собственность несовершеннолетних жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.
В силу пунктов 2 и 3 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведения судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Исходя из названия самой нормы ст. 37 ГК РФ, регулирующей условия распоряжения имуществом подопечного, требования которой пресекают всякую возможность нарушения имущественных прав несовершеннолетних со стороны опекуна (попечителя) и его близких родственников, судебная коллегия полагает, что указанная норма материального права не допускает отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою пользу, а также не допускает отчуждение имущества несовершеннолетнего в пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица.
В данном же случае, сделка заключена родителями несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям договора приобретают доли в объекте недвижимого имущества, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются.
Более того, в силу ст. 10 п. 4 Федерального закона от 29.12.2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, супруги С-ны, приобретая недвижимое имущество в общую долевую собственность, исходили из соблюдения требований действующего законодательства. При этом приобретение недвижимого имущества в общую долевую собственность с участием несовершеннолетних детей у матери С.Е.В. - К.И.Е., никоим образом не ущемляет права несовершеннолетних и не свидетельствует о нарушении их имущественных прав со стороны родителей и бабушки несовершеннолетних.
Данная позиция также была отражена и в Письме Министерства экономического развития РФ от 22 сентября 2010 года N д23-3764 "По отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала", согласно которому при рассмотрении вопроса о возможности осуществления государственной регистрации договора купли продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками, положения пункта 3 ст. 37 ГК РФ применению не подлежат. При этом под запрет устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Доводы жалобы относительно непредоставления судом возможности участия в судебных прениях опровергается материалами дела. В протоколе судебного заседания содержится указание на данную стадию судебного процесса, в которой давали свои пояснения заявитель и заинтересованные лица. Судом первой инстанции были рассмотрены и отклонены замечания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на протокол судебного заседания.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о законности и обоснованности судебного решения, оставляет его без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 3 февраля 2012 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)