Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - Капустин Е.Н., представитель по доверенности N 3 от 21.11.2012;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (ОГРН 1081650000310), г. Набережные Челны, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2012 г. по делу N А65-34745/2011 (судья Гаврилов М.В.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (ОГРН 1081650000310), г. Набережные Челны,
к обществу с ограниченной ответственностью "Регина-1", г. Набережные Челны, (ОГРН 1021602020219),
с участием третьего лица: индивидуального предпринимателя Ахметова Раиса Набиулловича, г. Набережные Челны,
о взыскании 186500 неосновательного обогащения и 1431671 руб. убытков, признании договора аренды от 01.04.08 г. N 26/А расторгнутым с 1.02.09 г. и встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Регина-1", г. Набережные Челны, к Обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс", г. Набережные Челны, о признании договора аренды от 01.04.08 г. расторгнутым с 29.12.11 г., обязании привести нежилое помещения NN 102 и 108 в первоначальное состояние,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (далее - ООО "Авто-Полюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регина-1" (далее - ООО "Регина-1", ответчик) о взыскании 1 618 171 руб. убытков и признании договора аренды нежилого помещения от 01.04.2008 N 26/А, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, ул. Комсомольская Набережная, д. 34, корп. 1, ком. N 102, расторгнутым с 01.02.2009.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Ахметов Р.Н. (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 437 671 руб. стоимости ремонта помещения N 3 площадью 125,1 кв. м, 186 000 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы, в части требования о взыскании 500 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы отказано. Договор аренды нежилого помещения от 01.04.2008 N 26/А признан расторгнутым с 01.02.2009.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2012 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012 по делу N А65-34745/2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
При новом рассмотрении ООО "Регина-1" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора аренды от 01.04.2008 N 26/А, заключенного между ООО "Регина-1" и ООО "Авто-Полюс" расторгнутым с 29.12.2011 и обязании арендатора привести спорные помещения в первоначальное состояние, в котором данные помещения находились до 01.04.2008, а также предоставить ООО "Регина-1" право на приведение нежилых помещений в первоначальное состояние, в котором данные помещения находились до 01.04.2008 за счет средств ООО "Авто-Полюс" в случае неисполнения последним решения суда в трехмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
Также ответчиком заявлено о пропуске ООО "Авто-Полюс" срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2012 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец (ООО "Авто-Полюс") обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять по делу в указанной части новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям, считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным.
Другие лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на жалобу не представили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Согласно п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В связи с отсутствием возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части - в части отказа в удовлетворении первоначального иска.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.04.2008 между ООО "Регина-1" (арендодатель) и ООО "Авто-Полюс" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 26/А, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение под кафе общей площадью 93,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Набережные Челны, ул. Комсомольская Набережная, д. 34, ком. N 102.
Сторонами предусмотрено, что договор вступает в силу с 01.04.2008 и является бессрочным (п. 3.1. договора).
Пунктом 1.2. договора установлено, что состояние арендуемых помещений на момент передачи в аренду пригодное для использования по назначению.
Согласно п. 2.1. договора арендодатель в десятидневный срок после подписания договора передает арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями арендодателя и арендатора.
В нарушение условий договора предмет аренды ответчиком истцу по акту приема передачи не передавался.
Ранее, обществом с ограниченной ответственностью "Регина-1" с ИП Ахметовым Р.Н. подписан договор аренды нежилого помещения N 18/А от 01.03.2008 г., по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение под кафе, общей площадью 93,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Набережные Челны, ул. Комсомольская Набережная, дом 34, комната N 102.
Истец считая, что предоставленное ему помещение, для использования под кафе было непригодно, заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Строитель" договор подряда на строительно-отделочные работы. Согласно материалам дела истцом оплачено подрядчику 1 431 671 руб.
В период проведения ремонтных работ арендатор перечислил арендодателю 186 000 руб. арендной платы, что подтверждается платежными поручениями N 9 от 08.04.08 г., N 2105 от 23.06.08 г. и N 52 от 25.07.08 г.
Письмом от 01.12.08 г. арендатор заявил о расторжении договора N 18А аренды с 01.02.2009.
Поскольку, после прекращения арендных отношений стоимость произведенного истцом ремонта и уплаченная арендная плата ответчиком истцу не возвращена, истец обратился в суд с настоящим иском.
Истец требует возмещения произведенных им неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, а также возврата уплаченной арендной платы.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исходя из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах истец имеет право в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ на возмещение стоимости неотделимых без вреда для имущества улучшений, произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.
Таким образом, истец должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
Вопреки требованиям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил документальных подтверждений, относимых к спорным правоотношениям.
В частности, предъявленные суду документы, в том числе договор N 9 подряда на строительно-отделочные работы от 11.04.2007, акты выполненных работ не могут служить безусловным доказательством о проведении ремонтных работ в нежилом помещении, которое использовалось истцом, отсутствует надлежащая индивидуализация.
Вышеназванные документы не являются доказательствами понесенных истцом расходов по осуществлению строительных работ в спорном помещении.
Кроме того, в соответствии с п. 1.2. договора N 26/А аренды нежилого помещения от 01.04.2008 состояние арендуемого помещения на момент передачи в аренду пригодно для использования по назначению, соответственно ремонтные работы были произведены по инициативе истца.
В соответствии с п. 4.2. договора N 26/А аренды нежилого помещения от 01.04.2008 арендатор (истец) вправе по письменному согласованию с арендодателем (ответчиком) произвести за свой счет перепланировку предоставленного в аренду помещения. Произведенные арендатором за свой счет и с согласия арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованных помещений, он не имеет права после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.
При указанных обстоятельствах истец не доказал, что заявленные расходы связаны непосредственно с улучшением арендованного имущества.
Документов, подтверждающих согласие ответчика на производство каких-либо улучшений объекта аренды, истец в нарушение вышеназванных норм права не представил, как не подтвердил и своего права на возмещение стоимости ремонта в заявленной сумме.
В материалы дела не представлены проектные решения ремонтно-строительных работ и иная строительно-техническая документация, из которой возможно было бы установить объект, на котором были проведены ремонтно-строительные работы, отраженные в представленных истцом документах.
Более того, истцом не подтвержден документально факт согласования с арендодателем вида и объема, подлежащих выполнению работ, сроков проведения работ, проектно-сметной документации, ответчик не привлекался к приемке выполненных работ, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи по итогам проведения ремонта.
Само по себе проведение капитального ремонта и, тем более текущего ремонта, не свидетельствует о том, что истец произвел неотделимые улучшения.
Кроме того, представленные в материалы дела документы, подтверждающие проведение фактических ремонтных работ, не содержат данных, позволяющих определить улучшения.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, но также и стоимость улучшений.
Из представленных истцом доказательств невозможно с достоверностью определить стоимость произведенных работ. Истцом не названы конкретные результаты выполненных им работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества и которые суд мог бы оценивать в ходе рассмотрения дела в пределах заявленного в соответствующей части требования.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие фактический объем улучшений нежилых помещений, являющихся предметом аренды, проведенных истцом в результате ремонта, а также их стоимость.
Платежные поручения не являются бесспорными и надлежащими доказательствами, подтверждающими оплату произведенных работ непосредственно в спорном помещении. Сам факт проведения ремонтных работ не является доказательством того, что улучшения, произведенные арендатором, являются неотделимыми без вреда для арендованного имущества. Следовательно, истцом не доказана совокупность обстоятельств, дающих право на взыскание с ответчика стоимости выполненных ремонтных работ.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании 1 431 671 руб.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание документы, подтверждающие затраты, связанные с содержанием спорного помещения, является несостоятельной поскольку вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель не представил доказательств необходимости и обоснованности таких затрат.
Помимо этого, в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Как указано в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского права Российской Федерации об исковой давности", в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Материалами дела подтверждено и суд установил, что работы осуществлены в период с мая по июнь 2008, истец должен был узнать о наличии у него права требования возмещения стоимости неотделимых улучшений по договору аренды от 01.04.2008 N 26/А не позже осуществления им последнего платежа 25.07.2008, но обратился он с настоящим иском в суд 29.12.2011, то есть с пропуском трехгодичного срока исковой давности.
Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Постановления Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18).
В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) и выражение согласованной воли всех его сторон (пункт 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проанализировав условия спорного договора аренды, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В договоре имеются данные, характеризующие объект аренды как индивидуально-определенный, а именно, указано наименование имущества, передаваемое в аренду и его качественные характеристики. Объект передан истцу в состоянии, указанном в договоре. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения. В процессе исполнения договора истцом также не заявлялось возражений относительно неопределенности предмета договора аренды и невозможности идентифицировать переданное в аренду имущество.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения, в связи с чем договор является заключенным.
Поскольку арендатор пользовался спорным помещением, то нет оснований для возврата денежных средств в размере 186 000 руб., перечисленных истцом в качестве платы за пользование арендованным помещением.
Следует отметить, что удовлетворение требования ООО "Авто-Полюс" о взыскании в его пользу денежных средств, внесенных им в качестве арендной платы ответчику, напротив, повлечет неосновательное обогащение на стороне истца, для которого пользование помещением окажется безвозмездным, что не соответствует положениям ст. 606, 614 ГК РФ, согласно которым пользование имуществом, переданным в аренду, является возмездным.
Судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования истца в части признания договора аренды от 01.04.08 г. N 26/А расторгнутым с 01.02.2009 г.
В соответствии с п. 7.7. договора аренды в случае досрочного расторжения договора стороны обязаны известить другую сторону письменно, предупредив об этом за два месяца.
Обращаясь с заявлением к ответчику, истец указал на намерение расторгнуть иной договор N 18/А аренды нежилого помещения от 01.04.2008 г., в том время как такой договор ответчиком с истцом не заключался.
Следовательно, арбитражный суд верно пришел к выводу, что договор аренды N 26/А нежилого помещения от 01.04.2008 г., заключенный ответчиком с истцом до настоящего времени в установленном законом порядке не прекращен.
Учитывая изложенное оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку надлежаще установленных судом фактических обстоятельств дела, в связи с чем, подлежат отклонению.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Правомерность вынесения судом первой инстанции решения в остальной части заявленных требований (в части отказа в удовлетворении встречного иска) лицами, участвующими в деле, не оспаривается, в связи с чем, в этой части обжалуемое решение не подлежит оценке судом апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2012 г. по делу N А65-34745/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (ОГРН 1081650000310), г. Набережные Челны - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (ОГРН 1081650000310), г. Набережные Челны в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2013 ПО ДЕЛУ N А65-34745/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. по делу N А65-34745/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - Капустин Е.Н., представитель по доверенности N 3 от 21.11.2012;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (ОГРН 1081650000310), г. Набережные Челны, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2012 г. по делу N А65-34745/2011 (судья Гаврилов М.В.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (ОГРН 1081650000310), г. Набережные Челны,
к обществу с ограниченной ответственностью "Регина-1", г. Набережные Челны, (ОГРН 1021602020219),
с участием третьего лица: индивидуального предпринимателя Ахметова Раиса Набиулловича, г. Набережные Челны,
о взыскании 186500 неосновательного обогащения и 1431671 руб. убытков, признании договора аренды от 01.04.08 г. N 26/А расторгнутым с 1.02.09 г. и встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Регина-1", г. Набережные Челны, к Обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс", г. Набережные Челны, о признании договора аренды от 01.04.08 г. расторгнутым с 29.12.11 г., обязании привести нежилое помещения NN 102 и 108 в первоначальное состояние,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (далее - ООО "Авто-Полюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регина-1" (далее - ООО "Регина-1", ответчик) о взыскании 1 618 171 руб. убытков и признании договора аренды нежилого помещения от 01.04.2008 N 26/А, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, ул. Комсомольская Набережная, д. 34, корп. 1, ком. N 102, расторгнутым с 01.02.2009.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Ахметов Р.Н. (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 437 671 руб. стоимости ремонта помещения N 3 площадью 125,1 кв. м, 186 000 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы, в части требования о взыскании 500 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы отказано. Договор аренды нежилого помещения от 01.04.2008 N 26/А признан расторгнутым с 01.02.2009.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2012 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012 по делу N А65-34745/2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
При новом рассмотрении ООО "Регина-1" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора аренды от 01.04.2008 N 26/А, заключенного между ООО "Регина-1" и ООО "Авто-Полюс" расторгнутым с 29.12.2011 и обязании арендатора привести спорные помещения в первоначальное состояние, в котором данные помещения находились до 01.04.2008, а также предоставить ООО "Регина-1" право на приведение нежилых помещений в первоначальное состояние, в котором данные помещения находились до 01.04.2008 за счет средств ООО "Авто-Полюс" в случае неисполнения последним решения суда в трехмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
Также ответчиком заявлено о пропуске ООО "Авто-Полюс" срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2012 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец (ООО "Авто-Полюс") обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять по делу в указанной части новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям, считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным.
Другие лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на жалобу не представили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Согласно п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В связи с отсутствием возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части - в части отказа в удовлетворении первоначального иска.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.04.2008 между ООО "Регина-1" (арендодатель) и ООО "Авто-Полюс" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 26/А, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение под кафе общей площадью 93,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Набережные Челны, ул. Комсомольская Набережная, д. 34, ком. N 102.
Сторонами предусмотрено, что договор вступает в силу с 01.04.2008 и является бессрочным (п. 3.1. договора).
Пунктом 1.2. договора установлено, что состояние арендуемых помещений на момент передачи в аренду пригодное для использования по назначению.
Согласно п. 2.1. договора арендодатель в десятидневный срок после подписания договора передает арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями арендодателя и арендатора.
В нарушение условий договора предмет аренды ответчиком истцу по акту приема передачи не передавался.
Ранее, обществом с ограниченной ответственностью "Регина-1" с ИП Ахметовым Р.Н. подписан договор аренды нежилого помещения N 18/А от 01.03.2008 г., по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение под кафе, общей площадью 93,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Набережные Челны, ул. Комсомольская Набережная, дом 34, комната N 102.
Истец считая, что предоставленное ему помещение, для использования под кафе было непригодно, заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Строитель" договор подряда на строительно-отделочные работы. Согласно материалам дела истцом оплачено подрядчику 1 431 671 руб.
В период проведения ремонтных работ арендатор перечислил арендодателю 186 000 руб. арендной платы, что подтверждается платежными поручениями N 9 от 08.04.08 г., N 2105 от 23.06.08 г. и N 52 от 25.07.08 г.
Письмом от 01.12.08 г. арендатор заявил о расторжении договора N 18А аренды с 01.02.2009.
Поскольку, после прекращения арендных отношений стоимость произведенного истцом ремонта и уплаченная арендная плата ответчиком истцу не возвращена, истец обратился в суд с настоящим иском.
Истец требует возмещения произведенных им неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, а также возврата уплаченной арендной платы.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исходя из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах истец имеет право в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ на возмещение стоимости неотделимых без вреда для имущества улучшений, произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.
Таким образом, истец должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
Вопреки требованиям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил документальных подтверждений, относимых к спорным правоотношениям.
В частности, предъявленные суду документы, в том числе договор N 9 подряда на строительно-отделочные работы от 11.04.2007, акты выполненных работ не могут служить безусловным доказательством о проведении ремонтных работ в нежилом помещении, которое использовалось истцом, отсутствует надлежащая индивидуализация.
Вышеназванные документы не являются доказательствами понесенных истцом расходов по осуществлению строительных работ в спорном помещении.
Кроме того, в соответствии с п. 1.2. договора N 26/А аренды нежилого помещения от 01.04.2008 состояние арендуемого помещения на момент передачи в аренду пригодно для использования по назначению, соответственно ремонтные работы были произведены по инициативе истца.
В соответствии с п. 4.2. договора N 26/А аренды нежилого помещения от 01.04.2008 арендатор (истец) вправе по письменному согласованию с арендодателем (ответчиком) произвести за свой счет перепланировку предоставленного в аренду помещения. Произведенные арендатором за свой счет и с согласия арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованных помещений, он не имеет права после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.
При указанных обстоятельствах истец не доказал, что заявленные расходы связаны непосредственно с улучшением арендованного имущества.
Документов, подтверждающих согласие ответчика на производство каких-либо улучшений объекта аренды, истец в нарушение вышеназванных норм права не представил, как не подтвердил и своего права на возмещение стоимости ремонта в заявленной сумме.
В материалы дела не представлены проектные решения ремонтно-строительных работ и иная строительно-техническая документация, из которой возможно было бы установить объект, на котором были проведены ремонтно-строительные работы, отраженные в представленных истцом документах.
Более того, истцом не подтвержден документально факт согласования с арендодателем вида и объема, подлежащих выполнению работ, сроков проведения работ, проектно-сметной документации, ответчик не привлекался к приемке выполненных работ, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи по итогам проведения ремонта.
Само по себе проведение капитального ремонта и, тем более текущего ремонта, не свидетельствует о том, что истец произвел неотделимые улучшения.
Кроме того, представленные в материалы дела документы, подтверждающие проведение фактических ремонтных работ, не содержат данных, позволяющих определить улучшения.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, но также и стоимость улучшений.
Из представленных истцом доказательств невозможно с достоверностью определить стоимость произведенных работ. Истцом не названы конкретные результаты выполненных им работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества и которые суд мог бы оценивать в ходе рассмотрения дела в пределах заявленного в соответствующей части требования.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие фактический объем улучшений нежилых помещений, являющихся предметом аренды, проведенных истцом в результате ремонта, а также их стоимость.
Платежные поручения не являются бесспорными и надлежащими доказательствами, подтверждающими оплату произведенных работ непосредственно в спорном помещении. Сам факт проведения ремонтных работ не является доказательством того, что улучшения, произведенные арендатором, являются неотделимыми без вреда для арендованного имущества. Следовательно, истцом не доказана совокупность обстоятельств, дающих право на взыскание с ответчика стоимости выполненных ремонтных работ.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании 1 431 671 руб.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание документы, подтверждающие затраты, связанные с содержанием спорного помещения, является несостоятельной поскольку вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель не представил доказательств необходимости и обоснованности таких затрат.
Помимо этого, в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Как указано в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского права Российской Федерации об исковой давности", в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Материалами дела подтверждено и суд установил, что работы осуществлены в период с мая по июнь 2008, истец должен был узнать о наличии у него права требования возмещения стоимости неотделимых улучшений по договору аренды от 01.04.2008 N 26/А не позже осуществления им последнего платежа 25.07.2008, но обратился он с настоящим иском в суд 29.12.2011, то есть с пропуском трехгодичного срока исковой давности.
Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Постановления Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18).
В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) и выражение согласованной воли всех его сторон (пункт 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проанализировав условия спорного договора аренды, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В договоре имеются данные, характеризующие объект аренды как индивидуально-определенный, а именно, указано наименование имущества, передаваемое в аренду и его качественные характеристики. Объект передан истцу в состоянии, указанном в договоре. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения. В процессе исполнения договора истцом также не заявлялось возражений относительно неопределенности предмета договора аренды и невозможности идентифицировать переданное в аренду имущество.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения, в связи с чем договор является заключенным.
Поскольку арендатор пользовался спорным помещением, то нет оснований для возврата денежных средств в размере 186 000 руб., перечисленных истцом в качестве платы за пользование арендованным помещением.
Следует отметить, что удовлетворение требования ООО "Авто-Полюс" о взыскании в его пользу денежных средств, внесенных им в качестве арендной платы ответчику, напротив, повлечет неосновательное обогащение на стороне истца, для которого пользование помещением окажется безвозмездным, что не соответствует положениям ст. 606, 614 ГК РФ, согласно которым пользование имуществом, переданным в аренду, является возмездным.
Судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования истца в части признания договора аренды от 01.04.08 г. N 26/А расторгнутым с 01.02.2009 г.
В соответствии с п. 7.7. договора аренды в случае досрочного расторжения договора стороны обязаны известить другую сторону письменно, предупредив об этом за два месяца.
Обращаясь с заявлением к ответчику, истец указал на намерение расторгнуть иной договор N 18/А аренды нежилого помещения от 01.04.2008 г., в том время как такой договор ответчиком с истцом не заключался.
Следовательно, арбитражный суд верно пришел к выводу, что договор аренды N 26/А нежилого помещения от 01.04.2008 г., заключенный ответчиком с истцом до настоящего времени в установленном законом порядке не прекращен.
Учитывая изложенное оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку надлежаще установленных судом фактических обстоятельств дела, в связи с чем, подлежат отклонению.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Правомерность вынесения судом первой инстанции решения в остальной части заявленных требований (в части отказа в удовлетворении встречного иска) лицами, участвующими в деле, не оспаривается, в связи с чем, в этой части обжалуемое решение не подлежит оценке судом апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2012 г. по делу N А65-34745/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (ОГРН 1081650000310), г. Набережные Челны - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авто-Полюс" (ОГРН 1081650000310), г. Набережные Челны в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)