Судебные решения, арбитраж
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зарипов А.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи А.С. Галиевой,
судей Ш.Ш. Гафиятуллина, Р.Я. Калимуллина,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Ш.Ш. Гафиятуллина гражданское дело по кассационной жалобе ИК МО "город Агрыз" АМР РТ на решение Агрызского районного суда Республики Татарстан от 09 июня 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить.
Признать незаконным постановление N от 07 ноября 2008 года исполнительного комитета муниципального образования "Город Агрыз" Агрызского муниципального района РТ "О предоставлении жилого помещения по договору найма гражданину С.Р.".
Признать недействительным договор N коммерческого найма жилого помещения (долгосрочный) в общежитии от 18 ноября 2008 года, заключенный между С.Р. и МУ "Управление общежитий" Агрызского муниципального района РТ в отношении жилого помещения - комнаты.
Исключить из состава общежития Ижевского отделения (НОД-5) жилое помещение - комнату общей площадью 35,4 кв. м, жилой площадью 16,6 кв. м, подсобной площадью 18,8 кв. м.
Признать за С.Р. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, С.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, М.Р. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО ДД.ММ.ГГГГ года рождения право на приватизацию жилого помещения, расположенного по адресу, общей площадью 35,4 кв. м, жилой площадью 16,6 кв. м, подсобной площадью 18,8 кв. м.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия
установила:
С.Р., действующий в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО, а также С.А., М.Р. обратились в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района РТ, исполкому муниципального образования "Город Агрыз" Агрызского муниципального района РТ, муниципальному унитарному предприятию "Управление недвижимости" о признании незаконным постановления исполкома МО "Город Агрыз" N от 07 ноября 2008 года о предоставлении жилого помещения по договору найма, признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения (долгосрочного) в общежитии, исключении из состава общежития "Юность" комнаты N, признании права на приватизацию жилого помещения.
В обоснование иска указали, что 26 февраля 1996 года истцу С.Р. и членам его семьи по ордеру была предоставлена комната в общежитии "Юность" в связи с работой на предприятии железнодорожного транспорта. Истцы вселились в указанное жилое помещение и проживали в нем до 23 октября 2001 года, затем их переселили в комнату N в пределах общежития "Юность", общей площадью 35,4 кв. м, где они до настоящего времени проживают. Также до настоящего времени они продолжают работать на предприятии железнодорожного транспорта. 07 ноября 2008 года руководителем исполкома муниципального образования "Город Агрыз" Агрызского муниципального района РТ издано постановление N о предоставлении истцу С.Р. комнаты N в общежитии "Юность" по договору найма. Во исполнение указанного постановления муниципальным учреждением "Управление общежитий" 18 ноября 2008 года с истцом С.Р. заключен договор N коммерческого найма (долгосрочный) в отношении комнаты N общежития "Юность". По мнению истцов, постановление N от 07 ноября 2008 года и заключенный на основании этого постановления договор коммерческого найма N в отношении комнаты N, являются незаконными, нарушающими его конституционные права и не позволяющими приватизировать занимаемое им жилое помещение.
Представитель ответчика Н. - председатель палаты имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района РТ, на рассмотрение дела не явился, просил рассмотреть требования истцов без его участия, исковые требования не признал.
Представитель ответчика исполкома МО "Город Агрыз" П. на рассмотрение дела не явился, просил рассмотреть дело без его участия, исковые требования не признал.
Представители муниципального унитарного предприятия "Управление недвижимости" (правопреемник учреждения "Управление общежитий") З. иск признала.
Суд заявление удовлетворил.
В кассационной жалобе ИК МО "город Агрыз" АМР РТ просит решение суда отменить, указывая, что ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не применима, так как ОАО "РЖД", подарившее жилое помещение в собственность муниципального района, является коммерческой организацией; жилые помещения, находящиеся в общежитиях, не подлежат приватизации; жилое помещение было передано истцам на период работы; договор найма специализированного жилого помещения может быть признан недействительным, если нарушены требования закона со стороны ответчика, доказательств чего не представлено.
Судебная коллегия находит, что решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Согласно ст. 6 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
В силу ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
В соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ" и абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года N 08 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае перехода этих предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе на приватизацию жилых помещений.
В силу ч. 2 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Из дела видно, что первоначально истцу С.Р. и членам его семьи было предоставлено жилое помещение в общежитии под N, истцы С.Р., С.А., М.Р. вселились в указанное жилое помещение 26 февраля 1996 года, то есть до вступления в силу действующего Жилищного кодекса Российской Федерации. Истцу С.Р. и членам его семьи жилое помещение в общежитии предоставлено по ордеру N от 1996 года в связи с его работой на предприятии железнодорожного транспорта.
Общежитие на момент вселения истца принадлежало Ижевскому отделению Горьковской железной дороги МПС РФ, то есть государственному предприятию и находилось в федеральной собственности.
В дальнейшем истцам по ордеру N от 23 августа 2001 года в данном же общежитии предоставлена комната N.
Оба ордера как от 1996 года, так и от 2001 года выданы администрацией и профсоюзным комитетом ДОП-5 Ижевского отделения Горьковской железной дороги МПС РФ.
В 2003 году при учреждении ОАО "Российские железные дороги" совместным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ, Федеральной энергетической комиссии РФ и Министерства путей сообщения РФ от 30 сентября 2003 года N 4557-р/6-р/884р утвержден Сводный передаточный акт на имущество и обязательства организации федерального железнодорожного транспорта, передаваемые в качестве вклада в уставной капитал ОАО "РЖД".
В числе иного имущества ОАО "РЖД" приватизировано здание общежития "Юность", расположенное по адресу и право собственности ОАО "РЖД" на данное здание было зарегистрировано в ЕГРП 16 марта 2004 года. При этом указанное обстоятельство не изменило статус истцов как жильцов общежития, которые уже проживали в нем.
12 декабря 2007 года между ОАО "РЖД" и муниципальным образованием "Город Агрыз" заключен договор дарения, в соответствии с которым в муниципальную собственность передано здание общежития Ижевского отделения (НОД-5) "Юность", расположенное по адресу.
Распоряжением исполкома муниципального образования "Город Агрыз" N от 27 декабря 2007 года жилые помещения, расположенные в доме, отнесены к специализированному жилищному фонду для использования в качестве общежития.
07 ноября 2008 года принято оспариваемое постановление N, и 18 ноября 2008 года заключен оспариваемый договор коммерческого найма N в отношении комнаты N.
Судом установлено, что на момент вселения истцов в общежитие оно находилось в ведении государственного предприятия - Ижевского отделения Горьковской железной дороги. Хотя впоследствии общежитие вошло в состав приватизируемого ОАО "РЖД" имущества, однако в конечном итоге здание передано в ведение органов местного самоуправления, причем безвозмездно, без затрат бюджетных или иных средств.
В связи с этим, суд пришел к выводу, что исходя из смысла ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", общежитие Ижевского отделения (НОД-5) "Юность", принадлежавшее государственному предприятию, при передаче в иную форму собственности утратило статус общежития в силу закона. При этом в период нахождения спорного жилого помещения в составе частного жилищного фонда ОАО "РЖД" договор коммерческого найма с истцом не заключался, чем был подтвержден его статус как нанимателя, занимающего жилое помещение по договору социального найма. В дальнейшем, при переходе в муниципальную собственность права граждан, которые уже проживали и пользовались общежитием, не оговаривались.
С таким выводом следует согласиться, поскольку он подтверждается материалами дела. Необходимые мотивы в решении суда приведены, Судебная коллегия с ними согласна.
При вышеуказанных обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу, что принятое МО "Город Агрыз" распоряжение N об отнесении всех без исключения жилых помещений, расположенных в доме к числу специализированного жилищного фонда при наличии проживающих там граждан, в том числе в отношении занимаемой истцами комнаты N, противоречит действующему законодательству, в частности статье 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поскольку на спорное жилое помещение распространяются правила о договоре социального найма и ранее в приватизации жилого помещения истцы не принимали участия, что подтверждается сообщениями БТИ и Росресстра, суд обоснованно указал, что в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" истцы праве приобрести занимаемое ими жилое помещение в собственность в порядке приватизации.
Договор же коммерческого найма мог быть заключен только в отношении жилых помещений, входящих в состав жилищного фонда коммерческого использования, а исходя из исследованных в суде документов, комната N включена органами местного самоуправления в специализированный жилищный фонд. При таких обстоятельствах законных оснований для заключения договора коммерческого найма на три года (долгосрочного) не имелось, поэтому заключенный с истцом С.Р. и членами его семьи договор N от 18 ноября 2008 года правомерно признан судом противоречащим требованиям жилищного законодательства для данных правоотношений и в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации - недействительной сделкой, не влекущей юридических последствий и недействительной с момента ее совершения.
Кроме того, само постановление N от 07 ноября 2008 года о предоставлении комнаты N С.Р. и членам его семьи, по договору специализированного найма не соответствует фактическим обстоятельствам, так как нынешний наймодатель не предоставлял истцам эту комнату, истцы были вселены в комнату и пользовались ею на законных основаниях на условиях договора социального найма до передачи жилья в муниципальную собственность. Таким образом, постановление N от 07 ноября 2008 года является незаконным.
Доводы кассационной жалобы ИК МО "город Агрыз" АМР РТ о том, что ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не применима, так как ОАО "РЖД", подарившее жилое помещение в собственность муниципального района, является коммерческой организацией, подлежат отклонению, поскольку данное обстоятельство правового значения не имеет. После дарения имущества прав у дарителя на указанное имущество утрачивается и, поскольку здание общежития передано в муниципальную собственность, на жилые помещения в нем распространяются правила об их приватизации гражданами, проживающими в них.
Доводы кассационной жалобы о том, что жилые помещения, находящиеся в общежитиях, не подлежат приватизации, не могут быть приняты во внимание в силу вышеизложенного и положений ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Доводы жалобы о том, что жилое помещение было передано истцам на период работы, не могут служить основанием для отмены решения, суд правильно установил, что на момент вселения истцов в общежитие оно находилось в ведении государственного предприятия, в настоящее время здание безвозмездно передано в ведение органов местного самоуправления, и у истцов возникло право на приватизацию жилого помещения в силу закона.
Доводы жалобы о том, что договор найма специализированного жилого помещения может быть признан недействительным, если нарушены требования закона со стороны ответчика, доказательств чего не представлено, подлежат отклонению, так как согласно ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации отнесение помещения к специализированному жилищному фонду осуществляется с соблюдением требований и в порядке, установленных Постановлением Правительством Российской Федерации от 26 января 2006 года, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно п. 3 Постановления отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, в том числе, если имеются обременения прав на это имущество. На момент перехода здания общежития в муниципальную собственность в комнате N постоянно проживали истцы, то есть это жилое помещение обременено возникшими ранее правами истцов на проживание и пользование этим жилым помещением. Кроме того, применение в данных правоотношениях правил о договоре найма специализированного жилого помещения необоснованно ухудшает права истцов по сравнению с теми гражданами, которые также проживали в жилых помещениях общежитий государственных предприятий, но при этом общежития были напрямую, без приватизации (без попадания в частный жилищный фонд ОАО "РЖД"), переданы в ведение органов местного самоуправления.
При этом с учетом положений ст. 7 Закона Российской Федерации "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" договор специализированного жилого помещения применительно к спорному общежитию "Юность" мог быть заключен лишь с лицами, которые были вселены после того, как был утрачен статус общежития государственного предприятия, то есть после приватизации общежития, либо после его передачи в муниципальный жилищный фонд, и этот договор мог быть заключен только в отношении жилых помещений, которые были свободны от прав ранее вселенных нанимателей.
Судебная коллегия считает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда, по вышеизложенным обстоятельствам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 350, 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
Решение Агрызского районного суда Республики Татарстан от 09 июня 2011 года по данному делу оставить без изменения, а кассационную жалобу ИК МО "город Агрыз" АМР РТ - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 05.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10814/2011
Разделы:Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 сентября 2011 г. по делу N 33-10814/2011
Судья: Зарипов А.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи А.С. Галиевой,
судей Ш.Ш. Гафиятуллина, Р.Я. Калимуллина,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Ш.Ш. Гафиятуллина гражданское дело по кассационной жалобе ИК МО "город Агрыз" АМР РТ на решение Агрызского районного суда Республики Татарстан от 09 июня 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить.
Признать незаконным постановление N от 07 ноября 2008 года исполнительного комитета муниципального образования "Город Агрыз" Агрызского муниципального района РТ "О предоставлении жилого помещения по договору найма гражданину С.Р.".
Признать недействительным договор N коммерческого найма жилого помещения (долгосрочный) в общежитии от 18 ноября 2008 года, заключенный между С.Р. и МУ "Управление общежитий" Агрызского муниципального района РТ в отношении жилого помещения - комнаты.
Исключить из состава общежития Ижевского отделения (НОД-5) жилое помещение - комнату общей площадью 35,4 кв. м, жилой площадью 16,6 кв. м, подсобной площадью 18,8 кв. м.
Признать за С.Р. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, С.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, М.Р. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО ДД.ММ.ГГГГ года рождения право на приватизацию жилого помещения, расположенного по адресу, общей площадью 35,4 кв. м, жилой площадью 16,6 кв. м, подсобной площадью 18,8 кв. м.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия
установила:
С.Р., действующий в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО, а также С.А., М.Р. обратились в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района РТ, исполкому муниципального образования "Город Агрыз" Агрызского муниципального района РТ, муниципальному унитарному предприятию "Управление недвижимости" о признании незаконным постановления исполкома МО "Город Агрыз" N от 07 ноября 2008 года о предоставлении жилого помещения по договору найма, признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения (долгосрочного) в общежитии, исключении из состава общежития "Юность" комнаты N, признании права на приватизацию жилого помещения.
В обоснование иска указали, что 26 февраля 1996 года истцу С.Р. и членам его семьи по ордеру была предоставлена комната в общежитии "Юность" в связи с работой на предприятии железнодорожного транспорта. Истцы вселились в указанное жилое помещение и проживали в нем до 23 октября 2001 года, затем их переселили в комнату N в пределах общежития "Юность", общей площадью 35,4 кв. м, где они до настоящего времени проживают. Также до настоящего времени они продолжают работать на предприятии железнодорожного транспорта. 07 ноября 2008 года руководителем исполкома муниципального образования "Город Агрыз" Агрызского муниципального района РТ издано постановление N о предоставлении истцу С.Р. комнаты N в общежитии "Юность" по договору найма. Во исполнение указанного постановления муниципальным учреждением "Управление общежитий" 18 ноября 2008 года с истцом С.Р. заключен договор N коммерческого найма (долгосрочный) в отношении комнаты N общежития "Юность". По мнению истцов, постановление N от 07 ноября 2008 года и заключенный на основании этого постановления договор коммерческого найма N в отношении комнаты N, являются незаконными, нарушающими его конституционные права и не позволяющими приватизировать занимаемое им жилое помещение.
Представитель ответчика Н. - председатель палаты имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района РТ, на рассмотрение дела не явился, просил рассмотреть требования истцов без его участия, исковые требования не признал.
Представитель ответчика исполкома МО "Город Агрыз" П. на рассмотрение дела не явился, просил рассмотреть дело без его участия, исковые требования не признал.
Представители муниципального унитарного предприятия "Управление недвижимости" (правопреемник учреждения "Управление общежитий") З. иск признала.
Суд заявление удовлетворил.
В кассационной жалобе ИК МО "город Агрыз" АМР РТ просит решение суда отменить, указывая, что ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не применима, так как ОАО "РЖД", подарившее жилое помещение в собственность муниципального района, является коммерческой организацией; жилые помещения, находящиеся в общежитиях, не подлежат приватизации; жилое помещение было передано истцам на период работы; договор найма специализированного жилого помещения может быть признан недействительным, если нарушены требования закона со стороны ответчика, доказательств чего не представлено.
Судебная коллегия находит, что решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Согласно ст. 6 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
В силу ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
В соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ" и абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года N 08 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае перехода этих предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе на приватизацию жилых помещений.
В силу ч. 2 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Из дела видно, что первоначально истцу С.Р. и членам его семьи было предоставлено жилое помещение в общежитии под N, истцы С.Р., С.А., М.Р. вселились в указанное жилое помещение 26 февраля 1996 года, то есть до вступления в силу действующего Жилищного кодекса Российской Федерации. Истцу С.Р. и членам его семьи жилое помещение в общежитии предоставлено по ордеру N от 1996 года в связи с его работой на предприятии железнодорожного транспорта.
Общежитие на момент вселения истца принадлежало Ижевскому отделению Горьковской железной дороги МПС РФ, то есть государственному предприятию и находилось в федеральной собственности.
В дальнейшем истцам по ордеру N от 23 августа 2001 года в данном же общежитии предоставлена комната N.
Оба ордера как от 1996 года, так и от 2001 года выданы администрацией и профсоюзным комитетом ДОП-5 Ижевского отделения Горьковской железной дороги МПС РФ.
В 2003 году при учреждении ОАО "Российские железные дороги" совместным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ, Федеральной энергетической комиссии РФ и Министерства путей сообщения РФ от 30 сентября 2003 года N 4557-р/6-р/884р утвержден Сводный передаточный акт на имущество и обязательства организации федерального железнодорожного транспорта, передаваемые в качестве вклада в уставной капитал ОАО "РЖД".
В числе иного имущества ОАО "РЖД" приватизировано здание общежития "Юность", расположенное по адресу и право собственности ОАО "РЖД" на данное здание было зарегистрировано в ЕГРП 16 марта 2004 года. При этом указанное обстоятельство не изменило статус истцов как жильцов общежития, которые уже проживали в нем.
12 декабря 2007 года между ОАО "РЖД" и муниципальным образованием "Город Агрыз" заключен договор дарения, в соответствии с которым в муниципальную собственность передано здание общежития Ижевского отделения (НОД-5) "Юность", расположенное по адресу.
Распоряжением исполкома муниципального образования "Город Агрыз" N от 27 декабря 2007 года жилые помещения, расположенные в доме, отнесены к специализированному жилищному фонду для использования в качестве общежития.
07 ноября 2008 года принято оспариваемое постановление N, и 18 ноября 2008 года заключен оспариваемый договор коммерческого найма N в отношении комнаты N.
Судом установлено, что на момент вселения истцов в общежитие оно находилось в ведении государственного предприятия - Ижевского отделения Горьковской железной дороги. Хотя впоследствии общежитие вошло в состав приватизируемого ОАО "РЖД" имущества, однако в конечном итоге здание передано в ведение органов местного самоуправления, причем безвозмездно, без затрат бюджетных или иных средств.
В связи с этим, суд пришел к выводу, что исходя из смысла ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", общежитие Ижевского отделения (НОД-5) "Юность", принадлежавшее государственному предприятию, при передаче в иную форму собственности утратило статус общежития в силу закона. При этом в период нахождения спорного жилого помещения в составе частного жилищного фонда ОАО "РЖД" договор коммерческого найма с истцом не заключался, чем был подтвержден его статус как нанимателя, занимающего жилое помещение по договору социального найма. В дальнейшем, при переходе в муниципальную собственность права граждан, которые уже проживали и пользовались общежитием, не оговаривались.
С таким выводом следует согласиться, поскольку он подтверждается материалами дела. Необходимые мотивы в решении суда приведены, Судебная коллегия с ними согласна.
При вышеуказанных обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу, что принятое МО "Город Агрыз" распоряжение N об отнесении всех без исключения жилых помещений, расположенных в доме к числу специализированного жилищного фонда при наличии проживающих там граждан, в том числе в отношении занимаемой истцами комнаты N, противоречит действующему законодательству, в частности статье 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поскольку на спорное жилое помещение распространяются правила о договоре социального найма и ранее в приватизации жилого помещения истцы не принимали участия, что подтверждается сообщениями БТИ и Росресстра, суд обоснованно указал, что в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" истцы праве приобрести занимаемое ими жилое помещение в собственность в порядке приватизации.
Договор же коммерческого найма мог быть заключен только в отношении жилых помещений, входящих в состав жилищного фонда коммерческого использования, а исходя из исследованных в суде документов, комната N включена органами местного самоуправления в специализированный жилищный фонд. При таких обстоятельствах законных оснований для заключения договора коммерческого найма на три года (долгосрочного) не имелось, поэтому заключенный с истцом С.Р. и членами его семьи договор N от 18 ноября 2008 года правомерно признан судом противоречащим требованиям жилищного законодательства для данных правоотношений и в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации - недействительной сделкой, не влекущей юридических последствий и недействительной с момента ее совершения.
Кроме того, само постановление N от 07 ноября 2008 года о предоставлении комнаты N С.Р. и членам его семьи, по договору специализированного найма не соответствует фактическим обстоятельствам, так как нынешний наймодатель не предоставлял истцам эту комнату, истцы были вселены в комнату и пользовались ею на законных основаниях на условиях договора социального найма до передачи жилья в муниципальную собственность. Таким образом, постановление N от 07 ноября 2008 года является незаконным.
Доводы кассационной жалобы ИК МО "город Агрыз" АМР РТ о том, что ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не применима, так как ОАО "РЖД", подарившее жилое помещение в собственность муниципального района, является коммерческой организацией, подлежат отклонению, поскольку данное обстоятельство правового значения не имеет. После дарения имущества прав у дарителя на указанное имущество утрачивается и, поскольку здание общежития передано в муниципальную собственность, на жилые помещения в нем распространяются правила об их приватизации гражданами, проживающими в них.
Доводы кассационной жалобы о том, что жилые помещения, находящиеся в общежитиях, не подлежат приватизации, не могут быть приняты во внимание в силу вышеизложенного и положений ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Доводы жалобы о том, что жилое помещение было передано истцам на период работы, не могут служить основанием для отмены решения, суд правильно установил, что на момент вселения истцов в общежитие оно находилось в ведении государственного предприятия, в настоящее время здание безвозмездно передано в ведение органов местного самоуправления, и у истцов возникло право на приватизацию жилого помещения в силу закона.
Доводы жалобы о том, что договор найма специализированного жилого помещения может быть признан недействительным, если нарушены требования закона со стороны ответчика, доказательств чего не представлено, подлежат отклонению, так как согласно ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации отнесение помещения к специализированному жилищному фонду осуществляется с соблюдением требований и в порядке, установленных Постановлением Правительством Российской Федерации от 26 января 2006 года, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно п. 3 Постановления отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, в том числе, если имеются обременения прав на это имущество. На момент перехода здания общежития в муниципальную собственность в комнате N постоянно проживали истцы, то есть это жилое помещение обременено возникшими ранее правами истцов на проживание и пользование этим жилым помещением. Кроме того, применение в данных правоотношениях правил о договоре найма специализированного жилого помещения необоснованно ухудшает права истцов по сравнению с теми гражданами, которые также проживали в жилых помещениях общежитий государственных предприятий, но при этом общежития были напрямую, без приватизации (без попадания в частный жилищный фонд ОАО "РЖД"), переданы в ведение органов местного самоуправления.
При этом с учетом положений ст. 7 Закона Российской Федерации "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" договор специализированного жилого помещения применительно к спорному общежитию "Юность" мог быть заключен лишь с лицами, которые были вселены после того, как был утрачен статус общежития государственного предприятия, то есть после приватизации общежития, либо после его передачи в муниципальный жилищный фонд, и этот договор мог быть заключен только в отношении жилых помещений, которые были свободны от прав ранее вселенных нанимателей.
Судебная коллегия считает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда, по вышеизложенным обстоятельствам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 350, 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
Решение Агрызского районного суда Республики Татарстан от 09 июня 2011 года по данному делу оставить без изменения, а кассационную жалобу ИК МО "город Агрыз" АМР РТ - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)