Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 апреля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Романенко С.Ш., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А., при участии в заседании:
от заявителя апелляционной жалобы ООО "МНП "Электро" - представитель Югова Н.А., доверенность от 15.06.2012 г.; от ответчика ООО "СФИНКС" - не явились, извещены; от третьих лиц - не явились, извещены; рассмотрев в открытом судебном заседании 04 апреля 2013 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро", г. Новокуйбышевск, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года, принятое по делу N А55-27548/2012 судьей Каленниковой О.Н., по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" (ИНН: 6330005745, ОГРН: 1026303123109), г. Новокуйбышевск, Самарская область, к обществу с ограниченной ответственностью "СФИНКС" (ИНН: 6319071991, ОГРН: 1036300894233), г. Самара, с привлечением третьих лиц: - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, - общество с ограниченной ответственностью "Проспект Плюс", г. Самара, о признании права собственности,
установил:
ООО "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "СФИНКС" о признании за права собственности на квартиру N 33, общей площадью 83,9 кв. м, жилой площадью 44,1 кв. м, подсобной 39,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 27.
Определениями от 28 ноября 2012 года 18 декабря 2012 года арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области и Общество с ограниченной ответственностью "Проспект Плюс".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года по делу N А55-27548/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "МНП "Электро" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ООО "МНП "Электро" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 12 января 2004 года между ООО "МНП "Электро" и ООО Проспект Плюс" был заключен Договор N 25-1 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара, согласно которому ООО "Проспект-Плюс" привлекает истца к финансированию долевого строительства 14 - этажного жилого дома по адресу: по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара.
При этом объектом долевого строительства является квартира с условным строительным номером 25, общей проектной площадью 94,58 кв. м, расположенная на 11 этаже в 1 секции 14 - этажного жилого дома по адресу: ул. Коммунистическая/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара.
Согласно пункту 2.1 Договора общий объем финансирования строительства квартиры составляет 1399784 рубля. Во исполнение принятых на себя обязательств истец полностью оплатил обусловленную договором сумму, то есть 1 399 784 рубля, что подтверждается платежным поручением N 61 от 13.01.2004.
В соответствии с п. 1.1 вышеуказанного Договора ООО "Проспект Плюс" осуществляет строительство дома на основании Договора о долевом строительстве N 1 от 01.10.2002 между ООО "Проспект Плюс" и ООО "Сфинкс" и на основании Постановления Главы г. Самары N 404 от 30.09.2002, в соответствии с которыми застройщиком жилого дома ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара является ООО "Сфинкс".
Согласно п. 1.1 Договора N 25-1 от 12.01.2004 ответчику был выделен земельный участок и разрешено строительство жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по улице Коммунистической/улице Дачной в Ленинском районе города Самары, что подтверждается Разрешением на выполнение строительно-монтажных работ N 140 от 22 октября 2002 года.
Распоряжением Администрации Ленинского района г. Самары N 336 от 27 июля 2005 года жилому дому, в котором находится приобретенная истцом квартира, был присвоен почтовый адрес: г. Самара Ленинский район ул. Коммунистическая дом, 27. 18 августа 2006 года Ответчиком было получено Разрешение Администрации городского округа Самара на ввод объекта в эксплуатацию.
30 октября 2006 года ответчик передал истцу по Акту приема-передачи квартиру N 33 строительный N 25 общей проектной площадью 94,58 кв. м, соответствующую техническим характеристикам: общей площадью 83,9 кв. м, жилой 44,1 кв. м, подсобной 39,8 кв. м и техническому плану в доме по адресу: г. Самара Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 27.
Таким образом, сторонами договора о долевом участии в строительстве исполнены обязательства по всем условиям договора в полном объеме.
В соответствии с п. 4.2 договора N 25-1 о долевом участии в строительстве жилого дома истец обязуется передать документы для оформления права собственности на приобретенную квартиру в Самарской областной регистрационной палате, а ответчик, в свою очередь, в соответствии с Постановлением Главы г. Самары N 404 от 30.09.2002 обязуется произвести государственную регистрацию прав на жилой дом.
Истец в порядке действующего законодательства обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства. Однако в государственной регистрации права собственности истцу было отказано, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации. Данное обстоятельство и послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано отказал в иске, поскольку истец не доказал наличия всех обстоятельств, на которые сослался в обоснование заявленных требований и обратился с ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
Истцом избран способ защиты нарушенных прав - путем обращения с иском к лицу, не нарушающему и не оспаривающему какие-либо права истца на спорное имущество. При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, вследствие чего не может быть удовлетворен.
В качестве основания заявленных требований истец указал Договор N 25-1 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара от 12 января 2004 года между ООО "МНП "Электро" и ООО Проспект Плюс" и Договор о долевом строительстве N 1 от 01.10.2002 между ООО "Проспект Плюс" и ООО "Сфинкс", заключенные до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со ст. 27 указанного закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 140 по строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по улице Коммунистической/улице Дачной в Ленинском районе города Самары получено 22 октября 2002 года.
Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что отношения сторон не подпадают в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с нормами Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25.02.1999. (с изм. от 22.08.2004. и от 02.02.2006.), а также Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора и закона.
Ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 года (с изм. от 22.08.2004 г. и от 02.02.2006.) "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" устанавливает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, в котором должны быть предусмотрены порядок, размер, сроки и формы осуществления инвестиций, другие права, обязанности.
Как следует из п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.06.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешить спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. При этом, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с п. 5 указанного Постановления Пленума при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации" N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, а не с начала их строительства. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Как свидетельствуют материалы дела, договор долевого участия в строительстве исполнен сторонами, спорный объект передан истцу по акту приема-передачи.
В соответствии с ч. 2 ст. 223, ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости отсутствуют и правовые основания для признания права собственности на него.
Вместе с тем, в рамках настоящего дела истец избрал иной способ защиты и обратился в суд с иском о признании права собственности на основании ст. 213, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Последствием удовлетворения иска является признание права судом, как органом, уполномоченным на признание права, при наличии никем не оспоренного отказа другого государственного органа, уполномоченного на признание права, в признании того же права.
Между тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции наличие такого не отмененного и не признанного незаконным решения уполномоченного государственного органа препятствует удовлетворению в судебном порядке иска о признании права. Из смысла ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающей, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация уполномоченным государственным органом, следует, что отказ в государственной регистрации также является доказательством непризнания государством в лице его уполномоченного органа существования подлежащего регистрации права, и такой отказ может быть оспорен только в судебном порядке.
Правом на обжалование отказа в государственной регистрации, предоставленным истцу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истец не воспользовался.
Создание видимости спора для получения формальных оснований регистрации права на недвижимое имущество, влечет подмен законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно посчитал, что выбранный истцом способ защиты является ненадлежащим, противоречащим нормам ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года по делу N А55-27548/2012, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года по делу N А55-27548/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро", г. Новокуйбышевск, Самарская область, - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.04.2013 ПО ДЕЛУ N А55-27548/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2013 г. по делу N А55-27548/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 апреля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Романенко С.Ш., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А., при участии в заседании:
от заявителя апелляционной жалобы ООО "МНП "Электро" - представитель Югова Н.А., доверенность от 15.06.2012 г.; от ответчика ООО "СФИНКС" - не явились, извещены; от третьих лиц - не явились, извещены; рассмотрев в открытом судебном заседании 04 апреля 2013 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро", г. Новокуйбышевск, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года, принятое по делу N А55-27548/2012 судьей Каленниковой О.Н., по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" (ИНН: 6330005745, ОГРН: 1026303123109), г. Новокуйбышевск, Самарская область, к обществу с ограниченной ответственностью "СФИНКС" (ИНН: 6319071991, ОГРН: 1036300894233), г. Самара, с привлечением третьих лиц: - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, - общество с ограниченной ответственностью "Проспект Плюс", г. Самара, о признании права собственности,
установил:
ООО "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "СФИНКС" о признании за права собственности на квартиру N 33, общей площадью 83,9 кв. м, жилой площадью 44,1 кв. м, подсобной 39,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 27.
Определениями от 28 ноября 2012 года 18 декабря 2012 года арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области и Общество с ограниченной ответственностью "Проспект Плюс".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года по делу N А55-27548/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "МНП "Электро" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ООО "МНП "Электро" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 12 января 2004 года между ООО "МНП "Электро" и ООО Проспект Плюс" был заключен Договор N 25-1 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара, согласно которому ООО "Проспект-Плюс" привлекает истца к финансированию долевого строительства 14 - этажного жилого дома по адресу: по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара.
При этом объектом долевого строительства является квартира с условным строительным номером 25, общей проектной площадью 94,58 кв. м, расположенная на 11 этаже в 1 секции 14 - этажного жилого дома по адресу: ул. Коммунистическая/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара.
Согласно пункту 2.1 Договора общий объем финансирования строительства квартиры составляет 1399784 рубля. Во исполнение принятых на себя обязательств истец полностью оплатил обусловленную договором сумму, то есть 1 399 784 рубля, что подтверждается платежным поручением N 61 от 13.01.2004.
В соответствии с п. 1.1 вышеуказанного Договора ООО "Проспект Плюс" осуществляет строительство дома на основании Договора о долевом строительстве N 1 от 01.10.2002 между ООО "Проспект Плюс" и ООО "Сфинкс" и на основании Постановления Главы г. Самары N 404 от 30.09.2002, в соответствии с которыми застройщиком жилого дома ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара является ООО "Сфинкс".
Согласно п. 1.1 Договора N 25-1 от 12.01.2004 ответчику был выделен земельный участок и разрешено строительство жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по улице Коммунистической/улице Дачной в Ленинском районе города Самары, что подтверждается Разрешением на выполнение строительно-монтажных работ N 140 от 22 октября 2002 года.
Распоряжением Администрации Ленинского района г. Самары N 336 от 27 июля 2005 года жилому дому, в котором находится приобретенная истцом квартира, был присвоен почтовый адрес: г. Самара Ленинский район ул. Коммунистическая дом, 27. 18 августа 2006 года Ответчиком было получено Разрешение Администрации городского округа Самара на ввод объекта в эксплуатацию.
30 октября 2006 года ответчик передал истцу по Акту приема-передачи квартиру N 33 строительный N 25 общей проектной площадью 94,58 кв. м, соответствующую техническим характеристикам: общей площадью 83,9 кв. м, жилой 44,1 кв. м, подсобной 39,8 кв. м и техническому плану в доме по адресу: г. Самара Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 27.
Таким образом, сторонами договора о долевом участии в строительстве исполнены обязательства по всем условиям договора в полном объеме.
В соответствии с п. 4.2 договора N 25-1 о долевом участии в строительстве жилого дома истец обязуется передать документы для оформления права собственности на приобретенную квартиру в Самарской областной регистрационной палате, а ответчик, в свою очередь, в соответствии с Постановлением Главы г. Самары N 404 от 30.09.2002 обязуется произвести государственную регистрацию прав на жилой дом.
Истец в порядке действующего законодательства обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства. Однако в государственной регистрации права собственности истцу было отказано, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации. Данное обстоятельство и послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано отказал в иске, поскольку истец не доказал наличия всех обстоятельств, на которые сослался в обоснование заявленных требований и обратился с ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
Истцом избран способ защиты нарушенных прав - путем обращения с иском к лицу, не нарушающему и не оспаривающему какие-либо права истца на спорное имущество. При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, вследствие чего не может быть удовлетворен.
В качестве основания заявленных требований истец указал Договор N 25-1 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара от 12 января 2004 года между ООО "МНП "Электро" и ООО Проспект Плюс" и Договор о долевом строительстве N 1 от 01.10.2002 между ООО "Проспект Плюс" и ООО "Сфинкс", заключенные до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со ст. 27 указанного закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 140 по строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по улице Коммунистической/улице Дачной в Ленинском районе города Самары получено 22 октября 2002 года.
Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что отношения сторон не подпадают в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с нормами Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25.02.1999. (с изм. от 22.08.2004. и от 02.02.2006.), а также Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора и закона.
Ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 года (с изм. от 22.08.2004 г. и от 02.02.2006.) "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" устанавливает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, в котором должны быть предусмотрены порядок, размер, сроки и формы осуществления инвестиций, другие права, обязанности.
Как следует из п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.06.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешить спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. При этом, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с п. 5 указанного Постановления Пленума при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации" N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, а не с начала их строительства. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Как свидетельствуют материалы дела, договор долевого участия в строительстве исполнен сторонами, спорный объект передан истцу по акту приема-передачи.
В соответствии с ч. 2 ст. 223, ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости отсутствуют и правовые основания для признания права собственности на него.
Вместе с тем, в рамках настоящего дела истец избрал иной способ защиты и обратился в суд с иском о признании права собственности на основании ст. 213, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Последствием удовлетворения иска является признание права судом, как органом, уполномоченным на признание права, при наличии никем не оспоренного отказа другого государственного органа, уполномоченного на признание права, в признании того же права.
Между тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции наличие такого не отмененного и не признанного незаконным решения уполномоченного государственного органа препятствует удовлетворению в судебном порядке иска о признании права. Из смысла ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающей, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация уполномоченным государственным органом, следует, что отказ в государственной регистрации также является доказательством непризнания государством в лице его уполномоченного органа существования подлежащего регистрации права, и такой отказ может быть оспорен только в судебном порядке.
Правом на обжалование отказа в государственной регистрации, предоставленным истцу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истец не воспользовался.
Создание видимости спора для получения формальных оснований регистрации права на недвижимое имущество, влечет подмен законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно посчитал, что выбранный истцом способ защиты является ненадлежащим, противоречащим нормам ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года по делу N А55-27548/2012, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года по делу N А55-27548/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро", г. Новокуйбышевск, Самарская область, - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)