Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шарудилов О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Михалиной С.Е., Грибовой Е.Н.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе представителя истца П. по доверенности К.Ю. на решение Пресненского районного суда города Москвы от 24 августа 2012 года, которыми постановлено:
В удовлетворении исковых требований П. к К.Е. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказать,
П. обратилась с иском к К.Е. о признании недействительным заключенного между сторонами 19.02.2009 г. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, ссылаясь в обоснование на то, что данный договор заключен ответчиком с целью заведомо противной основам нравственности, поскольку квартира приобретена К.Е. за "бесценок", то есть инвентаризационную стоимость, которая значительно меньше, чем ее рыночная стоимость, у пожилой и одинокой женщины, полагавшей, что взамен ответчик будет осуществлять уход за ней и предоставлять ей содержание.
Ответчик К.Е. иск не признала, ссылаясь на соответствие сделки требованиям закона и пропуск истцом срока исковой давности.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца П. по доверенности К.Ю., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и существенное нарушение судом норм процессуального права.
Выслушав истца П., ее представителя по доверенности К.Ю., ответчика К.Е., ее представителя К.Л., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит постановленное судом решение подлежащим отмене по основаниям пп. 3, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и грубым нарушением норм процессуального права.
Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. В мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельства; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с разъяснениями п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Согласно п. 3 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельства, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям закона решение суда не соответствует.
Согласно п. 1 ст. 157 ГПК РФ суд при рассмотрении дела обязан непосредственно исследовать доказательства по делу: заслушать объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, заключения экспертов, консультации и пояснения специалистов, ознакомиться с письменными доказательствами, осмотреть вещественные доказательства, прослушать аудиозаписи и просмотреть видеозаписи.
П. 3 указанной статьи предусмотрено, что судебное заседание по каждому делу происходит непрерывно, за исключением времени, назначенного для отдыха. До окончания рассмотрения начатого дела или до отложения его разбирательства суд не вправе рассматривать другие гражданские, уголовные и административные дела.
В соответствии с п. 1 ст. 169 ГПК РФ отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса, предъявления встречного иска, необходимости представления или истребования дополнительных доказательств, привлечения к участию в деле других лиц, совершения иных процессуальных действий.
В силу п. 3, 4 названной выше статьи разбирательство дела после его отложения начинается сначала; в случае, если стороны не настаивают на повторении объяснений всех участников процесса, знакомы с материалами дела, в том числе с объяснениями участников процесса, данными ранее, состав суда не изменился, суд вправе предоставить возможность участникам процесса подтвердить ранее данные объяснения без их повторения, дополнить их, задать дополнительные вопросы.
Согласно ст. 193 ГПК РФ после принятия и подписания решения суд возвращается в зал заседания, где председательствующий или один из судей объявляет решение суда.
Решение суда в соответствии со ст. 199 ГПК РФ принимается немедленно после разбирательства дела. Составление мотивированного решения суда может быть отложено на срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела, но резолютивную часть решения суд должен объявить в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела. Объявленная резолютивная часть решения суда должна быть подписана всеми судьями и приобщена к делу.
Как следует из материалов дела, судебное заседание по настоящему гражданскому делу было назначено на 22 августа 2012 г. В данном судебном заседании согласно протоколу (л.д. 247) судом были разрешены только ходатайства сторон о приобщении к материалам дела квитанций об оплате коммунальных услуг и отзыва ответчика, судебное заседание отложено на 24 августа 2012 г. в 16 ч. 30 мин. в связи с подготовкой сторон к прениям.
Судебное заседание 24 августа 2012 г., как усматривается из протокола (л.д. 276) открыто ранее назначенного времени, объяснения сторон судом, также как и в ранее состоявшихся 30.07.2012 г. и 22.08.2012 г. судебных заседаниях, не заслушивались, после объявления судом о переходе к рассмотрению дела по существу, были исследованы только письменные материалы дела, после окончания прений суд удалился в совещательную комнату для вынесения решения, резолютивная часть решения 24.08.2012 г. судом не оглашалась.
27 августа 2012 г. согласно протоколу судебного заседания председательствующим судебное заседание было объявлено открытым и оглашено решение в окончательной форме.
Таким образом, в нарушение вышеприведенных положений гражданского процессуального законодательства в том судебном заседании, в котором принято решение, доказательства по делу судом непосредственно не исследовались, был нарушен принцип непрерывности судебного заседания, после разбирательства дела решение принято не было, резолютивная часть решения в судебном заседании 24.08.2012 г. объявлена не была, к материалам дела резолютивная часть решения не приобщена, а решение в окончательной форме объявлено сторонам в судебном заседании только 27.08.2012 г., когда судебное разбирательство не проводилось.
Вышеназванные нарушения норм гражданского процессуального права являются существенными и в силу п. 3 ст. 330 ГПК РФ влекут отмену принятого по делу решения.
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться и с выводами суда об отсутствии оснований к удовлетворению иска П., поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения.
Как следует из материалов дела, предметом спора является однокомнатная квартира N ***, расположенная по адресу: ***, общей площадью 33,4 кв. м, жилой площадью 16,2 кв. м.
19 февраля 2009 года между П. и К.Е. заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
В соответствии с условиями данного договора истец обязалась передать в собственность ответчику, а ответчик принять в собственность вышеназванную квартиру.
Согласно п. 4 договора по соглашению сторон квартира продается за сумму 295156 руб. 40 коп., соответствующую инвентаризационной ее стоимости по состоянию на 02.02.2009 г. В данном пункте договора указано, что на момент подписания настоящего договора расчеты между сторонами произведены полностью.
Условиями договора сохранение за П. права пользования спорной квартирой не предусмотрено.
Данный договор совершен в письменной форме, удостоверен исполняющим обязанности нотариуса города Москвы К.К.А. Н.М.И. 19 февраля 2009 г. и зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимое имущество 20 марта 2009 г.
Согласно объяснениям сторон, данным в апелляционной инстанции, акт приема-передачи квартиры, являющейся предметом сделки, не составлялся, в спорной квартире как до заключения договора, так и после его заключения проживает истец П. Согласно представленным квитанциям, оплату жилищно-коммунальных услуг за указанную квартиру производит истец.
Кроме указанной сделки, между сторонами 19 февраля 2009 г. заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. ***, согласно которому П. передала в собственность К.Е. указанное жилое помещение за цену 281936,65 руб., представляющую собой инвентаризационную стоимость квартиры.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что П. каких-либо допустимых письменных доказательств, подтверждающих, что совершенная между сторонами сделка противоречит основам правопорядка и нравственности, не представлено.
Между тем оценка поведения сторон и направленность их воли при заключении договора с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, оценка совершенной сделки с позиции ее соответствия основам нравственности в решении суда отсутствует, являющиеся значимыми при разрешении заявленного спора обстоятельства, а именно цель, к достижению которой стремились стороны при заключении договора, судом не установлена.
Согласно п. 1 ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
Нравственность представляет собой совокупность принципов и норм поведения людей по отношению друг к другу и обществу. Основой нравственности в обществе, его нравственным устоем является уважительное и заботливое отношение к пожилым людям.
Согласно представленной истцом справке ООО "***" ориентировочная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ***, по состоянию на 01 февраля 2009 г., составляла 6348000 рублей. То обстоятельство, что указанная квартира приобретена за инвентаризационную стоимость, которая в несколько десятков раз меньше, чем рыночная стоимость данного жилого помещения, К.Е. не оспаривалось, заключение договора на условиях предоставления содержания, осуществления ухода за истцом ответчиком отрицалось.
Вместе с тем, при отчуждении квартиры за столь низкую цену действительная воля П., как следует из ее объяснений, была направлена на получение взамен помощи и заботы со стороны К.Е.
В своих объяснениях данных в ходе служебной проверки, в обращениях в прокуратуру, к Президенту РФ П. неоднократно указывала, что доверяла К.Е., к которой относилась как к дочери, что была напугана рассказами последней о "черных риэлторах", о мошенниках, которые занимаются завладением квартир у одиноких стариков, что после смерти мужа находилась в глубокой депрессии, боялась одиночества, К.Е. вошла к ней, истцу, в доверие, пообещав оказывать ей помощь, опекать ее, однако своего обещания не сдержала.
Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор купли-продажи заключен через месяц после смерти супруга П., с которым истец прожила в браке более 40 лет.
Таким образом, несмотря на отсутствие в сделке соответствующих условий П. рассчитывала при заключении договора на уход и помощь со стороны ответчика, которой доверяла и с помощью которой пыталась защититься от неправомерных действий со стороны третьих лиц.
Наличие доверительных отношений между сторонами на момент заключения оспариваемого договора подтвердила в своих объяснениях Н.М.И., исполняющая обязанности нотариуса города Москвы К.К.А. (л.д. 84).
Из служебной характеристики на К.Е. следует, что последняя работает в органах внутренних дел с сентября 1998 года, а в должности *** - с сентября 2010 г. (л.д. 111).
Таким образом, воля П. на отчуждение принадлежащей ей квартиры за бесценок не соответствовала ее объективным интересам, истица причинила себе ущерб, чем другая сторона воспользовалась.
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении договора К.Е., действуя из корыстных побуждений, воспользовалась своей юридической грамотностью, практическими знаниями, а также наивностью П., ее доверчивостью как пожилого и одинокого человека, нахождением истца в стрессовой ситуации после смерти близкого человека.
Инвентаризационная стоимость, по которой К.Е. приобретала у П. квартиру, не может быть признана разумной и справедливой, а цель, которую преследовала К.Е. при заключении сделки - отчуждение у пожилой и одинокой женщины в свою собственность квартиры за бесценок, не может расцениваться как моральный, соответствующий нравственным устоям общества, поступок.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена К.Е. с целью, заведомо противной основам нравственности, в связи с чем на основании ст. 169 ГК РФ является ничтожной.
В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Учитывая, что исполнение сделки началось 19 февраля 2009 г., поскольку согласно тексту оспариваемого договора на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, к моменту обращения с иском в суд - 24.05.2012 г. установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности истцом пропущен.
Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Принимая во внимание пожилой возраст истицы и связанное с этим состояние ее здоровья, заблуждение последней в силу правовой неграмотности относительно возможности предъявления иска о признании сделки недействительной по данному основанию до разрешения спора Тверским районным судом города Москвы по ее требованию о признании той же сделки недействительной по другому основанию, судебная коллегия признает причины пропуска срока исковой давности П. уважительными и нарушенное право истца подлежащим защите.
Учитывая, что заключенный между сторонами договор является ничтожным, недействительная сделка в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, квартира N ***, расположенная по адресу: ***, подлежит возврату в собственность П., а полученные истцом на основании данного договора денежные средства - К.Е.
Ссылка П. на неполучение во исполнение условий договора купли-продажи квартиры денежных средств не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку получение указанной в договоре суммы в счет оплаты стоимости квартиры подтверждается текстом самого договора, подписанного истицей.
Применительно ст. 98, 100 ГПК РФ в пользу П. с К.Е. подлежат взысканию в счет возмещения расходов, понесенных истцом на оплату услуг представителя 35000 руб., в подтверждение чего представлен договор об оказании юридических услуг и расписки (л.д. 31 - 32, 33, 291 - 292, 293), а также расходы на оплату государственной пошлины в сумме 300 руб., оплаченной при подаче иска в суд (л.д. 2) и при подаче апелляционной жалобы (л.д. 295).
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Пресненского районного суда города Москвы от 24 августа 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительным заключенный 19.02.2009 года между П. и К.Е. договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по адресу: ***.
Применить последствия недействительности сделки: возвратить квартиру N ***, расположенную по адресу: г. ***, в собственность П.
Взыскать с П. в пользу К.Е. денежные средства в сумме 295156 руб. 40 коп.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Взыскать с К.Е. в пользу П. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей и оплате услуг представителя 35000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.12.2012 N 11-27942/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 декабря 2012 г. N 11-27942/2012
Судья Шарудилов О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Михалиной С.Е., Грибовой Е.Н.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе представителя истца П. по доверенности К.Ю. на решение Пресненского районного суда города Москвы от 24 августа 2012 года, которыми постановлено:
В удовлетворении исковых требований П. к К.Е. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказать,
установила:
П. обратилась с иском к К.Е. о признании недействительным заключенного между сторонами 19.02.2009 г. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, ссылаясь в обоснование на то, что данный договор заключен ответчиком с целью заведомо противной основам нравственности, поскольку квартира приобретена К.Е. за "бесценок", то есть инвентаризационную стоимость, которая значительно меньше, чем ее рыночная стоимость, у пожилой и одинокой женщины, полагавшей, что взамен ответчик будет осуществлять уход за ней и предоставлять ей содержание.
Ответчик К.Е. иск не признала, ссылаясь на соответствие сделки требованиям закона и пропуск истцом срока исковой давности.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца П. по доверенности К.Ю., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и существенное нарушение судом норм процессуального права.
Выслушав истца П., ее представителя по доверенности К.Ю., ответчика К.Е., ее представителя К.Л., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит постановленное судом решение подлежащим отмене по основаниям пп. 3, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и грубым нарушением норм процессуального права.
Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. В мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельства; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с разъяснениями п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Согласно п. 3 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельства, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям закона решение суда не соответствует.
Согласно п. 1 ст. 157 ГПК РФ суд при рассмотрении дела обязан непосредственно исследовать доказательства по делу: заслушать объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, заключения экспертов, консультации и пояснения специалистов, ознакомиться с письменными доказательствами, осмотреть вещественные доказательства, прослушать аудиозаписи и просмотреть видеозаписи.
П. 3 указанной статьи предусмотрено, что судебное заседание по каждому делу происходит непрерывно, за исключением времени, назначенного для отдыха. До окончания рассмотрения начатого дела или до отложения его разбирательства суд не вправе рассматривать другие гражданские, уголовные и административные дела.
В соответствии с п. 1 ст. 169 ГПК РФ отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса, предъявления встречного иска, необходимости представления или истребования дополнительных доказательств, привлечения к участию в деле других лиц, совершения иных процессуальных действий.
В силу п. 3, 4 названной выше статьи разбирательство дела после его отложения начинается сначала; в случае, если стороны не настаивают на повторении объяснений всех участников процесса, знакомы с материалами дела, в том числе с объяснениями участников процесса, данными ранее, состав суда не изменился, суд вправе предоставить возможность участникам процесса подтвердить ранее данные объяснения без их повторения, дополнить их, задать дополнительные вопросы.
Согласно ст. 193 ГПК РФ после принятия и подписания решения суд возвращается в зал заседания, где председательствующий или один из судей объявляет решение суда.
Решение суда в соответствии со ст. 199 ГПК РФ принимается немедленно после разбирательства дела. Составление мотивированного решения суда может быть отложено на срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела, но резолютивную часть решения суд должен объявить в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела. Объявленная резолютивная часть решения суда должна быть подписана всеми судьями и приобщена к делу.
Как следует из материалов дела, судебное заседание по настоящему гражданскому делу было назначено на 22 августа 2012 г. В данном судебном заседании согласно протоколу (л.д. 247) судом были разрешены только ходатайства сторон о приобщении к материалам дела квитанций об оплате коммунальных услуг и отзыва ответчика, судебное заседание отложено на 24 августа 2012 г. в 16 ч. 30 мин. в связи с подготовкой сторон к прениям.
Судебное заседание 24 августа 2012 г., как усматривается из протокола (л.д. 276) открыто ранее назначенного времени, объяснения сторон судом, также как и в ранее состоявшихся 30.07.2012 г. и 22.08.2012 г. судебных заседаниях, не заслушивались, после объявления судом о переходе к рассмотрению дела по существу, были исследованы только письменные материалы дела, после окончания прений суд удалился в совещательную комнату для вынесения решения, резолютивная часть решения 24.08.2012 г. судом не оглашалась.
27 августа 2012 г. согласно протоколу судебного заседания председательствующим судебное заседание было объявлено открытым и оглашено решение в окончательной форме.
Таким образом, в нарушение вышеприведенных положений гражданского процессуального законодательства в том судебном заседании, в котором принято решение, доказательства по делу судом непосредственно не исследовались, был нарушен принцип непрерывности судебного заседания, после разбирательства дела решение принято не было, резолютивная часть решения в судебном заседании 24.08.2012 г. объявлена не была, к материалам дела резолютивная часть решения не приобщена, а решение в окончательной форме объявлено сторонам в судебном заседании только 27.08.2012 г., когда судебное разбирательство не проводилось.
Вышеназванные нарушения норм гражданского процессуального права являются существенными и в силу п. 3 ст. 330 ГПК РФ влекут отмену принятого по делу решения.
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться и с выводами суда об отсутствии оснований к удовлетворению иска П., поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения.
Как следует из материалов дела, предметом спора является однокомнатная квартира N ***, расположенная по адресу: ***, общей площадью 33,4 кв. м, жилой площадью 16,2 кв. м.
19 февраля 2009 года между П. и К.Е. заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
В соответствии с условиями данного договора истец обязалась передать в собственность ответчику, а ответчик принять в собственность вышеназванную квартиру.
Согласно п. 4 договора по соглашению сторон квартира продается за сумму 295156 руб. 40 коп., соответствующую инвентаризационной ее стоимости по состоянию на 02.02.2009 г. В данном пункте договора указано, что на момент подписания настоящего договора расчеты между сторонами произведены полностью.
Условиями договора сохранение за П. права пользования спорной квартирой не предусмотрено.
Данный договор совершен в письменной форме, удостоверен исполняющим обязанности нотариуса города Москвы К.К.А. Н.М.И. 19 февраля 2009 г. и зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимое имущество 20 марта 2009 г.
Согласно объяснениям сторон, данным в апелляционной инстанции, акт приема-передачи квартиры, являющейся предметом сделки, не составлялся, в спорной квартире как до заключения договора, так и после его заключения проживает истец П. Согласно представленным квитанциям, оплату жилищно-коммунальных услуг за указанную квартиру производит истец.
Кроме указанной сделки, между сторонами 19 февраля 2009 г. заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. ***, согласно которому П. передала в собственность К.Е. указанное жилое помещение за цену 281936,65 руб., представляющую собой инвентаризационную стоимость квартиры.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что П. каких-либо допустимых письменных доказательств, подтверждающих, что совершенная между сторонами сделка противоречит основам правопорядка и нравственности, не представлено.
Между тем оценка поведения сторон и направленность их воли при заключении договора с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, оценка совершенной сделки с позиции ее соответствия основам нравственности в решении суда отсутствует, являющиеся значимыми при разрешении заявленного спора обстоятельства, а именно цель, к достижению которой стремились стороны при заключении договора, судом не установлена.
Согласно п. 1 ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
Нравственность представляет собой совокупность принципов и норм поведения людей по отношению друг к другу и обществу. Основой нравственности в обществе, его нравственным устоем является уважительное и заботливое отношение к пожилым людям.
Согласно представленной истцом справке ООО "***" ориентировочная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ***, по состоянию на 01 февраля 2009 г., составляла 6348000 рублей. То обстоятельство, что указанная квартира приобретена за инвентаризационную стоимость, которая в несколько десятков раз меньше, чем рыночная стоимость данного жилого помещения, К.Е. не оспаривалось, заключение договора на условиях предоставления содержания, осуществления ухода за истцом ответчиком отрицалось.
Вместе с тем, при отчуждении квартиры за столь низкую цену действительная воля П., как следует из ее объяснений, была направлена на получение взамен помощи и заботы со стороны К.Е.
В своих объяснениях данных в ходе служебной проверки, в обращениях в прокуратуру, к Президенту РФ П. неоднократно указывала, что доверяла К.Е., к которой относилась как к дочери, что была напугана рассказами последней о "черных риэлторах", о мошенниках, которые занимаются завладением квартир у одиноких стариков, что после смерти мужа находилась в глубокой депрессии, боялась одиночества, К.Е. вошла к ней, истцу, в доверие, пообещав оказывать ей помощь, опекать ее, однако своего обещания не сдержала.
Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор купли-продажи заключен через месяц после смерти супруга П., с которым истец прожила в браке более 40 лет.
Таким образом, несмотря на отсутствие в сделке соответствующих условий П. рассчитывала при заключении договора на уход и помощь со стороны ответчика, которой доверяла и с помощью которой пыталась защититься от неправомерных действий со стороны третьих лиц.
Наличие доверительных отношений между сторонами на момент заключения оспариваемого договора подтвердила в своих объяснениях Н.М.И., исполняющая обязанности нотариуса города Москвы К.К.А. (л.д. 84).
Из служебной характеристики на К.Е. следует, что последняя работает в органах внутренних дел с сентября 1998 года, а в должности *** - с сентября 2010 г. (л.д. 111).
Таким образом, воля П. на отчуждение принадлежащей ей квартиры за бесценок не соответствовала ее объективным интересам, истица причинила себе ущерб, чем другая сторона воспользовалась.
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении договора К.Е., действуя из корыстных побуждений, воспользовалась своей юридической грамотностью, практическими знаниями, а также наивностью П., ее доверчивостью как пожилого и одинокого человека, нахождением истца в стрессовой ситуации после смерти близкого человека.
Инвентаризационная стоимость, по которой К.Е. приобретала у П. квартиру, не может быть признана разумной и справедливой, а цель, которую преследовала К.Е. при заключении сделки - отчуждение у пожилой и одинокой женщины в свою собственность квартиры за бесценок, не может расцениваться как моральный, соответствующий нравственным устоям общества, поступок.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена К.Е. с целью, заведомо противной основам нравственности, в связи с чем на основании ст. 169 ГК РФ является ничтожной.
В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Учитывая, что исполнение сделки началось 19 февраля 2009 г., поскольку согласно тексту оспариваемого договора на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, к моменту обращения с иском в суд - 24.05.2012 г. установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности истцом пропущен.
Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Принимая во внимание пожилой возраст истицы и связанное с этим состояние ее здоровья, заблуждение последней в силу правовой неграмотности относительно возможности предъявления иска о признании сделки недействительной по данному основанию до разрешения спора Тверским районным судом города Москвы по ее требованию о признании той же сделки недействительной по другому основанию, судебная коллегия признает причины пропуска срока исковой давности П. уважительными и нарушенное право истца подлежащим защите.
Учитывая, что заключенный между сторонами договор является ничтожным, недействительная сделка в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, квартира N ***, расположенная по адресу: ***, подлежит возврату в собственность П., а полученные истцом на основании данного договора денежные средства - К.Е.
Ссылка П. на неполучение во исполнение условий договора купли-продажи квартиры денежных средств не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку получение указанной в договоре суммы в счет оплаты стоимости квартиры подтверждается текстом самого договора, подписанного истицей.
Применительно ст. 98, 100 ГПК РФ в пользу П. с К.Е. подлежат взысканию в счет возмещения расходов, понесенных истцом на оплату услуг представителя 35000 руб., в подтверждение чего представлен договор об оказании юридических услуг и расписки (л.д. 31 - 32, 33, 291 - 292, 293), а также расходы на оплату государственной пошлины в сумме 300 руб., оплаченной при подаче иска в суд (л.д. 2) и при подаче апелляционной жалобы (л.д. 295).
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда города Москвы от 24 августа 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительным заключенный 19.02.2009 года между П. и К.Е. договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по адресу: ***.
Применить последствия недействительности сделки: возвратить квартиру N ***, расположенную по адресу: г. ***, в собственность П.
Взыскать с П. в пользу К.Е. денежные средства в сумме 295156 руб. 40 коп.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Взыскать с К.Е. в пользу П. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей и оплате услуг представителя 35000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)