Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Борзенко С.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Капустиной Н.И.,
судей областного суда Федотовой Л.Б.,
Имамова Ю.М.,
с участием прокурора Омельченко Л.В.,
при секретаре Е.,
рассмотрела 25 мая 2011 года в городе Оренбурге в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца И.Б. на решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 06 апреля 2011 года по иску И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. к А.Р.1, А.В., А.Э., А.Р.2 и ТНВ "Южный Урал" о признании недействительным договора найма жилого помещения, незаконным вселения семьи А-вых, их выселении, взыскании судебных расходов и встречному иску ТНВ "Южный Урал" к И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. о признании прекращенным права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, которым суд в удовлетворении исковых требований отказал, встречный иск удовлетворил. Суд постановил: признать прекращенным право пользования жилым помещением квартирой И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. и снять их с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
Заслушав доклад судьи Капустиной Н.И., объяснения представителя истца И.Б. - С., поддержавшей доводы кассационной жалобы и просившей решение суда отменить, представителя ответчиков М., возражавшей против доводов кассационной жалобы просившей решение суда оставить без изменения, заключение прокурора Омельченко Л.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, проверив материалы дела, судебная коллегия,
установила:
И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. обратились в суд с указанным выше иском. В обоснование своих требований указали на следующие обстоятельства. В 2002 году И.Б. с семьей приехал в с. Верхние Чебеньки Сакмарского района на постоянное место жительства. Колхоз "Дружба" ему и членам его семьи, как работнику отделения колхоза "Дружба" ТНВ "Южный Урал" предоставил для проживания квартиру, расположенную в. С 28 февраля 2002 года истец и члены его семьи: жена И.Р., сын И.Ч., дочь И.А. зарегистрированы и проживали до 2007 года по вышеуказанному адресу. Распоряжением от 16 февраля 2006 года N 7-р, выданным администрацией муниципального образования Верхнечебеньковский сельсовет Сакмарского района, истцу было выдано разрешение на строительство пристройки к квартире. Стена дома дала трещину, в связи с необходимостью капитального ремонта дома истец перестроил веранду.
В 2007 году в связи с увольнением из ТНВ "Южный Урал" истец вынужден был устроиться на другую работу в Оренбургском районе Оренбургской области, где ему было предоставлено временное жилье, в связи с чем он и члены его семьи выехали из квартиры. Чтобы квартира не пустовала, истец заселил в нее Т. В августе 2010 года истец вернулся в с. Верхние Чебеньки Сакмарского района к себе в квартиру для проживания, но квартира оказалась занята семьей А-вых, которые вселились в квартиру по договору найма с ТНВ "Южный Урал". Истец желает вселиться и проживать с семьей по месту регистрации, но ответчики ему препятствуют.
После уточнения исковых требований просили признать договор найма жилого помещения, заключенный между ответчиками и ТНВ "Южный Урал", недействительным, выселить семью А-вых из квартиры, вселить истцов в квартиру, взыскать с ответчиков солидарно судебные расходы в сумме 10200 руб. и госпошлину 600 руб.
ТНВ "Южный Урал" обратился в суд со встречным иском к И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. о признании прекращенным права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. В обоснование иска указал, что в 2006 году И.Б. уволился из ТНВ "Южный Урал", выехал с семьей на другое постоянное место жительства, но с регистрационного учета они не были сняты. Квартира, принадлежащая ТНВ "Южный Урал", была передана другим квартиросъемщикам по договору коммерческого найма, а затем предоставлена по договору коммерческого найма работнику ТНВ "Южный Урал" А.Р.1 и членам его семьи. С 2007 года квартплата ответчиками не уплачивалась, затрат на содержание жилого помещения они не несли. Просил признать прекращенным право пользования жилым помещением - квартирой и снять с регистрационного учета по указанному адресу И.Б., И.Р., И.Ч., И.А.
Суд постановил оспариваемое решение. В кассационной жалобе И.Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Постановляя оспариваемое решение, суд пришел к выводу, что спорная квартира принадлежит на праве собственности ТНВ "Южный Урал" с 1999 года, И.Б. и члены его семьи проживали в квартире по договору найма, в 2007 году они выехали добровольно на другое место жительства, а поэтому право пользования жилым помещением за И.Б. и членами его семьи следует признать прекращенным.
С такими выводами суда согласиться нельзя по следующим причинам.
Основания приобретения права собственности указаны в ст. 218 ГК РФ. В частности, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
Из материалов дела следует, что жилой дом в, в котором находится спорная квартира N, был построен СХА (колхозом) "Дружба". Следовательно, право собственности на спорную квартиру у ТНВ "Южный Урал" могло возникнуть на основании сделки об отчуждении имущества.
Между тем, каких-либо документов, свидетельствующих о заключении такой сделки, в материалах дела нет, и суд не предложил ТНВ "Южный Урал" представить такие документы. Тот факт, что квартира находится на балансе ТНВ "Южный Урал", не свидетельствует о возникновении у него права собственности на эту квартиру.
В материалах дела имеется незаверенная в установленном порядке ксерокопия акта передачи имущества от 16 октября 1999 года от АОЗТ "Южный Урал" в ТНВ "Южный Урал", при этом ни двухквартирный дом ни квартира N в этом доме в акте не указаны.
Утверждение представителей ТНВ "Южный Урал" о том, что запись в акте: "жилой" свидетельствует о передаче именно спорной квартиры, не подтверждено доказательствами, и суд не предложил ТНВ "Южный Урал" представить такие доказательства.
Справка администрации муниципального образования о том, что в с.Верхние Чебеньки нет улицы с названием "Пролетарская", не является достаточным доказательством для подтверждения доводов ТНВ "Южный Урал", так как в акте указан и другой номер дома и другой объект - в акте указано что передан дом, а ТНВ "Южный Урал" утверждает, что им была передана одна квартира в двухквартирном доме.
Кроме того, суд не учел и не дал оценку справке администрации муниципального образования о том, что спорная квартира принадлежала на праве собственности СХА (колхоз) "Дружба". Сведений о переходе права собственности на квартиру от колхоза к АОЗТ "Южный Урал", к ТНВ "Южный Урал" в администрации муниципального образования нет и не представлено суду. Между тем, сделки об отчуждении жилых помещений до введения государственной регистрации, подлежали регистрации в сельском совете.
Вопрос о том, перешло право собственности на спорную квартиру к ТНВ "Южный Урал", либо в связи с ликвидацией СХА (колхоз) "Дружба" в 2006 году квартира должна быть принята в муниципальную собственность, имеет значение для дела, однако судом это обстоятельство не выяснено.
Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 2 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (п. 32) разъяснено, что разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Признавая доказанным тот факт, что И.Б. и члены его семьи в 2007 году выехали добровольно на другое место жительства без намерения вернуться в спорное жилое помещение, суд указал на то, что И.Б. уволился с работы в ТНВ "Южный Урал" по собственному желанию, устроился на работу в другом районе и проживал там с семьей, не вносил плату за спорное жилое помещение, вывез из квартиры вещи.
Между тем, указанный вывод суда сделан без учета других обстоятельств дела, имеющих значение для дела.
Так, в своих объяснениях И.Б. указывал на то, что выезд его из квартиры носил временный характер на период его работы в ООО "11 Кавдивизия" в с. Нижняя Павловка Оренбургского района. О временном характере выезда свидетельствует тот факт, что в с. Нижняя Павловка он и члены его семьи были зарегистрированы по месту пребывания на срок по 25 октября 2010 года, а не по месту жительства.
Из объяснений И.Б. также следует, что он в мае 2010 года, т.е. до предъявления к нему иска, он вернулся в квартиру, сменил замки, но в связи с устройством на работу в г. Оренбурге вновь уехал, а когда возвратился в августе 2010 года вселиться в квартиру не мог, так как в ней проживали А-вы. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что И.Б. не отказывался от своего права пользования жилым помещением, но в августе 2010 года не мог вселиться в связи с проживанием в квартире А-вых.
Эти обстоятельства суд не учел при вынесении решения.
По вопросу об уплате квартплаты суд не выяснил у сторон, взималась ли квартплата в период проживания И.Б. в спорной квартире или он оплачивал только коммунальные услуги, с какого времени была установлена плата за жилье.
Учитывая, что при рассмотрении дела судом не выяснены все обстоятельства, имеющиеся для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть отмеченные недостатки, предложить сторонам представить дополнительные доказательства и в зависимости от установленных фактов в соответствии с требованиями закона разрешить спор.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 06 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.05.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3224/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 мая 2011 г. по делу N 33-3224/2011
Судья Борзенко С.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Капустиной Н.И.,
судей областного суда Федотовой Л.Б.,
Имамова Ю.М.,
с участием прокурора Омельченко Л.В.,
при секретаре Е.,
рассмотрела 25 мая 2011 года в городе Оренбурге в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца И.Б. на решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 06 апреля 2011 года по иску И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. к А.Р.1, А.В., А.Э., А.Р.2 и ТНВ "Южный Урал" о признании недействительным договора найма жилого помещения, незаконным вселения семьи А-вых, их выселении, взыскании судебных расходов и встречному иску ТНВ "Южный Урал" к И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. о признании прекращенным права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, которым суд в удовлетворении исковых требований отказал, встречный иск удовлетворил. Суд постановил: признать прекращенным право пользования жилым помещением квартирой И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. и снять их с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
Заслушав доклад судьи Капустиной Н.И., объяснения представителя истца И.Б. - С., поддержавшей доводы кассационной жалобы и просившей решение суда отменить, представителя ответчиков М., возражавшей против доводов кассационной жалобы просившей решение суда оставить без изменения, заключение прокурора Омельченко Л.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, проверив материалы дела, судебная коллегия,
установила:
И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. обратились в суд с указанным выше иском. В обоснование своих требований указали на следующие обстоятельства. В 2002 году И.Б. с семьей приехал в с. Верхние Чебеньки Сакмарского района на постоянное место жительства. Колхоз "Дружба" ему и членам его семьи, как работнику отделения колхоза "Дружба" ТНВ "Южный Урал" предоставил для проживания квартиру, расположенную в. С 28 февраля 2002 года истец и члены его семьи: жена И.Р., сын И.Ч., дочь И.А. зарегистрированы и проживали до 2007 года по вышеуказанному адресу. Распоряжением от 16 февраля 2006 года N 7-р, выданным администрацией муниципального образования Верхнечебеньковский сельсовет Сакмарского района, истцу было выдано разрешение на строительство пристройки к квартире. Стена дома дала трещину, в связи с необходимостью капитального ремонта дома истец перестроил веранду.
В 2007 году в связи с увольнением из ТНВ "Южный Урал" истец вынужден был устроиться на другую работу в Оренбургском районе Оренбургской области, где ему было предоставлено временное жилье, в связи с чем он и члены его семьи выехали из квартиры. Чтобы квартира не пустовала, истец заселил в нее Т. В августе 2010 года истец вернулся в с. Верхние Чебеньки Сакмарского района к себе в квартиру для проживания, но квартира оказалась занята семьей А-вых, которые вселились в квартиру по договору найма с ТНВ "Южный Урал". Истец желает вселиться и проживать с семьей по месту регистрации, но ответчики ему препятствуют.
После уточнения исковых требований просили признать договор найма жилого помещения, заключенный между ответчиками и ТНВ "Южный Урал", недействительным, выселить семью А-вых из квартиры, вселить истцов в квартиру, взыскать с ответчиков солидарно судебные расходы в сумме 10200 руб. и госпошлину 600 руб.
ТНВ "Южный Урал" обратился в суд со встречным иском к И.Б., И.Р., И.Ч., И.А. о признании прекращенным права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. В обоснование иска указал, что в 2006 году И.Б. уволился из ТНВ "Южный Урал", выехал с семьей на другое постоянное место жительства, но с регистрационного учета они не были сняты. Квартира, принадлежащая ТНВ "Южный Урал", была передана другим квартиросъемщикам по договору коммерческого найма, а затем предоставлена по договору коммерческого найма работнику ТНВ "Южный Урал" А.Р.1 и членам его семьи. С 2007 года квартплата ответчиками не уплачивалась, затрат на содержание жилого помещения они не несли. Просил признать прекращенным право пользования жилым помещением - квартирой и снять с регистрационного учета по указанному адресу И.Б., И.Р., И.Ч., И.А.
Суд постановил оспариваемое решение. В кассационной жалобе И.Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Постановляя оспариваемое решение, суд пришел к выводу, что спорная квартира принадлежит на праве собственности ТНВ "Южный Урал" с 1999 года, И.Б. и члены его семьи проживали в квартире по договору найма, в 2007 году они выехали добровольно на другое место жительства, а поэтому право пользования жилым помещением за И.Б. и членами его семьи следует признать прекращенным.
С такими выводами суда согласиться нельзя по следующим причинам.
Основания приобретения права собственности указаны в ст. 218 ГК РФ. В частности, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
Из материалов дела следует, что жилой дом в, в котором находится спорная квартира N, был построен СХА (колхозом) "Дружба". Следовательно, право собственности на спорную квартиру у ТНВ "Южный Урал" могло возникнуть на основании сделки об отчуждении имущества.
Между тем, каких-либо документов, свидетельствующих о заключении такой сделки, в материалах дела нет, и суд не предложил ТНВ "Южный Урал" представить такие документы. Тот факт, что квартира находится на балансе ТНВ "Южный Урал", не свидетельствует о возникновении у него права собственности на эту квартиру.
В материалах дела имеется незаверенная в установленном порядке ксерокопия акта передачи имущества от 16 октября 1999 года от АОЗТ "Южный Урал" в ТНВ "Южный Урал", при этом ни двухквартирный дом ни квартира N в этом доме в акте не указаны.
Утверждение представителей ТНВ "Южный Урал" о том, что запись в акте: "жилой" свидетельствует о передаче именно спорной квартиры, не подтверждено доказательствами, и суд не предложил ТНВ "Южный Урал" представить такие доказательства.
Справка администрации муниципального образования о том, что в с.Верхние Чебеньки нет улицы с названием "Пролетарская", не является достаточным доказательством для подтверждения доводов ТНВ "Южный Урал", так как в акте указан и другой номер дома и другой объект - в акте указано что передан дом, а ТНВ "Южный Урал" утверждает, что им была передана одна квартира в двухквартирном доме.
Кроме того, суд не учел и не дал оценку справке администрации муниципального образования о том, что спорная квартира принадлежала на праве собственности СХА (колхоз) "Дружба". Сведений о переходе права собственности на квартиру от колхоза к АОЗТ "Южный Урал", к ТНВ "Южный Урал" в администрации муниципального образования нет и не представлено суду. Между тем, сделки об отчуждении жилых помещений до введения государственной регистрации, подлежали регистрации в сельском совете.
Вопрос о том, перешло право собственности на спорную квартиру к ТНВ "Южный Урал", либо в связи с ликвидацией СХА (колхоз) "Дружба" в 2006 году квартира должна быть принята в муниципальную собственность, имеет значение для дела, однако судом это обстоятельство не выяснено.
Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 2 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (п. 32) разъяснено, что разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Признавая доказанным тот факт, что И.Б. и члены его семьи в 2007 году выехали добровольно на другое место жительства без намерения вернуться в спорное жилое помещение, суд указал на то, что И.Б. уволился с работы в ТНВ "Южный Урал" по собственному желанию, устроился на работу в другом районе и проживал там с семьей, не вносил плату за спорное жилое помещение, вывез из квартиры вещи.
Между тем, указанный вывод суда сделан без учета других обстоятельств дела, имеющих значение для дела.
Так, в своих объяснениях И.Б. указывал на то, что выезд его из квартиры носил временный характер на период его работы в ООО "11 Кавдивизия" в с. Нижняя Павловка Оренбургского района. О временном характере выезда свидетельствует тот факт, что в с. Нижняя Павловка он и члены его семьи были зарегистрированы по месту пребывания на срок по 25 октября 2010 года, а не по месту жительства.
Из объяснений И.Б. также следует, что он в мае 2010 года, т.е. до предъявления к нему иска, он вернулся в квартиру, сменил замки, но в связи с устройством на работу в г. Оренбурге вновь уехал, а когда возвратился в августе 2010 года вселиться в квартиру не мог, так как в ней проживали А-вы. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что И.Б. не отказывался от своего права пользования жилым помещением, но в августе 2010 года не мог вселиться в связи с проживанием в квартире А-вых.
Эти обстоятельства суд не учел при вынесении решения.
По вопросу об уплате квартплаты суд не выяснил у сторон, взималась ли квартплата в период проживания И.Б. в спорной квартире или он оплачивал только коммунальные услуги, с какого времени была установлена плата за жилье.
Учитывая, что при рассмотрении дела судом не выяснены все обстоятельства, имеющиеся для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть отмеченные недостатки, предложить сторонам представить дополнительные доказательства и в зависимости от установленных фактов в соответствии с требованиями закона разрешить спор.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 06 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)