Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ботова Г.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Ульянова Р.Л.
судей: Шкилева П.Б., Волкова А.Е.
при секретаре К.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования город Нягань в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани к Ц.О. (ФИО)16 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку и возврате имущества,
по апелляционной жалобе Ц.О. (ФИО)17 на решение Няганского городского суда от 05 декабря 2012 года, которым постановлено:
" Иск муниципального образования города Нягань в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку от <данные изъяты>
Обязать Ц.О. (ФИО)18, Ц.Р. (ФИО)19 вернуть жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), муниципальному образованию город Нягань.
Взыскать с Ц.О. (ФИО)20, Ц.Р. (ФИО)21 государственную пошлину в доход бюджета города Нягани в размере <данные изъяты> рублей в равных долях по <данные изъяты> рублей с каждой".
Заслушав доклад судьи Шкилева П.Б., объяснения представителя истца Ш., судебная коллегия,
установила:
Муниципальное образование город Нягань в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани обратилось в суд с иском к Ц.О. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку и возврате имущества.
В обоснование иска указывает, что между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку от <данные изъяты> Согласно указанного договора истец передал ответчику жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), стоимостью <данные изъяты> рублей. Стороны договорились о приобретении ответчиком квартиры за стоимость в размере <данные изъяты> рублей в рассрочку с окончательным сроком оплаты до (дата) года. Истцом неоднократно в адрес ответчика направлялись уведомления с просьбой погасить задолженность, на которые ответчик не ответил. Ц.О. установленные в договоре платежи не вносила в связи с чем, образовалась задолженность в размере <данные изъяты> коп. Просит исковые требования удовлетворить.
Судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение было приобретено в равных долях ответчиком и Л., которая (дата). умерла. Решением Няганского городского суда от 17.07.2012 г., вступившим в законную силу, наследником доли Л. в указанном жилом помещении признана Ц.Р., которая приняла наследство в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении.
Определением суда от 16.11.2012 г. Ц.Р. привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
В судебное заседание Ц.О. не явилась о времени и месте судебного заседания извещалась.
Представитель истца Ш. исковые требования поддержал, просил суд расторгнуть с ответчиками договор купли-продажи от 19.11.2007 г. (номер) и обязать их вернуть жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес).
Ответчик Ц.Р. требования признала в полном объеме.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Ц.О. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что не могла участвовать в судебном заседании, поскольку находилась на лечении, в связи с чем, не смогла заявить о пропуске истцом срока для обращения в суд. Как следует из договора купли-продажи жилого помещения, срок исполнения обязательств установлен до 20.11.2008 года, то есть трехгодичный срок обращения в суд истек. Спорное жилое помещение было предоставлено ответчику по программе "переселения из ветхого и аварийного жилья". Ответчик должна была доплатить истцу разницу стоимости площадей между ветхим жилым помещением и предоставленным, в связи с чем, требования об обязании ответчика вернуть жилое помещение без приведения сторон в первоначальное положение являются необоснованными. Истцом не было представлено доказательств стоимости жилого помещения, судом экспертиза для ее определения не была назначена. Считает, что отсутствуют нормы права позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у ответчика зарегистрированное право собственности на объект недвижимости, в связи с неуплатой выкупной цены. Полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание ответчики Ц.О., Ц.Р. не явились, о времени и месте судебного заседания извещались.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ответчиков Ц.О., Ц.Р. с учетом требований ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца Ш. с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, по основаниям, указанным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Таким образом, из содержания перечисленных норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Положения пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают специальные последствия нарушения покупателем условий договора купли-продажи по оплате товара, в соответствии с которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судам разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного следует, что в случае неисполнения покупателем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому произведена государственная регистрация перехода права собственности, в части обязанности по оплате указанного имущества, продавец имеет право требовать как взыскания денежных средств, так и расторжения договора по мотиву существенного нарушения покупателем условий договора.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна предоставить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Из системного толкования вышеуказанных норм права и позиции Верховного Суда Российской Федерации, судебная коллегия, считает, что доводы апелляционной жалобы Ц.О. заслуживают внимания.
Как следует из материалов дела, (дата) между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку N (номер), предметом которого является жилое помещение - трехкомнатная квартира, общей площадью (номер) кв. м, в том числе жилой (номер) кв. м, расположенная на первом этаже четырехэтажного жилого дома по адресу: (адрес).
Рыночная стоимость квартиры определена на основании оценки в сумме <данные изъяты> рублей.
Однако, стороны договорились о стоимости квартиры подлежащей уплате по договору в размере <данные изъяты> копеек.
Условиями п. 5 договора предусмотрено, что ответчики должна уплатить истцу указанную сумму двумя частями: первоначальный взнос в размере <данные изъяты> рублей и оставшуюся часть суммы в размере <данные изъяты> копеек уплачивается покупателем продавцу в срок до (дата) года.
Из п. 8 договора следует, что жилое помещение приобретают Ц.О., Л. в общую долевую собственность: по <данные изъяты> доли в праве каждого. После регистрации права собственности приобретает право пользования жилым помещением член семьи (ФИО)9, <данные изъяты> года рождения.
Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, о чем имеется отметка, государственного учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19 ноября 2007 года спорное жилое помещение было передано Ц.О.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2012 года собственниками спорного жилого помещения значатся Л. и Ц.О., которым принадлежит по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
Решением Няганского городского суда от 17 июля 2012 года вступившим в законную силу наследником Л. умершей 17 марта 2011 года признана Ц.Р., и за ней признано право собственности на <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности в спорном жилом помещении.
Из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.11.2012 года, следует, что собственниками по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности являются Ц.Р., Ц.О.
Судом установлено, что в соответствии с законом Ханты-Мансийского автономного округа от 16.11.2000 года N 89-оз "О программе "Ликвидация ветхого жилого дома на территории Ханты-Мансийского автономного округа в 2000 - 2009 годах" дом <данные изъяты>, в котором ранее проживали ответчики, входил в перечень домов, жители которого подлежали переселению.
Согласно ч. 1 ст. 57 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением предоставления вне очереди жилых помещений по договорам социального найма гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Как следует из материалов дела, семья Ц.О. в составе семьи 5 человек проживала по адресу: (адрес) на основании ордера (номер) от (дата) в трехкомнатной квартире, общей площадью <данные изъяты> кв. м, при норме предоставления <данные изъяты> кв. метров (<данные изъяты>
В судебном заседании представитель истца пояснил, что дом, в котором проживала семья Ц-вых, на основании решения администрации города Нягани был снесен, и так как отсутствовало жилое помещение необходимой площади, семье Ц-вых были предоставлены следующие жилые помещения:
Ц.О. - на состав семьи 3 человека предоставлена по договору купли- продажи трехкомнатная квартира по адресу (адрес), общей площади <данные изъяты> кв. м, при этом (дата) с Ц.О. и Л. был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку N <данные изъяты>.
К.М. (сын Ц.О.) - на состав семьи 2 человека предоставлена по договору купли-продажи двухкомнатная квартира по адресу: (адрес), общей площади <данные изъяты> кв. м, при этом (дата) с (ФИО)10 и (ФИО)11 был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку N <данные изъяты>.
Удовлетворяя исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани, суд исходил из того, что неисполнение ответчиками обязательств по договору привело к образованию задолженности, которая подлежала уплате ответчиками и была признана в судебном заседании ответчиком Ц.Р., на основании чего судом был сделан вывод об удовлетворении исковых требований.
Однако, при установленных обстоятельствах, с данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Как было указано выше, по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается такое нарушение условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна предоставить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Материалы дела не содержат и истцом суду не представлено доказательств, подтверждающих, причинение ему значительного материального ущерба или такого ущерба, при котором он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 450, 453 и 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено законом право требовать от ответчиков (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры в полном объеме.
В связи с чем, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции без учета фактических обстоятельств дела необоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований истца.
В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования муниципального образования город Нягань в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани к Ц.О., Ц.Р. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку и возврате имущества не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Няганского городского суда от 05 декабря 2012 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований муниципальному образованию (адрес) в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации (адрес) к Ц.О. (ФИО)22, Ц.Р. (ФИО)23 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку и возврате имущества - отказать.
Председательствующий судья
Р.Л.УЛЬЯНОВ
Судьи
П.Б.ШКИЛЕВ
А.Е.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 05.11.2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 года
Судья Ботова Г.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Ульянова Р.Л.
судей: Шкилева П.Б., Волкова А.Е.
при секретаре К.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования город Нягань в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани к Ц.О. (ФИО)16 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку и возврате имущества,
по апелляционной жалобе Ц.О. (ФИО)17 на решение Няганского городского суда от 05 декабря 2012 года, которым постановлено:
" Иск муниципального образования города Нягань в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку от <данные изъяты>
Обязать Ц.О. (ФИО)18, Ц.Р. (ФИО)19 вернуть жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), муниципальному образованию город Нягань.
Взыскать с Ц.О. (ФИО)20, Ц.Р. (ФИО)21 государственную пошлину в доход бюджета города Нягани в размере <данные изъяты> рублей в равных долях по <данные изъяты> рублей с каждой".
Заслушав доклад судьи Шкилева П.Б., объяснения представителя истца Ш., судебная коллегия,
установила:
Муниципальное образование город Нягань в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани обратилось в суд с иском к Ц.О. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку и возврате имущества.
В обоснование иска указывает, что между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку от <данные изъяты> Согласно указанного договора истец передал ответчику жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), стоимостью <данные изъяты> рублей. Стороны договорились о приобретении ответчиком квартиры за стоимость в размере <данные изъяты> рублей в рассрочку с окончательным сроком оплаты до (дата) года. Истцом неоднократно в адрес ответчика направлялись уведомления с просьбой погасить задолженность, на которые ответчик не ответил. Ц.О. установленные в договоре платежи не вносила в связи с чем, образовалась задолженность в размере <данные изъяты> коп. Просит исковые требования удовлетворить.
Судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение было приобретено в равных долях ответчиком и Л., которая (дата). умерла. Решением Няганского городского суда от 17.07.2012 г., вступившим в законную силу, наследником доли Л. в указанном жилом помещении признана Ц.Р., которая приняла наследство в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении.
Определением суда от 16.11.2012 г. Ц.Р. привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
В судебное заседание Ц.О. не явилась о времени и месте судебного заседания извещалась.
Представитель истца Ш. исковые требования поддержал, просил суд расторгнуть с ответчиками договор купли-продажи от 19.11.2007 г. (номер) и обязать их вернуть жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес).
Ответчик Ц.Р. требования признала в полном объеме.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Ц.О. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что не могла участвовать в судебном заседании, поскольку находилась на лечении, в связи с чем, не смогла заявить о пропуске истцом срока для обращения в суд. Как следует из договора купли-продажи жилого помещения, срок исполнения обязательств установлен до 20.11.2008 года, то есть трехгодичный срок обращения в суд истек. Спорное жилое помещение было предоставлено ответчику по программе "переселения из ветхого и аварийного жилья". Ответчик должна была доплатить истцу разницу стоимости площадей между ветхим жилым помещением и предоставленным, в связи с чем, требования об обязании ответчика вернуть жилое помещение без приведения сторон в первоначальное положение являются необоснованными. Истцом не было представлено доказательств стоимости жилого помещения, судом экспертиза для ее определения не была назначена. Считает, что отсутствуют нормы права позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у ответчика зарегистрированное право собственности на объект недвижимости, в связи с неуплатой выкупной цены. Полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание ответчики Ц.О., Ц.Р. не явились, о времени и месте судебного заседания извещались.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ответчиков Ц.О., Ц.Р. с учетом требований ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца Ш. с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, по основаниям, указанным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Таким образом, из содержания перечисленных норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Положения пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают специальные последствия нарушения покупателем условий договора купли-продажи по оплате товара, в соответствии с которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судам разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного следует, что в случае неисполнения покупателем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому произведена государственная регистрация перехода права собственности, в части обязанности по оплате указанного имущества, продавец имеет право требовать как взыскания денежных средств, так и расторжения договора по мотиву существенного нарушения покупателем условий договора.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна предоставить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Из системного толкования вышеуказанных норм права и позиции Верховного Суда Российской Федерации, судебная коллегия, считает, что доводы апелляционной жалобы Ц.О. заслуживают внимания.
Как следует из материалов дела, (дата) между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку N (номер), предметом которого является жилое помещение - трехкомнатная квартира, общей площадью (номер) кв. м, в том числе жилой (номер) кв. м, расположенная на первом этаже четырехэтажного жилого дома по адресу: (адрес).
Рыночная стоимость квартиры определена на основании оценки в сумме <данные изъяты> рублей.
Однако, стороны договорились о стоимости квартиры подлежащей уплате по договору в размере <данные изъяты> копеек.
Условиями п. 5 договора предусмотрено, что ответчики должна уплатить истцу указанную сумму двумя частями: первоначальный взнос в размере <данные изъяты> рублей и оставшуюся часть суммы в размере <данные изъяты> копеек уплачивается покупателем продавцу в срок до (дата) года.
Из п. 8 договора следует, что жилое помещение приобретают Ц.О., Л. в общую долевую собственность: по <данные изъяты> доли в праве каждого. После регистрации права собственности приобретает право пользования жилым помещением член семьи (ФИО)9, <данные изъяты> года рождения.
Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, о чем имеется отметка, государственного учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19 ноября 2007 года спорное жилое помещение было передано Ц.О.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2012 года собственниками спорного жилого помещения значатся Л. и Ц.О., которым принадлежит по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
Решением Няганского городского суда от 17 июля 2012 года вступившим в законную силу наследником Л. умершей 17 марта 2011 года признана Ц.Р., и за ней признано право собственности на <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности в спорном жилом помещении.
Из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.11.2012 года, следует, что собственниками по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности являются Ц.Р., Ц.О.
Судом установлено, что в соответствии с законом Ханты-Мансийского автономного округа от 16.11.2000 года N 89-оз "О программе "Ликвидация ветхого жилого дома на территории Ханты-Мансийского автономного округа в 2000 - 2009 годах" дом <данные изъяты>, в котором ранее проживали ответчики, входил в перечень домов, жители которого подлежали переселению.
Согласно ч. 1 ст. 57 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением предоставления вне очереди жилых помещений по договорам социального найма гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Как следует из материалов дела, семья Ц.О. в составе семьи 5 человек проживала по адресу: (адрес) на основании ордера (номер) от (дата) в трехкомнатной квартире, общей площадью <данные изъяты> кв. м, при норме предоставления <данные изъяты> кв. метров (<данные изъяты>
В судебном заседании представитель истца пояснил, что дом, в котором проживала семья Ц-вых, на основании решения администрации города Нягани был снесен, и так как отсутствовало жилое помещение необходимой площади, семье Ц-вых были предоставлены следующие жилые помещения:
Ц.О. - на состав семьи 3 человека предоставлена по договору купли- продажи трехкомнатная квартира по адресу (адрес), общей площади <данные изъяты> кв. м, при этом (дата) с Ц.О. и Л. был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку N <данные изъяты>.
К.М. (сын Ц.О.) - на состав семьи 2 человека предоставлена по договору купли-продажи двухкомнатная квартира по адресу: (адрес), общей площади <данные изъяты> кв. м, при этом (дата) с (ФИО)10 и (ФИО)11 был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку N <данные изъяты>.
Удовлетворяя исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани, суд исходил из того, что неисполнение ответчиками обязательств по договору привело к образованию задолженности, которая подлежала уплате ответчиками и была признана в судебном заседании ответчиком Ц.Р., на основании чего судом был сделан вывод об удовлетворении исковых требований.
Однако, при установленных обстоятельствах, с данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Как было указано выше, по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается такое нарушение условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна предоставить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Материалы дела не содержат и истцом суду не представлено доказательств, подтверждающих, причинение ему значительного материального ущерба или такого ущерба, при котором он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 450, 453 и 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено законом право требовать от ответчиков (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры в полном объеме.
В связи с чем, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции без учета фактических обстоятельств дела необоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований истца.
В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования муниципального образования город Нягань в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани к Ц.О., Ц.Р. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку и возврате имущества не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Няганского городского суда от 05 декабря 2012 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований муниципальному образованию (адрес) в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации (адрес) к Ц.О. (ФИО)22, Ц.Р. (ФИО)23 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку и возврате имущества - отказать.
Председательствующий судья
Р.Л.УЛЬЯНОВ
Судьи
П.Б.ШКИЛЕВ
А.Е.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)