Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 мая 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 мая 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Г.И. Агибаловой, Т.В. Волковой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Х. Евлоевой
при участии в заседании: от истца - Черкасовой Е.В., представителя, паспорт серии 63 03 N 182132, доверенность от 03.12.2008 (ксерокопии деле), от ответчика - Светова И.Б., представителя, доверенность от 14.11.2007 (ксерокопии в деле),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника", г. Вольск Саратовской области,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 5 марта 2009 года по делу N А57-22605/07-38, принятое судьей И.В. Мещеряковой,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника", г. Вольск Саратовской области,
к предпринимателю без образования юридического лица Маркелову Алексею Вадимовичу, г. Вольск Саратовской области,
о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, обязании освободить занимаемое нежилое помещение
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника" с иском к предпринимателю без образования юридического лица Маркелову Алексею Вадимовичу о признании недействительным дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06 по основаниям статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением от 21 ноября 2007 года Арбитражного суда Саратовской области объединены в одно производство дела NN А57-22606/07-38, А57-22605/07-38, А57-22608/07-1 с присвоением делу номера А57-22605/07-38, в связи с чем, первоначальное исковое требование дополнилось требованиями о признании недействительным дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 55-А/06 по основанию статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, впоследствии основание иска изменено в порядке пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на нормы статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, об обязании предпринимателя без образования юридического лица Маркелова А.В. освободить занимаемое арендуемое помещение по истечении срока действия договора аренды и передать его арендодателю на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 5 марта 2009 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22605/07-38 с учетом изменения одного из оснований иска в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: необоснованно отклонены выводы технико-криминалистической экспертизы документа по настоящему делу, не дана оценка объяснениям гражданки Орловой А.Г., находящимся в материалах об отказе в возбуждении уголовного дела N 9540, 9621/1824 отделения по борьбе с экономическими преступлениями Вольского отдела внутренних дел Главного управления внутренних дел Саратовской области, не учтены неблагоприятные последствия (убытки) для арендодателя после заключения дополнительного соглашения, нежелание истца на пролонгацию с ответчиком отношений аренды, дополнительное соглашение является ничтожной и крупной сделкой, которая не одобрена участниками общества, и может повлечь отчуждение имущества.
Предприниматель без образования юридического лица Маркелов А.В. не представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, считает принятый судебный акт не подлежащим отмене, т.к. он обоснован материалами дела.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника" (арендодатель) заключило с предпринимателем без образования юридического лица Маркеловым А.В. (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 140 кв. м, расположенное по адресу: г. Вольск Саратовской области, ул. Революционная, 18, для торговли промышленными товарами. Права и обязанности сторон изложены в разделе 3 договора, порядок расчетов и размер арендной платы - в разделе 4, срок аренды - в пункте 7.1 заключенного договора: с 1 ноября 2006 года по 1 октября 2007 года. Поскольку договор аренды заключен на срок менее одного года, то такой договор не требует государственной регистрации в соответствии с нормами статей 131, 164, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По акту приема-передачи от 1 ноября 2006 года нежилое помещение, указанное в договоре аренды от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, передано во временное возмездное пользование арендатору.
В период действия договора аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06 арендодателем было заключено с арендатором дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года, в котором стороны согласовали дополнения к пунктам 1.3, 3.4.5, 4.2, 4.3 заключенного договора, дополнили договор пунктом 7.1.1. Со стороны арендодателя дополнительное соглашение подписано Орловой А.Г. по нотариально заверенной доверенности от 21 апреля 2006 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с положениями статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору имущество (нежилое помещение), здание, сооружение за плату.
Истец не оспаривает договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, но в то же время считает дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года к заключенному договору недействительным.
Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года заключено и подписано представителем арендодателя на основании нотариально заверенной доверенности от 21 апреля 2006 года N 2331. Указанная доверенность предоставляет право от имени общества покупать, продавать, сдавать в залог, аренду, арендовать, менять недвижимое имущество, заключать соглашения о внесении изменений, дополнений в заключенные договоры, представлять общество во всех учреждениях по вопросам перепланировки нежилых помещений и зданий, регистрации изменений в объекте недвижимости, перед всеми физическими и юридическими лицами, вести дела общества, в том числе в отношении недвижимого имущества.
Доверенность от 21 апреля 2006 года N 2331 не признана недействительной в установленном законом порядке, отозвана истцом 19 марта 2007 года, что зафиксировано нотариусом в установленном законом порядке.
Определением от 27 февраля 2008 года Арбитражного суда Саратовской области по настоящему делу была назначена технико-криминалистическая экспертиза документа - дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды от 1 ноября 2006 года N 54-А/06.
В заключении эксперта от 1 сентября 2008 года N 2902/4-3 сделан вывод о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, датированное 17 ноября 2006 года, не соответствует фактическому времени изготовления указанного документа, подпись от имени истца, учиненная его представителем Орловой А.Г., не соответствует указанной дате 17 ноября 2006 года. Эксперт указал, что документ и подпись на нем Орловой А.Г. выполнены не ранее октября 2007 года, т.е. после отзыва доверенности от 21 апреля 2006 года N 2331, выданной истцом своему представителю Орловой А.Г.
Суд первой инстанции взял под сомнение заключение эксперта от 1 сентября 2008 года N 2902/4-3, считая доказанным время изготовления оспариваемого документа 17 ноября 2006 года, т.к. дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года представлялось (имелось в наличии) при оформлении кредитного соглашения от 31 августа 2007 года N КС-731000/2007/00075, дополнительное соглашение упомянуто ответчиком в своем письме от 27 сентября 2007 года.
Между тем, истец обоснованно обратил внимание суда на то, что подлинник дополнительного соглашения, представленный в материалы дела для проведения экспертизы не содержит печати индивидуального предпринимателя Маркелова А.В. В ксерокопии дополнительного соглашения, предъявленной ответчиком истцу, подпись Маркелова А.В. заверена печатью. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что эксперту представлен другой экземпляр дополнительного соглашения, поэтому однозначно нельзя сказать о недостоверности выводов эксперта по результатам технико-криминалистической экспертизы документа.
В письме филиала в г. Саратове открытого акционерного банка "ВТБ" от 24 февраля 2009 года N 731000/091 указано, что копия дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды от 1 ноября 2006 года (порядковый номер 15) была представлена в банк 31 августа 2007 года. Это обстоятельство не доказывает, что подлинный экземпляр дополнительного соглашения был оформлен именно 17 ноября 2006 года, а не позднее (например, в августе 2007 года).
Упоминание о дополнительном соглашении в письме ответчика (т. 1, л.д. 63) также не свидетельствует об оформлении этого соглашения 17 ноября 2006 года, т.к. письмо не содержит указания на дату его отправки, ксерокопия почтовой квитанции (т. 1, л.д. 64), не заверенная надлежащим образом, не подтверждает отправку письма на предыдущем листе дела. Суд первой инстанции принял дату отправки этого письма - 27 сентября 2007 года, что также не подтверждает дату оформления дополнительного соглашения 17 ноября 2006 года, т.е. до даты отзыва доверенности представителя Орловой А.Г. (до 19 марта 2007 года).
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства оформления оспариваемого дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года (или в иной срок до даты отзыва выданной истцом представителю Орловой А.Г. доверенности, т.е. до 19 марта 2007 года).
Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В связи с этим при рассмотрении арбитражными судами исков к представляемому, основанных на сделке, заключенной неуполномоченным лицом, следует принимать во внимание, что установление в судебном заседании факта заключения упомянутой сделки представителем без полномочий или с превышением таковых, служит основанием для отказа в иске к представляемому.
При рассмотрении дел следует иметь в виду, что суд не может на основании пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации признать представителя стороной по соглашению, заключенному во изменение или дополнение основного договора. Такое соглашение признается ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку по своей природе является неотъемлемой частью упомянутого договора и не может существовать и исполняться отдельно от него (пункты 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 октября 2000 года N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06 по основанию статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерен.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года не может быть признано недействительным на основании положений статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец в апелляционной жалобе обращает внимание суда на то, что единственным видом деятельности общества является сдача объектов недвижимости, находящихся в собственности, в аренду.
Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (статья 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Для целей указанной статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета.
В целях соблюдения экономического баланса общества и интересов его участников могут признаваться крупными сделками и договоры аренды основных фондов общества, если предметом аренды явилось имущество, необходимое обществу для осуществления производственной деятельности. В этом случае подлежат оценке стоимость переданного в аренду имущества, его относимость к основной производственной деятельности предприятия, дающей основной доход, и факт лишения общества основной статьи доходов по сравнению с доходами, получаемыми им от использования предмета аренды.
Такие доказательства истцом не представлены. Нежилое помещение, сданное в аренду по договору аренду от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, не участвует в производственной деятельности общества, единственный доход общества - сдача имущества в аренду, что свидетельствует о совершении сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
Уставом общества могут быть предусмотрены иные случаи, когда на совершаемые обществом сделки (например, на договоры аренды без права выкупа арендованного имущества) распространяется порядок одобрения крупных сделок, установленный Законом. При рассмотрении споров о признании недействительными таких сделок судам следует руководствоваться статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 30 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2003 года N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах").
Истец в суде первой инстанции изменил основание иска, отказавшись от признания сделки недействительной по основаниям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неправомерен довод истца о возможности отчуждения принадлежащего ему на праве собственности имущества в связи с заключением дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года: неотделимые улучшения и перепланировка помещений не влияют на вещное право истца на сданное в аренду имущество, т.е. не могут изменить его правовой статус.
В силу положений статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не доказана совокупность условий причинения убытков в подтверждение наступления для арендодателя неблагоприятных последствий после заключения оспариваемого дополнительного соглашения.
Поскольку дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 1006 года N 54-А/06 является недействительной сделкой, противоречащей нормам статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, то вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика правовых оснований для использования нежилого помещения, указанного в договоре аренды, не соответствует представленным доказательствам.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец письмами от 6 сентября, от 18 сентября, 1 октября 2007 года уведомил ответчика о своем нежелании пролонгировать договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, заключенный на 11 месяцев, т.е. до 1 октября 2007 года, на прежних условиях на новый срок, т.е. предупредил арендатора о прекращении договора аренды по истечении срока, на который он был заключен, фактически отказался от договора.
На основании положений статей 622, 655 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Передача нежилого помещения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции оценил доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Представленные в материалы дела доказательства не исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы, содержащиеся в решении, противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, вместе с тем, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 5 марта 2009 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22605/07-38 отменить.
Признать недействительным дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06.
Обязать предпринимателя без образования юридического лица Маркелова Алексея Вадимовича освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 140 кв. м по договору аренды от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, расположенное по адресу: г. Вольск Саратовской области, ул. Революционная, 18.
Взыскать с предпринимателя без образования юридического лица Маркелова Алексея Вадимовича в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции; в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника" 1000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительные листы выдать взыскателю и направить налоговому органу по месту нахождения должника в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий по делу
,
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2009 ПО ДЕЛУ N А57-22605/07-38
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2009 г. по делу N А57-22605/07-38
Резолютивная часть постановления объявлена 5 мая 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 мая 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Г.И. Агибаловой, Т.В. Волковой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Х. Евлоевой
при участии в заседании: от истца - Черкасовой Е.В., представителя, паспорт серии 63 03 N 182132, доверенность от 03.12.2008 (ксерокопии деле), от ответчика - Светова И.Б., представителя, доверенность от 14.11.2007 (ксерокопии в деле),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника", г. Вольск Саратовской области,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 5 марта 2009 года по делу N А57-22605/07-38, принятое судьей И.В. Мещеряковой,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника", г. Вольск Саратовской области,
к предпринимателю без образования юридического лица Маркелову Алексею Вадимовичу, г. Вольск Саратовской области,
о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, обязании освободить занимаемое нежилое помещение
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника" с иском к предпринимателю без образования юридического лица Маркелову Алексею Вадимовичу о признании недействительным дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06 по основаниям статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением от 21 ноября 2007 года Арбитражного суда Саратовской области объединены в одно производство дела NN А57-22606/07-38, А57-22605/07-38, А57-22608/07-1 с присвоением делу номера А57-22605/07-38, в связи с чем, первоначальное исковое требование дополнилось требованиями о признании недействительным дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 55-А/06 по основанию статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, впоследствии основание иска изменено в порядке пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на нормы статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, об обязании предпринимателя без образования юридического лица Маркелова А.В. освободить занимаемое арендуемое помещение по истечении срока действия договора аренды и передать его арендодателю на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 5 марта 2009 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22605/07-38 с учетом изменения одного из оснований иска в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: необоснованно отклонены выводы технико-криминалистической экспертизы документа по настоящему делу, не дана оценка объяснениям гражданки Орловой А.Г., находящимся в материалах об отказе в возбуждении уголовного дела N 9540, 9621/1824 отделения по борьбе с экономическими преступлениями Вольского отдела внутренних дел Главного управления внутренних дел Саратовской области, не учтены неблагоприятные последствия (убытки) для арендодателя после заключения дополнительного соглашения, нежелание истца на пролонгацию с ответчиком отношений аренды, дополнительное соглашение является ничтожной и крупной сделкой, которая не одобрена участниками общества, и может повлечь отчуждение имущества.
Предприниматель без образования юридического лица Маркелов А.В. не представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, считает принятый судебный акт не подлежащим отмене, т.к. он обоснован материалами дела.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника" (арендодатель) заключило с предпринимателем без образования юридического лица Маркеловым А.В. (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 140 кв. м, расположенное по адресу: г. Вольск Саратовской области, ул. Революционная, 18, для торговли промышленными товарами. Права и обязанности сторон изложены в разделе 3 договора, порядок расчетов и размер арендной платы - в разделе 4, срок аренды - в пункте 7.1 заключенного договора: с 1 ноября 2006 года по 1 октября 2007 года. Поскольку договор аренды заключен на срок менее одного года, то такой договор не требует государственной регистрации в соответствии с нормами статей 131, 164, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По акту приема-передачи от 1 ноября 2006 года нежилое помещение, указанное в договоре аренды от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, передано во временное возмездное пользование арендатору.
В период действия договора аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06 арендодателем было заключено с арендатором дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года, в котором стороны согласовали дополнения к пунктам 1.3, 3.4.5, 4.2, 4.3 заключенного договора, дополнили договор пунктом 7.1.1. Со стороны арендодателя дополнительное соглашение подписано Орловой А.Г. по нотариально заверенной доверенности от 21 апреля 2006 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с положениями статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору имущество (нежилое помещение), здание, сооружение за плату.
Истец не оспаривает договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, но в то же время считает дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года к заключенному договору недействительным.
Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года заключено и подписано представителем арендодателя на основании нотариально заверенной доверенности от 21 апреля 2006 года N 2331. Указанная доверенность предоставляет право от имени общества покупать, продавать, сдавать в залог, аренду, арендовать, менять недвижимое имущество, заключать соглашения о внесении изменений, дополнений в заключенные договоры, представлять общество во всех учреждениях по вопросам перепланировки нежилых помещений и зданий, регистрации изменений в объекте недвижимости, перед всеми физическими и юридическими лицами, вести дела общества, в том числе в отношении недвижимого имущества.
Доверенность от 21 апреля 2006 года N 2331 не признана недействительной в установленном законом порядке, отозвана истцом 19 марта 2007 года, что зафиксировано нотариусом в установленном законом порядке.
Определением от 27 февраля 2008 года Арбитражного суда Саратовской области по настоящему делу была назначена технико-криминалистическая экспертиза документа - дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды от 1 ноября 2006 года N 54-А/06.
В заключении эксперта от 1 сентября 2008 года N 2902/4-3 сделан вывод о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, датированное 17 ноября 2006 года, не соответствует фактическому времени изготовления указанного документа, подпись от имени истца, учиненная его представителем Орловой А.Г., не соответствует указанной дате 17 ноября 2006 года. Эксперт указал, что документ и подпись на нем Орловой А.Г. выполнены не ранее октября 2007 года, т.е. после отзыва доверенности от 21 апреля 2006 года N 2331, выданной истцом своему представителю Орловой А.Г.
Суд первой инстанции взял под сомнение заключение эксперта от 1 сентября 2008 года N 2902/4-3, считая доказанным время изготовления оспариваемого документа 17 ноября 2006 года, т.к. дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года представлялось (имелось в наличии) при оформлении кредитного соглашения от 31 августа 2007 года N КС-731000/2007/00075, дополнительное соглашение упомянуто ответчиком в своем письме от 27 сентября 2007 года.
Между тем, истец обоснованно обратил внимание суда на то, что подлинник дополнительного соглашения, представленный в материалы дела для проведения экспертизы не содержит печати индивидуального предпринимателя Маркелова А.В. В ксерокопии дополнительного соглашения, предъявленной ответчиком истцу, подпись Маркелова А.В. заверена печатью. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что эксперту представлен другой экземпляр дополнительного соглашения, поэтому однозначно нельзя сказать о недостоверности выводов эксперта по результатам технико-криминалистической экспертизы документа.
В письме филиала в г. Саратове открытого акционерного банка "ВТБ" от 24 февраля 2009 года N 731000/091 указано, что копия дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды от 1 ноября 2006 года (порядковый номер 15) была представлена в банк 31 августа 2007 года. Это обстоятельство не доказывает, что подлинный экземпляр дополнительного соглашения был оформлен именно 17 ноября 2006 года, а не позднее (например, в августе 2007 года).
Упоминание о дополнительном соглашении в письме ответчика (т. 1, л.д. 63) также не свидетельствует об оформлении этого соглашения 17 ноября 2006 года, т.к. письмо не содержит указания на дату его отправки, ксерокопия почтовой квитанции (т. 1, л.д. 64), не заверенная надлежащим образом, не подтверждает отправку письма на предыдущем листе дела. Суд первой инстанции принял дату отправки этого письма - 27 сентября 2007 года, что также не подтверждает дату оформления дополнительного соглашения 17 ноября 2006 года, т.е. до даты отзыва доверенности представителя Орловой А.Г. (до 19 марта 2007 года).
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства оформления оспариваемого дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года (или в иной срок до даты отзыва выданной истцом представителю Орловой А.Г. доверенности, т.е. до 19 марта 2007 года).
Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В связи с этим при рассмотрении арбитражными судами исков к представляемому, основанных на сделке, заключенной неуполномоченным лицом, следует принимать во внимание, что установление в судебном заседании факта заключения упомянутой сделки представителем без полномочий или с превышением таковых, служит основанием для отказа в иске к представляемому.
При рассмотрении дел следует иметь в виду, что суд не может на основании пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации признать представителя стороной по соглашению, заключенному во изменение или дополнение основного договора. Такое соглашение признается ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку по своей природе является неотъемлемой частью упомянутого договора и не может существовать и исполняться отдельно от него (пункты 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 октября 2000 года N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06 по основанию статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерен.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года не может быть признано недействительным на основании положений статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец в апелляционной жалобе обращает внимание суда на то, что единственным видом деятельности общества является сдача объектов недвижимости, находящихся в собственности, в аренду.
Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (статья 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Для целей указанной статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета.
В целях соблюдения экономического баланса общества и интересов его участников могут признаваться крупными сделками и договоры аренды основных фондов общества, если предметом аренды явилось имущество, необходимое обществу для осуществления производственной деятельности. В этом случае подлежат оценке стоимость переданного в аренду имущества, его относимость к основной производственной деятельности предприятия, дающей основной доход, и факт лишения общества основной статьи доходов по сравнению с доходами, получаемыми им от использования предмета аренды.
Такие доказательства истцом не представлены. Нежилое помещение, сданное в аренду по договору аренду от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, не участвует в производственной деятельности общества, единственный доход общества - сдача имущества в аренду, что свидетельствует о совершении сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
Уставом общества могут быть предусмотрены иные случаи, когда на совершаемые обществом сделки (например, на договоры аренды без права выкупа арендованного имущества) распространяется порядок одобрения крупных сделок, установленный Законом. При рассмотрении споров о признании недействительными таких сделок судам следует руководствоваться статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 30 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2003 года N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах").
Истец в суде первой инстанции изменил основание иска, отказавшись от признания сделки недействительной по основаниям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неправомерен довод истца о возможности отчуждения принадлежащего ему на праве собственности имущества в связи с заключением дополнительного соглашения от 17 ноября 2006 года: неотделимые улучшения и перепланировка помещений не влияют на вещное право истца на сданное в аренду имущество, т.е. не могут изменить его правовой статус.
В силу положений статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не доказана совокупность условий причинения убытков в подтверждение наступления для арендодателя неблагоприятных последствий после заключения оспариваемого дополнительного соглашения.
Поскольку дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 1006 года N 54-А/06 является недействительной сделкой, противоречащей нормам статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, то вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика правовых оснований для использования нежилого помещения, указанного в договоре аренды, не соответствует представленным доказательствам.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец письмами от 6 сентября, от 18 сентября, 1 октября 2007 года уведомил ответчика о своем нежелании пролонгировать договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, заключенный на 11 месяцев, т.е. до 1 октября 2007 года, на прежних условиях на новый срок, т.е. предупредил арендатора о прекращении договора аренды по истечении срока, на который он был заключен, фактически отказался от договора.
На основании положений статей 622, 655 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Передача нежилого помещения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции оценил доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Представленные в материалы дела доказательства не исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы, содержащиеся в решении, противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, вместе с тем, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 5 марта 2009 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22605/07-38 отменить.
Признать недействительным дополнительное соглашение от 17 ноября 2006 года к договору аренды нежилого помещения от 1 ноября 2006 года N 54-А/06.
Обязать предпринимателя без образования юридического лица Маркелова Алексея Вадимовича освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 140 кв. м по договору аренды от 1 ноября 2006 года N 54-А/06, расположенное по адресу: г. Вольск Саратовской области, ул. Революционная, 18.
Взыскать с предпринимателя без образования юридического лица Маркелова Алексея Вадимовича в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции; в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радиоэлектроника" 1000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительные листы выдать взыскателю и направить налоговому органу по месту нахождения должника в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий по делу
,
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)