Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2008 г..
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Захаровой Л.А., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.
при участии:
от истца: представитель Шаронова Виктория Владимировна - доверенность от 08.04.2008 N 638/02,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Анита"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 июля 2008 г. по делу N А32-924/2008-49/7 (судья В.В. Аваряскин)
по иску ФГОУ ВПО "Кубанский государственный университет физической культуры, спорта и туризма"
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Анита",
при участии третьих лиц: Федерального агентства по физической культуре и спорту, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей Краснодарского края,
о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскании задолженности по договору, пени, штрафа за самовольное переоборудование помещений
установил:
Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Кубанский государственный университет физической культуры, спорта и туризма" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Анита", (далее - Общество) о расторжении договора аренды нежилых помещений, общей площадью 432, 2 кв. м, расположенных в г. Краснодаре по ул. Буденного, 161, заключенного между истцом и ответчиком 28.01.2000 г., взыскании задолженности по договору в размере 8308,13 руб., в т.ч. пени в размере 5065, 34 руб., взыскании штрафа в размере 38513,25 руб. за самовольное переоборудование помещений.
Исковые требования мотивированы тем, что в настоящий момент существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора. В связи с изменением статуса Университета, увеличением количества специальностей и направлений подготовки значительно возросла численность обучающегося контингента, возникла необходимость в использовании закрепленного за Университетом на праве оперативного управления и переданного по договору имущества непосредственно для достижения уставных целей. Ответчик систематически нарушает сроки внесения арендной платы. Так же истец указал, что ответчиком в используемом помещении, которое составляет часть здания - памятника архитектуры, самовольно произведена перепланировка. О намерении расторгнуть договор Университет уведомил в порядке, предусмотренном договором, ответчика письмом от 20.12.2007 г.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Федеральное агентство по физической культуре и спорту, ТУ Росимущества по Краснодарскому краю, Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей Краснодарского края.
Решением суда от 08 июля 2008 г. исковые требования удовлетворены частично: договор аренды нежилых помещений от 28.07.1999 г. N 5, общей площадью 432,2 кв. м, расторгнут; в пользу истца взыскано 4805, 56 руб. пени по договору. В удовлетворении иных исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что сторонами условием договора согласовано дополнительное основание для его расторжения - возникновение государственной или общественной необходимости, что соответствует положениям ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ. По мнению суда, такая необходимость имеется и обусловлена значительным увеличением численности обучающегося контингента федерального государственного образовательного учреждения, о чем ответчик был уведомлен требованием о досрочном расторжении договора от 20.12.2007 г. Требования об уплате пени удовлетворены по тем основаниям, что материалами дела подтверждено несвоевременное исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей.
Общество с ограниченной ответственностью "Анита" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение от 08.07.2008 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
В отзыве на апелляционную жалобу Университет просил в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменений.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Ответчик и третьи лица, надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в апелляционный суд представителей не направили. Дело в отношении указанных лиц рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, объектов, сооружений) от 28 июля 1999 г. N 5 (т. 1 л.д. 19-25), предмет договора определен сторонами в п. 1.1. договора - арендодатель сдает в аренду (временное пользование за плату) благоустроенные нежилые помещения общей площадью 432,2 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. Буденного, 161. В соответствии с п. 6.1. договора срок аренды определен сторонами равным 10 годам.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
В силу положений пунктов 2 и 3 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В п. 5.1.6. договора аренды сторонами определено дополнительное основание для расторжения соглашения - возникновение государственной или общественной необходимости.
Университет является федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования, имущество закреплено за истцом на праве оперативного управления. Ведение образовательной деятельности является основанной уставной деятельностью учреждения В таком случае государством реализуется одна из важнейших социальных функций - образовательная.
Несмотря на предоставленное учредительными документами Университету право осуществлять приносящую доходы деятельность, в том числе по сдаче в аренду закрепленного за ним недвижимого имущества, значительное увеличение численности обучающихся, расширение направлений подготовки учащихся, обусловленное изменением статуса Университета, действительно представляет собой возникновение у истца государственной и общественной необходимости в переданном ответчику имуществе.
В соответствии с ведомственными нормативно-правовыми актами в сфере образования размер помещений, используемых вузом в ходе реализации образовательным программ, представляет собой один из основных показателей для успешного прохождения аккредитационных и лицензионных процедур. Также размер помещений, используемых в ходе образовательного процесса, влияет на определение предельной численности контингента обучающихся, цифры контрольного приема обучающихся. В свою очередь нарушение установленных нормативов наряду со сдачей в аренду нежилых помещений по договору ответчику делает возможным изъятие собственником используемого не по назначению имущества, закрепленного им за учреждением.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделаны правильные выводы о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.
Основания для наступления ответственности Общества в виде пени также объективно подтверждены материалами дела. В деле представлен расчет, размер подлежащей взысканию пени соответствует условиям договора аренды (п. 4.3.). Сроки внесения арендной платы также согласованы сторонами в п. 3.2 договора. Ответчиком, в соответствии с положениями п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, не доказано, что несвоевременная уплата арендных платежей обусловлена обстоятельствами непреодолимой силы. Доказательств явной несоразмерности договорной неустойки Обществом не представлено.
Доводы апелляционной жалобы в отношении вопросов доказывания факта не переоборудования переданных по договору помещений и соответственно отсутствии оснований для уплаты штрафа не влияют на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, так как в указанной части судом требования Университета оставлены без удовлетворения в связи с неисполнением обязанности возложенной процессуальным законом по доказыванию основания заявленных требований.
Суд соглашается с доводами жалобы о том, что из предшествующих заключению договора взаимоотношений сторон усматривается действительная общая воля сторон на размещение в арендуемых помещениях фитнесс-клуба. Однако достижение соглашения по целевому использованию переданных по договору помещений, с учетом материально-правовых оснований удовлетворения требований истца, не составляет предмет доказывания.
Как следует из представленных в арбитражный суд апелляционной инстанции дополнительных документов, фактически ответчик признал правомерность требований истца, направив ректору Университета соглашение о расторжении договора аренды от 28 июля 1997 года, поступившее в Университет 29 августа 2008 года.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 8 июля 2008 года по делу N А32-924/2008-49/7 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
Л.А.ЗАХАРОВА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2008 N 15АП-5610/2008 ПО ДЕЛУ N А32-924/2008-49/7
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2008 г. N 15АП-5610/2008
Дело N А32-924/2008-49/7
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2008 г..
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Захаровой Л.А., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.
при участии:
от истца: представитель Шаронова Виктория Владимировна - доверенность от 08.04.2008 N 638/02,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Анита"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 июля 2008 г. по делу N А32-924/2008-49/7 (судья В.В. Аваряскин)
по иску ФГОУ ВПО "Кубанский государственный университет физической культуры, спорта и туризма"
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Анита",
при участии третьих лиц: Федерального агентства по физической культуре и спорту, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей Краснодарского края,
о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскании задолженности по договору, пени, штрафа за самовольное переоборудование помещений
установил:
Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Кубанский государственный университет физической культуры, спорта и туризма" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Анита", (далее - Общество) о расторжении договора аренды нежилых помещений, общей площадью 432, 2 кв. м, расположенных в г. Краснодаре по ул. Буденного, 161, заключенного между истцом и ответчиком 28.01.2000 г., взыскании задолженности по договору в размере 8308,13 руб., в т.ч. пени в размере 5065, 34 руб., взыскании штрафа в размере 38513,25 руб. за самовольное переоборудование помещений.
Исковые требования мотивированы тем, что в настоящий момент существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора. В связи с изменением статуса Университета, увеличением количества специальностей и направлений подготовки значительно возросла численность обучающегося контингента, возникла необходимость в использовании закрепленного за Университетом на праве оперативного управления и переданного по договору имущества непосредственно для достижения уставных целей. Ответчик систематически нарушает сроки внесения арендной платы. Так же истец указал, что ответчиком в используемом помещении, которое составляет часть здания - памятника архитектуры, самовольно произведена перепланировка. О намерении расторгнуть договор Университет уведомил в порядке, предусмотренном договором, ответчика письмом от 20.12.2007 г.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Федеральное агентство по физической культуре и спорту, ТУ Росимущества по Краснодарскому краю, Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей Краснодарского края.
Решением суда от 08 июля 2008 г. исковые требования удовлетворены частично: договор аренды нежилых помещений от 28.07.1999 г. N 5, общей площадью 432,2 кв. м, расторгнут; в пользу истца взыскано 4805, 56 руб. пени по договору. В удовлетворении иных исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что сторонами условием договора согласовано дополнительное основание для его расторжения - возникновение государственной или общественной необходимости, что соответствует положениям ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ. По мнению суда, такая необходимость имеется и обусловлена значительным увеличением численности обучающегося контингента федерального государственного образовательного учреждения, о чем ответчик был уведомлен требованием о досрочном расторжении договора от 20.12.2007 г. Требования об уплате пени удовлетворены по тем основаниям, что материалами дела подтверждено несвоевременное исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей.
Общество с ограниченной ответственностью "Анита" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение от 08.07.2008 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
В отзыве на апелляционную жалобу Университет просил в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменений.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Ответчик и третьи лица, надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в апелляционный суд представителей не направили. Дело в отношении указанных лиц рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, объектов, сооружений) от 28 июля 1999 г. N 5 (т. 1 л.д. 19-25), предмет договора определен сторонами в п. 1.1. договора - арендодатель сдает в аренду (временное пользование за плату) благоустроенные нежилые помещения общей площадью 432,2 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. Буденного, 161. В соответствии с п. 6.1. договора срок аренды определен сторонами равным 10 годам.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
В силу положений пунктов 2 и 3 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В п. 5.1.6. договора аренды сторонами определено дополнительное основание для расторжения соглашения - возникновение государственной или общественной необходимости.
Университет является федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования, имущество закреплено за истцом на праве оперативного управления. Ведение образовательной деятельности является основанной уставной деятельностью учреждения В таком случае государством реализуется одна из важнейших социальных функций - образовательная.
Несмотря на предоставленное учредительными документами Университету право осуществлять приносящую доходы деятельность, в том числе по сдаче в аренду закрепленного за ним недвижимого имущества, значительное увеличение численности обучающихся, расширение направлений подготовки учащихся, обусловленное изменением статуса Университета, действительно представляет собой возникновение у истца государственной и общественной необходимости в переданном ответчику имуществе.
В соответствии с ведомственными нормативно-правовыми актами в сфере образования размер помещений, используемых вузом в ходе реализации образовательным программ, представляет собой один из основных показателей для успешного прохождения аккредитационных и лицензионных процедур. Также размер помещений, используемых в ходе образовательного процесса, влияет на определение предельной численности контингента обучающихся, цифры контрольного приема обучающихся. В свою очередь нарушение установленных нормативов наряду со сдачей в аренду нежилых помещений по договору ответчику делает возможным изъятие собственником используемого не по назначению имущества, закрепленного им за учреждением.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделаны правильные выводы о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.
Основания для наступления ответственности Общества в виде пени также объективно подтверждены материалами дела. В деле представлен расчет, размер подлежащей взысканию пени соответствует условиям договора аренды (п. 4.3.). Сроки внесения арендной платы также согласованы сторонами в п. 3.2 договора. Ответчиком, в соответствии с положениями п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, не доказано, что несвоевременная уплата арендных платежей обусловлена обстоятельствами непреодолимой силы. Доказательств явной несоразмерности договорной неустойки Обществом не представлено.
Доводы апелляционной жалобы в отношении вопросов доказывания факта не переоборудования переданных по договору помещений и соответственно отсутствии оснований для уплаты штрафа не влияют на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, так как в указанной части судом требования Университета оставлены без удовлетворения в связи с неисполнением обязанности возложенной процессуальным законом по доказыванию основания заявленных требований.
Суд соглашается с доводами жалобы о том, что из предшествующих заключению договора взаимоотношений сторон усматривается действительная общая воля сторон на размещение в арендуемых помещениях фитнесс-клуба. Однако достижение соглашения по целевому использованию переданных по договору помещений, с учетом материально-правовых оснований удовлетворения требований истца, не составляет предмет доказывания.
Как следует из представленных в арбитражный суд апелляционной инстанции дополнительных документов, фактически ответчик признал правомерность требований истца, направив ректору Университета соглашение о расторжении договора аренды от 28 июля 1997 года, поступившее в Университет 29 августа 2008 года.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 8 июля 2008 года по делу N А32-924/2008-49/7 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
Л.А.ЗАХАРОВА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)