Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.03.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 25.03.2013
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутыриной Е.А.,
с участием:
- от индивидуального предпринимателя Фирсовой Елены Владимировны: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;
- от управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;
- от администрации города Орла: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фирсовой Елены Владимировны на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2012 по делу N 48-3790/2012 (судья Капишникова Т.И.) по заявлению индивидуального предпринимателя Фирсовой Елены Владимировны (Орловская область, Орловский район, ОГРНИП 304572029400016) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, адрес: 302028, Орловская область, Орловский район, г. Орел, ул. Пролетарская Гора, д. 1) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,
установил:
Индивидуальный предприниматель Фирсова Елена Владимировна (далее - заявитель, ИП Фирсова Е.В.) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - ответчик, УМИЗ администрации г. Орла) о признании незаконным отказа, содержащегося в письме от 12.09.2012 г. N 5628, в реализации права на преимущественную приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, пер.Циолковского, д. 4, пом.14 площадью 37,6 кв. м, и обязании ответчика совершить действия, определенные в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением, ИП Фирсова Е.В. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, указывая следующее:
- - ИП Фирсова Е.В. на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ пользовалась спорным муниципальным имуществом на праве аренды в течение более двух лет;
- - договор аренды от 01.10.2001 N 1855 сроком действия с 01.10.2001 по 30.09.2002 не подлежал государственной регистрации, поскольку фактически заключен сторонами только в ноябре 2001 г.;
- - договор аренды от 01.10.2001 N 1855 по истечении указанного в нем срока был возобновлен на неопределенный срок по смыслу ст. 610 и ст. 621 Гражданского кодекса РФ и был прекращен новацией в 2007 г. после государственной регистрации нового договора аренды.
В заседание апелляционной инстанции ИП Фирсова Е.В., представители УМИЗ администрации г. Орла и администрации г. Орла не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
ИП Фирсова Е.В. ходатайствовала о проведении судебного заседания с использованием видеоконференц - связи при содействии одного из судов г. Санкт-Петербурга. Ввиду отсутствия технической возможности Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении указанного ходатайства.
В письменных пояснениях, поступивших в апелляционный суд 20.03.2013 в электронном виде, ИП Фирсова Е.В. поддержала требования апелляционной жалобы, ходатайствовала о проведении судебного заседания в ее отсутствие.
Представитель УМИЗ администрации г. Орла и администрации г. Орла в письменном заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Ссылаясь на судебную практику по делам А48-4121/2012 и А48-3641/2012, просил оставить обжалуемое судебное решение без изменения, апелляционную жалобу ИП Фирсовой Е.В. - без удовлетворения.
Судебное заседание по настоящему делу откладывалось с 25.02.2013 до 20.03.2013.
Изучив материалы дела с учетом доводов заявителя жалобы, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
Фирсова Елена Владимировна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя за ОГРНИП 304572029400016.
01.10.2001 Управлением муниципального имущества г. Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) заключен договор N 1855 на аренду нежилого помещения площадью 58,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер.Циолковского д. 4, пом. 14 для размещения парикмахерской, срок аренды - с 01.10.2001 по 30.09.2002 (т. 1, л.д. 19-24).
01.10.2002 Управлением муниципального имущества г. Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) подписан договор N 1864 на аренду нежилого помещения площадью 58,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер.Циолковского д. 4, пом. 14 для размещения парикмахерской, срок аренды - с 01.10.2002 по 30.09.2004 (т. 1, л.д. 29-31).
01.10.2004 Управлением муниципального имущества г. Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) подписан договор N 1880 на аренду нежилого помещения площадью 58,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер. Циолковского д. 4, пом. 14 для размещения парикмахерской, срок аренды - с 01.10.2004 по 30.09.2007 (т. 1, л.д. 32-37).
Вышеуказанные договоры не проходили процедуру государственной регистрации.
19.10.2007 на основании постановления мэра г. Орла от 19.10.2007 N 2419 Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) подписан договор N 1895 на аренду нежилого помещения площадью 37,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер.Циолковского д. 4, пом 14 для размещения парикмахерской, срок аренды - с 01.10.2007 по 30.09.2012 (т. 1, л.д. 39-46). Договор N 1895 от 19.10.2007 прошел процедуру государственной регистрации 02.12.2008.
ИП Фирсова Е.В. обратилась в УМИЗ администрации г. Орла с заявлением о выкупе арендуемого ею нежилого помещения, расположенного по адресу:: г. Орел, пер.Циолковского д. 4 пом. 14 общей площадью 37,6 кв. м
Письмом от 12.09.2012 N 5628 ответчик сообщил об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, сославшись на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.10.2004 N 1880 сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2007 и несоответствие в связи с этим заявителя требованию п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2011 N 159-ФЗ (т. 1, л.д. 17).
Не согласившись с отказом в преимущественном праве на приобретение арендуемого нежилого помещения, ИП Фирсова Е.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.
Арбитражный суд области отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку пришел к выводу, что общий срок непрерывных арендных отношений ИП Фирсовой Е.В. и УМИЗ администрации г. Орла на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2011 N 159-ФЗ составил менее двух лет. При этом суд исходил из того, что договор аренды нежилого помещения от 01.10.2004 N 1880 со сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2007, то есть более года, подлежал государственной регистрации; согласно п. 2.3.22 договора от 01.10.2004 N 1880 арендатор обязался произвести государственную регистрацию данного договора и всех соглашений и уведомлений к нему за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции; данную обязанность ИП Фирсова Е.В. не исполнила.
Доводы заявителя о том, что договор аренды N 1855 от 01.10.2001 заключался после 29.10.2001, в связи с чем, не требовал государственной регистрации, отклонены судом области как противоречащие установленным по делу обстоятельствам.
По тем же причинам судом отклонен довод заявителя о возобновлении арендных отношений на неопределенный срок после истечения срока действия договора N 1855 от 01.10.2001.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного решения в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено, что ИП Фирсова Е.В. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 - ФЗ установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:
- 1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как следует из письма УМИЗ г. Орла от 12.09.2012 N 5628, основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества явилось его несоответствие требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, т.к. договор аренды от 01.10.2004 N 1880 сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2007 не прошел государственную регистрацию (л.д. 17 т. 1).
На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
По смыслу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на дату вступления настоящего закона в действие (5 августа 2008) субъект малого или среднего предпринимательства должен являться арендатором спорного имущества на основании договора, являющегося заключенным.
При этом судом проверяется непрерывность владения или пользования таким имуществом на протяжении двух и более лет до указанной даты.
Исследовав повторно имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, апелляционный суд приходит к следующему.
Договоры аренды недвижимого имущества от 01.10.2001 N 1855 сроком с 01.10.2001 по 30.09.2002 (т. 1, л.д. 19-24), от 01.10.2002 N 1864 сроком с 01.10.2002 по 30.09.2004 (т. 1, л.д. 29-31), от 01.10.2004 N 1880 сроком с 01.10.2004 по 30.09.2007 не прошли государственную регистрацию, в связи с чем, не могут быть признаны заключенными.
Ссылки заявителя на то, что в период с 01.10.2001 по настоящее время указанное нежилое помещение не выбывало из владения, в течение всего указанного периода заявитель добросовестно исполнял обязанности арендатора и не имел задолженности по уплате арендной платы, в связи с чем имеет преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, не принимаются апелляционным судом, как противоречащие действующему законодательству.
Исходя из системного толкования норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что пользование имуществом в отсутствие заключенного договора аренды не может являться основанием для возникновения преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Довод заявителя о том, что договор аренды N 1855 от 01.10.2001 не требовал государственной регистрации, поскольку фактически заключен на срок менее года, противоречит фактическим обстоятельствам, установленным по делу.
Из договора N 1855 следует, что он заключен 01.10.2011 (л.д. 19 т. 1). Из акта приема-передачи в аренду зданий нежилых помещений следует, что фактически имущество передано в аренду 01.10.2001 (т. 1, л.д. 22).
Ссылки заявителя жалобы на отсутствие в указанную дату у арендодателя полномочий для совершения сделки с муниципальным имуществом не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку требований о ничтожности (недействительности) договора N 1855 от 01.10.2011 ИП Фирсовой Е.В. не заявлялось.
Как следует из п. 1.2 договора от 01.10.2001 N 1855, срок аренды установлен сторонам с 01.10.2001 по 30.09.2002, т.е. ровно на один год. Следовательно, в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор подлежал государственной регистрации.
Необходимость регистрации договора N 1855 от 01.10.2001 подтверждена сторонами в п. 2.3.22, обязывающего арендатора провести государственную регистрацию настоящего договора за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции (т. 1.л.д.20 об.).
Однако, данное обязательство ИП Фирсовой Е.В. исполнено не было.
Доказательства того, что УМИЗ администрации г. Орла создавались препятствия в осуществлении ИП Фирсовой Е.В. регистрации договора аренды N 1855 от 01.10.2001, в материалы дела не представлены.
Довод заявителя жалобы о том, что стороны возобновили договор аренды N 1855 от 01.10.2001 после истечения срока аренды, не примется апелляционной инстанцией ввиду следующего.
Сравнение содержания договоров от 01.10.2002 N 1864, от 01.10.2004 N 1880, от 19.10.2007 N 1895 свидетельствует о том, что договоры были подписаны на иных условиях (в том числе в части размера арендуемой площади, размера арендной платы, срока аренды и т.д.), что следует рассматривать как возражение арендодателя на продление предыдущего договора аренды на прежних условиях.
В соответствии с договором аренды N 1895 от 19.10.2007, заключенным на срок с 01.10.2007 по 30.09.2012 и зарегистрированным в установленном законом порядке, общий срок непрерывных арендных отношений на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, то есть на 05.08.2008, составляет 10 мес. 4 дня, что является недостаточным для реализации заявителем преимущественного права выкупа арендованных помещений.
В связи с изложенным, оспариваемый ИП Фирсовой Е.В. в рамках настоящего дела отказ УМИЗ администрации г. Орла является законным и обоснованным.
При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения требований заявителя.
Изложенная правовая позиция совпадает с судебной практикой, сложившейся в Центральном арбитражном округе (Постановление ФАС ЦО от 04.09.2012 по делу N А48-413/2012, Определение ВАС РФ от 19.12.2012 об отказе в передаче дела N А48-413/2012 в Президиум ВАС РФ).
В связи с изложенным, решение арбитражного суда области подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ апелляционная жалоба на решение арбитражного суда уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, что в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ с учетом Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 139, составляет для индивидуального предпринимателя 100 рублей.
При подаче апелляционной жалобы ИП Фирсовой Е.В. была уплачена госпошлина в сумме 2000 рублей, что подтверждается квитанцией с чек-ордером СБ8595/0014 от 16.01.2013.
Учитывая, что на момент обращения заявителя с апелляционной жалобой уплачена государственная пошлина в размере, превышающем, установленный пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.
Руководствуясь ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2012 по делу N 48-3790/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2013 ПО ДЕЛУ N А48-3790/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. по делу N А48-3790/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20.03.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 25.03.2013
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутыриной Е.А.,
с участием:
- от индивидуального предпринимателя Фирсовой Елены Владимировны: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;
- от управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;
- от администрации города Орла: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фирсовой Елены Владимировны на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2012 по делу N 48-3790/2012 (судья Капишникова Т.И.) по заявлению индивидуального предпринимателя Фирсовой Елены Владимировны (Орловская область, Орловский район, ОГРНИП 304572029400016) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, адрес: 302028, Орловская область, Орловский район, г. Орел, ул. Пролетарская Гора, д. 1) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,
установил:
Индивидуальный предприниматель Фирсова Елена Владимировна (далее - заявитель, ИП Фирсова Е.В.) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - ответчик, УМИЗ администрации г. Орла) о признании незаконным отказа, содержащегося в письме от 12.09.2012 г. N 5628, в реализации права на преимущественную приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, пер.Циолковского, д. 4, пом.14 площадью 37,6 кв. м, и обязании ответчика совершить действия, определенные в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением, ИП Фирсова Е.В. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, указывая следующее:
- - ИП Фирсова Е.В. на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ пользовалась спорным муниципальным имуществом на праве аренды в течение более двух лет;
- - договор аренды от 01.10.2001 N 1855 сроком действия с 01.10.2001 по 30.09.2002 не подлежал государственной регистрации, поскольку фактически заключен сторонами только в ноябре 2001 г.;
- - договор аренды от 01.10.2001 N 1855 по истечении указанного в нем срока был возобновлен на неопределенный срок по смыслу ст. 610 и ст. 621 Гражданского кодекса РФ и был прекращен новацией в 2007 г. после государственной регистрации нового договора аренды.
В заседание апелляционной инстанции ИП Фирсова Е.В., представители УМИЗ администрации г. Орла и администрации г. Орла не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
ИП Фирсова Е.В. ходатайствовала о проведении судебного заседания с использованием видеоконференц - связи при содействии одного из судов г. Санкт-Петербурга. Ввиду отсутствия технической возможности Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении указанного ходатайства.
В письменных пояснениях, поступивших в апелляционный суд 20.03.2013 в электронном виде, ИП Фирсова Е.В. поддержала требования апелляционной жалобы, ходатайствовала о проведении судебного заседания в ее отсутствие.
Представитель УМИЗ администрации г. Орла и администрации г. Орла в письменном заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Ссылаясь на судебную практику по делам А48-4121/2012 и А48-3641/2012, просил оставить обжалуемое судебное решение без изменения, апелляционную жалобу ИП Фирсовой Е.В. - без удовлетворения.
Судебное заседание по настоящему делу откладывалось с 25.02.2013 до 20.03.2013.
Изучив материалы дела с учетом доводов заявителя жалобы, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
Фирсова Елена Владимировна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя за ОГРНИП 304572029400016.
01.10.2001 Управлением муниципального имущества г. Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) заключен договор N 1855 на аренду нежилого помещения площадью 58,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер.Циолковского д. 4, пом. 14 для размещения парикмахерской, срок аренды - с 01.10.2001 по 30.09.2002 (т. 1, л.д. 19-24).
01.10.2002 Управлением муниципального имущества г. Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) подписан договор N 1864 на аренду нежилого помещения площадью 58,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер.Циолковского д. 4, пом. 14 для размещения парикмахерской, срок аренды - с 01.10.2002 по 30.09.2004 (т. 1, л.д. 29-31).
01.10.2004 Управлением муниципального имущества г. Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) подписан договор N 1880 на аренду нежилого помещения площадью 58,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер. Циолковского д. 4, пом. 14 для размещения парикмахерской, срок аренды - с 01.10.2004 по 30.09.2007 (т. 1, л.д. 32-37).
Вышеуказанные договоры не проходили процедуру государственной регистрации.
19.10.2007 на основании постановления мэра г. Орла от 19.10.2007 N 2419 Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) подписан договор N 1895 на аренду нежилого помещения площадью 37,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер.Циолковского д. 4, пом 14 для размещения парикмахерской, срок аренды - с 01.10.2007 по 30.09.2012 (т. 1, л.д. 39-46). Договор N 1895 от 19.10.2007 прошел процедуру государственной регистрации 02.12.2008.
ИП Фирсова Е.В. обратилась в УМИЗ администрации г. Орла с заявлением о выкупе арендуемого ею нежилого помещения, расположенного по адресу:: г. Орел, пер.Циолковского д. 4 пом. 14 общей площадью 37,6 кв. м
Письмом от 12.09.2012 N 5628 ответчик сообщил об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, сославшись на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.10.2004 N 1880 сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2007 и несоответствие в связи с этим заявителя требованию п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2011 N 159-ФЗ (т. 1, л.д. 17).
Не согласившись с отказом в преимущественном праве на приобретение арендуемого нежилого помещения, ИП Фирсова Е.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.
Арбитражный суд области отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку пришел к выводу, что общий срок непрерывных арендных отношений ИП Фирсовой Е.В. и УМИЗ администрации г. Орла на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2011 N 159-ФЗ составил менее двух лет. При этом суд исходил из того, что договор аренды нежилого помещения от 01.10.2004 N 1880 со сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2007, то есть более года, подлежал государственной регистрации; согласно п. 2.3.22 договора от 01.10.2004 N 1880 арендатор обязался произвести государственную регистрацию данного договора и всех соглашений и уведомлений к нему за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции; данную обязанность ИП Фирсова Е.В. не исполнила.
Доводы заявителя о том, что договор аренды N 1855 от 01.10.2001 заключался после 29.10.2001, в связи с чем, не требовал государственной регистрации, отклонены судом области как противоречащие установленным по делу обстоятельствам.
По тем же причинам судом отклонен довод заявителя о возобновлении арендных отношений на неопределенный срок после истечения срока действия договора N 1855 от 01.10.2001.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного решения в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено, что ИП Фирсова Е.В. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 - ФЗ установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:
- 1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как следует из письма УМИЗ г. Орла от 12.09.2012 N 5628, основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества явилось его несоответствие требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, т.к. договор аренды от 01.10.2004 N 1880 сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2007 не прошел государственную регистрацию (л.д. 17 т. 1).
На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
По смыслу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на дату вступления настоящего закона в действие (5 августа 2008) субъект малого или среднего предпринимательства должен являться арендатором спорного имущества на основании договора, являющегося заключенным.
При этом судом проверяется непрерывность владения или пользования таким имуществом на протяжении двух и более лет до указанной даты.
Исследовав повторно имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, апелляционный суд приходит к следующему.
Договоры аренды недвижимого имущества от 01.10.2001 N 1855 сроком с 01.10.2001 по 30.09.2002 (т. 1, л.д. 19-24), от 01.10.2002 N 1864 сроком с 01.10.2002 по 30.09.2004 (т. 1, л.д. 29-31), от 01.10.2004 N 1880 сроком с 01.10.2004 по 30.09.2007 не прошли государственную регистрацию, в связи с чем, не могут быть признаны заключенными.
Ссылки заявителя на то, что в период с 01.10.2001 по настоящее время указанное нежилое помещение не выбывало из владения, в течение всего указанного периода заявитель добросовестно исполнял обязанности арендатора и не имел задолженности по уплате арендной платы, в связи с чем имеет преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, не принимаются апелляционным судом, как противоречащие действующему законодательству.
Исходя из системного толкования норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что пользование имуществом в отсутствие заключенного договора аренды не может являться основанием для возникновения преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Довод заявителя о том, что договор аренды N 1855 от 01.10.2001 не требовал государственной регистрации, поскольку фактически заключен на срок менее года, противоречит фактическим обстоятельствам, установленным по делу.
Из договора N 1855 следует, что он заключен 01.10.2011 (л.д. 19 т. 1). Из акта приема-передачи в аренду зданий нежилых помещений следует, что фактически имущество передано в аренду 01.10.2001 (т. 1, л.д. 22).
Ссылки заявителя жалобы на отсутствие в указанную дату у арендодателя полномочий для совершения сделки с муниципальным имуществом не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку требований о ничтожности (недействительности) договора N 1855 от 01.10.2011 ИП Фирсовой Е.В. не заявлялось.
Как следует из п. 1.2 договора от 01.10.2001 N 1855, срок аренды установлен сторонам с 01.10.2001 по 30.09.2002, т.е. ровно на один год. Следовательно, в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор подлежал государственной регистрации.
Необходимость регистрации договора N 1855 от 01.10.2001 подтверждена сторонами в п. 2.3.22, обязывающего арендатора провести государственную регистрацию настоящего договора за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции (т. 1.л.д.20 об.).
Однако, данное обязательство ИП Фирсовой Е.В. исполнено не было.
Доказательства того, что УМИЗ администрации г. Орла создавались препятствия в осуществлении ИП Фирсовой Е.В. регистрации договора аренды N 1855 от 01.10.2001, в материалы дела не представлены.
Довод заявителя жалобы о том, что стороны возобновили договор аренды N 1855 от 01.10.2001 после истечения срока аренды, не примется апелляционной инстанцией ввиду следующего.
Сравнение содержания договоров от 01.10.2002 N 1864, от 01.10.2004 N 1880, от 19.10.2007 N 1895 свидетельствует о том, что договоры были подписаны на иных условиях (в том числе в части размера арендуемой площади, размера арендной платы, срока аренды и т.д.), что следует рассматривать как возражение арендодателя на продление предыдущего договора аренды на прежних условиях.
В соответствии с договором аренды N 1895 от 19.10.2007, заключенным на срок с 01.10.2007 по 30.09.2012 и зарегистрированным в установленном законом порядке, общий срок непрерывных арендных отношений на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, то есть на 05.08.2008, составляет 10 мес. 4 дня, что является недостаточным для реализации заявителем преимущественного права выкупа арендованных помещений.
В связи с изложенным, оспариваемый ИП Фирсовой Е.В. в рамках настоящего дела отказ УМИЗ администрации г. Орла является законным и обоснованным.
При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения требований заявителя.
Изложенная правовая позиция совпадает с судебной практикой, сложившейся в Центральном арбитражном округе (Постановление ФАС ЦО от 04.09.2012 по делу N А48-413/2012, Определение ВАС РФ от 19.12.2012 об отказе в передаче дела N А48-413/2012 в Президиум ВАС РФ).
В связи с изложенным, решение арбитражного суда области подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ апелляционная жалоба на решение арбитражного суда уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, что в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ с учетом Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 139, составляет для индивидуального предпринимателя 100 рублей.
При подаче апелляционной жалобы ИП Фирсовой Е.В. была уплачена госпошлина в сумме 2000 рублей, что подтверждается квитанцией с чек-ордером СБ8595/0014 от 16.01.2013.
Учитывая, что на момент обращения заявителя с апелляционной жалобой уплачена государственная пошлина в размере, превышающем, установленный пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.
Руководствуясь ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2012 по делу N 48-3790/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)