Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: С.М.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи - Б.А.Е.,
судей Д.Г.И. и Л.Е.А.,
при секретаре судебного заседания Д.Т.М.,
по докладу судьи областного суда Д.Г.И.
рассмотрев в порядке апелляционного производства материалы дела по апелляционной жалобе представителя Г.А.В. - по доверенности К. на решение Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года по делу по заявлению Г.А.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению и отказу государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество,
установила:
Г.А.В. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению и отказу государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. В обоснование заявления указал, что 05.10.2011 года между ним и Д.С.М. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры по адресу: "адрес"
08.10.2011 года он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (Автозаводский отдел) с заявлениями о проведении государственной регистрации на перечисленное имущество, представив упомянутый договор в качестве правоустанавливающего документа. Письмом Управления Росреестра от 12.10.2011 года N "..." он был уведомлен о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона сроком до 13.11.2011 года. В качестве основания для приостановления государственной регистрации Управлением Росреестра было указано на следующие обстоятельства:
- - право собственности Д.С.М. возникло 24.03.2011 года на основании договора продажи квартиры от 05.01.2011 года;
- - после регистрации указанного выше договора в Управление Росреестра неустановленным образом поступили документы (копии свидетельств о смерти), подтверждающие факт смерти продавцов до подписания данного договора.
По мнению Управления Росреестра, указанные обстоятельства позволяют считать договор купли-продажи квартиры от 05.01.2011 года, на основании которого возникло право собственности Д.С.М., ничтожным, что якобы является причиной, препятствующей проведению государственной регистрации договора купли-продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности на недвижимое имущество от Д.С.М. к нему (Г.А.В.) и права собственности на перечисленное имущество за ним (Г.А.В.)
Управлением Росреестра было предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации и разъяснено, что в случае их не устранения в указанные сроки, в регистрации будет отказано.
Письмом Управления Росреестра от 12.11.2011 года N "..." он был уведомлен об отказе в регистрационной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: "адрес" на основании абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ.
По мнению заявителя, приостановление государственной регистрации и отказ в государственной регистрации незаконны и необоснованны, поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры от 05.10.2011 года, действия сторон указанного договора были направлены на реализацию законных прав распоряжаться имуществом (Д.С.М.) и приобретать имущество в собственность (Г.А.В.). На государственную регистрацию договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на жилое помещение им (Г.А.В.) и Д С.М. в Управление Росреестра (Автозаводский отдел) были представлены: заявление от 08.10.2011 года N "...", квитанция от 08.10.2011 года N "..." об уплате госпошлины, договор купли-продажи квартиры от 05.10.2011 года, акт о передаче квартиры от 05.10.2011 года, выписка из лицевого счета от 04.10.2011 года N "..." в необходимом количестве экземпляров, то есть сторонами договора купли-продажи были представлены в Управление Росреестра все необходимые документы, предусмотренные ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимые как для государственной регистрации договора купли-продажи, так и перехода права собственности и права собственности на жилое помещение.
Считает, что указанные документы полностью соответствуют требованиям, указанным в ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, что в свою очередь подтверждается отсутствием в тексте уведомления о приостановлении государственной регистрации каких-либо указаний на незаконность или неправильное оформление указанных документов.
Таким образом, основания для сомнений в законности представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры у государственного регистратора отсутствовали и отсутствуют в настоящее время, вследствие чего действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации и последующий отказ в государственной регистрации договора купли продажи, перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества не основаны на законе.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 551 ГК РФ, ст. 57, 254 - 258 ГПК РФ, ст. 2, 16 - 20 Федерального закона о 21.07.1991 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" просил:
- признать незаконным приостановление Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области государственной регистрации договора купли-продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности и права собственности Г.А.М. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес"
- - признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в государственной регистрации договора и купли продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности и права собственности Г.А.В. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес";
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 05.10.2011 года перехода права собственности и права собственности Г.А.В. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес", с внесением соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представитель Г.А.В., действующий по доверенности - К.Е.В. в судебном заседании суда первой инстанции, заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности - Б.С.Б. в суде первой инстанции просила в удовлетворении заявленных требований отказать за необоснованностью.
Заинтересованное лицо, Д.С.М. в суд первой инстанции на рассмотрение дела не явился, представил заявление, в котором просил заявленные требования Г.А.В. удовлетворить в полном объеме.
Решением Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года в удовлетворении заявления Г.А.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению и отказу государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе представителя Г.А.В. - по доверенности К.Е.В. ставится вопрос об отмене решения Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года за незаконностью и необоснованностью, и принятии по делу нового решения которым:
- - признать незаконным приостановление Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (Автозаводский отдел) государственной регистрации договора купли-продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности и права собственности Г.А.М. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес";
- - признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (Автозаводский отдел) в государственной регистрации договора и купли продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности и права собственности Г.А.В. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес";
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 05.10.2011 года перехода права собственности и права собственности Г.А.В. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес", с внесением соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - Б.С.Б., судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что 08.10.2011 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области обратился Г.А.В. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", представив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи квартиры от 05.10.2011 года.
Письмом Управления Росреестра от 12.10.2011 года N "..." он был уведомлен о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона сроком до 13.11.2011 года 12.11.2011 года.
Письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 12.11.2012 года N "..." заявителю в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на вышеуказанную квартиру отказано ввиду того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Вышеуказанные действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области следует считать законными и обоснованными по следующим основаниям.
Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 13 вышеуказанного Закона Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 13 Закона при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Обязательность правовой экспертизы документов и проверки законности сделки при государственной регистрации прав является исключительной функцией органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.
При проверке законности сделки определяется соответствие ее действующему законодательству.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, государственный регистратор должен установить, что содержание и правовой результат сделки являются законными.
В соответствии со ст. 19 Закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.
Согласно ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
В соответствии с п. 1 ст. 13 и п. 1 ст. 17 Федерального закона, к обязанностям органа, осуществляющего - государственную регистрацию отнесено проведение правовой экспертизы, проверка юридической силы представленных документов и проверка законности сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Гражданского кодекса РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом первой инстанции установлено, что спорная квартира N "..." в доме N "..." по "адрес" принадлежала К.М.Е. и К.Н.И. на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 10.08.1993 года (л.д. 69).
Из материалов дела следует, что 05.10.2011 года между Д.С.М. (продавец) и гр. Г.А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры "адрес"
Из текста договора от 05.10.2011 года следует, что вышеуказанная квартира принадлежит Д.С.М. по праву собственности на основании договора продажи- квартиры от 05.01.2011 года, заключенного между К.М.Е., К.Н.И. и Д.С.М. Выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 52-АГ N "..." от 24.03.2011 года.
При проведении правовой экспертизы было установлено, что право собственности Д.С.М. на отчуждаемую квартиру возникло 24.03.2011 года на основании Договора продажи квартиры от 05.01.2011 года, заключенного Д.С.М. - с одной стороны, К.М.Е., К.Н.И. - с другой стороны.
В деле правоустанавливающих документов имеются: копия свидетельства о смерти К М Е от 17.11.2004 года I-TH N "..."; копия свидетельства о смерти К.Н.И. от 11.08.2010 года Ш-ТН N "...", выданные Автозаводским отделом ЗАГС города Нижнего Новгорода.
Следовательно, вышеуказанные лица Договор продажи квартиры от 05.01.2011 года подписать не могли.
Таким образом, договор, заключенный К.М.Е., К.Н.И. и Д.С.М. является ничтожным, и он в силу норм действующего гражданского законодательства, несмотря на то, что в Едином государственном реестре прав была проведена государственная регистрация Договора продажи квартиры от 05.10.2011 года, не может порождать правовых последствий.
Данное обстоятельство является причиной, препятствующей проведению государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на жилое помещение на основании договора от 05.10.2011 года.
Кроме того, нотариус Д.Н.Я. письмом сообщила руководителю Управления Росреестра по Нижегородской области о том, что в делах нотариуса имеется два наследственных дела: дело N "..." от 09.02.2005 года к имуществу К.М.Е., умершей 16 ноября 2004 года, постоянно до дня смерти проживающей по адресу: "адрес". Единственным наследником по закону являлся - сын наследодателя К.Н.И., которому в 2005 году было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на права на денежные средства; дело N "..." от 17.12.2010 года к имуществу К.Н.И., умершего 09 августа 2010 года, постоянно до дня смерти проживающего по адресу: "адрес". 01 апреля 2011 года было выдано постановление о возмещении расходов на похороны наследодателя - его соседке Б.А.А., состоящей на регистрационном учете по месту жительства по адресу: "адрес".
Никакие другие свидетельства о праве на наследство, как по закону, так и по завещанию по вышеуказанному наследственному делу она не выдавала, т.к. никакие наследники за выдачей не обращались.
Соседи К.Н.И. сообщили, что в его квартире появились наследники и предоставили свидетельство о государственной регистрации права собственности от 24.03.2011 года на квартиру по адресу: "адрес". Документом - основанием регистрации права собственности на вышеуказанною квартиру является свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное ею 25.02.2011 года за реестровым N "...". Такого свидетельства она не выдавала.
Исходя из вышеизложенного нотариус просит принять меры к пресечению противоправных действий, связанных с вышеуказанной квартирой.
О вышеизложенном ею также поставлены в известность сотрудники Автозаводского УВД.
По данному факту 21.10.2011 года в СО по расследованию преступлений на территории Автозаводского района СУ Управления МВД России по г. Н. Новгороду возбуждено уголовное дело N "..." по признакам состава преступления предусмотренного ст. 159 ч. 3 УК РФ.
Из материалов уголовного дела следует, что неустановленные лица от имени К.Н.И. и К.М.Е. обратились с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав с одновременной регистрации договора купли-продажи и переходе права на квартиру, по адресу "адрес" на основании договора купли-продажи 24.03.2011 года в ЕГРП была проведена государственная регистрация прав собственности на указанную квартиру на имя Д.С.М. впоследствии было установлено, что К.М.Е. умерла 16.11.2004 г., а К.Н.И. - 09.08.2010 года. Таким образом, неустановленные лица, используя поддельные документы, завладели правом собственности на квартиру "адрес".
При таких обстоятельствах, государственный регистратор, руководствуясь положением п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к правильному выводу о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес".
Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 12.10.2011 г. усматривается, что Г.А.В. было разъяснено о том, что в случае не устранения причин препятствующих государственной регистрации в указанные сроки (до 13.11.2011 года) в регистрации будет отказано (л.д. 8-10).
Поскольку, причина, препятствующая проведению государственной регистрации, указанная в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 12.10.2011 устранена не была, государственный регистратор, руководствуясь п. 2 ст. 19, абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона, обоснованно отказал в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на вышеуказанный объект недвижимости Г.А.В.
На основании изложенного, решение Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года об отказе в удовлетворении заявленных требований Г.А.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению и отказу государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является законным и обоснованным.
Что же касается довода апелляционной жалобы Г.А.В. о том, что судом при рассмотрении данного дела были нарушены нормы материального права, необоснованны, поскольку нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Другие доводы жалобы также не могут быть приняты во внимание, поскольку в своей совокупности направлены на переоценку доказательств, добытых в судебном заседании и которым в решении суда дана соответствующая оценка.
В то же время судебная коллегия считает необходимым исправить описку в решении суда и вместо указания в нем на "Г.А.М.", считать "Г.А.В.".
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г.А.В. - по доверенности К. без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7767/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2012 г. по делу N 33-7767/2012
Судья: С.М.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи - Б.А.Е.,
судей Д.Г.И. и Л.Е.А.,
при секретаре судебного заседания Д.Т.М.,
по докладу судьи областного суда Д.Г.И.
рассмотрев в порядке апелляционного производства материалы дела по апелляционной жалобе представителя Г.А.В. - по доверенности К. на решение Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года по делу по заявлению Г.А.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению и отказу государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество,
установила:
Г.А.В. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению и отказу государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. В обоснование заявления указал, что 05.10.2011 года между ним и Д.С.М. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры по адресу: "адрес"
08.10.2011 года он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (Автозаводский отдел) с заявлениями о проведении государственной регистрации на перечисленное имущество, представив упомянутый договор в качестве правоустанавливающего документа. Письмом Управления Росреестра от 12.10.2011 года N "..." он был уведомлен о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона сроком до 13.11.2011 года. В качестве основания для приостановления государственной регистрации Управлением Росреестра было указано на следующие обстоятельства:
- - право собственности Д.С.М. возникло 24.03.2011 года на основании договора продажи квартиры от 05.01.2011 года;
- - после регистрации указанного выше договора в Управление Росреестра неустановленным образом поступили документы (копии свидетельств о смерти), подтверждающие факт смерти продавцов до подписания данного договора.
По мнению Управления Росреестра, указанные обстоятельства позволяют считать договор купли-продажи квартиры от 05.01.2011 года, на основании которого возникло право собственности Д.С.М., ничтожным, что якобы является причиной, препятствующей проведению государственной регистрации договора купли-продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности на недвижимое имущество от Д.С.М. к нему (Г.А.В.) и права собственности на перечисленное имущество за ним (Г.А.В.)
Управлением Росреестра было предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации и разъяснено, что в случае их не устранения в указанные сроки, в регистрации будет отказано.
Письмом Управления Росреестра от 12.11.2011 года N "..." он был уведомлен об отказе в регистрационной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: "адрес" на основании абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ.
По мнению заявителя, приостановление государственной регистрации и отказ в государственной регистрации незаконны и необоснованны, поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры от 05.10.2011 года, действия сторон указанного договора были направлены на реализацию законных прав распоряжаться имуществом (Д.С.М.) и приобретать имущество в собственность (Г.А.В.). На государственную регистрацию договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на жилое помещение им (Г.А.В.) и Д С.М. в Управление Росреестра (Автозаводский отдел) были представлены: заявление от 08.10.2011 года N "...", квитанция от 08.10.2011 года N "..." об уплате госпошлины, договор купли-продажи квартиры от 05.10.2011 года, акт о передаче квартиры от 05.10.2011 года, выписка из лицевого счета от 04.10.2011 года N "..." в необходимом количестве экземпляров, то есть сторонами договора купли-продажи были представлены в Управление Росреестра все необходимые документы, предусмотренные ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимые как для государственной регистрации договора купли-продажи, так и перехода права собственности и права собственности на жилое помещение.
Считает, что указанные документы полностью соответствуют требованиям, указанным в ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, что в свою очередь подтверждается отсутствием в тексте уведомления о приостановлении государственной регистрации каких-либо указаний на незаконность или неправильное оформление указанных документов.
Таким образом, основания для сомнений в законности представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры у государственного регистратора отсутствовали и отсутствуют в настоящее время, вследствие чего действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации и последующий отказ в государственной регистрации договора купли продажи, перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества не основаны на законе.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 551 ГК РФ, ст. 57, 254 - 258 ГПК РФ, ст. 2, 16 - 20 Федерального закона о 21.07.1991 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" просил:
- признать незаконным приостановление Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области государственной регистрации договора купли-продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности и права собственности Г.А.М. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес"
- - признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в государственной регистрации договора и купли продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности и права собственности Г.А.В. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес";
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 05.10.2011 года перехода права собственности и права собственности Г.А.В. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес", с внесением соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представитель Г.А.В., действующий по доверенности - К.Е.В. в судебном заседании суда первой инстанции, заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности - Б.С.Б. в суде первой инстанции просила в удовлетворении заявленных требований отказать за необоснованностью.
Заинтересованное лицо, Д.С.М. в суд первой инстанции на рассмотрение дела не явился, представил заявление, в котором просил заявленные требования Г.А.В. удовлетворить в полном объеме.
Решением Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года в удовлетворении заявления Г.А.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению и отказу государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе представителя Г.А.В. - по доверенности К.Е.В. ставится вопрос об отмене решения Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года за незаконностью и необоснованностью, и принятии по делу нового решения которым:
- - признать незаконным приостановление Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (Автозаводский отдел) государственной регистрации договора купли-продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности и права собственности Г.А.М. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес";
- - признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (Автозаводский отдел) в государственной регистрации договора и купли продажи от 05.10.2011 года, перехода права собственности и права собственности Г.А.В. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес";
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 05.10.2011 года перехода права собственности и права собственности Г.А.В. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: "адрес", с внесением соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - Б.С.Б., судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что 08.10.2011 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области обратился Г.А.В. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", представив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи квартиры от 05.10.2011 года.
Письмом Управления Росреестра от 12.10.2011 года N "..." он был уведомлен о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона сроком до 13.11.2011 года 12.11.2011 года.
Письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 12.11.2012 года N "..." заявителю в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на вышеуказанную квартиру отказано ввиду того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Вышеуказанные действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области следует считать законными и обоснованными по следующим основаниям.
Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 13 вышеуказанного Закона Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 13 Закона при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Обязательность правовой экспертизы документов и проверки законности сделки при государственной регистрации прав является исключительной функцией органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.
При проверке законности сделки определяется соответствие ее действующему законодательству.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, государственный регистратор должен установить, что содержание и правовой результат сделки являются законными.
В соответствии со ст. 19 Закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.
Согласно ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
В соответствии с п. 1 ст. 13 и п. 1 ст. 17 Федерального закона, к обязанностям органа, осуществляющего - государственную регистрацию отнесено проведение правовой экспертизы, проверка юридической силы представленных документов и проверка законности сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Гражданского кодекса РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом первой инстанции установлено, что спорная квартира N "..." в доме N "..." по "адрес" принадлежала К.М.Е. и К.Н.И. на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 10.08.1993 года (л.д. 69).
Из материалов дела следует, что 05.10.2011 года между Д.С.М. (продавец) и гр. Г.А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры "адрес"
Из текста договора от 05.10.2011 года следует, что вышеуказанная квартира принадлежит Д.С.М. по праву собственности на основании договора продажи- квартиры от 05.01.2011 года, заключенного между К.М.Е., К.Н.И. и Д.С.М. Выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 52-АГ N "..." от 24.03.2011 года.
При проведении правовой экспертизы было установлено, что право собственности Д.С.М. на отчуждаемую квартиру возникло 24.03.2011 года на основании Договора продажи квартиры от 05.01.2011 года, заключенного Д.С.М. - с одной стороны, К.М.Е., К.Н.И. - с другой стороны.
В деле правоустанавливающих документов имеются: копия свидетельства о смерти К М Е от 17.11.2004 года I-TH N "..."; копия свидетельства о смерти К.Н.И. от 11.08.2010 года Ш-ТН N "...", выданные Автозаводским отделом ЗАГС города Нижнего Новгорода.
Следовательно, вышеуказанные лица Договор продажи квартиры от 05.01.2011 года подписать не могли.
Таким образом, договор, заключенный К.М.Е., К.Н.И. и Д.С.М. является ничтожным, и он в силу норм действующего гражданского законодательства, несмотря на то, что в Едином государственном реестре прав была проведена государственная регистрация Договора продажи квартиры от 05.10.2011 года, не может порождать правовых последствий.
Данное обстоятельство является причиной, препятствующей проведению государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на жилое помещение на основании договора от 05.10.2011 года.
Кроме того, нотариус Д.Н.Я. письмом сообщила руководителю Управления Росреестра по Нижегородской области о том, что в делах нотариуса имеется два наследственных дела: дело N "..." от 09.02.2005 года к имуществу К.М.Е., умершей 16 ноября 2004 года, постоянно до дня смерти проживающей по адресу: "адрес". Единственным наследником по закону являлся - сын наследодателя К.Н.И., которому в 2005 году было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на права на денежные средства; дело N "..." от 17.12.2010 года к имуществу К.Н.И., умершего 09 августа 2010 года, постоянно до дня смерти проживающего по адресу: "адрес". 01 апреля 2011 года было выдано постановление о возмещении расходов на похороны наследодателя - его соседке Б.А.А., состоящей на регистрационном учете по месту жительства по адресу: "адрес".
Никакие другие свидетельства о праве на наследство, как по закону, так и по завещанию по вышеуказанному наследственному делу она не выдавала, т.к. никакие наследники за выдачей не обращались.
Соседи К.Н.И. сообщили, что в его квартире появились наследники и предоставили свидетельство о государственной регистрации права собственности от 24.03.2011 года на квартиру по адресу: "адрес". Документом - основанием регистрации права собственности на вышеуказанною квартиру является свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное ею 25.02.2011 года за реестровым N "...". Такого свидетельства она не выдавала.
Исходя из вышеизложенного нотариус просит принять меры к пресечению противоправных действий, связанных с вышеуказанной квартирой.
О вышеизложенном ею также поставлены в известность сотрудники Автозаводского УВД.
По данному факту 21.10.2011 года в СО по расследованию преступлений на территории Автозаводского района СУ Управления МВД России по г. Н. Новгороду возбуждено уголовное дело N "..." по признакам состава преступления предусмотренного ст. 159 ч. 3 УК РФ.
Из материалов уголовного дела следует, что неустановленные лица от имени К.Н.И. и К.М.Е. обратились с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав с одновременной регистрации договора купли-продажи и переходе права на квартиру, по адресу "адрес" на основании договора купли-продажи 24.03.2011 года в ЕГРП была проведена государственная регистрация прав собственности на указанную квартиру на имя Д.С.М. впоследствии было установлено, что К.М.Е. умерла 16.11.2004 г., а К.Н.И. - 09.08.2010 года. Таким образом, неустановленные лица, используя поддельные документы, завладели правом собственности на квартиру "адрес".
При таких обстоятельствах, государственный регистратор, руководствуясь положением п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к правильному выводу о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес".
Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 12.10.2011 г. усматривается, что Г.А.В. было разъяснено о том, что в случае не устранения причин препятствующих государственной регистрации в указанные сроки (до 13.11.2011 года) в регистрации будет отказано (л.д. 8-10).
Поскольку, причина, препятствующая проведению государственной регистрации, указанная в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 12.10.2011 устранена не была, государственный регистратор, руководствуясь п. 2 ст. 19, абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона, обоснованно отказал в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на вышеуказанный объект недвижимости Г.А.В.
На основании изложенного, решение Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года об отказе в удовлетворении заявленных требований Г.А.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению и отказу государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является законным и обоснованным.
Что же касается довода апелляционной жалобы Г.А.В. о том, что судом при рассмотрении данного дела были нарушены нормы материального права, необоснованны, поскольку нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Другие доводы жалобы также не могут быть приняты во внимание, поскольку в своей совокупности направлены на переоценку доказательств, добытых в судебном заседании и которым в решении суда дана соответствующая оценка.
В то же время судебная коллегия считает необходимым исправить описку в решении суда и вместо указания в нем на "Г.А.М.", считать "Г.А.В.".
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Н.Новгорода от 15.06.2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г.А.В. - по доверенности К. без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)