Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рыбкина Анатолия Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.03.2013 по делу N А76-20521/2012 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие:
- индивидуальный предприниматель Рыбкин Анатолий Викторович (свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 25.05.2006);
- представитель индивидуального предпринимателя Рыбкина Анатолия Викторовича - Чертов Сергей Александрович (доверенность от 18.03.2013 б/н).
Индивидуальный предприниматель Рыбкин Анатолий Викторович (далее - истец, ИП Рыбкин А.В.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маг-Кэрролс" (далее - ответчик, ООО "Маг-Кэрролс") о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 516 200 руб. 17 коп.
Определением арбитражного суда от 12.02.2013 принято встречное исковое заявление ООО "Маг-Кэрролс" к ИП Рыбкину А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2011 по 06.12.2012 в размере 2 063 225 руб. 82 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.03.2013 (резолютивная часть объявлена 18.03.2013) в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец по первоначальному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Рыбкин А.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда изменить в части, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению апеллянта, пункт 2.2.3 договора аренды не содержит какого-либо указания на производство капитального ремонта, следовательно, необходимо руководствоваться статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно п. 2.2.2 договора аренды, арендатор обязан соблюдать санитарные нормы, установленные действующим СаНПИН. Во исполнение указанного пункта договора, истцом были приглашены сотрудники Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора), которые определили наличие скрытых недостатков в арендуемом помещении и несоответствия требованиям норм, о чем ими было сообщено в устной форме без выдачи соответствующих предписаний.
Для устранения выявленных недостатков ИП Рыбкин А.В. (заказчик) заключил с Головиным К.В. (подрядчик) договор строительного подряда N 1/02 от 14.02.2011, предметом которого является обязанность подрядчика по заданию заказчика в установленный договором срок выполнить строительные работы, указанные в пункте 1.2 договора. Работы по договору строительного подряда истцом оплачены в полном объеме.
Податель жалобы полагает, что судом была допущена вольная трактовка показаний свидетеля Головина К.В., поскольку непосредственно в судебном заседании, последний пояснил, что представитель ответчика "Маг-Кэрролс" был осведомлен о проводившихся строительных работах, более того, принимал непосредственное активное участие в согласовании необходимых работ.
По мнению апеллянта, в соответствии с нормами статьи 612 ГК РФ арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО "Маг-Кэрролс".
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик является собственником нежилого помещения N 3 - семейный развлекательный центр, общая площадь 538.4 кв. м, по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр-т К. Маркса, д. 126.
31 января 2011 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 (т. 1 л.д. 12-14), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 3-семейный развлекательный центр, общая площадь 538,4 кв. м, расположенное по адресу Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 126, кадастровый (или условный) номер 74-74-33/056/2006-165 (пункт 1.1.),
Объект аренды принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 11.05.2006 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, серии 74 АВ N 364574 (пункт 1.2.),
В соответствии с пунктом 1.3 целью использования объекта аренды является размещение семейного развлекательного центра "Кафе".
Срок аренды устанавливается с момента подписания акта приема-передачи до 31.01.2016 включительно. Срок действия договора составляет более одного года, в связи с этим договор подлежит государственной регистрации (пункт 1.6.).
Согласно пункту пункт 2.2.3 арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт объекта аренды в сроки, согласованные с арендодателем. Не производить перепланировку, реконструкцию объекта аренды без предварительного письменного согласия арендодателя.
Пунктом 3.1 договора установлено, что за владение и пользование объектом аренды, указанным в пункте 1.1. договора, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, общий размер которой составляет 120 000 руб. 00 коп. в месяц.
Арендная плата не может быть изменена в течение срока действия договора (пункт 3.1.1.)
Арендная плата в сумме равной 120 000 руб. 00 коп. в месяц оплачивается ежемесячно путем перечисления денежных средств на лицевой (расчетный) счет арендодателя в срок не позднее 10 числа расчетного (текущего) месяца. При безналичном перечислении сумм арендной платы обязательство по уплате арендной платы считается исполненным со дня фактического списания средств с расчетного счета арендатора (пункт 3.3.1.),
В соответствии с пунктом 4.1 арендодатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке исполнение договора аренды в случае: невыплаты арендной платы с просрочкой более 30 дней; использование арендуемого имущества с существенным нарушением условий договора.
Как следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения N 1 от 31.01.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 31.03.2011, регистрационный номер 74-74-33/089/2011-144.
Факт передачи нежилого помещения ответчиком истцу подтверждается актом приема-передачи от 31.01.2011, в котором указано, что состояние, в том числе и техническое состояние объекта в норме, видимые недостатки при осмотре объекта аренды отсутствуют. Замечаний по состоянию объекта аренды нет.
Согласно пункту 2.2.2. договора аренды, заключенного сторонами, арендатор обязан соблюдать санитарные нормы, установленные действующими СаНПИН.
Как следует из пояснений истца, во исполнение указанного пункта договора истцом приглашены сотрудники Роспотребнадзора и противопожарной службы, которые определили наличие скрытых недостатков в помещении аренды и несоответствия требованиям норм, о чем ими было сообщено в устной форме без выдачи соответствующих предписаний.
Для устранения выявленных недостатков, между ИП Рыбкиным А.В. (заказчик) и ИП Головиным К.В. (подрядчик) был подписан договор строительного подряда N 1/02 от 14.02.2011.
В соответствии с пунктом 1.1. договора подрядчик обязуется по заданию заказчика в установленный договором срок выполнить строительные работы, указанные в пункте 1.2. договора, а заказчик обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять результат работ и уплатить обусловленную договором цену.
Сторонами составлен локальный счетный расчет N 1/02 (т. 1 л.д. 35-37), сметная стоимость которого составила 164 920 руб. 00 коп.
14 марта 2011 года ИП Рыбкиным А.В. и ИП Головиным К.В. подписан акт выполненных работ (т. 1 л.д. 33-34). Работы выполнены в полном объеме и в срок. Качество работ соответствует указанным в договоре требованиям. Недостатки в результате работ не выявлены.
Истцом оплачены работы по договору строительного подряда в полном объеме на сумму 164 920 руб. 17 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 18 от 15.03.2011 (т. 1 л.д. 24).
Согласно условиям договора подрядчик обязался выполнить работы из своего материала, между Рыбкиным А.В. и Головиным К.В. подписан договор на поставку строительных материалов N 03/02 от 14.02.2011 (т. 1 л.д. 18-23).
Истцом оплачена сумма за строительные материалы в размере 372 280 руб. 00 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 13 от 16.02.2011 (т. 1 л.д. 17).
18 июня 2011 года ответчиком в адрес истца направлено письмо (т. 1 л.д. 39) с уведомлением о том, что договор N 1 аренды нежилого помещения от 31.01.2011 расторгнут 11.06.2011 на основании пункта 4.1. договора (невыплата арендной платы с просрочкой более 30 дней). Просит до 25.06.2011 г. подписать акт приемки-передачи помещения арендодателю.
Истцом в адрес ответчика направлялись письма (исх. N 3, исх. N 2 от 25.06.2011, N 4 от 14.07.2011) с просьбой явиться на подписание акта приема передачи помещения N 3.
Кроме того, истцом в адрес ответчика было направлено извещение с просьбой прибыть в Регистрационную палату для регистрации расторжения договора (т. л.д. 103).
14 июля 2011 года истцом в адрес ответчика направлено извещение N 3 (т. 2 л.д. 12) с просьбой погасить задолженность по арендной плате путем внесения имущества, принадлежащему истцу, находящегося в помещении, а в случае отказа - возвратить данное имущество по принадлежности.
06 августа 2011 года между истцом и ответчиком подписано соглашение о реструктуризации долга (т. 1 л.д. 50), согласно которому стороны согласовали в счет реструктуризации долга обществу "Маг-Кэрролс" принять, а ИП Рыбкину А.В. передать имущество, не принадлежащее ООО "Маг-Кэрролс" на сумму 226 320 руб. 00 коп., обозначенной в приложении N 1 в счет погашения задолженности. Сторонами согласован график погашения оставшейся задолженности в размере 79 742 руб. 37 коп. в течение 3 месяцев, начиная с 01.08.2011 до 01.11.2011, которая может быть погашена ранее оговоренного срока.
06 августа 2011 года сторонами подписан акт приема-передачи имущества (т. 1 л.д. 52) на общую сумму 226 320 руб. 00 коп., а также акт приема-передачи документов на материалы (т. 1 л.д. 53).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия (исх. N 11 от 19.04.2012) с требованием возместить стоимость ремонтных работ и строительных материалов, сумму упущенной выгоды в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии путем перевода денежных средств в размере 1 947 000 руб. 00 коп. на расчетный счет.
Ответчик в ответ на претензию направил в адрес истца письмо (исх. N 3 от 25.04.2012) с требованием предоставить копии счетов на строительные материалы, копии договором на выполнение строительных (ремонтных) работ, копии экспертного заключения, копии лицензии эксперта.
Полагая, что ООО "Маг-Кэрролс" должно возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, ИП Рыбкин А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ИП Рыбкин А.В. не представил доказательств несоответствия состояния переданного ему нежилого помещения, соответствующим условиям договора аренды. Напротив, из подписанного сторонами акта приема-передачи от 31.01.2011 следует, что помещение соответствует условиям договора. Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о принятии истцом мер к расторжению договора и возврату принятого нежилого помещения в связи с невозможностью его использования. Сторонами ни в договоре, ни в акте приема-передачи не содержится положений об условиях и сроках проведения каких-либо ремонтных работ.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Исковые требования заявлены ИП Рыбкиным А.В. в порядке статьи 623 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, фактическое наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.
Доказательства наличия согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, а также согласования ИП Рыбкиным А.В. проекта, плана-графика, смет на проведение ремонтно-восстановительных работ здания с собственником имущества, а также с иными уполномоченными органами в материалах дела отсутствуют.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что контроль за ходом проведения ремонтных работ является доказательством того, что арендодатель дал свое согласие на их проведение.
Поскольку условиями договора, заключенного сторонами (пункт 2.2.3.) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что пояснениями свидетеля Головина К.В. подтверждается согласие ответчика на осуществление ремонта, подлежат отклонению в силу следующего.
В силу статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В рассматриваемом случае показания свидетелей не могут рассматриваться как допустимые доказательства, поскольку согласие арендодателя на проведение капитального ремонта, которое меняет условие заключенного сторонами договора субаренды, должно быть письменным.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно применил норму статьи 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).
Из смысла приведенных выше норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 31.01.2011 позволяет сделать вывод о принятии ИП Рыбкиным А.В. спорного нежилого помещения без каких-либо замечаний по состоянию объекта аренды.
По смыслу статьи 616 ГК РФ, для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений; доказать, что проведенные им работы относятся к капитальному ремонту; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств; а также уклонение арендодателя от обязанности проведения капитального ремонта.
Подписание сторонами акта приема-передачи в январе 2011 года свидетельствует о том, что передаваемое в аренду нежилое помещение соответствовало условиям заключенного договора аренды, и было пригодно для использования в качестве развлекательного центра.
Сведений о наличии обстоятельств чрезвычайного характера, повлекших неотложную необходимость капитального ремонта, не представлено.
Оценив представленные в дело документы в их совокупности, суд апелляционной инстанции установил, что при заключении договора и передаче арендованного помещения, стороны необходимость производства капитального ремонта не согласовывали, каких-либо доказательств необходимости либо неотложности его проведения, в совокупности с фактами уклонения арендатора от его проведения, истец не предоставил. С учетом изложенного, основания для удовлетворения требований ИП Рыбкина А.В. в силу статьи 616 ГК РФ, отсутствуют.
Кроме того, из редакции пункта 2 статьи 623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться как разница между стоимостью имущества до начала проведения ремонта и стоимостью имущества после его проведения, тогда как в рассматриваемом случае ИП Рыбкиным А.В. в качестве стоимости неотделимых улучшений заявлена стоимость проведения ремонтных работ, исходя из представленных в материалы дела договора поставки, квитанций к приходным кассовым ордерам, договора подряда, акта о приемке выполненных работ, локальной сметы (т. 1 л.д. 18-23, л.д. 17, л.д. 25-32, л.д. 33-34, л.д. 35-37).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение в обжалуемой части было принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права. Доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Рыбкина А.В.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.03.2013 по делу N А76-20521/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рыбкина Анатолия Викторовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2013 N 18АП-4526/2013 ПО ДЕЛУ N А76-20521/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. N 18АП-4526/2013
Дело N А76-20521/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рыбкина Анатолия Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.03.2013 по делу N А76-20521/2012 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие:
- индивидуальный предприниматель Рыбкин Анатолий Викторович (свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 25.05.2006);
- представитель индивидуального предпринимателя Рыбкина Анатолия Викторовича - Чертов Сергей Александрович (доверенность от 18.03.2013 б/н).
Индивидуальный предприниматель Рыбкин Анатолий Викторович (далее - истец, ИП Рыбкин А.В.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маг-Кэрролс" (далее - ответчик, ООО "Маг-Кэрролс") о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 516 200 руб. 17 коп.
Определением арбитражного суда от 12.02.2013 принято встречное исковое заявление ООО "Маг-Кэрролс" к ИП Рыбкину А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2011 по 06.12.2012 в размере 2 063 225 руб. 82 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.03.2013 (резолютивная часть объявлена 18.03.2013) в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец по первоначальному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Рыбкин А.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда изменить в части, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению апеллянта, пункт 2.2.3 договора аренды не содержит какого-либо указания на производство капитального ремонта, следовательно, необходимо руководствоваться статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно п. 2.2.2 договора аренды, арендатор обязан соблюдать санитарные нормы, установленные действующим СаНПИН. Во исполнение указанного пункта договора, истцом были приглашены сотрудники Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора), которые определили наличие скрытых недостатков в арендуемом помещении и несоответствия требованиям норм, о чем ими было сообщено в устной форме без выдачи соответствующих предписаний.
Для устранения выявленных недостатков ИП Рыбкин А.В. (заказчик) заключил с Головиным К.В. (подрядчик) договор строительного подряда N 1/02 от 14.02.2011, предметом которого является обязанность подрядчика по заданию заказчика в установленный договором срок выполнить строительные работы, указанные в пункте 1.2 договора. Работы по договору строительного подряда истцом оплачены в полном объеме.
Податель жалобы полагает, что судом была допущена вольная трактовка показаний свидетеля Головина К.В., поскольку непосредственно в судебном заседании, последний пояснил, что представитель ответчика "Маг-Кэрролс" был осведомлен о проводившихся строительных работах, более того, принимал непосредственное активное участие в согласовании необходимых работ.
По мнению апеллянта, в соответствии с нормами статьи 612 ГК РФ арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО "Маг-Кэрролс".
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик является собственником нежилого помещения N 3 - семейный развлекательный центр, общая площадь 538.4 кв. м, по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр-т К. Маркса, д. 126.
31 января 2011 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 (т. 1 л.д. 12-14), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 3-семейный развлекательный центр, общая площадь 538,4 кв. м, расположенное по адресу Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 126, кадастровый (или условный) номер 74-74-33/056/2006-165 (пункт 1.1.),
Объект аренды принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 11.05.2006 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, серии 74 АВ N 364574 (пункт 1.2.),
В соответствии с пунктом 1.3 целью использования объекта аренды является размещение семейного развлекательного центра "Кафе".
Срок аренды устанавливается с момента подписания акта приема-передачи до 31.01.2016 включительно. Срок действия договора составляет более одного года, в связи с этим договор подлежит государственной регистрации (пункт 1.6.).
Согласно пункту пункт 2.2.3 арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт объекта аренды в сроки, согласованные с арендодателем. Не производить перепланировку, реконструкцию объекта аренды без предварительного письменного согласия арендодателя.
Пунктом 3.1 договора установлено, что за владение и пользование объектом аренды, указанным в пункте 1.1. договора, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, общий размер которой составляет 120 000 руб. 00 коп. в месяц.
Арендная плата не может быть изменена в течение срока действия договора (пункт 3.1.1.)
Арендная плата в сумме равной 120 000 руб. 00 коп. в месяц оплачивается ежемесячно путем перечисления денежных средств на лицевой (расчетный) счет арендодателя в срок не позднее 10 числа расчетного (текущего) месяца. При безналичном перечислении сумм арендной платы обязательство по уплате арендной платы считается исполненным со дня фактического списания средств с расчетного счета арендатора (пункт 3.3.1.),
В соответствии с пунктом 4.1 арендодатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке исполнение договора аренды в случае: невыплаты арендной платы с просрочкой более 30 дней; использование арендуемого имущества с существенным нарушением условий договора.
Как следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения N 1 от 31.01.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 31.03.2011, регистрационный номер 74-74-33/089/2011-144.
Факт передачи нежилого помещения ответчиком истцу подтверждается актом приема-передачи от 31.01.2011, в котором указано, что состояние, в том числе и техническое состояние объекта в норме, видимые недостатки при осмотре объекта аренды отсутствуют. Замечаний по состоянию объекта аренды нет.
Согласно пункту 2.2.2. договора аренды, заключенного сторонами, арендатор обязан соблюдать санитарные нормы, установленные действующими СаНПИН.
Как следует из пояснений истца, во исполнение указанного пункта договора истцом приглашены сотрудники Роспотребнадзора и противопожарной службы, которые определили наличие скрытых недостатков в помещении аренды и несоответствия требованиям норм, о чем ими было сообщено в устной форме без выдачи соответствующих предписаний.
Для устранения выявленных недостатков, между ИП Рыбкиным А.В. (заказчик) и ИП Головиным К.В. (подрядчик) был подписан договор строительного подряда N 1/02 от 14.02.2011.
В соответствии с пунктом 1.1. договора подрядчик обязуется по заданию заказчика в установленный договором срок выполнить строительные работы, указанные в пункте 1.2. договора, а заказчик обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять результат работ и уплатить обусловленную договором цену.
Сторонами составлен локальный счетный расчет N 1/02 (т. 1 л.д. 35-37), сметная стоимость которого составила 164 920 руб. 00 коп.
14 марта 2011 года ИП Рыбкиным А.В. и ИП Головиным К.В. подписан акт выполненных работ (т. 1 л.д. 33-34). Работы выполнены в полном объеме и в срок. Качество работ соответствует указанным в договоре требованиям. Недостатки в результате работ не выявлены.
Истцом оплачены работы по договору строительного подряда в полном объеме на сумму 164 920 руб. 17 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 18 от 15.03.2011 (т. 1 л.д. 24).
Согласно условиям договора подрядчик обязался выполнить работы из своего материала, между Рыбкиным А.В. и Головиным К.В. подписан договор на поставку строительных материалов N 03/02 от 14.02.2011 (т. 1 л.д. 18-23).
Истцом оплачена сумма за строительные материалы в размере 372 280 руб. 00 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 13 от 16.02.2011 (т. 1 л.д. 17).
18 июня 2011 года ответчиком в адрес истца направлено письмо (т. 1 л.д. 39) с уведомлением о том, что договор N 1 аренды нежилого помещения от 31.01.2011 расторгнут 11.06.2011 на основании пункта 4.1. договора (невыплата арендной платы с просрочкой более 30 дней). Просит до 25.06.2011 г. подписать акт приемки-передачи помещения арендодателю.
Истцом в адрес ответчика направлялись письма (исх. N 3, исх. N 2 от 25.06.2011, N 4 от 14.07.2011) с просьбой явиться на подписание акта приема передачи помещения N 3.
Кроме того, истцом в адрес ответчика было направлено извещение с просьбой прибыть в Регистрационную палату для регистрации расторжения договора (т. л.д. 103).
14 июля 2011 года истцом в адрес ответчика направлено извещение N 3 (т. 2 л.д. 12) с просьбой погасить задолженность по арендной плате путем внесения имущества, принадлежащему истцу, находящегося в помещении, а в случае отказа - возвратить данное имущество по принадлежности.
06 августа 2011 года между истцом и ответчиком подписано соглашение о реструктуризации долга (т. 1 л.д. 50), согласно которому стороны согласовали в счет реструктуризации долга обществу "Маг-Кэрролс" принять, а ИП Рыбкину А.В. передать имущество, не принадлежащее ООО "Маг-Кэрролс" на сумму 226 320 руб. 00 коп., обозначенной в приложении N 1 в счет погашения задолженности. Сторонами согласован график погашения оставшейся задолженности в размере 79 742 руб. 37 коп. в течение 3 месяцев, начиная с 01.08.2011 до 01.11.2011, которая может быть погашена ранее оговоренного срока.
06 августа 2011 года сторонами подписан акт приема-передачи имущества (т. 1 л.д. 52) на общую сумму 226 320 руб. 00 коп., а также акт приема-передачи документов на материалы (т. 1 л.д. 53).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия (исх. N 11 от 19.04.2012) с требованием возместить стоимость ремонтных работ и строительных материалов, сумму упущенной выгоды в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии путем перевода денежных средств в размере 1 947 000 руб. 00 коп. на расчетный счет.
Ответчик в ответ на претензию направил в адрес истца письмо (исх. N 3 от 25.04.2012) с требованием предоставить копии счетов на строительные материалы, копии договором на выполнение строительных (ремонтных) работ, копии экспертного заключения, копии лицензии эксперта.
Полагая, что ООО "Маг-Кэрролс" должно возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, ИП Рыбкин А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ИП Рыбкин А.В. не представил доказательств несоответствия состояния переданного ему нежилого помещения, соответствующим условиям договора аренды. Напротив, из подписанного сторонами акта приема-передачи от 31.01.2011 следует, что помещение соответствует условиям договора. Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о принятии истцом мер к расторжению договора и возврату принятого нежилого помещения в связи с невозможностью его использования. Сторонами ни в договоре, ни в акте приема-передачи не содержится положений об условиях и сроках проведения каких-либо ремонтных работ.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Исковые требования заявлены ИП Рыбкиным А.В. в порядке статьи 623 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, фактическое наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.
Доказательства наличия согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, а также согласования ИП Рыбкиным А.В. проекта, плана-графика, смет на проведение ремонтно-восстановительных работ здания с собственником имущества, а также с иными уполномоченными органами в материалах дела отсутствуют.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что контроль за ходом проведения ремонтных работ является доказательством того, что арендодатель дал свое согласие на их проведение.
Поскольку условиями договора, заключенного сторонами (пункт 2.2.3.) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что пояснениями свидетеля Головина К.В. подтверждается согласие ответчика на осуществление ремонта, подлежат отклонению в силу следующего.
В силу статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В рассматриваемом случае показания свидетелей не могут рассматриваться как допустимые доказательства, поскольку согласие арендодателя на проведение капитального ремонта, которое меняет условие заключенного сторонами договора субаренды, должно быть письменным.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно применил норму статьи 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).
Из смысла приведенных выше норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 31.01.2011 позволяет сделать вывод о принятии ИП Рыбкиным А.В. спорного нежилого помещения без каких-либо замечаний по состоянию объекта аренды.
По смыслу статьи 616 ГК РФ, для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений; доказать, что проведенные им работы относятся к капитальному ремонту; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств; а также уклонение арендодателя от обязанности проведения капитального ремонта.
Подписание сторонами акта приема-передачи в январе 2011 года свидетельствует о том, что передаваемое в аренду нежилое помещение соответствовало условиям заключенного договора аренды, и было пригодно для использования в качестве развлекательного центра.
Сведений о наличии обстоятельств чрезвычайного характера, повлекших неотложную необходимость капитального ремонта, не представлено.
Оценив представленные в дело документы в их совокупности, суд апелляционной инстанции установил, что при заключении договора и передаче арендованного помещения, стороны необходимость производства капитального ремонта не согласовывали, каких-либо доказательств необходимости либо неотложности его проведения, в совокупности с фактами уклонения арендатора от его проведения, истец не предоставил. С учетом изложенного, основания для удовлетворения требований ИП Рыбкина А.В. в силу статьи 616 ГК РФ, отсутствуют.
Кроме того, из редакции пункта 2 статьи 623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться как разница между стоимостью имущества до начала проведения ремонта и стоимостью имущества после его проведения, тогда как в рассматриваемом случае ИП Рыбкиным А.В. в качестве стоимости неотделимых улучшений заявлена стоимость проведения ремонтных работ, исходя из представленных в материалы дела договора поставки, квитанций к приходным кассовым ордерам, договора подряда, акта о приемке выполненных работ, локальной сметы (т. 1 л.д. 18-23, л.д. 17, л.д. 25-32, л.д. 33-34, л.д. 35-37).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение в обжалуемой части было принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права. Доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Рыбкина А.В.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.03.2013 по делу N А76-20521/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рыбкина Анатолия Викторовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)