Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции Аверьянова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Зыбелевой Т.Д.,
судей Грибова Д.В., Суменковой И.С.,
при секретаре Е.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Зыбелевой Т.Д.
дело по апелляционной жалобе представителя истцов А.Е. и А.В. по доверенности В.В.
на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2012 года в редакции определения Измайловского районного суда г. Москвы от 12 ноября 2012 года об исправлении описки,
по делу по иску А.Е. и А.В. к Н.В. о расторжении договора купли-продажи,
Истцы А.Е. и А.В. обратились в суд с иском к ответчице С. о расторжении договора купли-продажи квартиры N..... по ул...... г. Москвы. Ссылаясь на то, что они являлись собственниками названной квартиры с 1996 года на основании договора передачи квартиры в собственность (приватизации) и в марте 2010 года между ними и ответчиком заключен договор купли-продажи этой квартиры с правом пожизненного проживания в квартире продавцов. Указанный договор прошел государственную регистрацию, истцы продолжают проживать в указанной квартире, однако, до настоящего времени Н.В. не оплатила им стоимость квартиры, определенную договором купли-продажи, не подписан передаточный акт, у ответчика имеется задолженность по оплате коммунальных услуг, она не оплачивает налог на недвижимость. В связи с изложенным, истцы просили суд расторгнуть указанный договор купли-продажи квартиры, возвратить в собственность истцов спорную квартиру.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель А.Е. и А.В. по доверенности В.В. заявленные требования поддержал.
Ответчица Н.В. в судебное заседание не явилась.
Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2012 года в удовлетворении иска отказано.
Определением того же суда от 12 ноября 2012 года исправлены описка в решение суда.
На решение суда принесена апелляционная жалоба, в которой представитель истцов по доверенности В.В. просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
На разбирательство по делу в суд апелляционной инстанции А.Е., А.В., С. не явились, о дате и времени разбирательства по делу извещены.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя истцов по доверенности В.В., просившего об отмене решения суда, судебная коллегия полагает, что суд неправильно истолковал закон, подлежащий применению.
В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").
При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что А.Е. и А.В. на праве общей совместной собственности принадлежала квартира N....., расположенная по адресу: г. Москва, ул....... на основании договора передачи квартиры в собственность от 25 ноября 1995 года, в которой они зарегистрированы по месту жительства с 08 февраля 1984 года по настоящее время.
11 марта 2010 года между А.Е., А.В. с одной стороны и Н.В. с другой стороны заключен договор купли-продажи данной квартиры. Договор нотариально удостоверен и 20 апреля 2010 года прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 июля 2012 года.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договором предусмотрено, что с момента государственной регистрации договора покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации и содержанию квартиры, при этом за продавцами сохраняется право пожизненного пользования и проживания в указанной квартире.
Пунктом 5 договора определена цена квартиры в размере 459 896 руб., оплата производится по согласованию сторон после государственной регистрации договора.
В ходе судебного заседания стороной истцов отрицалось выплата ответчиком стоимости продаваемой квартиры, оплата коммунальных услуг, содержания спорной квартиры, а также оплата налога на недвижимость, долг по которой погашался истцами.
05 мая 2012 года истцами в адрес ответчика направлена телеграмма о расторжении договора купли-продажи.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не допускал нарушений условий договора, и стороной истцов не представлено объективных доказательств существенных нарушений договора ответчиком по смыслу п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ.
Суд основывался на том, что из содержания оспариваемого договора следует, что в нем отсутствуют положения, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору.
Исходя из того, что в гражданском законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупателем покупной цены, суд признал факт не передачи ответчиком денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, и не составление акта приема-передачи квартиры обстоятельством, подлежащим оспариванию в ином порядке.
С данными выводами судебная коллегия согласиться не может.
Положениями ст. 309, ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Из материалов дела следует, что договор от 11 марта 2010 года исполнен продавцами А.Е. и А.В., регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры ответчиком, составление акта приема-передачи квартиры. Кроме того, отсутствуют доказательства реализации надлежащим образом Н.В. прав и обязанностей собственника в отношении спорной квартиры, в том числе оплаты коммунальных платежей, а также оплаты налогов, в связи с чем указанные расходы вынуждены нести истцы.
Указанные обстоятельства являются существенным нарушением оспариваемого договора, значительно нарушают права истцов, влекут такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были в праве рассчитывать при заключении договора, и признаются влекущими расторжение договора купли-продажи.
Кроме этого, судебной коллегией учитывается, что истцы являются людьми преклонного возраста - А.Е. родился..... г. и является узником концлагерей, А.В. - 15 мая 1927 г. и является инвалидом 2 группы, их доход состоит из пенсии, иных источников дохода не имеют и, продавая названную выше квартиру, они рассчитывали получить за нее денежные средства в размере...... руб. в целях расходования их для проживания и приобретения лекарств. Однако, не получив до настоящего времени деньги за квартиру, истцы лишились того, на что они рассчитывали. При таких обстоятельствах неуплата стоимости спорной квартиры является для истцов существенным нарушением условий договора со стороны ответчицы.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Доказательств исполнения условий договора купли-продажи о выплате истцам покупной цены квартиры ответчицей и ее представителем ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлены и не названы сведения о наличии таких доказательств.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда об отказе в иске нельзя признать законным и обоснованным и решение надлежит отменить и вынести новое решение, которым исковые требования удовлетворить, расторгнуть договор купли-продажи квартиры N........, расположенной по адресу: г. Москва, ул........, заключенный между А.Е., А.В. и Н.В., возвратить в общую совместную собственность истцов указанную квартиру.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329, п. 1, ч. 1, ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2012 года отменить и постановить новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N 205, расположенной по адресу: г. Москва, ул......., заключенный 11 марта 2010 года между А.Е., А.В. к Н.В., удостоверенный нотариусом города Москвы Д.М. и зарегистрированный в реестре за N.....
Решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении (аннулировании) права собственности на указанную квартиру Н.В. и регистрации права собственности А.Е. и А.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.11.2012 ПО ДЕЛУ N 11-25171/2012Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 ноября 2012 г. по делу N 11-25171/2012г.
Судья суда первой инстанции Аверьянова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Зыбелевой Т.Д.,
судей Грибова Д.В., Суменковой И.С.,
при секретаре Е.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Зыбелевой Т.Д.
дело по апелляционной жалобе представителя истцов А.Е. и А.В. по доверенности В.В.
на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2012 года в редакции определения Измайловского районного суда г. Москвы от 12 ноября 2012 года об исправлении описки,
по делу по иску А.Е. и А.В. к Н.В. о расторжении договора купли-продажи,
установила:
Истцы А.Е. и А.В. обратились в суд с иском к ответчице С. о расторжении договора купли-продажи квартиры N..... по ул...... г. Москвы. Ссылаясь на то, что они являлись собственниками названной квартиры с 1996 года на основании договора передачи квартиры в собственность (приватизации) и в марте 2010 года между ними и ответчиком заключен договор купли-продажи этой квартиры с правом пожизненного проживания в квартире продавцов. Указанный договор прошел государственную регистрацию, истцы продолжают проживать в указанной квартире, однако, до настоящего времени Н.В. не оплатила им стоимость квартиры, определенную договором купли-продажи, не подписан передаточный акт, у ответчика имеется задолженность по оплате коммунальных услуг, она не оплачивает налог на недвижимость. В связи с изложенным, истцы просили суд расторгнуть указанный договор купли-продажи квартиры, возвратить в собственность истцов спорную квартиру.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель А.Е. и А.В. по доверенности В.В. заявленные требования поддержал.
Ответчица Н.В. в судебное заседание не явилась.
Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2012 года в удовлетворении иска отказано.
Определением того же суда от 12 ноября 2012 года исправлены описка в решение суда.
На решение суда принесена апелляционная жалоба, в которой представитель истцов по доверенности В.В. просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
На разбирательство по делу в суд апелляционной инстанции А.Е., А.В., С. не явились, о дате и времени разбирательства по делу извещены.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя истцов по доверенности В.В., просившего об отмене решения суда, судебная коллегия полагает, что суд неправильно истолковал закон, подлежащий применению.
В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").
При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что А.Е. и А.В. на праве общей совместной собственности принадлежала квартира N....., расположенная по адресу: г. Москва, ул....... на основании договора передачи квартиры в собственность от 25 ноября 1995 года, в которой они зарегистрированы по месту жительства с 08 февраля 1984 года по настоящее время.
11 марта 2010 года между А.Е., А.В. с одной стороны и Н.В. с другой стороны заключен договор купли-продажи данной квартиры. Договор нотариально удостоверен и 20 апреля 2010 года прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 июля 2012 года.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договором предусмотрено, что с момента государственной регистрации договора покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации и содержанию квартиры, при этом за продавцами сохраняется право пожизненного пользования и проживания в указанной квартире.
Пунктом 5 договора определена цена квартиры в размере 459 896 руб., оплата производится по согласованию сторон после государственной регистрации договора.
В ходе судебного заседания стороной истцов отрицалось выплата ответчиком стоимости продаваемой квартиры, оплата коммунальных услуг, содержания спорной квартиры, а также оплата налога на недвижимость, долг по которой погашался истцами.
05 мая 2012 года истцами в адрес ответчика направлена телеграмма о расторжении договора купли-продажи.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не допускал нарушений условий договора, и стороной истцов не представлено объективных доказательств существенных нарушений договора ответчиком по смыслу п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ.
Суд основывался на том, что из содержания оспариваемого договора следует, что в нем отсутствуют положения, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору.
Исходя из того, что в гражданском законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупателем покупной цены, суд признал факт не передачи ответчиком денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, и не составление акта приема-передачи квартиры обстоятельством, подлежащим оспариванию в ином порядке.
С данными выводами судебная коллегия согласиться не может.
Положениями ст. 309, ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Из материалов дела следует, что договор от 11 марта 2010 года исполнен продавцами А.Е. и А.В., регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры ответчиком, составление акта приема-передачи квартиры. Кроме того, отсутствуют доказательства реализации надлежащим образом Н.В. прав и обязанностей собственника в отношении спорной квартиры, в том числе оплаты коммунальных платежей, а также оплаты налогов, в связи с чем указанные расходы вынуждены нести истцы.
Указанные обстоятельства являются существенным нарушением оспариваемого договора, значительно нарушают права истцов, влекут такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были в праве рассчитывать при заключении договора, и признаются влекущими расторжение договора купли-продажи.
Кроме этого, судебной коллегией учитывается, что истцы являются людьми преклонного возраста - А.Е. родился..... г. и является узником концлагерей, А.В. - 15 мая 1927 г. и является инвалидом 2 группы, их доход состоит из пенсии, иных источников дохода не имеют и, продавая названную выше квартиру, они рассчитывали получить за нее денежные средства в размере...... руб. в целях расходования их для проживания и приобретения лекарств. Однако, не получив до настоящего времени деньги за квартиру, истцы лишились того, на что они рассчитывали. При таких обстоятельствах неуплата стоимости спорной квартиры является для истцов существенным нарушением условий договора со стороны ответчицы.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Доказательств исполнения условий договора купли-продажи о выплате истцам покупной цены квартиры ответчицей и ее представителем ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлены и не названы сведения о наличии таких доказательств.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда об отказе в иске нельзя признать законным и обоснованным и решение надлежит отменить и вынести новое решение, которым исковые требования удовлетворить, расторгнуть договор купли-продажи квартиры N........, расположенной по адресу: г. Москва, ул........, заключенный между А.Е., А.В. и Н.В., возвратить в общую совместную собственность истцов указанную квартиру.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329, п. 1, ч. 1, ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2012 года отменить и постановить новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N 205, расположенной по адресу: г. Москва, ул......., заключенный 11 марта 2010 года между А.Е., А.В. к Н.В., удостоверенный нотариусом города Москвы Д.М. и зарегистрированный в реестре за N.....
Решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении (аннулировании) права собственности на указанную квартиру Н.В. и регистрации права собственности А.Е. и А.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)