Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Столярова А.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "Дий" (далее - общество "Дий") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2012 по делу N А07-17168/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Дий" о взыскании 1 037 815 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за период с 02.06.2008 по 31.01.2011 и 209 024 руб. 56 коп. неустойки за период с 16.12.2009 по 31.01.2011, а также 18 083 руб. 54 коп. платы за фактическое пользование земельным участком в период с 01.02.2011 по 31.08.2011, 1 540 руб. 75 коп. неустойки за несвоевременный возврат земельного участка за период с 11.02.2011 по 12.08.2011, об обязании общества "Дий" освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:11, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, бульвар Тухвата Янаби (на территории ТСК "Юрматы") и вернуть его по акту приема-передачи (с учетом принятого арбитражным судом уменьшения размера исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "Дий" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к управлению о признании п. 3.1 договора аренды недействительным, исключении п. 4.6 договора, об осуществлении расчета арендной платы с 26.11.2009.
Определениями суда от 09.04.2012, 23.05.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью торговый дом "Казачий" (далее - общество "Казачий"), общество с ограниченной ответственностью "Аграрная строительная компания".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2012 (судья Масалимов А.Ф.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с общества "Дий" в пользу управления взыскано 1 021 596 руб. 12 коп. долга, 204 858 руб. 38 коп. пени, в остальной части иска управлению отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Дий" отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Дий" просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами ст. 196, 450, 619, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на отсутствие у него задолженности по арендной плате, а также на то, что оплата производилась по договору аренды от 22.11.2006 N 1519-06, возобновленному на неопределенный срок и не прекращенному в установленном порядке. Кроме того, общество "Дий" ссылается на пропуск срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за 2008 год.
Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами, на основании постановления главы администрации городского округа города Уфы от 06.10.2006 N 4976 между комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - комитет) и обществом "Дий" заключен договор аренды земельного участка от 22.11.2006 N 1520-06, по условиям которого комитет передал обществу в пользование земельный участок площадью 288 кв. м (кадастровый номер 02:55:02 04 05:0011) на срок до 06.10.2007.
По акту приема-передачи от 22.11.2006 N 1522-06 земельный участок передан в аренду.
В соответствии с п. 6.3 названного договора по истечении срока действия договора (п. 3.1) и при неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.
Письмом от 19.10.2007 N КС 6147 комитет уведомил общество "Дий" об отказе от договора аренды от 22.11.2006 N 1520-06.
Согласно акту о прекращении договора аренды от 31.01.2008 договор аренды от 22.11.2006 N 1520-06 прекращен с 30.01.2008.
Постановлением главы администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.11.2009 N 5418 обществу "Дий" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:02 04 05:0011 площадью 288 кв. м, занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа киоск, литера "В"). Постановлением поручено комитету заключить договор аренды в установленном законом порядке. Согласно постановлению от 05.11.2009 N 5418 пункты 1 - 4.3 постановления от 06.10.2006 N 4976 признаны утратившими силу.
На основании постановления администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.11.2009 N 5418 между комитетом и обществом "Дий" заключен договор аренды от 26.11.2009 N 2027-09.
В соответствии с договором аренды от 26.11.2009 N 2027-09 комитет передал в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:02 04 05:11, расположенный по адресу: Калининский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, б-р Т. Янаби (на территории ТСК "Юрматы"), занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа киоск, литера "В"), общей площадью 288 кв. м, а общество "Дий" приняло земельный участок и обязалось платить арендную плату.
Срок аренды установлен с 05.11.2009 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного участка для муниципальных нужд. Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008 (п. 3.1 договора).
Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы за период до 01.01.2008 исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка, в соответствии нормативными правовыми актами (решениями Уфимского городского Совета и Совета городского округа город Уфа).
С 01.01.2008 размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 4.2.1 договора).
Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что арендная плата за первый подлежащий оплате период с 30.01.2008 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 30.01.2008 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы начиная с 30.01.2008 указаны в приложениях N 2 к договору, которые являются его неотъемлемой частью.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.7 договора).
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по договору аренды от 26.11.2009 N 2027-09, управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующими требованиями.
Общество "Дий", полагая, что условие п. 3.1 договора аренды о применении условий договора к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008, является недействительным, а также указывая на необходимость осуществления расчета арендной платы с 26.11.2009, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением.
Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды пришли к выводу о наличии у ответчика задолженности по заключенному договору аренды от 26.11.2009, в том числе за период с 30.01.2008 в силу распространения сторонами действия указанного договора с названного числа (п. 3.1 договора).
В удовлетворении встречных исковых требований судами отказано на том основании, что положения п. 3.1 договора аренды от 26.11.2009 не противоречат закону и соответствуют воле обеих сторон на заключение договора на таких условиях.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Руководствуясь положениями ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии между сторонами договора от 26.11.2009 N 2027-09 разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.
Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.
В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами с 05.11.2009 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования земельного участка для муниципальных нужд. При этом в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008 (п. 3.1 договора).
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемый договор аренды государственной регистрации не подлежал.
В рамках настоящего дела истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 037 815 руб. 79 коп. за период с 02.06.2008 по 31.01.2011.
Согласно п. 3.1 договора аренды стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008.
В силу п. 1 и 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При заключении договора аренды воля сторон была оформлена и выражена путем согласования его условий. Об отсутствии между сторонами разногласий относительно условий, достигнутых в п. 3.1 договора аренды, свидетельствует имеющийся в материалах дела подписанный сторонами расчет годовой арендной платы за период с 30.01.2008 по 31.12.2008. Данный расчет содержится в приложении N 2 к договору аренды от 26.11.2009 N 2027-09.
Учитывая, что по акту приема-передачи земельного участка от 22.11.2006, подписанному во исполнение договора аренды от 22.11.2006 N 1520-06, земельный участок был передан арендатору, в материалах дела отсутствуют доказательства возврата земельного участка по истечении срока действия названного договора, суды пришли к выводу о доказанности фактического нахождения земельного участка во владении ответчика в спорный период.
Отклоняя довод общества "Дий" о том, что в период с 30.01.2008 до 25.11.2009 расчет платы за пользование земельным участком подлежит определению на основании условий, достигнутых сторонами в договоре аренды от 22.11.2006 N 1520-06, суды исходили из следующего.
Из материалов дела следует, что между комитетом и обществом "Дий" заключен договор аренды земельного участка от 22.11.2006 N 1520-06, по условиям которого администрация передала обществу в пользование земельный участок площадью 288 кв. м (кадастровый номер 02:55:02 04 05:0011) на срок до 06.10.2007.
В соответствии с п. 6.3 названного договора по истечении срока его действия (п. 3.1) и при неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.
Письмом от 19.10.2007 N КС 6147 администрация в лице комитета уведомила ответчика об отказе от договора аренды от 22.11.2006 N 1520-06. Уведомление вручено обществу "Дий" 30.10.2007. Согласно акту о прекращении договора аренды от 31.01.2008 договор аренды от 22.11.2006 N 1520-06 прекращен с 30.01.2008.
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая наличие выраженного в письме от 19.10.2007 N КС 6147 одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, а также то, что на указанном письме имеется отметка о вручении письма обществу "Дий", суды пришли к правильному выводу о том, что в соответствии с положениями п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 22.11.2006 N 1520-06 является прекращенным по истечении трех месяцев с момента уведомления.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Расчет задолженности ответчика за пользование земельным участком произведен истцом исходя из порядка, согласованного сторонами в расчетах за аренду земли.
Доказательств исполнения обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком в полном объеме ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.
С учетом имеющегося в материалах дела договора купли-продажи торгово-сервисного комплекса от 24.01.2011 N 1/2011, согласно которому расположенный на спорном земельном участке объект отчужден ответчиком обществу "Казачий", суды обоснованно удовлетворили требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период до 23.01.2011 и отказали в удовлетворении остальной части требований управления.
Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии у него задолженности по арендной плате, поскольку оплата произведена им в соответствии с условиями договора аренды от 22.11.2006 N 1519-06, отклоняется с учетом изложенного ранее.
Ссылка общества "Дий" на пропуск срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за 2008 год отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае с учетом произведенных ответчиком платежей в 2008 и 2009 годах без указания периода оплаты имеет место признание долга и, соответственно, перерыв течения срока исковой давности.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2012 по делу N А07-17168/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "Дий" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 07.02.2013 N Ф09-12670/12 ПО ДЕЛУ N А07-17168/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 февраля 2013 г. N Ф09-12670/12
Дело N А07-17168/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Столярова А.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "Дий" (далее - общество "Дий") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2012 по делу N А07-17168/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Дий" о взыскании 1 037 815 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за период с 02.06.2008 по 31.01.2011 и 209 024 руб. 56 коп. неустойки за период с 16.12.2009 по 31.01.2011, а также 18 083 руб. 54 коп. платы за фактическое пользование земельным участком в период с 01.02.2011 по 31.08.2011, 1 540 руб. 75 коп. неустойки за несвоевременный возврат земельного участка за период с 11.02.2011 по 12.08.2011, об обязании общества "Дий" освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:11, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, бульвар Тухвата Янаби (на территории ТСК "Юрматы") и вернуть его по акту приема-передачи (с учетом принятого арбитражным судом уменьшения размера исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "Дий" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к управлению о признании п. 3.1 договора аренды недействительным, исключении п. 4.6 договора, об осуществлении расчета арендной платы с 26.11.2009.
Определениями суда от 09.04.2012, 23.05.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью торговый дом "Казачий" (далее - общество "Казачий"), общество с ограниченной ответственностью "Аграрная строительная компания".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2012 (судья Масалимов А.Ф.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с общества "Дий" в пользу управления взыскано 1 021 596 руб. 12 коп. долга, 204 858 руб. 38 коп. пени, в остальной части иска управлению отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Дий" отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Дий" просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами ст. 196, 450, 619, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на отсутствие у него задолженности по арендной плате, а также на то, что оплата производилась по договору аренды от 22.11.2006 N 1519-06, возобновленному на неопределенный срок и не прекращенному в установленном порядке. Кроме того, общество "Дий" ссылается на пропуск срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за 2008 год.
Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами, на основании постановления главы администрации городского округа города Уфы от 06.10.2006 N 4976 между комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - комитет) и обществом "Дий" заключен договор аренды земельного участка от 22.11.2006 N 1520-06, по условиям которого комитет передал обществу в пользование земельный участок площадью 288 кв. м (кадастровый номер 02:55:02 04 05:0011) на срок до 06.10.2007.
По акту приема-передачи от 22.11.2006 N 1522-06 земельный участок передан в аренду.
В соответствии с п. 6.3 названного договора по истечении срока действия договора (п. 3.1) и при неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.
Письмом от 19.10.2007 N КС 6147 комитет уведомил общество "Дий" об отказе от договора аренды от 22.11.2006 N 1520-06.
Согласно акту о прекращении договора аренды от 31.01.2008 договор аренды от 22.11.2006 N 1520-06 прекращен с 30.01.2008.
Постановлением главы администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.11.2009 N 5418 обществу "Дий" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:02 04 05:0011 площадью 288 кв. м, занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа киоск, литера "В"). Постановлением поручено комитету заключить договор аренды в установленном законом порядке. Согласно постановлению от 05.11.2009 N 5418 пункты 1 - 4.3 постановления от 06.10.2006 N 4976 признаны утратившими силу.
На основании постановления администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.11.2009 N 5418 между комитетом и обществом "Дий" заключен договор аренды от 26.11.2009 N 2027-09.
В соответствии с договором аренды от 26.11.2009 N 2027-09 комитет передал в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:02 04 05:11, расположенный по адресу: Калининский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, б-р Т. Янаби (на территории ТСК "Юрматы"), занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа киоск, литера "В"), общей площадью 288 кв. м, а общество "Дий" приняло земельный участок и обязалось платить арендную плату.
Срок аренды установлен с 05.11.2009 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного участка для муниципальных нужд. Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008 (п. 3.1 договора).
Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы за период до 01.01.2008 исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка, в соответствии нормативными правовыми актами (решениями Уфимского городского Совета и Совета городского округа город Уфа).
С 01.01.2008 размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 4.2.1 договора).
Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что арендная плата за первый подлежащий оплате период с 30.01.2008 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 30.01.2008 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы начиная с 30.01.2008 указаны в приложениях N 2 к договору, которые являются его неотъемлемой частью.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.7 договора).
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по договору аренды от 26.11.2009 N 2027-09, управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующими требованиями.
Общество "Дий", полагая, что условие п. 3.1 договора аренды о применении условий договора к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008, является недействительным, а также указывая на необходимость осуществления расчета арендной платы с 26.11.2009, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением.
Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды пришли к выводу о наличии у ответчика задолженности по заключенному договору аренды от 26.11.2009, в том числе за период с 30.01.2008 в силу распространения сторонами действия указанного договора с названного числа (п. 3.1 договора).
В удовлетворении встречных исковых требований судами отказано на том основании, что положения п. 3.1 договора аренды от 26.11.2009 не противоречат закону и соответствуют воле обеих сторон на заключение договора на таких условиях.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Руководствуясь положениями ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии между сторонами договора от 26.11.2009 N 2027-09 разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.
Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.
В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами с 05.11.2009 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования земельного участка для муниципальных нужд. При этом в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008 (п. 3.1 договора).
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемый договор аренды государственной регистрации не подлежал.
В рамках настоящего дела истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 037 815 руб. 79 коп. за период с 02.06.2008 по 31.01.2011.
Согласно п. 3.1 договора аренды стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008.
В силу п. 1 и 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При заключении договора аренды воля сторон была оформлена и выражена путем согласования его условий. Об отсутствии между сторонами разногласий относительно условий, достигнутых в п. 3.1 договора аренды, свидетельствует имеющийся в материалах дела подписанный сторонами расчет годовой арендной платы за период с 30.01.2008 по 31.12.2008. Данный расчет содержится в приложении N 2 к договору аренды от 26.11.2009 N 2027-09.
Учитывая, что по акту приема-передачи земельного участка от 22.11.2006, подписанному во исполнение договора аренды от 22.11.2006 N 1520-06, земельный участок был передан арендатору, в материалах дела отсутствуют доказательства возврата земельного участка по истечении срока действия названного договора, суды пришли к выводу о доказанности фактического нахождения земельного участка во владении ответчика в спорный период.
Отклоняя довод общества "Дий" о том, что в период с 30.01.2008 до 25.11.2009 расчет платы за пользование земельным участком подлежит определению на основании условий, достигнутых сторонами в договоре аренды от 22.11.2006 N 1520-06, суды исходили из следующего.
Из материалов дела следует, что между комитетом и обществом "Дий" заключен договор аренды земельного участка от 22.11.2006 N 1520-06, по условиям которого администрация передала обществу в пользование земельный участок площадью 288 кв. м (кадастровый номер 02:55:02 04 05:0011) на срок до 06.10.2007.
В соответствии с п. 6.3 названного договора по истечении срока его действия (п. 3.1) и при неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.
Письмом от 19.10.2007 N КС 6147 администрация в лице комитета уведомила ответчика об отказе от договора аренды от 22.11.2006 N 1520-06. Уведомление вручено обществу "Дий" 30.10.2007. Согласно акту о прекращении договора аренды от 31.01.2008 договор аренды от 22.11.2006 N 1520-06 прекращен с 30.01.2008.
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая наличие выраженного в письме от 19.10.2007 N КС 6147 одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, а также то, что на указанном письме имеется отметка о вручении письма обществу "Дий", суды пришли к правильному выводу о том, что в соответствии с положениями п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 22.11.2006 N 1520-06 является прекращенным по истечении трех месяцев с момента уведомления.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Расчет задолженности ответчика за пользование земельным участком произведен истцом исходя из порядка, согласованного сторонами в расчетах за аренду земли.
Доказательств исполнения обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком в полном объеме ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.
С учетом имеющегося в материалах дела договора купли-продажи торгово-сервисного комплекса от 24.01.2011 N 1/2011, согласно которому расположенный на спорном земельном участке объект отчужден ответчиком обществу "Казачий", суды обоснованно удовлетворили требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период до 23.01.2011 и отказали в удовлетворении остальной части требований управления.
Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии у него задолженности по арендной плате, поскольку оплата произведена им в соответствии с условиями договора аренды от 22.11.2006 N 1519-06, отклоняется с учетом изложенного ранее.
Ссылка общества "Дий" на пропуск срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за 2008 год отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае с учетом произведенных ответчиком платежей в 2008 и 2009 годах без указания периода оплаты имеет место признание долга и, соответственно, перерыв течения срока исковой давности.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2012 по делу N А07-17168/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "Дий" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)