Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Горькова И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.,
судей Севастьяновой Н.Ю. и Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Л.,
с участием прокурора Самойловой И.С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционной жалобе П.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 августа 2012 г., которым постановлено:
- - признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 23 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н.;
- - истребовать из чужого незаконного владения П.В.квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **;
- - прекратить право собственности П.В. на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **;
- - восстановить запись о регистрации права собственности Н. на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- - в удовлетворении требований Н. об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права Ч.О.Н. на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, отказать;
- - в удовлетворении встречных исковых требований П.В. к Н. о признании утратившим право пользования и выселении - отказать.
установила:
Н. обратился в суд с иском к Ч.О.Н., П.В. о:
- - признании недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 23 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н.;
- - аннулировании свидетельства о государственной регистрации права Ч.О.Н. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **;
- - зарегистрировать право собственности на квартиру N** по ул. ***, д. **, корп. ** в г.*** за Н.
Требования мотивированы тем, что 27 января 2009 г. истец приватизировал спорную квартиру. В период с 18 января по 30 января 2007 г. он находился на излечении в ГКБ N 1 г. Москвы с диагнозом: закрытая черепно-мозговая травма и перелом черепа. Истец постоянного места работы не имеет, находится на иждивении матери Н, его мучают постоянные головные боли, отмечается неадекватное поведение, потеря памяти. Знакомый приятель истца Х дружил с ним и имел доступ в его квартиру. В июле 2010 г. Х и Ч.О.М. после запугивания и угроз привезли истца в незнакомое помещение, заставили подписать документы, затем все документы у истца отобрали. О том, что это были документы на продажу квартиры, истец не знал, так как не осознавал характер своих действий на тот момент. О продаже квартиры узнал, когда к нему пришли незнакомые люди и предложили покинуть квартиру. Истец вместе с матерью Н обратились с заявлением в милицию и прокуратуру о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества с квартирой. С учетом изложенного и на основании части 1 статьи 177, части 1 статьи 179 ГК РФ, статьи 301 ГК РФ истец просит признать недействительной сделку и вернуть квартиру в его собственность.
Впоследствии Н. уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 23 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н., на основании части 1 статьи 177 ГК РФ, как совершенную гражданином не способным понимать значение своих действий и руководить ими (л.д. 165).
В судебном заседании 30 марта 2012 г. Н. подал заявление об отказе от иска в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 179, статьей 301 ГК РФ (л.д. 210). Судом указанное заявление принято.
П.В. подал встречное исковое заявление к Н. о признании его утратившим право пользования жилым помещением и выселении из квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **.
Требования мотивированы тем, что он является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 17 сентября 2010 г. с Ч.О.Н. и зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4 октября 2010 г. По сведениям лицевого счета в указанной квартире зарегистрирован Н. При заключении договора купли-продажи квартиры Ч.О.Н. пояснил, что Н. выдал ему нотариально удостоверенное заявление от 5 августа 2010 г. о добровольном снятии с регистрационного учета в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 17 сентября 2010 г. Срок добровольного снятия с регистрационного учета истек 23 сентября 2010 г., Н. в добровольном порядке с регистрационного учета не снимается, продолжает проживать в спорной квартире. В связи с этим истец просит на основании статьи 35 Жилищного кодекса РФ признать Н. утратившим право пользования спорным жилым помещением и выселить из него.
В судебное заседание истец, он же ответчик по встречному иску, Н. не явился, о слушании дела извещен. На предыдущем судебном заседании поддержал исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного с Ч.О.Н., на основании части 1 статьи 177 ГК РФ. Суду пояснил, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры с Ч.О.Н. он находился в состоянии, при котором не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Документы подписывал под угрозой со стороны Х, что подписывал - не знает, деньги по договору передавались Х, вроде было *** руб., Х дал ему *** руб.
Представитель Н. - С. поддержал исковые требования о признании недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный с Ч.О.Н., на основании части 1 статьи 177 ГК РФ, указывая, что Н. в момент заключения сделки находится в состоянии, при котором не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. В удовлетворении встречного иска просил отказать.
Ответчик, он же истец по встречному иску, П.В. возражал против удовлетворения иска Н., встречный иск поддержал по изложенным в нем основаниям.
Ответчик Ч.О.Н. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, на предыдущем судебном заседании исковые требования Н. не признал и просил отказать в их удовлетворении, встречный иск поддержал, суду пояснил, что квартиру хотел купить для свекрови. Квартиру смотрела риэлтор, которая сказала, что она в плохом состоянии, но его привлекла стоимость квартиры. Приехал на заключение сделки в офис Китай-Город, видел Н., читали документы, потом он передал деньги наличными, составлялась расписка о получении денег. Продавец квартиры хотел открыть магазин, поэтому ему были нужны деньги наличными. Н. сказал, что снимется с регистрационного учета в течение месяца. После заключения договора, позвонила риэлтор и сказала, что у Н. возникли проблемы, и он выехать из квартиры не может, поэтому риэлтор выставила квартиру на продажу. Тогда он впервые увидел П.В. При заключении договора давал расписку о получении денег.
Прокурор Базькова О.В. в своем заключении полагала возможным удовлетворить исковые требования Н., в удовлетворении встречного иска отказать.
По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиком П.В. по мотивам незаконности и необоснованности.
В апелляционной жалобе указывается, что при вынесении решения об истребовании спорной квартиры из владения П.В. суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, поскольку истец Н. отказался от иска в части оспаривания сделки по части 1 статьи 179, статьи 301 ГК РФ. Кроме того, последствиями признания сделки недействительной по статье 177 ГК РФ является применение двухсторонней реституции, а не истребование имущества из чужого незаконного владения по статье 301 ГК РФ. Также отсутствовали основания для признания сделки недействительной по статье 177 ГК РФ, в материалах дела имеются письменные доказательства, подтверждающие волю Н. на отчуждение спорной квартиры. Суд необоснованно постановил восстановить регистрационную запись права собственности Н. на спорную квартиру.
В соответствии со статьей 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Учитывая, что решение суда обжаловано П.В. в полном объеме, а также исходя из интересов законности, судебная коллегия считает необходимым проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Проверив материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя П.В. - К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Н. и его представителя С., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Самойловой И.С., полагавшей необходимым отменить решение суда в части истребования квартиры из чужого незаконного владения П.В. и изменить решение суда в остальной части, применив последствия недействительности сделки, заключенной между Н. и Ч.О.Н., судебная коллегия приходит к следующему.
Предметом спора по делу является признание недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 августа 2010 г., запись регистрации N***, на основании пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ, как сделки, совершенной гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Признавая недействительным договор купли-продажи квартиры от 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н. на основании пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции, основываясь на выводах стационарной судебно-психиатрической экспертизы, пришел к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 5 августа 2010 г. и оформления регистрации указанного договора 23 августа 2010 г. Н. находился в состоянии, при котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Оценивая заключение стационарной судебно-психиатрической экспертизы от 18 июля 2012 г. N 100/60, выполненной комиссией экспертов ГКУЗ г. Москвы "Психиатрическая клиническая больница N 1 им. Н.А. Алексеева", в совокупности с представленными суду доказательствами, судебная коллегия считает правомерным принятие судом первой инстанции и положение в основу решения выводов экспертов относительно психического состояния Н. на момент заключения сделки и ее оформления, поскольку они основаны на данных медицинских документов (амбулаторной карты МГП N 87, истории болезни N 1423 МГКБ N 1 им П.Н.), показаниях свидетелей (соседки и участкового), материалах дела, а также непосредственного стационарного освидетельствования Н. По сведениям амбулаторной карты МГП N 87 в ноябре 2005 г. Н. обращался к неврологу с жалобами на чувство тревоги, боль, выставлен диагноз: "Астено-депрессивный синдром", рекомендована консультация психолога. Из истории болезни N 1423 МГКБ N 1 им П.Н., Н. поступил на стационарное лечение 21 января 2007 г. в состоянии алкогольного опьянения, с жалобами на головную боль, головокружение, боль в области нижней челюсти. 22 января и повторно 24 января 2007 г. был осмотрен психиатром, выставлен диагноз: "Дисциркуляторная энцефалопатия смешанного генеза (токсическая, посттравматическая). Синдром снятия алкоголя", назначено лечение. Выписан 30 января 2007 г. с этим же диагнозом. В феврале 2007 г. Н. обращался к неврологу МГП N 87 с жалобами на бессонницу, тревогу, повышенную возбудимость, снижение памяти, головные боли, выставлен диагноз: "Закрытая ЧМТ, астено-тревожное состояние", назначено лечение. В феврале - марте 2007 г. вновь несколько раз обращался к неврологу с такими же жалобами, был направлен на консультацию психотерапевта, на которую он не явился. Допрошенные судом в качестве свидетелей Б. (соседка), участковый инспектор У. характеризовали Н. как неадекватного, плохо понимающего, эмоционально не устойчивого, волнующегося человека, речь у него несвязная, состоит из набора слов, живет замкнутой жизнью, нет супруги, нет друзей. По сведениям трудовой книжки Н. со 2 января 2008 г. не работает, 9 марта 2011 г. устроился на работу подсобным рабочим в ГУЗ "Измайловская детская городская клиническая больница".
Приведенные в апелляционной жалобе доказательства не опровергают выводы суда о нахождении Н. в состоянии, при котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Так, договор на оказание риэлтерских услуг N 478, заключен Н. с ООО "МСК Групп" 5 августа 2010 г., акт выполненных работ по договору N 478 от 5 августа 2010 г. подписан Н. 9 августа 2010 г., тогда как по заключению стационарной судебно-психиатрической экспертизы Н. на 5 августа 2010 г. и 23 августа 2010 г. находился в состоянии, при котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Действительно, 23 августа 2012 г. Н. выдал нотариально удостоверенную доверенность на регистрацию сделки, однако нотариус не обладает специальными познаниями в области медицины и психиатрии. Проверочные материалы отдела МВД России по району Гальяново г. Москвы по заявлению Н. в порядке статей 144 - 145 УК РФ, постановление УУП ОУУП отдела МВД России по району Гальяново г. Москвы от 24 августа 2001 г. об отказе в возбуждении уголовного дела подтверждают факт обращения Н. в правоохранительные органы с заявлениями по факту незаконного отчуждения спорной квартиры.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает правильным решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н.
Вместе с тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы относительного необоснованного применения судом положений статьи 301 Гражданского кодекса РФ и принятия решения об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения П.В.
Частью 3 статьи 177 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
Согласно абзацам 2 и 3 пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
Из приведенных норм права следует, что законом предусмотрены специальные последствия признания сделки недействительной по части 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ - возврат полученного по сделке, то есть возврат сторон в первоначальное положение (двухсторонняя реституция). Вследствие этого правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ) к отношениям сторон применению не подлежат.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в части истребования из чужого незаконного владения П.В. квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, прекращения право собственности П.В. на указанную квартиру, восстановлении записи о регистрации права собственности Н. на данную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и принять в указанной части новое решение об отказе Н. в удовлетворении исковых требований к П.В. об истребовании из чужого незаконного владения квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **.
Судебная коллегия считает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, поскольку в ходе рассмотрения дела судом не разрешался вопрос об отказе Н. от исковых требований в части истребования квартиры из чужого незаконного владения по статье 301 Гражданского кодекса РФ и определение суда о прекращении производства по делу в данной части не выносилось, как того требуют положения статей 39, 173, 220 ГПК РФ.
Ввиду признания судом недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н., на основании части 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия, руководствуясь статьями 166, 167, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ, считает необходимым применить последствия недействительности указанной сделки путем признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 17 сентября 2010 г. между Ч.О.Н. и П.В., на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как не соответствующего требованиям закона; прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации за N*** от 4 октября 2010 г. о праве собственности П.В. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **; возврата в собственность Н. указанной квартиры; взыскания с Н. в пользу Ч.О.Н. уплаченных по договору купли-продажи квартиры от 5 августа 2010 г. денежных средств в размере *** руб.; взыскания с Ч.О.Н. в пользу П.В. уплаченных по договору купли-продажи квартиры от 17 сентября 2010 г. денежных средств в размере *** руб.
При этом доводы истца Н. о не получении от Ч.О.Н. денежных средств в размере *** руб. в счет оплаты спорной квартиры по договору купли-продажи от 5 августа 2010 г. являются необоснованными. В подтверждение факта передачи денежных средств суду представлена письменная расписка Н. от 5 августа 2010 г., согласно которой он получил от Ч.О.Н. денежные средства в размере *** руб. за проданную квартиру по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. ** (л.д. 211). Подписание данной расписки и оплата квартиры путем передачи наличных денег от Ч.О.Н., самим Н. не оспаривалась в суде (л.д. 213). Последующее завладение денежными средствами Х, не является основанием для освобождения Н. от возврата полученных им денег покупателю Ч.О.Н. В ходе рассмотрения дела в суде ответчиком Ч.О.Н. не оспаривался факт оплаты спорной квартиры П.В. в размере *** руб. (л.д. 213).
Решение суда первой инстанции в части отказа Н. в удовлетворении исковых требований об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч.О.Н. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **., отказа П.В. в удовлетворении встречных исковых требований к Н. о признании его утратившим право пользования и выселении из квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, законное и обоснованное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следовательно, само по себе свидетельство о государственной регистрации права собственности не порождает прав гражданина на недвижимое имущество. Поэтому суд обоснованно отказал Н. в удовлетворении исковых требований об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч.О.Н. на спорную квартиру.
Ввиду признания недействительными сделок по купле-продаже спорной квартиры от 5 августа 2010 г. и 17 сентября 2010 г., возврата квартиры в собственность Н., суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие правовых оснований для признания Н. утратившим право пользования жилым помещением, выселении и отказал П.В. в удовлетворении встречных исковых требований.
Руководствуясь статьями 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Отменить решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 августа 2012 г. в части истребования из чужого незаконного владения П.В. квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **; прекращения право собственности П.В. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **; восстановления записи о регистрации права собственности Н. на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и принять в указанной части новое решение:
- отказать Н. в удовлетворении исковых требований к П.В. об истребовании из чужого незаконного владения П.В. квартиры, расположенной по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **.
В остальной части изменить решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 августа 2012 г., изложив его в следующей редакции:
"Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 августа 2010 г., запись регистрации N***.
Применить последствия недействительности сделки:
- - признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 17 сентября 2010 г. между Ч.О.Н. и П.В., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4 октября 2010 г., запись N***;
- - прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации за N*** от 4 октября 2010 г. о праве собственности П.В. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. 17;
- - возвратить в собственность Н. квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, дом **, корпус **, квартира **, состоящую из одной комнаты, общей площадью 32,1 кв. м, в том числе жилой - площадью 20,4 кв. м;
- - взыскать с Н. в пользу Ч.О.Н. уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 5 августа 2010 г. денежные средства в размере *** (***) руб.;
- - взыскать с Ч.О.Н. в пользу П.В. уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 17 сентября 2010 г. денежные средства в размере *** (***) руб.
Отказать Н. в удовлетворении исковых требований об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч.О.Н. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. 17.
Отказать П.В. в удовлетворении встречных исковых требований к Н. о признании его утратившим право пользования и выселении из квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **".
В остальной части апелляционную жалобу П.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 августа 2012 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.01.2013 ПО ДЕЛУ N 11-3047
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2013 г. по делу N 11-3047
Судья: Горькова И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.,
судей Севастьяновой Н.Ю. и Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Л.,
с участием прокурора Самойловой И.С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционной жалобе П.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 августа 2012 г., которым постановлено:
- - признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 23 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н.;
- - истребовать из чужого незаконного владения П.В.квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **;
- - прекратить право собственности П.В. на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **;
- - восстановить запись о регистрации права собственности Н. на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- - в удовлетворении требований Н. об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права Ч.О.Н. на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, отказать;
- - в удовлетворении встречных исковых требований П.В. к Н. о признании утратившим право пользования и выселении - отказать.
установила:
Н. обратился в суд с иском к Ч.О.Н., П.В. о:
- - признании недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 23 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н.;
- - аннулировании свидетельства о государственной регистрации права Ч.О.Н. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **;
- - зарегистрировать право собственности на квартиру N** по ул. ***, д. **, корп. ** в г.*** за Н.
Требования мотивированы тем, что 27 января 2009 г. истец приватизировал спорную квартиру. В период с 18 января по 30 января 2007 г. он находился на излечении в ГКБ N 1 г. Москвы с диагнозом: закрытая черепно-мозговая травма и перелом черепа. Истец постоянного места работы не имеет, находится на иждивении матери Н, его мучают постоянные головные боли, отмечается неадекватное поведение, потеря памяти. Знакомый приятель истца Х дружил с ним и имел доступ в его квартиру. В июле 2010 г. Х и Ч.О.М. после запугивания и угроз привезли истца в незнакомое помещение, заставили подписать документы, затем все документы у истца отобрали. О том, что это были документы на продажу квартиры, истец не знал, так как не осознавал характер своих действий на тот момент. О продаже квартиры узнал, когда к нему пришли незнакомые люди и предложили покинуть квартиру. Истец вместе с матерью Н обратились с заявлением в милицию и прокуратуру о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества с квартирой. С учетом изложенного и на основании части 1 статьи 177, части 1 статьи 179 ГК РФ, статьи 301 ГК РФ истец просит признать недействительной сделку и вернуть квартиру в его собственность.
Впоследствии Н. уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 23 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н., на основании части 1 статьи 177 ГК РФ, как совершенную гражданином не способным понимать значение своих действий и руководить ими (л.д. 165).
В судебном заседании 30 марта 2012 г. Н. подал заявление об отказе от иска в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 179, статьей 301 ГК РФ (л.д. 210). Судом указанное заявление принято.
П.В. подал встречное исковое заявление к Н. о признании его утратившим право пользования жилым помещением и выселении из квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **.
Требования мотивированы тем, что он является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 17 сентября 2010 г. с Ч.О.Н. и зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4 октября 2010 г. По сведениям лицевого счета в указанной квартире зарегистрирован Н. При заключении договора купли-продажи квартиры Ч.О.Н. пояснил, что Н. выдал ему нотариально удостоверенное заявление от 5 августа 2010 г. о добровольном снятии с регистрационного учета в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 17 сентября 2010 г. Срок добровольного снятия с регистрационного учета истек 23 сентября 2010 г., Н. в добровольном порядке с регистрационного учета не снимается, продолжает проживать в спорной квартире. В связи с этим истец просит на основании статьи 35 Жилищного кодекса РФ признать Н. утратившим право пользования спорным жилым помещением и выселить из него.
В судебное заседание истец, он же ответчик по встречному иску, Н. не явился, о слушании дела извещен. На предыдущем судебном заседании поддержал исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного с Ч.О.Н., на основании части 1 статьи 177 ГК РФ. Суду пояснил, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры с Ч.О.Н. он находился в состоянии, при котором не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Документы подписывал под угрозой со стороны Х, что подписывал - не знает, деньги по договору передавались Х, вроде было *** руб., Х дал ему *** руб.
Представитель Н. - С. поддержал исковые требования о признании недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный с Ч.О.Н., на основании части 1 статьи 177 ГК РФ, указывая, что Н. в момент заключения сделки находится в состоянии, при котором не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. В удовлетворении встречного иска просил отказать.
Ответчик, он же истец по встречному иску, П.В. возражал против удовлетворения иска Н., встречный иск поддержал по изложенным в нем основаниям.
Ответчик Ч.О.Н. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, на предыдущем судебном заседании исковые требования Н. не признал и просил отказать в их удовлетворении, встречный иск поддержал, суду пояснил, что квартиру хотел купить для свекрови. Квартиру смотрела риэлтор, которая сказала, что она в плохом состоянии, но его привлекла стоимость квартиры. Приехал на заключение сделки в офис Китай-Город, видел Н., читали документы, потом он передал деньги наличными, составлялась расписка о получении денег. Продавец квартиры хотел открыть магазин, поэтому ему были нужны деньги наличными. Н. сказал, что снимется с регистрационного учета в течение месяца. После заключения договора, позвонила риэлтор и сказала, что у Н. возникли проблемы, и он выехать из квартиры не может, поэтому риэлтор выставила квартиру на продажу. Тогда он впервые увидел П.В. При заключении договора давал расписку о получении денег.
Прокурор Базькова О.В. в своем заключении полагала возможным удовлетворить исковые требования Н., в удовлетворении встречного иска отказать.
По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиком П.В. по мотивам незаконности и необоснованности.
В апелляционной жалобе указывается, что при вынесении решения об истребовании спорной квартиры из владения П.В. суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, поскольку истец Н. отказался от иска в части оспаривания сделки по части 1 статьи 179, статьи 301 ГК РФ. Кроме того, последствиями признания сделки недействительной по статье 177 ГК РФ является применение двухсторонней реституции, а не истребование имущества из чужого незаконного владения по статье 301 ГК РФ. Также отсутствовали основания для признания сделки недействительной по статье 177 ГК РФ, в материалах дела имеются письменные доказательства, подтверждающие волю Н. на отчуждение спорной квартиры. Суд необоснованно постановил восстановить регистрационную запись права собственности Н. на спорную квартиру.
В соответствии со статьей 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Учитывая, что решение суда обжаловано П.В. в полном объеме, а также исходя из интересов законности, судебная коллегия считает необходимым проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Проверив материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя П.В. - К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Н. и его представителя С., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Самойловой И.С., полагавшей необходимым отменить решение суда в части истребования квартиры из чужого незаконного владения П.В. и изменить решение суда в остальной части, применив последствия недействительности сделки, заключенной между Н. и Ч.О.Н., судебная коллегия приходит к следующему.
Предметом спора по делу является признание недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 августа 2010 г., запись регистрации N***, на основании пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ, как сделки, совершенной гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Признавая недействительным договор купли-продажи квартиры от 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н. на основании пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции, основываясь на выводах стационарной судебно-психиатрической экспертизы, пришел к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 5 августа 2010 г. и оформления регистрации указанного договора 23 августа 2010 г. Н. находился в состоянии, при котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Оценивая заключение стационарной судебно-психиатрической экспертизы от 18 июля 2012 г. N 100/60, выполненной комиссией экспертов ГКУЗ г. Москвы "Психиатрическая клиническая больница N 1 им. Н.А. Алексеева", в совокупности с представленными суду доказательствами, судебная коллегия считает правомерным принятие судом первой инстанции и положение в основу решения выводов экспертов относительно психического состояния Н. на момент заключения сделки и ее оформления, поскольку они основаны на данных медицинских документов (амбулаторной карты МГП N 87, истории болезни N 1423 МГКБ N 1 им П.Н.), показаниях свидетелей (соседки и участкового), материалах дела, а также непосредственного стационарного освидетельствования Н. По сведениям амбулаторной карты МГП N 87 в ноябре 2005 г. Н. обращался к неврологу с жалобами на чувство тревоги, боль, выставлен диагноз: "Астено-депрессивный синдром", рекомендована консультация психолога. Из истории болезни N 1423 МГКБ N 1 им П.Н., Н. поступил на стационарное лечение 21 января 2007 г. в состоянии алкогольного опьянения, с жалобами на головную боль, головокружение, боль в области нижней челюсти. 22 января и повторно 24 января 2007 г. был осмотрен психиатром, выставлен диагноз: "Дисциркуляторная энцефалопатия смешанного генеза (токсическая, посттравматическая). Синдром снятия алкоголя", назначено лечение. Выписан 30 января 2007 г. с этим же диагнозом. В феврале 2007 г. Н. обращался к неврологу МГП N 87 с жалобами на бессонницу, тревогу, повышенную возбудимость, снижение памяти, головные боли, выставлен диагноз: "Закрытая ЧМТ, астено-тревожное состояние", назначено лечение. В феврале - марте 2007 г. вновь несколько раз обращался к неврологу с такими же жалобами, был направлен на консультацию психотерапевта, на которую он не явился. Допрошенные судом в качестве свидетелей Б. (соседка), участковый инспектор У. характеризовали Н. как неадекватного, плохо понимающего, эмоционально не устойчивого, волнующегося человека, речь у него несвязная, состоит из набора слов, живет замкнутой жизнью, нет супруги, нет друзей. По сведениям трудовой книжки Н. со 2 января 2008 г. не работает, 9 марта 2011 г. устроился на работу подсобным рабочим в ГУЗ "Измайловская детская городская клиническая больница".
Приведенные в апелляционной жалобе доказательства не опровергают выводы суда о нахождении Н. в состоянии, при котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Так, договор на оказание риэлтерских услуг N 478, заключен Н. с ООО "МСК Групп" 5 августа 2010 г., акт выполненных работ по договору N 478 от 5 августа 2010 г. подписан Н. 9 августа 2010 г., тогда как по заключению стационарной судебно-психиатрической экспертизы Н. на 5 августа 2010 г. и 23 августа 2010 г. находился в состоянии, при котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Действительно, 23 августа 2012 г. Н. выдал нотариально удостоверенную доверенность на регистрацию сделки, однако нотариус не обладает специальными познаниями в области медицины и психиатрии. Проверочные материалы отдела МВД России по району Гальяново г. Москвы по заявлению Н. в порядке статей 144 - 145 УК РФ, постановление УУП ОУУП отдела МВД России по району Гальяново г. Москвы от 24 августа 2001 г. об отказе в возбуждении уголовного дела подтверждают факт обращения Н. в правоохранительные органы с заявлениями по факту незаконного отчуждения спорной квартиры.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает правильным решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н.
Вместе с тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы относительного необоснованного применения судом положений статьи 301 Гражданского кодекса РФ и принятия решения об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения П.В.
Частью 3 статьи 177 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
Согласно абзацам 2 и 3 пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
Из приведенных норм права следует, что законом предусмотрены специальные последствия признания сделки недействительной по части 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ - возврат полученного по сделке, то есть возврат сторон в первоначальное положение (двухсторонняя реституция). Вследствие этого правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ) к отношениям сторон применению не подлежат.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в части истребования из чужого незаконного владения П.В. квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, прекращения право собственности П.В. на указанную квартиру, восстановлении записи о регистрации права собственности Н. на данную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и принять в указанной части новое решение об отказе Н. в удовлетворении исковых требований к П.В. об истребовании из чужого незаконного владения квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **.
Судебная коллегия считает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, поскольку в ходе рассмотрения дела судом не разрешался вопрос об отказе Н. от исковых требований в части истребования квартиры из чужого незаконного владения по статье 301 Гражданского кодекса РФ и определение суда о прекращении производства по делу в данной части не выносилось, как того требуют положения статей 39, 173, 220 ГПК РФ.
Ввиду признания судом недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н., на основании части 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия, руководствуясь статьями 166, 167, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ, считает необходимым применить последствия недействительности указанной сделки путем признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 17 сентября 2010 г. между Ч.О.Н. и П.В., на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как не соответствующего требованиям закона; прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации за N*** от 4 октября 2010 г. о праве собственности П.В. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **; возврата в собственность Н. указанной квартиры; взыскания с Н. в пользу Ч.О.Н. уплаченных по договору купли-продажи квартиры от 5 августа 2010 г. денежных средств в размере *** руб.; взыскания с Ч.О.Н. в пользу П.В. уплаченных по договору купли-продажи квартиры от 17 сентября 2010 г. денежных средств в размере *** руб.
При этом доводы истца Н. о не получении от Ч.О.Н. денежных средств в размере *** руб. в счет оплаты спорной квартиры по договору купли-продажи от 5 августа 2010 г. являются необоснованными. В подтверждение факта передачи денежных средств суду представлена письменная расписка Н. от 5 августа 2010 г., согласно которой он получил от Ч.О.Н. денежные средства в размере *** руб. за проданную квартиру по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. ** (л.д. 211). Подписание данной расписки и оплата квартиры путем передачи наличных денег от Ч.О.Н., самим Н. не оспаривалась в суде (л.д. 213). Последующее завладение денежными средствами Х, не является основанием для освобождения Н. от возврата полученных им денег покупателю Ч.О.Н. В ходе рассмотрения дела в суде ответчиком Ч.О.Н. не оспаривался факт оплаты спорной квартиры П.В. в размере *** руб. (л.д. 213).
Решение суда первой инстанции в части отказа Н. в удовлетворении исковых требований об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч.О.Н. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **., отказа П.В. в удовлетворении встречных исковых требований к Н. о признании его утратившим право пользования и выселении из квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, законное и обоснованное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следовательно, само по себе свидетельство о государственной регистрации права собственности не порождает прав гражданина на недвижимое имущество. Поэтому суд обоснованно отказал Н. в удовлетворении исковых требований об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч.О.Н. на спорную квартиру.
Ввиду признания недействительными сделок по купле-продаже спорной квартиры от 5 августа 2010 г. и 17 сентября 2010 г., возврата квартиры в собственность Н., суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие правовых оснований для признания Н. утратившим право пользования жилым помещением, выселении и отказал П.В. в удовлетворении встречных исковых требований.
Руководствуясь статьями 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Отменить решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 августа 2012 г. в части истребования из чужого незаконного владения П.В. квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **; прекращения право собственности П.В. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **; восстановления записи о регистрации права собственности Н. на квартиру, расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и принять в указанной части новое решение:
- отказать Н. в удовлетворении исковых требований к П.В. об истребовании из чужого незаконного владения П.В. квартиры, расположенной по адресу: г. ***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **.
В остальной части изменить решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 августа 2012 г., изложив его в следующей редакции:
"Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 5 августа 2010 г. между Н. и Ч.О.Н., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 августа 2010 г., запись регистрации N***.
Применить последствия недействительности сделки:
- - признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 17 сентября 2010 г. между Ч.О.Н. и П.В., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4 октября 2010 г., запись N***;
- - прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации за N*** от 4 октября 2010 г. о праве собственности П.В. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. 17;
- - возвратить в собственность Н. квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, дом **, корпус **, квартира **, состоящую из одной комнаты, общей площадью 32,1 кв. м, в том числе жилой - площадью 20,4 кв. м;
- - взыскать с Н. в пользу Ч.О.Н. уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 5 августа 2010 г. денежные средства в размере *** (***) руб.;
- - взыскать с Ч.О.Н. в пользу П.В. уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 17 сентября 2010 г. денежные средства в размере *** (***) руб.
Отказать Н. в удовлетворении исковых требований об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч.О.Н. на квартиру, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. 17.
Отказать П.В. в удовлетворении встречных исковых требований к Н. о признании его утратившим право пользования и выселении из квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул. ***, д. **, к. **, кв. **".
В остальной части апелляционную жалобу П.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 августа 2012 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)