Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Большаковой О.А., Максимовой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.07.2013 по делу N А38-2039/2013, принятое судьей Казаковой В.Н., по иску общества с ограниченной ответственностью "Ювента", г. Йошкар-Ола (ИНН 1215069357, ОГРН 1021200770580), к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", г. Йошкар-Ола, об изменении договора аренды нежилого здания.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - Лобко О.Н. на основании доверенности от 09.01.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью "Ювента" - Ворожцова А.Е. на основании доверенности от 01.01.2013 (сроком действия до 31.12.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Ювента" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о внесении изменений в договор аренды нежилого здания от 14.12.2000, изложив пункты 1.1 и 1.3 раздела 1 договора аренды в следующей редакции: "1.1. Арендодатель передает на условиях, определенных настоящим договором, а арендатор принимает во временное пользование нежилое здание - кинотеатр, инвентарный номер 88:401:002:000010620:0100, литер А, этажность - 4, подземная этажность - 1, назначение - нежилое, общая площадь - 4671,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, д. 18"; "1.3. Состав передаваемых в аренду помещений определяется экспликацией к плану строения".
Дополнительно истец предложил в пункте 1.3 договора перечислить состав передаваемых в аренду помещений.
Требования истца мотивированы ссылками на статьи 309, 310, 422, 432, 448, 450 (пункта 2), 607, 650 ГК РФ, статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Решением от 17.07.2013 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил заявленные требования истца, изменил условия договора аренды нежилого здания от 14.12.2000, заключенного между ООО "Ювента" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", выступающим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола", изложив пункты 1.1 и 1.3 раздела 1 договора в следующей редакции: "1.1. Арендодатель передает на условиях, определенных настоящим договором, а арендатор принимает во временное пользование нежилое здание-кинотеатр, инвентарный номер 88:401:002:000010620:0100, литер А, этажность-4, подземная этажность-1, назначение - нежилое, общая площадь - 4671,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, д. 18"; "1.3. Состав передаваемых в аренду помещений определяется экспликацией к плану строения". Договор аренды нежилого здания от 14.12.2000 считается измененным на указанных условиях и является обязательным для сторон с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда. Одновременно суд взыскал с ответчика в пользу истца 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя жалобы, в решении суда не указана норма права, на основании которой принято решение об изменении договора. Судом не применены положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". При этом указал, что существенные нарушения условий договора ответчиком являются недоказанными, предложения о расторжении договора со стороны ООО "Ювента" в адрес Комитета не поступали. Таким образом, оснований для удовлетворения требования о внесении изменений в договор аренды у суда не имелось. Согласно судебной практике в отсутствие доказательств существенного нарушения договора либо наличия иных оснований для изменения договора в судебном порядке требования об изменении условий договора аренды удовлетворению не подлежат. Кроме того, заявитель отметил, что требования истца направлены на изменение предмета договора аренды, то есть предоставление истцу права пользования новыми, ранее не существующими нежилыми помещениями, не предоставленными по договору аренды от 14.12.2000. На момент обращения истца с письмом о подготовке дополнительного соглашения в части увеличения площади действовали положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В связи с этим заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора аренды, в том числе условие о предмете без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
Заявитель пояснил, что, принимая решение о внесении изменений в договор аренды, суд фактически изменил существенные условия договора аренды (предмет), истцу предоставлено право пользования вновь созданными помещениями, в том числе по подвалу площадью 938,2 кв. м, при этом размер арендной платы, который рассчитывался исходя из площади арендуемого помещения, оставлен без изменения. Таким образом, принятый судебный акт нарушает права и законные интересы ответчика, лишая права на получение доходов от использования муниципального имущества.
Общество с ограниченной ответственностью "Ювента" в отзыве на апелляционную жалобу от 15.10.2013 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом пояснило, что после проведения реконструкции площадь здания кинотеатра увеличилась на 464,4 кв. м в границах существующего здания, назначение и основные характеристики здания как объекта аренды сохранились. Полагает, что поскольку в соответствии с пунктом 1.1 договора в аренду передается здание кинотеатра без каких-либо исключений, соответственно в договоре должны быть указаны технические характеристики здания, отраженные в техническом паспорте объекта и внесенные в госреестр. При этом существенным нарушением договора признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Одновременно отметило, что внесение изменений в отношении существенных условий договора по правилам статьи 17.1 Закона о конкуренции возможно лишь в отношении договоров, заключенных на торгах. Спорный договор аренды заключен в 2000 году, то есть до вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Таким образом, общество считает, что после проведения реконструкции общая площадь внутри здания увеличилась, наружные границы здания не изменились, новые помещения, выходящие за границы здания, не пристраивались, площадь здания увеличена за счет сноса перегородок и изменения конфигурации помещений внутри здания, надстройки в помещении ресторана второго этажа (балкона), организации на площади подвальных помещений кухни ресторана.
В пояснениях от 18.10.2013 общество с ограниченной ответственностью "Ювента" сообщило о невозможности реализовать преимущественное право на приобретение здания кинотеатра без внесения изменений в договор аренды в части площади, поскольку письмом от 22.05.2013 N 0214/3394 ответчик отказал в приобретении здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференцсвязи.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.12.2000 между муниципальным предприятием "Кинотеатр "Россия" и обществом с ограниченной ответственностью "Ювента" заключен договор аренды нежилого здания, по условиям которого последнее приняло во временное владение и пользование здание кинотеатра "Россия", расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, 18. Согласно пункту 1.1 договора общая площадь передаваемого в аренду здания составила 3570,5 кв. м, подвального помещения - 636,7 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.3 договора состав передаваемых в аренду помещений определен в приложении N 1 к договору, согласно которому площадь передаваемого в аренду подвального помещения составила 636,7 кв. м, общая площадь передаваемого в аренду здания - 3570,5 кв. м, в том числе площадь первого этажа 1277,4 кв. м, площадь второго этажа 1809,5 кв. м, площадь третьего этажа 356,9 кв. м, площадь четвертого этажа 126,7 кв. м. В приложении N 1 сторонами согласованы номера передаваемых в аренду помещений.
Срок действия договора определен сторонами на 20 лет с 14.12.2000 до 14.12.2020 (пункт 6.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Объект аренды передан обществу с ограниченной ответственностью "Ювента" по акту приема-передачи от 14.12.2000.
Согласно дополнительному соглашению от 01.07.2005 арендодателем по договору аренды от 14.12.2000 является Комитет по управлению имуществом г. Йошкар-Олы.
Объект аренды является муниципальной собственностью и принадлежал муниципальному предприятию "Кинотеатр "Россия" на праве хозяйственного ведения (выписка из ЕГРП от 02.07.2007 N 01/089/2007-211).
В 2002 году общество обратилось в Комитет по управлению имуществом за получением согласия на реконструкцию арендуемого помещения.
Постановлением мэра г. Йошкар-Олы Республики Марий Эл от 05.06.2003 N 1211 определено утвердить акт по выбору земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства от 10.11.2012 N 84, предварительно согласовать ООО "Ювента" реконструкцию помещений под размещение казино, кафе и кухни со строительством отдельного входа на земельном участке площадью 136 кв. м, расположенном по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, 18.
19.05.2004 администрация г. Йошкар-Олы выдала ООО "Ювента" разрешение N 10/1-Д-04 на реконструкцию помещений под размещение казино, кафе и кухни со строительством отдельного входа, расположенных по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, 18.
После проведения указанной реконструкции объект введен в эксплуатацию, общая площадь объекта составила 4671,6 кв. м (разрешение администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 17.05.2007 N 007).
Согласно справке Йошкар-Олинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Республике Марий Эл от 25.10.2006 N 124 здание по улице Эшкинина N 18 имеет следующие технико-экономические показатели: площадь встроенных помещений составила 3097,9 кв. м, площадь подвала - 1573,7 кв. м, общая площадь здания - 4671,6 кв. м. Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола" на нежилое здание - кинотеатр, общей площадью 4671,6 кв. м, литера А, этажность - 4, подземная этажность - 1, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, д. 18, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Марий Эл, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.07.2007 серии 12 МР N 131724.
Общество в связи с изменением площади здания просило внести изменения в договор аренды от 14.12.2000 в части изменения площади арендуемого объекта недвижимости. В ответ на данное обращение Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" сообщил о том, что по сведениям УФАС по Республики Марий Эл существенное изменение условий действующего договора аренды в части увеличения площади арендуемых нежилых помещений не представляется возможным, и просил общество освободить помещения подвала здания, поз. 11-71 согласно техническому паспорту, занимаемые без соответствующих правоустанавливающих документов. Также Комитет отметил, что письмом от 04.07.2007 N 02-14/2218 направлял в адрес общества дополнительное соглашение, которым уточнялись арендуемые площади в связи с проведенной реконструкцией нежилого здания и приводился в соответствии с действующей методикой порядок исчисления суммы арендной платы, однако ООО "Ювента" отказалось от подписания дополнительного соглашения (письмо от 06.07.2012 N 0214/4012).
В письме от 04.03.2013 N 02-14/1511 Комитет указал обществу на то, что право пользования помещениями 11-71 подвала здания может быть предоставлено только по результатам проведения торгов в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
Истец, ссылаясь на отказ Комитета внести изменения в договор аренды от 14.12.2000 в части изменения площади арендуемого объекта недвижимости, увеличенной после произведенной реконструкции, который является существенным нарушением договора, поскольку лишает истца на долгосрочное владение и пользование всем зданием кинотеатра, на что последний рассчитывал при заключении договора, а также на отсутствие возможности реализовать преимущественное право на приобретение здания кинотеатра без внесения изменений в договор аренды в части площади, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, мотивировав его ссылкой на подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования истца исходя из того, что требование ООО "Ювента" об изменении договора не связано с созданием новой вещи, не предполагает прекращение арендных обязательств и заключение нового договора, в связи с чем в действующий договор аренды нежилого здания стороны обязаны внести изменившиеся сведения об объекте аренды с новыми техническими характеристиками. Также судом указано, что имеются гражданско-правовые основания для изменения договора аренды недвижимости в части данных о площади арендованного здания с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.
Между тем при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не учел следующее.
Основополагающие принципы арбитражного процесса - равенства, состязательности и равноправия сторон (статьи 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принцип справедливого разбирательства, предоставляют обеим сторонам равную возможность реализации своего права на судебную защиту.
Вместе с тем следует учитывать, что каждый иск имеет составные части, которыми исчерпывается его содержание. Содержание иска составляют два его элемента - основание и предмет иска.
Значение элементов иска состоит в том, что они являются средством индивидуализации каждого конкретного иска. По элементам иска один иск отличается от другого, в зависимости от элементов иска определяются направленность и объем исследования дела.
Предмет иска определяется как материально-правовое требование истца к ответчику. Под основанием иска понимают те факты, которые обосновывают требование о защите права либо законного интереса. В основание иска входят лишь юридические факты, то есть факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.
По смыслу части 1 статьи 49 и пункта 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием иска являются обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства.
Изменением оснований иска является изменение обстоятельств, на которых истец основывает свои требования к ответчику.
В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
При этом в силу указанной нормы суд лишен полномочий на самостоятельное изменение фактических оснований иска и определение в связи с этим его иного правового основания, не соответствующего указанным истцом фактическим основаниям заявленного им в установленном законом порядке искового требования, поскольку это влечет определение иного круга обстоятельств, подлежащих доказыванию, чем те, о которых заявлял истец.
Арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца, самостоятельно изменяя предмет или основание иска. Такое право предоставляется только истцу.
Предметом настоящего спора явилось требование о внесении изменений в договор аренды нежилого здания от 14.12.2000 в части площади арендуемого объекта.
Как следует из текста искового заявления, истец мотивировал требования со ссылкой на подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, указав на то, что в соответствии с пунктом 1.1 договора в аренду передано здание кинотеатра без каких-либо исключений, соответственно в договоре должны быть указаны технические характеристики здания, отраженные в техническом паспорте объекта недвижимости и внесенные в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Изменения, касающиеся технических характеристик предмета аренды, относятся к предмету договора, поэтому являются существенными условиями договора. Отказ Комитета внести изменения в договор аренды от 14.12.2000, заключенный на определенный срок, по мнению истца, является существенным нарушением договора, поскольку лишает истца на долгосрочное владение и пользование всем зданием кинотеатра, на что последний рассчитывал при заключении договора. Кроме того, ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой освободить помещения, неуказанные в договоре аренды, а именно помещения N 11-71, что также свидетельствует о том, что ответчик не считает спорные помещения переданными истцу в составе здания кинотеатра.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец также сослался на невозможность реализовать преимущественное право на приобретение здания кинотеатра без внесения изменений в договор аренды в части площади.
Как видно из материалов дела, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основание иска истцом не изменялось.
Таким образом, указывая на существенные нарушения договора аренды от 14.12.2000, истец мотивировал это изменением технических характеристик здания (его реконструкцией) и отказом в выкупе арендованного имущества.
Основываясь только на указанных доводах истца, который не приводил в суде первой инстанции аргументов о наличии каких-либо нарушений со стороны арендодателя условий договора аренды, суд первой инстанции посчитал, что изменение договора аренды обосновано существенным нарушением ответчиком условий договора аренды.
Однако указанные обстоятельства не доказывают факт существенных нарушений арендодателем условий договора, о чем неоднократно отмечалось последним (отзыв на исковое заявление от 25.04.2013 N 02-14/2832, протокол судебного заседания от 13.05.2013).
Вывод суда о наличии гражданско-правовых оснований для изменения договора аренды недвижимости в части данных о площади арендованного здания с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу не аргументирован.
Судом не был рассмотрен вопрос о существенных нарушениях арендодателем условий договора аренды в соответствии с заявленными требованиями.
По условиям договора аренды от 14.12.2000 арендодателем передано, а арендатором принято в аренду здание кинотеатра "Россия" общей площадью 4207,2 кв. м, в том числе 3570,5 кв. м - площадь основного здания, 636,7 кв. м - площадь подвального помещения с определением конкретных помещений.
Таким образом, в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации встречное исполнение обязательств арендодателем представлено. Какие-либо препятствия в осуществлении прав по договору аренды арендатору не чинились. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
Не доказано истцом и причинение ему ущерба действиями ответчика.
Довод истца о том, что арендатор рассчитывал на аренду здания в целом, также не может служить основанием для изменения условий договора по основанию существенного нарушения арендодателем условий договора. Созданные дополнительно помещения подвала имеют иное функциональное назначение, чем то, которое предусматривалось сторонами при заключении договора аренды (кинотеатр).
Согласно технической документации и разрешению на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию от 17.05.2007 N 007 помещения подвала предназначены под размещение казино, кафе и кухни с обустройством отдельного входа. Указанные помещения ранее в состав подвала не входили и в аренду истцу не передавались.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендодателя, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имелось.
Тот факт, что имела место быть реконструкция здания, что повлекло создание дополнительных площадей помещений, не является основанием для изменения условий договора согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следует также отметить, что реконструкция объекта, на которую ссылается истец, имела место быть в 2007 году, с внесением изменений в договор аренды общество обратилось лишь в 2013 году. Причем изменения касаются лишь площади арендуемого объекта без изменения арендной платы, что свидетельствует о недобросовестности контрагента по договору, поскольку в данном случае нарушается баланс имущественных интересов сторон по сделке.
Ссылка общества на отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в выкупе арендованного имущества (письмо от 22.05.2013 N 0214/3394) выходит за рамки предъявленного иска и не относится к основаниям для изменения условий договора.
Иных оснований для изменения условий договора и соответствующей аргументации в настоящем споре истцом не заявлялось.
Оценив обстоятельства дела в их совокупности и исследовав их полно, объективно и всесторонне в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
В связи с изложенным решение суда от 17.07.2013 подлежит отмене на основании пункта 1 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменением норм материального права, подлежащих применению, а исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Ювента" - оставлению без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Исходя из указанной нормы права расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.07.2013 по делу N А38-2039/2013 отменить, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Ювента" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2013 ПО ДЕЛУ N А38-2039/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2013 г. по делу N А38-2039/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Большаковой О.А., Максимовой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.07.2013 по делу N А38-2039/2013, принятое судьей Казаковой В.Н., по иску общества с ограниченной ответственностью "Ювента", г. Йошкар-Ола (ИНН 1215069357, ОГРН 1021200770580), к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", г. Йошкар-Ола, об изменении договора аренды нежилого здания.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - Лобко О.Н. на основании доверенности от 09.01.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью "Ювента" - Ворожцова А.Е. на основании доверенности от 01.01.2013 (сроком действия до 31.12.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Ювента" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о внесении изменений в договор аренды нежилого здания от 14.12.2000, изложив пункты 1.1 и 1.3 раздела 1 договора аренды в следующей редакции: "1.1. Арендодатель передает на условиях, определенных настоящим договором, а арендатор принимает во временное пользование нежилое здание - кинотеатр, инвентарный номер 88:401:002:000010620:0100, литер А, этажность - 4, подземная этажность - 1, назначение - нежилое, общая площадь - 4671,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, д. 18"; "1.3. Состав передаваемых в аренду помещений определяется экспликацией к плану строения".
Дополнительно истец предложил в пункте 1.3 договора перечислить состав передаваемых в аренду помещений.
Требования истца мотивированы ссылками на статьи 309, 310, 422, 432, 448, 450 (пункта 2), 607, 650 ГК РФ, статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Решением от 17.07.2013 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил заявленные требования истца, изменил условия договора аренды нежилого здания от 14.12.2000, заключенного между ООО "Ювента" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", выступающим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола", изложив пункты 1.1 и 1.3 раздела 1 договора в следующей редакции: "1.1. Арендодатель передает на условиях, определенных настоящим договором, а арендатор принимает во временное пользование нежилое здание-кинотеатр, инвентарный номер 88:401:002:000010620:0100, литер А, этажность-4, подземная этажность-1, назначение - нежилое, общая площадь - 4671,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, д. 18"; "1.3. Состав передаваемых в аренду помещений определяется экспликацией к плану строения". Договор аренды нежилого здания от 14.12.2000 считается измененным на указанных условиях и является обязательным для сторон с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда. Одновременно суд взыскал с ответчика в пользу истца 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя жалобы, в решении суда не указана норма права, на основании которой принято решение об изменении договора. Судом не применены положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". При этом указал, что существенные нарушения условий договора ответчиком являются недоказанными, предложения о расторжении договора со стороны ООО "Ювента" в адрес Комитета не поступали. Таким образом, оснований для удовлетворения требования о внесении изменений в договор аренды у суда не имелось. Согласно судебной практике в отсутствие доказательств существенного нарушения договора либо наличия иных оснований для изменения договора в судебном порядке требования об изменении условий договора аренды удовлетворению не подлежат. Кроме того, заявитель отметил, что требования истца направлены на изменение предмета договора аренды, то есть предоставление истцу права пользования новыми, ранее не существующими нежилыми помещениями, не предоставленными по договору аренды от 14.12.2000. На момент обращения истца с письмом о подготовке дополнительного соглашения в части увеличения площади действовали положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В связи с этим заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора аренды, в том числе условие о предмете без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
Заявитель пояснил, что, принимая решение о внесении изменений в договор аренды, суд фактически изменил существенные условия договора аренды (предмет), истцу предоставлено право пользования вновь созданными помещениями, в том числе по подвалу площадью 938,2 кв. м, при этом размер арендной платы, который рассчитывался исходя из площади арендуемого помещения, оставлен без изменения. Таким образом, принятый судебный акт нарушает права и законные интересы ответчика, лишая права на получение доходов от использования муниципального имущества.
Общество с ограниченной ответственностью "Ювента" в отзыве на апелляционную жалобу от 15.10.2013 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом пояснило, что после проведения реконструкции площадь здания кинотеатра увеличилась на 464,4 кв. м в границах существующего здания, назначение и основные характеристики здания как объекта аренды сохранились. Полагает, что поскольку в соответствии с пунктом 1.1 договора в аренду передается здание кинотеатра без каких-либо исключений, соответственно в договоре должны быть указаны технические характеристики здания, отраженные в техническом паспорте объекта и внесенные в госреестр. При этом существенным нарушением договора признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Одновременно отметило, что внесение изменений в отношении существенных условий договора по правилам статьи 17.1 Закона о конкуренции возможно лишь в отношении договоров, заключенных на торгах. Спорный договор аренды заключен в 2000 году, то есть до вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Таким образом, общество считает, что после проведения реконструкции общая площадь внутри здания увеличилась, наружные границы здания не изменились, новые помещения, выходящие за границы здания, не пристраивались, площадь здания увеличена за счет сноса перегородок и изменения конфигурации помещений внутри здания, надстройки в помещении ресторана второго этажа (балкона), организации на площади подвальных помещений кухни ресторана.
В пояснениях от 18.10.2013 общество с ограниченной ответственностью "Ювента" сообщило о невозможности реализовать преимущественное право на приобретение здания кинотеатра без внесения изменений в договор аренды в части площади, поскольку письмом от 22.05.2013 N 0214/3394 ответчик отказал в приобретении здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференцсвязи.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.12.2000 между муниципальным предприятием "Кинотеатр "Россия" и обществом с ограниченной ответственностью "Ювента" заключен договор аренды нежилого здания, по условиям которого последнее приняло во временное владение и пользование здание кинотеатра "Россия", расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, 18. Согласно пункту 1.1 договора общая площадь передаваемого в аренду здания составила 3570,5 кв. м, подвального помещения - 636,7 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.3 договора состав передаваемых в аренду помещений определен в приложении N 1 к договору, согласно которому площадь передаваемого в аренду подвального помещения составила 636,7 кв. м, общая площадь передаваемого в аренду здания - 3570,5 кв. м, в том числе площадь первого этажа 1277,4 кв. м, площадь второго этажа 1809,5 кв. м, площадь третьего этажа 356,9 кв. м, площадь четвертого этажа 126,7 кв. м. В приложении N 1 сторонами согласованы номера передаваемых в аренду помещений.
Срок действия договора определен сторонами на 20 лет с 14.12.2000 до 14.12.2020 (пункт 6.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Объект аренды передан обществу с ограниченной ответственностью "Ювента" по акту приема-передачи от 14.12.2000.
Согласно дополнительному соглашению от 01.07.2005 арендодателем по договору аренды от 14.12.2000 является Комитет по управлению имуществом г. Йошкар-Олы.
Объект аренды является муниципальной собственностью и принадлежал муниципальному предприятию "Кинотеатр "Россия" на праве хозяйственного ведения (выписка из ЕГРП от 02.07.2007 N 01/089/2007-211).
В 2002 году общество обратилось в Комитет по управлению имуществом за получением согласия на реконструкцию арендуемого помещения.
Постановлением мэра г. Йошкар-Олы Республики Марий Эл от 05.06.2003 N 1211 определено утвердить акт по выбору земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства от 10.11.2012 N 84, предварительно согласовать ООО "Ювента" реконструкцию помещений под размещение казино, кафе и кухни со строительством отдельного входа на земельном участке площадью 136 кв. м, расположенном по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, 18.
19.05.2004 администрация г. Йошкар-Олы выдала ООО "Ювента" разрешение N 10/1-Д-04 на реконструкцию помещений под размещение казино, кафе и кухни со строительством отдельного входа, расположенных по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, 18.
После проведения указанной реконструкции объект введен в эксплуатацию, общая площадь объекта составила 4671,6 кв. м (разрешение администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 17.05.2007 N 007).
Согласно справке Йошкар-Олинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Республике Марий Эл от 25.10.2006 N 124 здание по улице Эшкинина N 18 имеет следующие технико-экономические показатели: площадь встроенных помещений составила 3097,9 кв. м, площадь подвала - 1573,7 кв. м, общая площадь здания - 4671,6 кв. м. Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола" на нежилое здание - кинотеатр, общей площадью 4671,6 кв. м, литера А, этажность - 4, подземная этажность - 1, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, д. 18, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Марий Эл, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.07.2007 серии 12 МР N 131724.
Общество в связи с изменением площади здания просило внести изменения в договор аренды от 14.12.2000 в части изменения площади арендуемого объекта недвижимости. В ответ на данное обращение Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" сообщил о том, что по сведениям УФАС по Республики Марий Эл существенное изменение условий действующего договора аренды в части увеличения площади арендуемых нежилых помещений не представляется возможным, и просил общество освободить помещения подвала здания, поз. 11-71 согласно техническому паспорту, занимаемые без соответствующих правоустанавливающих документов. Также Комитет отметил, что письмом от 04.07.2007 N 02-14/2218 направлял в адрес общества дополнительное соглашение, которым уточнялись арендуемые площади в связи с проведенной реконструкцией нежилого здания и приводился в соответствии с действующей методикой порядок исчисления суммы арендной платы, однако ООО "Ювента" отказалось от подписания дополнительного соглашения (письмо от 06.07.2012 N 0214/4012).
В письме от 04.03.2013 N 02-14/1511 Комитет указал обществу на то, что право пользования помещениями 11-71 подвала здания может быть предоставлено только по результатам проведения торгов в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
Истец, ссылаясь на отказ Комитета внести изменения в договор аренды от 14.12.2000 в части изменения площади арендуемого объекта недвижимости, увеличенной после произведенной реконструкции, который является существенным нарушением договора, поскольку лишает истца на долгосрочное владение и пользование всем зданием кинотеатра, на что последний рассчитывал при заключении договора, а также на отсутствие возможности реализовать преимущественное право на приобретение здания кинотеатра без внесения изменений в договор аренды в части площади, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, мотивировав его ссылкой на подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования истца исходя из того, что требование ООО "Ювента" об изменении договора не связано с созданием новой вещи, не предполагает прекращение арендных обязательств и заключение нового договора, в связи с чем в действующий договор аренды нежилого здания стороны обязаны внести изменившиеся сведения об объекте аренды с новыми техническими характеристиками. Также судом указано, что имеются гражданско-правовые основания для изменения договора аренды недвижимости в части данных о площади арендованного здания с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.
Между тем при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не учел следующее.
Основополагающие принципы арбитражного процесса - равенства, состязательности и равноправия сторон (статьи 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принцип справедливого разбирательства, предоставляют обеим сторонам равную возможность реализации своего права на судебную защиту.
Вместе с тем следует учитывать, что каждый иск имеет составные части, которыми исчерпывается его содержание. Содержание иска составляют два его элемента - основание и предмет иска.
Значение элементов иска состоит в том, что они являются средством индивидуализации каждого конкретного иска. По элементам иска один иск отличается от другого, в зависимости от элементов иска определяются направленность и объем исследования дела.
Предмет иска определяется как материально-правовое требование истца к ответчику. Под основанием иска понимают те факты, которые обосновывают требование о защите права либо законного интереса. В основание иска входят лишь юридические факты, то есть факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.
По смыслу части 1 статьи 49 и пункта 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием иска являются обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства.
Изменением оснований иска является изменение обстоятельств, на которых истец основывает свои требования к ответчику.
В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
При этом в силу указанной нормы суд лишен полномочий на самостоятельное изменение фактических оснований иска и определение в связи с этим его иного правового основания, не соответствующего указанным истцом фактическим основаниям заявленного им в установленном законом порядке искового требования, поскольку это влечет определение иного круга обстоятельств, подлежащих доказыванию, чем те, о которых заявлял истец.
Арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца, самостоятельно изменяя предмет или основание иска. Такое право предоставляется только истцу.
Предметом настоящего спора явилось требование о внесении изменений в договор аренды нежилого здания от 14.12.2000 в части площади арендуемого объекта.
Как следует из текста искового заявления, истец мотивировал требования со ссылкой на подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, указав на то, что в соответствии с пунктом 1.1 договора в аренду передано здание кинотеатра без каких-либо исключений, соответственно в договоре должны быть указаны технические характеристики здания, отраженные в техническом паспорте объекта недвижимости и внесенные в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Изменения, касающиеся технических характеристик предмета аренды, относятся к предмету договора, поэтому являются существенными условиями договора. Отказ Комитета внести изменения в договор аренды от 14.12.2000, заключенный на определенный срок, по мнению истца, является существенным нарушением договора, поскольку лишает истца на долгосрочное владение и пользование всем зданием кинотеатра, на что последний рассчитывал при заключении договора. Кроме того, ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой освободить помещения, неуказанные в договоре аренды, а именно помещения N 11-71, что также свидетельствует о том, что ответчик не считает спорные помещения переданными истцу в составе здания кинотеатра.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец также сослался на невозможность реализовать преимущественное право на приобретение здания кинотеатра без внесения изменений в договор аренды в части площади.
Как видно из материалов дела, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основание иска истцом не изменялось.
Таким образом, указывая на существенные нарушения договора аренды от 14.12.2000, истец мотивировал это изменением технических характеристик здания (его реконструкцией) и отказом в выкупе арендованного имущества.
Основываясь только на указанных доводах истца, который не приводил в суде первой инстанции аргументов о наличии каких-либо нарушений со стороны арендодателя условий договора аренды, суд первой инстанции посчитал, что изменение договора аренды обосновано существенным нарушением ответчиком условий договора аренды.
Однако указанные обстоятельства не доказывают факт существенных нарушений арендодателем условий договора, о чем неоднократно отмечалось последним (отзыв на исковое заявление от 25.04.2013 N 02-14/2832, протокол судебного заседания от 13.05.2013).
Вывод суда о наличии гражданско-правовых оснований для изменения договора аренды недвижимости в части данных о площади арендованного здания с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу не аргументирован.
Судом не был рассмотрен вопрос о существенных нарушениях арендодателем условий договора аренды в соответствии с заявленными требованиями.
По условиям договора аренды от 14.12.2000 арендодателем передано, а арендатором принято в аренду здание кинотеатра "Россия" общей площадью 4207,2 кв. м, в том числе 3570,5 кв. м - площадь основного здания, 636,7 кв. м - площадь подвального помещения с определением конкретных помещений.
Таким образом, в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации встречное исполнение обязательств арендодателем представлено. Какие-либо препятствия в осуществлении прав по договору аренды арендатору не чинились. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
Не доказано истцом и причинение ему ущерба действиями ответчика.
Довод истца о том, что арендатор рассчитывал на аренду здания в целом, также не может служить основанием для изменения условий договора по основанию существенного нарушения арендодателем условий договора. Созданные дополнительно помещения подвала имеют иное функциональное назначение, чем то, которое предусматривалось сторонами при заключении договора аренды (кинотеатр).
Согласно технической документации и разрешению на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию от 17.05.2007 N 007 помещения подвала предназначены под размещение казино, кафе и кухни с обустройством отдельного входа. Указанные помещения ранее в состав подвала не входили и в аренду истцу не передавались.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендодателя, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имелось.
Тот факт, что имела место быть реконструкция здания, что повлекло создание дополнительных площадей помещений, не является основанием для изменения условий договора согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следует также отметить, что реконструкция объекта, на которую ссылается истец, имела место быть в 2007 году, с внесением изменений в договор аренды общество обратилось лишь в 2013 году. Причем изменения касаются лишь площади арендуемого объекта без изменения арендной платы, что свидетельствует о недобросовестности контрагента по договору, поскольку в данном случае нарушается баланс имущественных интересов сторон по сделке.
Ссылка общества на отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в выкупе арендованного имущества (письмо от 22.05.2013 N 0214/3394) выходит за рамки предъявленного иска и не относится к основаниям для изменения условий договора.
Иных оснований для изменения условий договора и соответствующей аргументации в настоящем споре истцом не заявлялось.
Оценив обстоятельства дела в их совокупности и исследовав их полно, объективно и всесторонне в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
В связи с изложенным решение суда от 17.07.2013 подлежит отмене на основании пункта 1 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменением норм материального права, подлежащих применению, а исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Ювента" - оставлению без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Исходя из указанной нормы права расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.07.2013 по делу N А38-2039/2013 отменить, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Ювента" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
О.А.БОЛЬШАКОВА
М.А.МАКСИМОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
М.А.МАКСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)