Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Смирнова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Стешовиковой И.Г., Сальниковой В.Ю.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании 18 февраля 2013 года гражданское дело N 2-315/2012 по апелляционным жалобам ООО <...> Б.М., С.А., С.И.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 октября 2012 года по иску ООО <...> к Б.М., С.А., С.И.А. о признании ордера недействительным, выселении из общежития, встречному иску Б.М., С.А., С.И.А. к ООО <...> о признании права собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения представителей ООО <...>, поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, возражавших относительно доводов апелляционной жалобы Б.М., С.А., С.И.А., объяснения Б.М., С.А., С.И.А., поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, возражавших относительно доводов апелляционной жалобы ООО <...> заключение прокурора, полагавшей решение суда первой инстанции в части отказа в выселении Б.М. незаконным, в остальной части - законным и обоснованным, апелляционную жалобу ООО <...> подлежащей удовлетворению, а апелляционную жалобу Б.М. С.А., С.И.А. - подлежащей отклонению, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ООО <...> обратилось в суд с настоящим иском, указав, что ответчики С.А. и С.И.А. с <...> года зарегистрированы в N <...> и проживают в комнате площадью <...> кв. м, после заключения брака <...> с Б.М., последний вселился в указанное жилое помещение и проживает там без законных оснований. Кроме того, ответчиками с <...> года самовольно занята вторая комната в квартире N <...> площадью <...> кв. м. В связи с указанным ООО <...> просит признать недействительным ордер N <...> от <...>, выданный С.А. на право занятия в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, <...> комнат площадью <...> кв. м и <...> кв. м, выселить С.А. и С.И.А. из незаконно занимаемого жилого помещения - комнаты площадью <...> кв. м, а ответчика Б.М. из обеих комнат.
Б.М. обратился в суд со встречным иском о признании за ним права пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, <...> по договору социального найма, просил также обязать ответчика внести изменения в договор социального найма в части включения Б.М. в качестве члена семьи и произвести регистрацию по месту жительства.
Б.М., С.А., С.И.А. обратились со встречными исковыми требованиями и просили признать за ними право на приватизацию занимаемого жилого помещения, прекратить право собственности ООО <...> на квартиру N <...> в Санкт-Петербурге.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 октября 2012 года встречные исковые требования Б.М., С.А., С.И.А. к ООО <...> о признании права собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности ООО <...> на квартиру N <...> в Санкт-Петербурге, исковые требования Б.М. о признании права пользования помещением по договору социального найма, обязании совершить определенные действия оставлены без удовлетворения; исковые требования ООО <...> удовлетворены частично; Б.М., С.А., С.И.А. выселены из комнаты площадью <...> кв. м в квартире N <...>; с Б.М., С.А., С.И.А. в пользу ООО <...> расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей по 2 000 рублей с каждого; в остальной части иска ООО <...> отказано.
В апелляционной жалобе ООО <...> просит решение суда от 02 октября 2012 года отменить в части отказа в выселении Б.М. из комнаты размером <...> кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге, считая его постановленным с нарушением норм материального права; в остальной части решение суда не оспаривается.
В апелляционной жалобе Б.М., С.А., С.И.А. просят решение суда об удовлетворении требований ООО <...> и отказе в удовлетворении встречных требований отменить, полагая его постановленным с нарушением норм материального права, кроме того, ссылаются на неправильность взыскания судебных расходов.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель третьего лица - Администрация Московского района Санкт-Петербурга не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заключение прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 15 ноября 1985 года Исполнительным комитетом Ленинградского городского Совета народных депутатов издано распоряжение N 1516-р "О передаче дома N 140 по Московскому проспекту жилой площадью 1297 кв. м ПО <...> для организации общежития.
19 ноября 1992 г. КУГИ Санкт-Петербурга был утвержден план приватизации ГП <...> реорганизуемого в АООТ <...>.
Судом первой инстанции установлено, что 24.02.2000 г. ГУЮ ГБР было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО <...> на здание общежития Московскому пр., д. 140 лит. А площадью 4110,5 кв. м.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 августа 2002 года по делу N А56-18335/00 процедура внешнего управления в отношении ОАО <...> была прекращена, указанное ОАО было признано несостоятельным (банкротом), было открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев, назначен конкурсный управляющий.
<...> между ОАО <...> и ООО <...> был заключен договор купли-продажи N <...> здания общежития по Московскому пр., д. 140 лит. А квартиры 1 - 44, площадью 2745,3 кв. м, а также объекты недвижимости - нежилые помещения, находящиеся по указанному адресу.
21.01.2004 года ГУЮ ГБР было выдано свидетельство о государственной регистрации прав частной собственности ООО <...> на общежитие, кадастровый номер <...>, расположенное по Московскому проспекту, д. 140 лит. А, квартиры 1 - 44, площадью 2745,3 кв. м
<...> между ООО <...> и ООО <...> был заключен договор купли-продажи N <...> здания общежития по Московскому проспекту, д. 140, лит. А, квартиры 1 - 44, площадью 2745,3 кв. м, а также объекты недвижимости - нежилые помещения, находящиеся по указанному адресу.
<...> ГУЮ ГБР было выдано свидетельство о государственной регистрации права частной собственности ООО <...> на общежитие, кадастровый номер <...>, расположенное по Московскому пр., д. 140, лит. А, квартиры 1 - 44, площадью 2745,3 кв. м (л.д. 9 - 16, 57 - 66).
Жилищное законодательство, действовавшее в период предоставления С.А. жилого помещения в общежитии (ст. 109 ЖК РСФСР), предусматривало, что для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. В силу положений п. п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.
Таким образом, из положений ст. ст. 5, 6, 109 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 19, ст. 92 ЖК РФ следует, что ЖК РСФСР и ЖК РФ применяются только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства или муниципальных образований. К жилым помещениям, предоставленным под общежитие, принадлежащим на праве собственности предприятиям, организациям, положения ЖК РСФСР (ЖК РФ) применены быть не могут, так как в данном случае идет речь о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства, следовательно, при выселении из жилых помещений, расположенных в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
С.А. состояла в трудовых отношениях с <...>, преобразованным решением регистрационной палаты мэрии Санкт-Петербурга от 23.11.1992 года в АО <...> с <...>.
<...> уволена в связи с переводом в ООО <...>
ООО <...> ходе рассмотрения дела обоснованность занятия С.А. с дочерью С.И.А. комнаты площадью <...> кв. м в квартире N <...> не отрицало; материалами учетного дела подтверждается постановка на учет нуждающихся С.А. и С.И.А., как проживающих в комнате площадью 14,4 кв. м в общежитии; списком проживающих в общежитии по состоянию на <...> также подтверждается, что С.А. с дочерью занимают комнату площадью 14,4 кв. м в спорной квартире.
Соответственно на момент приобретения права собственности на указанное здание в августе 2004 года истцу должно было быть известно о том, что ответчики С-ко самоуправно в общежитие не вселялись, ответчику С.А. на законных основаниях была предоставлена вышеуказанная комната площадью <...> кв. м в квартире N <...>, куда она вселила и свою дочь, в течение установленного законом трехлетнего срока на обращение в суд по окончании трудовых отношений с ответчицей работодатель не заявлял к ней и ее дочери требований о выселении из данной комнаты, соответственно, по требованию ООО <...>, ответчики С-ко не могут быть выселены из вышеуказанной комнаты без предоставления другого жилого помещения. Следует исходить из того, что между собственником жилого помещения ООО <...> и ответчиками фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, С-ко фактически продолжают пользоваться принадлежащим истцу на праве собственности жилым помещением, не имея намерение его освобождать по своей инициативе, соответственно, судебная коллегия полагает, что в данном случае правоотношения сторон должны быть основаны на договоре найма жилого помещения.
В ходе рассмотрения спора ответчиками суду была представлена копия ордера N <...>, датированного <...>, на право занятия двух комнат в квартире N <...> в Санкт-Петербурге.
Судебная коллегия критически оценивает выводы суда о том, что С.А. и С.И.А. именно на основании данного ордера вправе занимать вышеуказанные комнаты в общежитии, где и проживают в настоящее время, неся расходы по содержанию фактически используемых жилых помещений.
Из материалов дела и объяснений ответчиков усматривается, что оспариваемый истцом ордер N <...> от <...> был ей выдан конкурсным управляющим в декабре 2003 года. Следует полагать, что в таком случае действия конкурсного управляющего противоречат положениям действовавшего законодательства, поскольку все его полномочия установлены статьей 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", при этом выдача ордеров для занятия жилого помещения не входит в компетенцию конкурсного управляющего. Следует учесть, что оспариваемый ордер, копия которого была представлена суду ответчиком, не содержит ссылок на основание для предоставления жилой площади в виде двух комнат в квартире N <...> в общежитии ОАО <...> с которым в 2003 году ответчик не состояла в трудовых отношениях, а именно данная копия ордера представлена через значительный промежуток времени после увольнения А. из ОАО <...>, в копии представленного документа отсутствуют сведения о совместном решении уполномоченного органа либо собственника общежития, решения профсоюзного комитета предприятия, отсутствует также фамилия и должность лица, его подписавшего.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый истцом ордер N <...> от <...>, в установленном законом порядке наймодателем оформлен не был, не соответствует п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 (в редакции Постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 года N 726) и по сути, не является ордером, который мог быть оспорен на основании ст. 48 ЖК РСФСР, соответственно не может быть признан недействительным по требованию собственника, но не в связи с пропуском срока на обращение в суд.
При этом следует исходить из того, что фактическое занятие жилого помещения, а также оплата пользования им по своему усмотрению в силу действовавшего ранее ЖК РСФСР, а также действующего на период рассмотрения спора ЖК РФ не являются основанием для признания за гражданином права бессрочного пользования спорным помещением, занятым им по своей инициативе.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что ответчики С-ко не могут быть выселены из комнаты размером 14,4 кв. м, а подлежат выселению из комнаты площадью <...> кв. м, находящихся в общежитии по адресу <...>, является обоснованным.
Обоснованно отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 61 ГПК РФ пришел к выводу о том, что обстоятельства приватизации и законность являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций и данные обстоятельства в дополнительном исследовании не нуждаются; при установлении того обстоятельства, что на момент введения в действие Жилищного кодекса РФ с 01.03.2005 г. спорное здание по <...> уже принадлежало на праве частной собственности ООО <...>, и такое право было зарегистрировано в ГУЮ ГБР 23.09.2004 г., положения ст. 7 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" применены быть не могут, то приватизация находящихся в нем жилых помещений невозможна.
Обоснованно отклонено встречное требование о признании за Б.М. права пользования спорным жилым помещением с обязанием ответчика внести изменения в договор социального найма в части включения Б.М. в качестве члена семьи нанимателя и производства действий, направленных на его регистрацию по месту жительства в пределах компетенции ООО <...>, поскольку договор социального найма может быть заключен только на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, тогда как спорное помещение находится в собственности коммерческой организации.
Решение судом в этой части постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится аргументированная мотивировка, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Довод апелляционной жалобы Б.М., С.А., С.И.А. о необоснованности взыскания с них по <...> рублей в счет оплаченной ООО <...> государственной пошлины, судебная коллегия полагает состоятельным.
Из представленных документов следует, что ООО <...> при подаче искового заявления в соответствии со ст. 333.19 НК РФ было оплачено <...> рублей. Взыскание с каждого соответчика по <...> рублей, что в общей сложности составляет <...> рублей, не отвечает требованиям действующего законодательства (ст. 98 ГПК РФ), предусматривающего право на возмещение судебных расходов, понесенных при рассмотрении дела.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда в этой части изменить, взыскав с Б.М., С.А., С.И.А. по <...> рубля с каждого.
Довод апелляционной жалобы ООО <...> о необоснованности отказа в выселении Б.М. из комнаты размером 14,4 кв. м в <...>-С <...> судебная коллегия полагает состоятельным.
Реализуя свои права собственника, предусмотренные ст. ст. 209, 304 ГК РФ, ООО <...> не давало согласия на вселение и проживание ответчика Б.М. в спорном жилом помещении.
Поскольку судом установлено, что правоотношения сторон основаны на договоре найма жилого помещения, то в соответствии со ст. 679 ГК РФ, в жилое помещение могут быть вселены граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Как следует из материалов дела, Б.М. в законном порядке в спорное жилое помещение не вселялся, согласие наймодателя получено не было, учетная норма не соблюдена; жилое помещение ему или с его учетом в общежитии не предоставлялось; согласно справке о регистрации Б.М. зарегистрирован постоянно в 3-комнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <...>; в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий или в качестве нуждающегося в содействии Б.М. на учет не поставлен.
Суждение суда первой инстанции о применении международно-правовых актов, ст. 40 Конституции Российской Федерации в отрыве от иных положений действующего законодательства ошибочно, поскольку при закреплении права каждого на жилище, надлежит учитывать законность оснований для вселения в жилище, запрет на самоуправные действия, а также охраняемое право частной собственности, предусмотренные положениями Конституции РФ.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания к отказу в удовлетворении исковых требований в части выселения Б.М. из комнаты размером <...> кв. м в кв. N <...>., поскольку в силу вышеуказанных положений законодательства, данное право у него не возникло, его проживание является незаконным, на основании чего, и в соответствии с положениями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение Московского районного суда в данной части подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований о выселении из самоуправно занятого жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 октября 2012 года отменить в части отказа в выселении Б.М..
Выселить Б.М. из комнаты размером <...> кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге.
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 октября 2012 года изменить в части взыскания судебных расходов.
Взыскать с Б.М., С.А., С.И.А. с каждого в пользу ООО <...> по <...> рублей в счет оплаты государственной пошлины, оплаченной при подаче искового заявления.
В остальной части решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.02.2013 N 33-2221/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2013 г. N 33-2221/2013
Судья Смирнова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Стешовиковой И.Г., Сальниковой В.Ю.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании 18 февраля 2013 года гражданское дело N 2-315/2012 по апелляционным жалобам ООО <...> Б.М., С.А., С.И.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 октября 2012 года по иску ООО <...> к Б.М., С.А., С.И.А. о признании ордера недействительным, выселении из общежития, встречному иску Б.М., С.А., С.И.А. к ООО <...> о признании права собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения представителей ООО <...>, поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, возражавших относительно доводов апелляционной жалобы Б.М., С.А., С.И.А., объяснения Б.М., С.А., С.И.А., поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, возражавших относительно доводов апелляционной жалобы ООО <...> заключение прокурора, полагавшей решение суда первой инстанции в части отказа в выселении Б.М. незаконным, в остальной части - законным и обоснованным, апелляционную жалобу ООО <...> подлежащей удовлетворению, а апелляционную жалобу Б.М. С.А., С.И.А. - подлежащей отклонению, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ООО <...> обратилось в суд с настоящим иском, указав, что ответчики С.А. и С.И.А. с <...> года зарегистрированы в N <...> и проживают в комнате площадью <...> кв. м, после заключения брака <...> с Б.М., последний вселился в указанное жилое помещение и проживает там без законных оснований. Кроме того, ответчиками с <...> года самовольно занята вторая комната в квартире N <...> площадью <...> кв. м. В связи с указанным ООО <...> просит признать недействительным ордер N <...> от <...>, выданный С.А. на право занятия в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, <...> комнат площадью <...> кв. м и <...> кв. м, выселить С.А. и С.И.А. из незаконно занимаемого жилого помещения - комнаты площадью <...> кв. м, а ответчика Б.М. из обеих комнат.
Б.М. обратился в суд со встречным иском о признании за ним права пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, <...> по договору социального найма, просил также обязать ответчика внести изменения в договор социального найма в части включения Б.М. в качестве члена семьи и произвести регистрацию по месту жительства.
Б.М., С.А., С.И.А. обратились со встречными исковыми требованиями и просили признать за ними право на приватизацию занимаемого жилого помещения, прекратить право собственности ООО <...> на квартиру N <...> в Санкт-Петербурге.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 октября 2012 года встречные исковые требования Б.М., С.А., С.И.А. к ООО <...> о признании права собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности ООО <...> на квартиру N <...> в Санкт-Петербурге, исковые требования Б.М. о признании права пользования помещением по договору социального найма, обязании совершить определенные действия оставлены без удовлетворения; исковые требования ООО <...> удовлетворены частично; Б.М., С.А., С.И.А. выселены из комнаты площадью <...> кв. м в квартире N <...>; с Б.М., С.А., С.И.А. в пользу ООО <...> расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей по 2 000 рублей с каждого; в остальной части иска ООО <...> отказано.
В апелляционной жалобе ООО <...> просит решение суда от 02 октября 2012 года отменить в части отказа в выселении Б.М. из комнаты размером <...> кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге, считая его постановленным с нарушением норм материального права; в остальной части решение суда не оспаривается.
В апелляционной жалобе Б.М., С.А., С.И.А. просят решение суда об удовлетворении требований ООО <...> и отказе в удовлетворении встречных требований отменить, полагая его постановленным с нарушением норм материального права, кроме того, ссылаются на неправильность взыскания судебных расходов.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель третьего лица - Администрация Московского района Санкт-Петербурга не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заключение прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 15 ноября 1985 года Исполнительным комитетом Ленинградского городского Совета народных депутатов издано распоряжение N 1516-р "О передаче дома N 140 по Московскому проспекту жилой площадью 1297 кв. м ПО <...> для организации общежития.
19 ноября 1992 г. КУГИ Санкт-Петербурга был утвержден план приватизации ГП <...> реорганизуемого в АООТ <...>.
Судом первой инстанции установлено, что 24.02.2000 г. ГУЮ ГБР было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО <...> на здание общежития Московскому пр., д. 140 лит. А площадью 4110,5 кв. м.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 августа 2002 года по делу N А56-18335/00 процедура внешнего управления в отношении ОАО <...> была прекращена, указанное ОАО было признано несостоятельным (банкротом), было открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев, назначен конкурсный управляющий.
<...> между ОАО <...> и ООО <...> был заключен договор купли-продажи N <...> здания общежития по Московскому пр., д. 140 лит. А квартиры 1 - 44, площадью 2745,3 кв. м, а также объекты недвижимости - нежилые помещения, находящиеся по указанному адресу.
21.01.2004 года ГУЮ ГБР было выдано свидетельство о государственной регистрации прав частной собственности ООО <...> на общежитие, кадастровый номер <...>, расположенное по Московскому проспекту, д. 140 лит. А, квартиры 1 - 44, площадью 2745,3 кв. м
<...> между ООО <...> и ООО <...> был заключен договор купли-продажи N <...> здания общежития по Московскому проспекту, д. 140, лит. А, квартиры 1 - 44, площадью 2745,3 кв. м, а также объекты недвижимости - нежилые помещения, находящиеся по указанному адресу.
<...> ГУЮ ГБР было выдано свидетельство о государственной регистрации права частной собственности ООО <...> на общежитие, кадастровый номер <...>, расположенное по Московскому пр., д. 140, лит. А, квартиры 1 - 44, площадью 2745,3 кв. м (л.д. 9 - 16, 57 - 66).
Жилищное законодательство, действовавшее в период предоставления С.А. жилого помещения в общежитии (ст. 109 ЖК РСФСР), предусматривало, что для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. В силу положений п. п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.
Таким образом, из положений ст. ст. 5, 6, 109 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 19, ст. 92 ЖК РФ следует, что ЖК РСФСР и ЖК РФ применяются только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства или муниципальных образований. К жилым помещениям, предоставленным под общежитие, принадлежащим на праве собственности предприятиям, организациям, положения ЖК РСФСР (ЖК РФ) применены быть не могут, так как в данном случае идет речь о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства, следовательно, при выселении из жилых помещений, расположенных в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
С.А. состояла в трудовых отношениях с <...>, преобразованным решением регистрационной палаты мэрии Санкт-Петербурга от 23.11.1992 года в АО <...> с <...>.
<...> уволена в связи с переводом в ООО <...>
ООО <...> ходе рассмотрения дела обоснованность занятия С.А. с дочерью С.И.А. комнаты площадью <...> кв. м в квартире N <...> не отрицало; материалами учетного дела подтверждается постановка на учет нуждающихся С.А. и С.И.А., как проживающих в комнате площадью 14,4 кв. м в общежитии; списком проживающих в общежитии по состоянию на <...> также подтверждается, что С.А. с дочерью занимают комнату площадью 14,4 кв. м в спорной квартире.
Соответственно на момент приобретения права собственности на указанное здание в августе 2004 года истцу должно было быть известно о том, что ответчики С-ко самоуправно в общежитие не вселялись, ответчику С.А. на законных основаниях была предоставлена вышеуказанная комната площадью <...> кв. м в квартире N <...>, куда она вселила и свою дочь, в течение установленного законом трехлетнего срока на обращение в суд по окончании трудовых отношений с ответчицей работодатель не заявлял к ней и ее дочери требований о выселении из данной комнаты, соответственно, по требованию ООО <...>, ответчики С-ко не могут быть выселены из вышеуказанной комнаты без предоставления другого жилого помещения. Следует исходить из того, что между собственником жилого помещения ООО <...> и ответчиками фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, С-ко фактически продолжают пользоваться принадлежащим истцу на праве собственности жилым помещением, не имея намерение его освобождать по своей инициативе, соответственно, судебная коллегия полагает, что в данном случае правоотношения сторон должны быть основаны на договоре найма жилого помещения.
В ходе рассмотрения спора ответчиками суду была представлена копия ордера N <...>, датированного <...>, на право занятия двух комнат в квартире N <...> в Санкт-Петербурге.
Судебная коллегия критически оценивает выводы суда о том, что С.А. и С.И.А. именно на основании данного ордера вправе занимать вышеуказанные комнаты в общежитии, где и проживают в настоящее время, неся расходы по содержанию фактически используемых жилых помещений.
Из материалов дела и объяснений ответчиков усматривается, что оспариваемый истцом ордер N <...> от <...> был ей выдан конкурсным управляющим в декабре 2003 года. Следует полагать, что в таком случае действия конкурсного управляющего противоречат положениям действовавшего законодательства, поскольку все его полномочия установлены статьей 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", при этом выдача ордеров для занятия жилого помещения не входит в компетенцию конкурсного управляющего. Следует учесть, что оспариваемый ордер, копия которого была представлена суду ответчиком, не содержит ссылок на основание для предоставления жилой площади в виде двух комнат в квартире N <...> в общежитии ОАО <...> с которым в 2003 году ответчик не состояла в трудовых отношениях, а именно данная копия ордера представлена через значительный промежуток времени после увольнения А. из ОАО <...>, в копии представленного документа отсутствуют сведения о совместном решении уполномоченного органа либо собственника общежития, решения профсоюзного комитета предприятия, отсутствует также фамилия и должность лица, его подписавшего.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый истцом ордер N <...> от <...>, в установленном законом порядке наймодателем оформлен не был, не соответствует п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 (в редакции Постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 года N 726) и по сути, не является ордером, который мог быть оспорен на основании ст. 48 ЖК РСФСР, соответственно не может быть признан недействительным по требованию собственника, но не в связи с пропуском срока на обращение в суд.
При этом следует исходить из того, что фактическое занятие жилого помещения, а также оплата пользования им по своему усмотрению в силу действовавшего ранее ЖК РСФСР, а также действующего на период рассмотрения спора ЖК РФ не являются основанием для признания за гражданином права бессрочного пользования спорным помещением, занятым им по своей инициативе.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что ответчики С-ко не могут быть выселены из комнаты размером 14,4 кв. м, а подлежат выселению из комнаты площадью <...> кв. м, находящихся в общежитии по адресу <...>, является обоснованным.
Обоснованно отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 61 ГПК РФ пришел к выводу о том, что обстоятельства приватизации и законность являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций и данные обстоятельства в дополнительном исследовании не нуждаются; при установлении того обстоятельства, что на момент введения в действие Жилищного кодекса РФ с 01.03.2005 г. спорное здание по <...> уже принадлежало на праве частной собственности ООО <...>, и такое право было зарегистрировано в ГУЮ ГБР 23.09.2004 г., положения ст. 7 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" применены быть не могут, то приватизация находящихся в нем жилых помещений невозможна.
Обоснованно отклонено встречное требование о признании за Б.М. права пользования спорным жилым помещением с обязанием ответчика внести изменения в договор социального найма в части включения Б.М. в качестве члена семьи нанимателя и производства действий, направленных на его регистрацию по месту жительства в пределах компетенции ООО <...>, поскольку договор социального найма может быть заключен только на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, тогда как спорное помещение находится в собственности коммерческой организации.
Решение судом в этой части постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится аргументированная мотивировка, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Довод апелляционной жалобы Б.М., С.А., С.И.А. о необоснованности взыскания с них по <...> рублей в счет оплаченной ООО <...> государственной пошлины, судебная коллегия полагает состоятельным.
Из представленных документов следует, что ООО <...> при подаче искового заявления в соответствии со ст. 333.19 НК РФ было оплачено <...> рублей. Взыскание с каждого соответчика по <...> рублей, что в общей сложности составляет <...> рублей, не отвечает требованиям действующего законодательства (ст. 98 ГПК РФ), предусматривающего право на возмещение судебных расходов, понесенных при рассмотрении дела.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда в этой части изменить, взыскав с Б.М., С.А., С.И.А. по <...> рубля с каждого.
Довод апелляционной жалобы ООО <...> о необоснованности отказа в выселении Б.М. из комнаты размером 14,4 кв. м в <...>-С <...> судебная коллегия полагает состоятельным.
Реализуя свои права собственника, предусмотренные ст. ст. 209, 304 ГК РФ, ООО <...> не давало согласия на вселение и проживание ответчика Б.М. в спорном жилом помещении.
Поскольку судом установлено, что правоотношения сторон основаны на договоре найма жилого помещения, то в соответствии со ст. 679 ГК РФ, в жилое помещение могут быть вселены граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Как следует из материалов дела, Б.М. в законном порядке в спорное жилое помещение не вселялся, согласие наймодателя получено не было, учетная норма не соблюдена; жилое помещение ему или с его учетом в общежитии не предоставлялось; согласно справке о регистрации Б.М. зарегистрирован постоянно в 3-комнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <...>; в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий или в качестве нуждающегося в содействии Б.М. на учет не поставлен.
Суждение суда первой инстанции о применении международно-правовых актов, ст. 40 Конституции Российской Федерации в отрыве от иных положений действующего законодательства ошибочно, поскольку при закреплении права каждого на жилище, надлежит учитывать законность оснований для вселения в жилище, запрет на самоуправные действия, а также охраняемое право частной собственности, предусмотренные положениями Конституции РФ.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания к отказу в удовлетворении исковых требований в части выселения Б.М. из комнаты размером <...> кв. м в кв. N <...>., поскольку в силу вышеуказанных положений законодательства, данное право у него не возникло, его проживание является незаконным, на основании чего, и в соответствии с положениями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение Московского районного суда в данной части подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований о выселении из самоуправно занятого жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 октября 2012 года отменить в части отказа в выселении Б.М..
Выселить Б.М. из комнаты размером <...> кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге.
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 октября 2012 года изменить в части взыскания судебных расходов.
Взыскать с Б.М., С.А., С.И.А. с каждого в пользу ООО <...> по <...> рублей в счет оплаты государственной пошлины, оплаченной при подаче искового заявления.
В остальной части решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)