Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2013 по делу N А76-2220/2013 (судья Кирьянова Г.И.).
В заседании приняли участие представители:
- Администрации Коркинского городского поселения - Барсукова О.В. (доверенность от 01.08.2013);
- общества с ограниченной ответственностью "Дом" - Щербинин А.В. (доверенность от 15.04.2013).
Администрация Коркинского городского поселения (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дом" (далее - ООО "Дом", Общество, ответчик) о взыскании 1 603 132 руб. 32 коп. задолженности по договору аренды от 15.02.2011 N 1.
В ходе производства по делу ООО "Дом" заявлен встречный иск к Администрации о взыскании стоимости произведенных работ по капитальному ремонту помещения бани по адресу: Челябинская обл., г. Коркино, ул. В. Терешковой, д. 25 в сумме 1 205 041 руб. 96 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.06.2013 (резолютивная часть объявлена 03.06.2013) первоначальные исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.
С вынесенным решением не согласилось ООО "Дом" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации и удовлетворении встречных исковых требований ООО "Дом".
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом не учтено, что требования о зачете неоднократно предъявлялись ООО "Дом" в период действия договора аренды. Условия договора аренды не исключают права на возмещение стоимости ремонтных работ и после окончания действия договора аренды.
От Администрации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование возражений указывает, что доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, считает решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы. На вопрос суда пояснил, что основанием встречного иска были условия договора аренды о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Дополнительно пояснил, что в настоящее время Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО "Дом" о взыскании материального ущерба, причиненного ответчиком возвратом занимаемого по договору аренды помещения в ненадлежащем состоянии.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 15.02.2011 стороны заключили договор аренды муниципального имущества N 1 (т. 1, л.д. 19-25).
Согласно пункту 1 договора Администрация (арендодатель) обязуется предоставить Обществу (арендатор) за плату во временное владение и пользование нежилое здание бани N 1 согласно техническому паспорту, расположенное по адресу: г. Коркино, ул. В. Терешковой, д. 25.
Согласно пункту 2 договора общая площадь объекта составляет 692,3 кв. м, в том числе надземная часть (помывочные отделения мужское и женское, сауна с бассейном) - 339,0 кв. м, подвал - 117,9 кв. м, пристройка (прачечная) - 235,4 кв. м, с оборудованием для оказания услуг по стирке: стиральная машина 1 шт., барабан сушильный 2 шт., каток сушильно-гладильный 1 шт., центрифуга 1 шт.
В силу пункта 5 договора срок действия установлен с 15.02.2011 по 15.02.2016.
В соответствии с пунктом 7 договора неотделимые улучшения арендуемых объектов производятся Обществом только с разрешения Администрации. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды.
В течение срока действия договора в счет арендной платы засчитываются затраты на капитальный ремонт в размере не превышающем размер годовой арендной платы, согласно порядку проведения капитального ремонта муниципального имущества, сданного в аренду, утвержденного решением Совета депутатов Коркинского городского поселения от 24.12.2008 N 287.
В соответствии с пунктом 14 договора Общество обязуется своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого объекта и инженерных сетей, находящихся внутри объекта. Проводить перепланировки, переоборудование, капитальный ремонт объекта исключительно по письменному разрешению Администрации.
В течение первых двух лет с момента заключения договора аренды выполнить следующие мероприятия и работы в отношении объекта: установка пожарной сигнализации, проведение всех мероприятий в соответствии с требованиями противопожарной безопасности; установка приборов учета на все потребляемые энергоресурсы; замена внутренней инженерной системы электро- тепло- водоснабжения и водоотведения; проведение капитального ремонта по согласованию с собственником имущества по мере первоочередной необходимости; улучшения арендуемых помещений.
Проведенные Обществом за свой счет в целях осуществления своей деятельности улучшения не подлежит компенсации со стороны Администрации.
Согласно пункту 26 договора арендная плата за пользование имуществом перечисляется арендатором ежемесячно, в срок до десятого числа текущего месяца на указанный счет.
Согласно пунктам 27 и 28 договора размер годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости установлен согласно протоколу аукциона от 09.02.2011 N 3, составляет 929 340 руб. 83 коп., размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом недвижимости составляет 77 445 руб. 07 коп.
В соответствии с пунктом 30 договора в случае нарушения сроков уплаты арендных платежей арендатор обязан уплатить штраф в размере 0,1% с суммы арендной платы соответствующего месяца за каждый день просрочки.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2011 (т. 1, л.д. 25 оборот).
Указанный объект является муниципальной собственностью Коркинского городского поселения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АГ N 144844 (т. 1, л.д. 35).
04 сентября 2012 года комиссией Коркинского городского поселения принято решение разрешить ООО "Дом" произвести ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в арендуемом помещении бани N 1 (т. 1, л.д. 89).
04 сентября 2012 года сторонами договора аренды подписано дополнительное соглашение N 19 о разрешении на проведение работ по капитальному ремонту к договору аренды от 15.02.2011 N 1 (т. 1, л.д. 87), в соответствии с которым Администрация разрешает Обществу произвести капитальный ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в арендованном помещении в счет арендной платы. В случае невыполнения капитального ремонта в течение указанного срока (до 30.09.2012) или не предоставления документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ, Администрация взыскивает с Общества задолженность по арендной плате и неустойку в размере 25% о суммы годовой арендной платы.
В материалы дела представлен акт обследования муниципального имущества от 13.09.2012, в ходе обследования которого комиссией выявлено, что проведены следующие ремонтные работы: ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского), устройство железобетонных фундаментов, установка деревянных дверных блоков, смена кранов водоразборных и туалетных, установка душевых стоек, смесителей и т.д. Ремонтные работы выполнены согласно представленным Обществом смет, акта о приемке выполненных работ, счетам-фактурам, справке о стоимости выполненных работ (т. 1, л.д. 91).
14 сентября 2012 года комиссией Коркинского городского поселения обсуждалось обращение директора Общества Федулеева А.И. о зачете затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы на основании предоставленных Обществом следующих документов: локальной сметы на ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского), акта о приемке выполненных работ, счета-фактуры. Комиссией принято решение произвести зачет затрат на ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в арендованном помещении в счет арендной платы в сумме 1 205 041 руб. 96 коп. (т. 1, л.д. 90).
14 сентября 2012 года сторонами договора аренды подписано дополнительное соглашение N 20 о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2011 N 1 (т. 1, л.д. 88), в силу которого стороны заключили соглашение о нижеследующем: зачесть сумму затрат на капитальный ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в размере 1 205 041 руб. 96 коп. в счет арендной платы.
Также в материалы дела представлено письмо заместителя главы Коркинского городского поселения директору ООО "Дом" о том, что по результатам проверки, проведенной в ноябре 2012 года контрольно-счетной палатой Коркинского муниципального района по проверке доходов от использования муниципального имущества Коркинского городского поселения, в частности по вопросам ремонтных работ, проведенных Обществом на арендованном объекте, в Администрацию поступило представление Прокуратуры города Коркино об устранении нарушений гражданского и градостроительного законодательства, в связи с чем вопрос о возможности зачета ремонтных работ, проведенных Обществом, может быть рассмотрен только после принятия проекта решения Совета депутатов Коркинского городского поселения (т. 1, л.д. 92).
Решением от 27.02.2013 N 200 Советом депутатов Коркинского городского поселения внесены изменения в решение Советов депутатов Коркинского городского поселения от 24.12.2008 N 287 "О внесении изменений в решение Советов депутатов Коркинского городского поселения от 25.10.2007 N 189" (т. 3, л.д. 5-10).
Решением от 15.10.2012 комиссии Коркинского городского поселения решение, оформленное протоколом комиссии от 14.09.2012, о зачете затрат по капитальному ремонту было отменено (т. 1, л.д. 135).
Между сторонами договора аренды заключено соглашение N 37 о расторжении дополнительного соглашения о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы к договору аренды от 15.02.2012 N 1 (т. 1, л.д. 136).
Администрацией в адрес Общества направлена претензия от 23.11.2012 N 02/2325 с требованием уплаты суммы задолженности по договору аренды и пени (т. 1, л.д. 15-16).
05 декабря 2012 года Обществом представлен отзыв N 93 на претензию Администрации, в котором Общество просит произвести зачет суммы выполненных работ в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2011 N 1 (т. 1, л.д. 17-18).
14 января 2013 года комиссией Коркинского городского поселения был составлен и подписан акт осмотра муниципального имущества - нежилого здания - бани N 1 (т. 1, л.д. 30-32).
В результате комиссионного осмотра установлено, в частности, следующие недостатки. По обе стороны от центрального входа в баню оконные блоки здания заколочены фанерой с декабря 2011 года. Входная группа в здание бани установлена с нарушением. Железная дверь, вокруг нее монтажная пена, не заштукатурена, следы замерзшего снега, наледь, промерзание стен. Дверь закрывается на щеколду изнутри, возможность закрыть ключом отсутствует. Следы черной плесени на гипсокартоне с внутренней стороны помещения. В связи с установкой гипсокартона на профильные направляющие площадь помещений (коридор от центральной входной двери, помещения раздевалок мужского и женского отделений, помывочного мужского и женского отделений) значительно уменьшилась. Батареи, с помощью которых отапливалось помещение, оказались изолированными в промежутках между капитальными стенами здания и установленным гипсокартоном. Открытых батарей во всем помещении, где установлены гипсокартонные конструкции, нет. Обогрев помещений затруднен. В данных помещениях вся система отопления скрыта листами гипсокартона. Тепло от отопительных приборов полностью не поступает в помещения бани, тепловой режим помещений нарушен. В парных обоих отделений двери плотно не закрываются, деформированы. В помещении сауны кирпичная кладка стены бассейна разбита, расколочена в целях демонтажа с 2011 года, в раздевалке сауны и в самом помещении, где ранее находился бассейн, валяется строительный мусор, обломки кирпича, демонтированы двери. Проход внутрь помещения затруднен. Электричества нет. Эксплуатация сауны невозможна. Прачечная не работает. Отсутствует вентиляция. Затхлый запах сырости. Капает вода, угол прачечной с правовой стороны от окна сырой. Влажность во всем помещении бани.
Соглашением от 14.01.2013 N 1 договор аренды сторонами расторгнут (т. 1, л.д. 26, 27). Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.01.2013 (т. 2, л.д. 130).
В соответствии с пунктом 2 соглашения на момент его подписания задолженность Общества перед Администрацией по вышеуказанному договору составляет 1 603 132 руб. 32 коп.
В силу пункта 5 соглашения прекращение действия договора влечет прекращение обязательств сторон, но не освобождает от ответственности за нарушение обязанностей, если таковые имели место при заключении или исполнении договора.
Актом приема-передачи от 14.01.2013 объект аренды возвращен Администрации (т. 1, л.д. 28).
В акте указано, что у Администрации имеются претензии по состоянию объекта согласно сведениям, изложенным в акте комиссионного осмотра от 14.01.2013, являющемся неотъемлемой частью соглашения о расторжении договора аренды.
В доказательство встречного иска ООО "Дом" в материалы дела представлены справки о стоимости выполненных работ и затрат и акты о приемке выполненных работ (т. 2, л.д. 34-103), из которых следует, что ответчик своими силами в период с 01.01.2012 по 30.08.2012 произвел ремонтные работы в мужском и женском отделениях бани. Общая стоимость выполненных работ и затрат равна 1 205 041 руб. 96 коп.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации и Общества в суд с первоначальным и встречным исками.
Удовлетворяя заявленные первоначальные исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы в спорном периоде. Суд не усмотрел оснований для снижения размера штрафных санкций в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении встречных исковых заявлений, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы к договору аренды от 15.02.2011 N 1 расторгнуто. Также суд указал, что в силу пункта 7 договора аренды стоимость неотделимых улучшений не возмещается по окончании срока аренды.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общество доказательства уплаты арендной платы в спорном периоде не представило.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Податель жалобы не привел доводы о необоснованном исчислении Администрацией сумм основного долга и пени.
В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В соответствии со статьей 431 названного Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из условий договора аренды следует, что капитальный ремонт в арендуемом помещении производится арендатором.
Как указано выше, в соответствии с пунктом 7 договора аренды в течение срока действия договора в счет арендной платы засчитываются затраты на капитальный ремонт в размере не превышающем размер годовой арендной платы, согласно порядку проведения капитального ремонта муниципального имущества, сданного в аренду, утвержденного решением Совета депутатов Коркинского городского поселения от 24.12.2008 N 287.
Между тем, в соответствии с указанным же пунктом договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, не возмещается по окончании срока аренды. Кроме того, в пункте 14 договора указано на то, что проведенные арендатором за свой счет в целях осуществления своей деятельности улучшения не подлежит компенсации со стороны Администрации.
В настоящем случае Администрацией стоимость выполненных работ и затрат, заявленная ООО "Дом", в период действия договора аренды в счет арендной платы не зачтена.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции не может принять ссылку подателя жалобы на дополнительное соглашение от 04.09.2012 N 19, согласно которому Администрация разрешает Обществу произвести капитальный ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в арендованном помещении в счет арендной платы.
Так, данное соглашение, а также решение комиссии Коркинского городского поселения от 04.09.2012 о разрешении ответчику произвести ремонт датированы после проведения ответчиком ремонтных работ, на которые он ссылается в обоснование своей правовой позиции по делу (с 01.01.2012 по 30.08.2012).
В силу изложенного не представляется возможным сделать однозначный вывод о том, что указанные разрешения относились к названным ремонтным работам.
Также договор аренды в настоящий момент является расторгнутым.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно пункту 3 указанной статьи в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящем случае Администрация отказалась производить зачет стоимости выполненных арендатором работ и затрат на ремонт в связи с тем, что, по мнению истца, помещение возвращено ответчиком с наличием указанных выше недостатков (акт комиссии Коркинского городского поселения от 14.01.2013).
Указанные выше справки о стоимости выполненных работ и затрат и акты о приемке выполненных работ, представленные ответчиком в доказательство встречного иска, выполнены ООО "Дом" в одностороннем порядке.
С учетом правовой позиции Администрации Общество не представило доказательства того, что произведенные Обществом ремонтные работы были направлены на улучшение арендуемого имущества, не относятся к улучшениям, проводимым арендатором за свой счет в целях осуществления своей деятельности, стоимость которых не подлежит компенсации со стороны Администрации (последний абзац пункта 14 договора аренды).
Кроме того, в рамках дела N А76-14174/2013 Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО "Дом" о взыскании 832 786 руб. в качестве возмещения причиненного материального ущерба, на что сослался представитель Администрации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции.
В силу изложенных обстоятельств арбитражный суд апелляционной инстанции не может принять доводы апелляционной жалобы.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что, как пояснил представитель подателя жалобы, иск в рамках настоящего дела заявлен на основании условия договора аренды о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2013 по делу N А76-2220/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2013 N 18АП-7877/2013 ПО ДЕЛУ N А76-2220/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. N 18АП-7877/2013
Дело N А76-2220/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2013 по делу N А76-2220/2013 (судья Кирьянова Г.И.).
В заседании приняли участие представители:
- Администрации Коркинского городского поселения - Барсукова О.В. (доверенность от 01.08.2013);
- общества с ограниченной ответственностью "Дом" - Щербинин А.В. (доверенность от 15.04.2013).
Администрация Коркинского городского поселения (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дом" (далее - ООО "Дом", Общество, ответчик) о взыскании 1 603 132 руб. 32 коп. задолженности по договору аренды от 15.02.2011 N 1.
В ходе производства по делу ООО "Дом" заявлен встречный иск к Администрации о взыскании стоимости произведенных работ по капитальному ремонту помещения бани по адресу: Челябинская обл., г. Коркино, ул. В. Терешковой, д. 25 в сумме 1 205 041 руб. 96 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.06.2013 (резолютивная часть объявлена 03.06.2013) первоначальные исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.
С вынесенным решением не согласилось ООО "Дом" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации и удовлетворении встречных исковых требований ООО "Дом".
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом не учтено, что требования о зачете неоднократно предъявлялись ООО "Дом" в период действия договора аренды. Условия договора аренды не исключают права на возмещение стоимости ремонтных работ и после окончания действия договора аренды.
От Администрации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование возражений указывает, что доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, считает решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы. На вопрос суда пояснил, что основанием встречного иска были условия договора аренды о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Дополнительно пояснил, что в настоящее время Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО "Дом" о взыскании материального ущерба, причиненного ответчиком возвратом занимаемого по договору аренды помещения в ненадлежащем состоянии.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 15.02.2011 стороны заключили договор аренды муниципального имущества N 1 (т. 1, л.д. 19-25).
Согласно пункту 1 договора Администрация (арендодатель) обязуется предоставить Обществу (арендатор) за плату во временное владение и пользование нежилое здание бани N 1 согласно техническому паспорту, расположенное по адресу: г. Коркино, ул. В. Терешковой, д. 25.
Согласно пункту 2 договора общая площадь объекта составляет 692,3 кв. м, в том числе надземная часть (помывочные отделения мужское и женское, сауна с бассейном) - 339,0 кв. м, подвал - 117,9 кв. м, пристройка (прачечная) - 235,4 кв. м, с оборудованием для оказания услуг по стирке: стиральная машина 1 шт., барабан сушильный 2 шт., каток сушильно-гладильный 1 шт., центрифуга 1 шт.
В силу пункта 5 договора срок действия установлен с 15.02.2011 по 15.02.2016.
В соответствии с пунктом 7 договора неотделимые улучшения арендуемых объектов производятся Обществом только с разрешения Администрации. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды.
В течение срока действия договора в счет арендной платы засчитываются затраты на капитальный ремонт в размере не превышающем размер годовой арендной платы, согласно порядку проведения капитального ремонта муниципального имущества, сданного в аренду, утвержденного решением Совета депутатов Коркинского городского поселения от 24.12.2008 N 287.
В соответствии с пунктом 14 договора Общество обязуется своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого объекта и инженерных сетей, находящихся внутри объекта. Проводить перепланировки, переоборудование, капитальный ремонт объекта исключительно по письменному разрешению Администрации.
В течение первых двух лет с момента заключения договора аренды выполнить следующие мероприятия и работы в отношении объекта: установка пожарной сигнализации, проведение всех мероприятий в соответствии с требованиями противопожарной безопасности; установка приборов учета на все потребляемые энергоресурсы; замена внутренней инженерной системы электро- тепло- водоснабжения и водоотведения; проведение капитального ремонта по согласованию с собственником имущества по мере первоочередной необходимости; улучшения арендуемых помещений.
Проведенные Обществом за свой счет в целях осуществления своей деятельности улучшения не подлежит компенсации со стороны Администрации.
Согласно пункту 26 договора арендная плата за пользование имуществом перечисляется арендатором ежемесячно, в срок до десятого числа текущего месяца на указанный счет.
Согласно пунктам 27 и 28 договора размер годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости установлен согласно протоколу аукциона от 09.02.2011 N 3, составляет 929 340 руб. 83 коп., размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом недвижимости составляет 77 445 руб. 07 коп.
В соответствии с пунктом 30 договора в случае нарушения сроков уплаты арендных платежей арендатор обязан уплатить штраф в размере 0,1% с суммы арендной платы соответствующего месяца за каждый день просрочки.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2011 (т. 1, л.д. 25 оборот).
Указанный объект является муниципальной собственностью Коркинского городского поселения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АГ N 144844 (т. 1, л.д. 35).
04 сентября 2012 года комиссией Коркинского городского поселения принято решение разрешить ООО "Дом" произвести ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в арендуемом помещении бани N 1 (т. 1, л.д. 89).
04 сентября 2012 года сторонами договора аренды подписано дополнительное соглашение N 19 о разрешении на проведение работ по капитальному ремонту к договору аренды от 15.02.2011 N 1 (т. 1, л.д. 87), в соответствии с которым Администрация разрешает Обществу произвести капитальный ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в арендованном помещении в счет арендной платы. В случае невыполнения капитального ремонта в течение указанного срока (до 30.09.2012) или не предоставления документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ, Администрация взыскивает с Общества задолженность по арендной плате и неустойку в размере 25% о суммы годовой арендной платы.
В материалы дела представлен акт обследования муниципального имущества от 13.09.2012, в ходе обследования которого комиссией выявлено, что проведены следующие ремонтные работы: ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского), устройство железобетонных фундаментов, установка деревянных дверных блоков, смена кранов водоразборных и туалетных, установка душевых стоек, смесителей и т.д. Ремонтные работы выполнены согласно представленным Обществом смет, акта о приемке выполненных работ, счетам-фактурам, справке о стоимости выполненных работ (т. 1, л.д. 91).
14 сентября 2012 года комиссией Коркинского городского поселения обсуждалось обращение директора Общества Федулеева А.И. о зачете затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы на основании предоставленных Обществом следующих документов: локальной сметы на ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского), акта о приемке выполненных работ, счета-фактуры. Комиссией принято решение произвести зачет затрат на ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в арендованном помещении в счет арендной платы в сумме 1 205 041 руб. 96 коп. (т. 1, л.д. 90).
14 сентября 2012 года сторонами договора аренды подписано дополнительное соглашение N 20 о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2011 N 1 (т. 1, л.д. 88), в силу которого стороны заключили соглашение о нижеследующем: зачесть сумму затрат на капитальный ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в размере 1 205 041 руб. 96 коп. в счет арендной платы.
Также в материалы дела представлено письмо заместителя главы Коркинского городского поселения директору ООО "Дом" о том, что по результатам проверки, проведенной в ноябре 2012 года контрольно-счетной палатой Коркинского муниципального района по проверке доходов от использования муниципального имущества Коркинского городского поселения, в частности по вопросам ремонтных работ, проведенных Обществом на арендованном объекте, в Администрацию поступило представление Прокуратуры города Коркино об устранении нарушений гражданского и градостроительного законодательства, в связи с чем вопрос о возможности зачета ремонтных работ, проведенных Обществом, может быть рассмотрен только после принятия проекта решения Совета депутатов Коркинского городского поселения (т. 1, л.д. 92).
Решением от 27.02.2013 N 200 Советом депутатов Коркинского городского поселения внесены изменения в решение Советов депутатов Коркинского городского поселения от 24.12.2008 N 287 "О внесении изменений в решение Советов депутатов Коркинского городского поселения от 25.10.2007 N 189" (т. 3, л.д. 5-10).
Решением от 15.10.2012 комиссии Коркинского городского поселения решение, оформленное протоколом комиссии от 14.09.2012, о зачете затрат по капитальному ремонту было отменено (т. 1, л.д. 135).
Между сторонами договора аренды заключено соглашение N 37 о расторжении дополнительного соглашения о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы к договору аренды от 15.02.2012 N 1 (т. 1, л.д. 136).
Администрацией в адрес Общества направлена претензия от 23.11.2012 N 02/2325 с требованием уплаты суммы задолженности по договору аренды и пени (т. 1, л.д. 15-16).
05 декабря 2012 года Обществом представлен отзыв N 93 на претензию Администрации, в котором Общество просит произвести зачет суммы выполненных работ в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2011 N 1 (т. 1, л.д. 17-18).
14 января 2013 года комиссией Коркинского городского поселения был составлен и подписан акт осмотра муниципального имущества - нежилого здания - бани N 1 (т. 1, л.д. 30-32).
В результате комиссионного осмотра установлено, в частности, следующие недостатки. По обе стороны от центрального входа в баню оконные блоки здания заколочены фанерой с декабря 2011 года. Входная группа в здание бани установлена с нарушением. Железная дверь, вокруг нее монтажная пена, не заштукатурена, следы замерзшего снега, наледь, промерзание стен. Дверь закрывается на щеколду изнутри, возможность закрыть ключом отсутствует. Следы черной плесени на гипсокартоне с внутренней стороны помещения. В связи с установкой гипсокартона на профильные направляющие площадь помещений (коридор от центральной входной двери, помещения раздевалок мужского и женского отделений, помывочного мужского и женского отделений) значительно уменьшилась. Батареи, с помощью которых отапливалось помещение, оказались изолированными в промежутках между капитальными стенами здания и установленным гипсокартоном. Открытых батарей во всем помещении, где установлены гипсокартонные конструкции, нет. Обогрев помещений затруднен. В данных помещениях вся система отопления скрыта листами гипсокартона. Тепло от отопительных приборов полностью не поступает в помещения бани, тепловой режим помещений нарушен. В парных обоих отделений двери плотно не закрываются, деформированы. В помещении сауны кирпичная кладка стены бассейна разбита, расколочена в целях демонтажа с 2011 года, в раздевалке сауны и в самом помещении, где ранее находился бассейн, валяется строительный мусор, обломки кирпича, демонтированы двери. Проход внутрь помещения затруднен. Электричества нет. Эксплуатация сауны невозможна. Прачечная не работает. Отсутствует вентиляция. Затхлый запах сырости. Капает вода, угол прачечной с правовой стороны от окна сырой. Влажность во всем помещении бани.
Соглашением от 14.01.2013 N 1 договор аренды сторонами расторгнут (т. 1, л.д. 26, 27). Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.01.2013 (т. 2, л.д. 130).
В соответствии с пунктом 2 соглашения на момент его подписания задолженность Общества перед Администрацией по вышеуказанному договору составляет 1 603 132 руб. 32 коп.
В силу пункта 5 соглашения прекращение действия договора влечет прекращение обязательств сторон, но не освобождает от ответственности за нарушение обязанностей, если таковые имели место при заключении или исполнении договора.
Актом приема-передачи от 14.01.2013 объект аренды возвращен Администрации (т. 1, л.д. 28).
В акте указано, что у Администрации имеются претензии по состоянию объекта согласно сведениям, изложенным в акте комиссионного осмотра от 14.01.2013, являющемся неотъемлемой частью соглашения о расторжении договора аренды.
В доказательство встречного иска ООО "Дом" в материалы дела представлены справки о стоимости выполненных работ и затрат и акты о приемке выполненных работ (т. 2, л.д. 34-103), из которых следует, что ответчик своими силами в период с 01.01.2012 по 30.08.2012 произвел ремонтные работы в мужском и женском отделениях бани. Общая стоимость выполненных работ и затрат равна 1 205 041 руб. 96 коп.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации и Общества в суд с первоначальным и встречным исками.
Удовлетворяя заявленные первоначальные исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы в спорном периоде. Суд не усмотрел оснований для снижения размера штрафных санкций в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении встречных исковых заявлений, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы к договору аренды от 15.02.2011 N 1 расторгнуто. Также суд указал, что в силу пункта 7 договора аренды стоимость неотделимых улучшений не возмещается по окончании срока аренды.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общество доказательства уплаты арендной платы в спорном периоде не представило.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Податель жалобы не привел доводы о необоснованном исчислении Администрацией сумм основного долга и пени.
В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В соответствии со статьей 431 названного Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из условий договора аренды следует, что капитальный ремонт в арендуемом помещении производится арендатором.
Как указано выше, в соответствии с пунктом 7 договора аренды в течение срока действия договора в счет арендной платы засчитываются затраты на капитальный ремонт в размере не превышающем размер годовой арендной платы, согласно порядку проведения капитального ремонта муниципального имущества, сданного в аренду, утвержденного решением Совета депутатов Коркинского городского поселения от 24.12.2008 N 287.
Между тем, в соответствии с указанным же пунктом договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, не возмещается по окончании срока аренды. Кроме того, в пункте 14 договора указано на то, что проведенные арендатором за свой счет в целях осуществления своей деятельности улучшения не подлежит компенсации со стороны Администрации.
В настоящем случае Администрацией стоимость выполненных работ и затрат, заявленная ООО "Дом", в период действия договора аренды в счет арендной платы не зачтена.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции не может принять ссылку подателя жалобы на дополнительное соглашение от 04.09.2012 N 19, согласно которому Администрация разрешает Обществу произвести капитальный ремонт парной и моечных отделений (мужского и женского) в арендованном помещении в счет арендной платы.
Так, данное соглашение, а также решение комиссии Коркинского городского поселения от 04.09.2012 о разрешении ответчику произвести ремонт датированы после проведения ответчиком ремонтных работ, на которые он ссылается в обоснование своей правовой позиции по делу (с 01.01.2012 по 30.08.2012).
В силу изложенного не представляется возможным сделать однозначный вывод о том, что указанные разрешения относились к названным ремонтным работам.
Также договор аренды в настоящий момент является расторгнутым.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно пункту 3 указанной статьи в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящем случае Администрация отказалась производить зачет стоимости выполненных арендатором работ и затрат на ремонт в связи с тем, что, по мнению истца, помещение возвращено ответчиком с наличием указанных выше недостатков (акт комиссии Коркинского городского поселения от 14.01.2013).
Указанные выше справки о стоимости выполненных работ и затрат и акты о приемке выполненных работ, представленные ответчиком в доказательство встречного иска, выполнены ООО "Дом" в одностороннем порядке.
С учетом правовой позиции Администрации Общество не представило доказательства того, что произведенные Обществом ремонтные работы были направлены на улучшение арендуемого имущества, не относятся к улучшениям, проводимым арендатором за свой счет в целях осуществления своей деятельности, стоимость которых не подлежит компенсации со стороны Администрации (последний абзац пункта 14 договора аренды).
Кроме того, в рамках дела N А76-14174/2013 Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО "Дом" о взыскании 832 786 руб. в качестве возмещения причиненного материального ущерба, на что сослался представитель Администрации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции.
В силу изложенных обстоятельств арбитражный суд апелляционной инстанции не может принять доводы апелляционной жалобы.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что, как пояснил представитель подателя жалобы, иск в рамках настоящего дела заявлен на основании условия договора аренды о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2013 по делу N А76-2220/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)