Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Зверевой Е.А., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
- от истца: Егорова Е.В., доверенность от 07.03.2013;
- от ответчика: Соболь Л.Я., доверенность от 31.05.2013 N 33-Д-269/13;
- рассмотрев 15 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 13 мая 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
на постановление от 09 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Верстовой М.Е., Трубицыным А.И., Лаптевой О.Н.,
по делу N А40-7865/13-6-70
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Стиль" (ОГРН: 1027719008833)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-Стиль" (далее - ООО "Лидер-Стиль") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 75,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Верхний Михайловский пр-д, д. 4 (этаж ц, пом. III, комн. 1 - 9), по цене 2.133.970 руб. на условиях прилагаемого проекта договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2013 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Суды установили, что арендатором нежилого помещения, общей площадью 75,6 кв. м, по адресу: г. Москва, 2-й Верхний Михайловский пр-д, д. 4 (этаж ц, пом. III, комн. 1 - 9), является ООО "Лидер-Стиль" на основании договора аренды от 29.10.2003 N 06-00839/03. ООО "Лидер-Стиль" является субъектом малого предпринимательства города Москвы (выписка из базы данных Реестра СМП).
Срок действия договора установлен с 16.09.2003 по 26.02.2004, действие договора возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Лидер-Стиль" обращался в Департамент имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемых помещений в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), однако ответ не получен.
Судами установлено, что рыночная стоимость помещений по состоянию на день обращения составила 2.133.970 руб. без учета НДС (отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.01.2013).
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Суды указали, что уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.
Судами установлено, что ООО "Лидер-Стиль" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое помещение не выбывало из его владения.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что имущество, которое ООО "Лидер-Стиль" намеревалось купить, соответствует указанным критериям в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, суд признал право истца на выкуп арендуемого им помещения и удовлетворил исковые требования.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как следует из материалов дела, спорное помещение является собственностью города Москвы.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.
Между тем, в нарушение вышеприведенных норм права и названных обстоятельств, суды не разрешили вопрос о назначении оценочной экспертизы спорного недвижимого имущества, поскольку цена объекта недвижимого имущества, определенная в отчете оценщика, являлся бы обязательной для выкупа обществом как субъектом малого предпринимательства данного имущества.
Также, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что суд не может в нарушении части 3 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.
Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Согласно статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Таким образом, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
В связи с этим, кассационная коллегия считает, что суды, принимая представленный истцом отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.01.2013, должны были предложить ответчику представить возражение или предложение по оценочной стоимости спорного имущества или в случае отсутствие последнего рассмотреть вопрос о назначении оценочной экспертизы спорного недвижимого имущества.
Также судами не исследовался вопрос о том, на какую именно дату необходимо определять рыночную стоимость спорного объекта.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, исходя из положений действующего законодательства и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности.
Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2013 года по делу N А40-7865/13-6-70 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 22.10.2013 ПО ДЕЛУ N А40-7865/13-6-70
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. по делу N А40-7865/13-6-70
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Зверевой Е.А., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
- от истца: Егорова Е.В., доверенность от 07.03.2013;
- от ответчика: Соболь Л.Я., доверенность от 31.05.2013 N 33-Д-269/13;
- рассмотрев 15 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 13 мая 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
на постановление от 09 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Верстовой М.Е., Трубицыным А.И., Лаптевой О.Н.,
по делу N А40-7865/13-6-70
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Стиль" (ОГРН: 1027719008833)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-Стиль" (далее - ООО "Лидер-Стиль") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 75,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Верхний Михайловский пр-д, д. 4 (этаж ц, пом. III, комн. 1 - 9), по цене 2.133.970 руб. на условиях прилагаемого проекта договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2013 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Суды установили, что арендатором нежилого помещения, общей площадью 75,6 кв. м, по адресу: г. Москва, 2-й Верхний Михайловский пр-д, д. 4 (этаж ц, пом. III, комн. 1 - 9), является ООО "Лидер-Стиль" на основании договора аренды от 29.10.2003 N 06-00839/03. ООО "Лидер-Стиль" является субъектом малого предпринимательства города Москвы (выписка из базы данных Реестра СМП).
Срок действия договора установлен с 16.09.2003 по 26.02.2004, действие договора возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Лидер-Стиль" обращался в Департамент имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемых помещений в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), однако ответ не получен.
Судами установлено, что рыночная стоимость помещений по состоянию на день обращения составила 2.133.970 руб. без учета НДС (отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.01.2013).
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Суды указали, что уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.
Судами установлено, что ООО "Лидер-Стиль" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое помещение не выбывало из его владения.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что имущество, которое ООО "Лидер-Стиль" намеревалось купить, соответствует указанным критериям в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, суд признал право истца на выкуп арендуемого им помещения и удовлетворил исковые требования.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как следует из материалов дела, спорное помещение является собственностью города Москвы.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.
Между тем, в нарушение вышеприведенных норм права и названных обстоятельств, суды не разрешили вопрос о назначении оценочной экспертизы спорного недвижимого имущества, поскольку цена объекта недвижимого имущества, определенная в отчете оценщика, являлся бы обязательной для выкупа обществом как субъектом малого предпринимательства данного имущества.
Также, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что суд не может в нарушении части 3 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.
Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Согласно статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Таким образом, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
В связи с этим, кассационная коллегия считает, что суды, принимая представленный истцом отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.01.2013, должны были предложить ответчику представить возражение или предложение по оценочной стоимости спорного имущества или в случае отсутствие последнего рассмотреть вопрос о назначении оценочной экспертизы спорного недвижимого имущества.
Также судами не исследовался вопрос о том, на какую именно дату необходимо определять рыночную стоимость спорного объекта.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, исходя из положений действующего законодательства и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности.
Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2013 года по делу N А40-7865/13-6-70 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)