Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Чернигиной Т.В., Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца (после перерыва) - Кутькин И.В., по доверенности от 06.12.2012,
от ответчика (до перерыва) - Черняков М.В., по доверенности от 20.03.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ПОЛИНАТ", общества с ограниченной ответственностью "ВЕСНА"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.10.2012 по делу N А29-5364/2012, принятое судом в составе судьи Кирьянова Д.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВЕСНА" (ИНН 1101038860, ОГРН 1031100431680, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, 147)
к обществу с ограниченной ответственностью "ПОЛИНАТ" (ИНН 1101139868, 1101139868, ОГРН 1081101009120, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, 4-59),
о взыскании долга, пени, процентов,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВЕСНА" (далее - ООО "Весна", истец, заявитель-1) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПОЛИНАТ" (далее - ООО "Полинат", ответчик, заявитель-2) о взыскании по договорам аренды N 03/2011-торг от 28.03.2011, N 07/2011-торг от 29.03.2011, N 11/2011-торг от 30.03.2011, N 14/2011-торг от 31.03.2011, N 01/2011-скл от 29.03.2011 долга по оплате за фактическое пользование помещениями с 01.01.2012 по 31.05.2012 в размере 316 982 рублей 76 копеек, неустойки в размере 88 449 рублей 59 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 598 рублей 84 копейки.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 04.10.2012 исковые требования ООО "Весна" удовлетворены частично. С ООО "Полинат" в пользу ООО "Весна" взыскано 116 915 рублей 85 копеек долга, 88 449 рублей 59 копеек неустойки, 3951 рубль 51 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "Полинат" с принятым решением суда в части взыскания 116 915 рублей 85 копеек долга не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.10.2012 в указанной части.
По мнению ООО "Полинат" решение суда первой инстанции в части взыскании 116 915 рублей 85 копеек долга за пользование магазином "Ксения" в период с 01.01.2012 по 31.05.2012 является незаконным и необоснованным. Заявитель указывает, что в спорный период истец препятствовал ответчику в пользовании данным помещением, поскольку с января 2012 года в спорном помещении начался ремонт, в связи с чем с 10.01.2012 ООО "Полинат" переместило магазин "Ксения" в соседнее помещение меньшей площади. Заявитель-2 указывает, что начиная с января 2012 года он оплачивал ежемесячную арендную плату на 15 540 рублей меньше, нежели предусмотрено договором аренды N 11/2011-торг от 30.03.2011, поскольку площадь помещения, в которое переехал магазин "Ксения" после начала ремонта, меньше договорной, а о необходимости письменного оформления уменьшения площади ответчик известил истца письмом от 29.02.2012. Исходя из изложенного, заявитель-2 полагает, что во взыскании 116 915 рублей 85 копеек основного долга должно быть отказано.
ООО "Весна" также не согласно с решением Арбитражного суда Республики Коми в части отказа в удовлетворении исковых требований во взыскании увеличенной на 20% платы за фактическое пользование помещениями в период с апреля по май 2012 года и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из увеличенного размера платы за указанный период, что в денежном выражении составляет 200 066 рублей 91 копейка - плата за пользование и 643 рубля 33 копейки - проценты.
Заявитель полагает вывод суда о несостоявшемся увеличении размера арендной платы на 20% с 01.04.2012 противоречащим фактическим обстоятельствам дела. Заявитель-1 указывает, что в спорных договорах аренды было предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы (пункт 3.3.4), при этом составления дополнительного соглашения сторон не требовалось. ООО "Весна" считает, что таким уведомлением об увеличении должно считаться письмо от 31.10.2011, направленное в период действия спорных договоров. Заявитель-1 полагает, что указание в уведомлении о повышении арендной платы с 01.12.2011 не означает, что она будет повышена именно с этой даты, а может быть увеличена в любое время после 01.12.2011. В связи с этим, с учетом положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель считает, что арендная плата могла быть увеличена, и была увеличена после истечения одного года с начала арендных отношений, то есть с 01.04.2012. Кроме этого заявитель считает спорным вывод суда о том, что выставление ответчику счетов-фактур за пользование нежилыми помещениями без учета увеличения платы на 20% свидетельствует об отсутствии воли истца увеличивать арендную плату с 01.04.2012, поскольку волеизъявление истца (арендодателя) было уже выражено им ранее, доведено до сведения ответчика, и не было отозвано или отменено.
Стороны отзывы на апелляционные жалобы не предоставили.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 06.12.2012.
Ответчик после перерыва явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Весна" является собственником нежилого помещения общей площадью 3542,3 кв. метров, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане А-I; 1 этаж (N 1, 2, 3, 28, 50-54); 2 этаж - (N 1, 2, 40), адрес объекта: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, 147, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11АА N 785858, выданном 28.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (т. 1 л.д. 27).
Между ООО "Весна" (арендодатель) и ООО "Полинат" (арендатор) заключены договоры аренды N 03/2011-торг от 28.03.2011 (т. 1 л.д. 23-24), N 07/2011-торг от 29.03.2011 (т. 1 л.д. 132-133), N 11/2011-торг от 30.03.2011 (т. 1 л.д. 99-102), N 14/2011-торг от 31.03.2011 (т. 2 л.д. 7-8), N 01/2011-скл от 29.03.2011 (т. 2 л.д. 42-44) идентичного содержания (далее - договоры аренды).
Помещения, являющиеся объектами аренды по вышеперечисленным договорам аренды, расположены в здании по адресу: г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, д. 147.
Площадь помещений переданная по всем договорам аренды составляла:
- - в период с 01.04.2011 по 31.10.2011 - 1 024,23 кв. метров, в том числе торговая 514,21 кв. метров, площадь складских, офисных, и подсобных помещений - 510,02 кв. метров;
- - в период с 01.11.2011 по 22.05.2012 - 1 016,39 кв. метров, в том числе торговая 514,21 кв. метров, площадь складских, офисных, и подсобных помещений - 502,18 кв. метров,
- 23.05.2012 - 940,63 кв. метров, в том числе торговая 514,21 кв. метров, площадь складских, офисных, и подсобных помещений - 426,42 кв. метров,
- в период с 24.05.2012 - 911,03 кв. метров, в том числе торговая 514,21 кв. метров, площадь складских, офисных, и подсобных помещений - 396,82 кв. метров.
Объекты аренды переданы арендатору по актам приема-передачи (т. 1 л.д. 25, 101 оборот, 134, т. 2 л.д. 9, 45).
Размер арендной платы согласован сторонами в разделе 2 соответствующих договоров аренды и составляет 840 рублей с учетом НДС в месяц за один кв. метр торговой площади, 140 рублей с учетом НДС в месяц за один кв. метр площади подсобных помещений. Оплата производится арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за отчетным.
В силу пункта 2.3 договоров аренды, после окончания срока действия договоров период времени, в течение которого помещения остаются занятыми имуществом арендатора, оплачивается по ставкам, установленным настоящим договором.
Пунктом 3.3.4 договоров аренды стороны согласовали, что арендодатель вправе пересматривать в одностороннем порядке размер арендной платы, которое может осуществляться не чаще 1 раза в квартал на основании письменного уведомления, направляемого арендодателем не позднее чем за 1 месяц до предстоящего увеличения.
Пунктом 6.1 договоров аренды сторонами согласовано, что они действуют по 30.06.2011. В случае, если до окончания срока действия договора арендодатель не уведомит арендатора о необходимости освобождения помещений, договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
Во исполнение своей обязанности по внесению арендной платы арендатор перечислил арендодателю 2 390 143 рублей 45 копеек, что подтверждается следующими платежными поручениями: N 110 от 02.02.2012 на сумму 486 701 рублей 60 копеек (т. 1 л.д. 41), N 229 от 02.03.2012 на сумму 486 701 рублей 60 копеек (т. 1 л.д. 42), N 576 от 05.06.2012 на сумму 1 392 223 рублей 14 копеек (т. 1 л.д. 56), N 649 от 29.06.2012 на сумму 24 517 рублей 11 копеек (т. 1 л.д. 57).
Соглашением по фактическим обстоятельствам от 04.09.2012 стороны подтвердили, что оплата по данным платежным поручениям производилась за все арендуемые по спорным договорам помещения без привязки к конкретным договорам.
Истец направил ответчику письмо 31.10.2011 г. (т. 1 л.д. 52) в котором уведомил, что с 01.12.2011 г. арендная плата будет увеличена на 20 процентов.
Ответчик ответил письмом от 19.12.2011 N 613 (л.д. 45), которым выразил несогласие с увеличением, указав, что согласно пункта 3 статьи 614 ГК РФ арендная плата не может увеличиваться чаще 1 раза в год.
После этого, истец продолжал выставлять ответчику счета-фактуры без учета увеличения, в том числе и за апрель и май 2012 г. (т. 2 л.д. 113, 114).
Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А29-2721/2011, А29-2722/2011, А29-2723/2011, А29-2724/2011, А29-2725/2011 (т. 3 л.д. 5-17) установлено, что договоры аренды прекратили свое действие 31.12.2011, в связи с чем ООО "Полинат" обязано передать ООО "Весна" занимаемые помещения.
21.05.2012 ООО "Весна" направило в адрес ООО "Полинат" претензию N 43 с требованием погасить задолженность по арендной плате, причем сумма задолженности рассчитана без учета увеличения арендной платы (т. 1 л.д. 32).
Письмом от 01.06.2012 N 46 (этой же датой датирован иск) истец направил ответчику счета-фактуры, измененные с учетом повышения арендной платы на 20% (т. 1 л.д. 54).
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2012 по 31.05.2012 (после прекращения договора), истец обратился в суд с настоящим иском.
Исходя из текста обеих апелляционных жалоб следует, что решение суда оспаривается лишь в конкретной части, в связи с чем, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда в оспариваемой части, исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из содержания указанной нормы права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику.
Как разъясняет пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Исходя из вышеизложенного, учитывая, что ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено доказательств внесения полной арендной платы, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности в сумме 116 915 рублей 85 копеек за пользование магазином "Ксения" в период с 01.01.2012 по 31.05.2012.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что указание в уведомлении о повышении арендной платы с 01.12.2011 не означает, что она будет повышена именно с этой даты, а может быть увеличена в любое время после 01.12.2011, отклоняется, как несостоятельный по следующим основаниям.
Право арендодателя на односторонний, уведомительный характер увеличения размера арендной платы (и, как следствие, корреспондирующая ему обязанность арендатора платить арендную плату в увеличенном размере) предусмотрено положениями спорных договоров аренды. Спорные договоры аренды, как установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Коми, прекратили свое действие 31.12.2011, что, в свою очередь, в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло прекращение обязательств сторон. Таким образом, увеличение размера арендной платы с 01.04.2012 (за пределами срока действия договора аренды), недопустимо. Следовательно, вывод суда первой инстанции о несостоявшемся увеличении размера арендной платы на 20% с 01.04.2012, является правомерным.
Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как разъясняет пункт 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 3951 рубль 51 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитав их с учетом признанного судом правомерным размера задолженности 116 915 рублей 85 копеек.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что в спорный период истец препятствовал ответчику в пользовании данным помещением, отклоняется, как несостоятельный, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела документами.
В частности, решением Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-2724/2012 от 08.08.2012 суд обязал ответчика освободить помещения общей площадью 176,43 кв. метра, которые являлись предметом договора аренды N 11/2011-торг от 30.03.2011, что свидетельствует о том, что на момент вынесения соответствующего решения данное помещение было занято ООО "Полинат".
Кроме этого, ответчик частично оплачивал арендную плату, что также свидетельствует об использовании им помещения магазина. Также апелляционный суд считает необходимым отметить, что никаких изменений в договор аренды N 11/2011-торг относительно занимаемых ответчиком помещений (их площади) не вносилось.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и сторонами по делу, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда в оспариваемой части соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителей жалоб.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.10.2012 по делу N А29-5364/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ВЕСНА", общества с ограниченной ответственностью "ПОЛИНАТ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.12.2012 ПО ДЕЛУ N А29-5364/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2012 г. по делу N А29-5364/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Чернигиной Т.В., Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца (после перерыва) - Кутькин И.В., по доверенности от 06.12.2012,
от ответчика (до перерыва) - Черняков М.В., по доверенности от 20.03.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ПОЛИНАТ", общества с ограниченной ответственностью "ВЕСНА"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.10.2012 по делу N А29-5364/2012, принятое судом в составе судьи Кирьянова Д.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВЕСНА" (ИНН 1101038860, ОГРН 1031100431680, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, 147)
к обществу с ограниченной ответственностью "ПОЛИНАТ" (ИНН 1101139868, 1101139868, ОГРН 1081101009120, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, 4-59),
о взыскании долга, пени, процентов,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВЕСНА" (далее - ООО "Весна", истец, заявитель-1) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПОЛИНАТ" (далее - ООО "Полинат", ответчик, заявитель-2) о взыскании по договорам аренды N 03/2011-торг от 28.03.2011, N 07/2011-торг от 29.03.2011, N 11/2011-торг от 30.03.2011, N 14/2011-торг от 31.03.2011, N 01/2011-скл от 29.03.2011 долга по оплате за фактическое пользование помещениями с 01.01.2012 по 31.05.2012 в размере 316 982 рублей 76 копеек, неустойки в размере 88 449 рублей 59 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 598 рублей 84 копейки.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 04.10.2012 исковые требования ООО "Весна" удовлетворены частично. С ООО "Полинат" в пользу ООО "Весна" взыскано 116 915 рублей 85 копеек долга, 88 449 рублей 59 копеек неустойки, 3951 рубль 51 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "Полинат" с принятым решением суда в части взыскания 116 915 рублей 85 копеек долга не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.10.2012 в указанной части.
По мнению ООО "Полинат" решение суда первой инстанции в части взыскании 116 915 рублей 85 копеек долга за пользование магазином "Ксения" в период с 01.01.2012 по 31.05.2012 является незаконным и необоснованным. Заявитель указывает, что в спорный период истец препятствовал ответчику в пользовании данным помещением, поскольку с января 2012 года в спорном помещении начался ремонт, в связи с чем с 10.01.2012 ООО "Полинат" переместило магазин "Ксения" в соседнее помещение меньшей площади. Заявитель-2 указывает, что начиная с января 2012 года он оплачивал ежемесячную арендную плату на 15 540 рублей меньше, нежели предусмотрено договором аренды N 11/2011-торг от 30.03.2011, поскольку площадь помещения, в которое переехал магазин "Ксения" после начала ремонта, меньше договорной, а о необходимости письменного оформления уменьшения площади ответчик известил истца письмом от 29.02.2012. Исходя из изложенного, заявитель-2 полагает, что во взыскании 116 915 рублей 85 копеек основного долга должно быть отказано.
ООО "Весна" также не согласно с решением Арбитражного суда Республики Коми в части отказа в удовлетворении исковых требований во взыскании увеличенной на 20% платы за фактическое пользование помещениями в период с апреля по май 2012 года и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из увеличенного размера платы за указанный период, что в денежном выражении составляет 200 066 рублей 91 копейка - плата за пользование и 643 рубля 33 копейки - проценты.
Заявитель полагает вывод суда о несостоявшемся увеличении размера арендной платы на 20% с 01.04.2012 противоречащим фактическим обстоятельствам дела. Заявитель-1 указывает, что в спорных договорах аренды было предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы (пункт 3.3.4), при этом составления дополнительного соглашения сторон не требовалось. ООО "Весна" считает, что таким уведомлением об увеличении должно считаться письмо от 31.10.2011, направленное в период действия спорных договоров. Заявитель-1 полагает, что указание в уведомлении о повышении арендной платы с 01.12.2011 не означает, что она будет повышена именно с этой даты, а может быть увеличена в любое время после 01.12.2011. В связи с этим, с учетом положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель считает, что арендная плата могла быть увеличена, и была увеличена после истечения одного года с начала арендных отношений, то есть с 01.04.2012. Кроме этого заявитель считает спорным вывод суда о том, что выставление ответчику счетов-фактур за пользование нежилыми помещениями без учета увеличения платы на 20% свидетельствует об отсутствии воли истца увеличивать арендную плату с 01.04.2012, поскольку волеизъявление истца (арендодателя) было уже выражено им ранее, доведено до сведения ответчика, и не было отозвано или отменено.
Стороны отзывы на апелляционные жалобы не предоставили.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 06.12.2012.
Ответчик после перерыва явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Весна" является собственником нежилого помещения общей площадью 3542,3 кв. метров, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане А-I; 1 этаж (N 1, 2, 3, 28, 50-54); 2 этаж - (N 1, 2, 40), адрес объекта: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, 147, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11АА N 785858, выданном 28.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (т. 1 л.д. 27).
Между ООО "Весна" (арендодатель) и ООО "Полинат" (арендатор) заключены договоры аренды N 03/2011-торг от 28.03.2011 (т. 1 л.д. 23-24), N 07/2011-торг от 29.03.2011 (т. 1 л.д. 132-133), N 11/2011-торг от 30.03.2011 (т. 1 л.д. 99-102), N 14/2011-торг от 31.03.2011 (т. 2 л.д. 7-8), N 01/2011-скл от 29.03.2011 (т. 2 л.д. 42-44) идентичного содержания (далее - договоры аренды).
Помещения, являющиеся объектами аренды по вышеперечисленным договорам аренды, расположены в здании по адресу: г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, д. 147.
Площадь помещений переданная по всем договорам аренды составляла:
- - в период с 01.04.2011 по 31.10.2011 - 1 024,23 кв. метров, в том числе торговая 514,21 кв. метров, площадь складских, офисных, и подсобных помещений - 510,02 кв. метров;
- - в период с 01.11.2011 по 22.05.2012 - 1 016,39 кв. метров, в том числе торговая 514,21 кв. метров, площадь складских, офисных, и подсобных помещений - 502,18 кв. метров,
- 23.05.2012 - 940,63 кв. метров, в том числе торговая 514,21 кв. метров, площадь складских, офисных, и подсобных помещений - 426,42 кв. метров,
- в период с 24.05.2012 - 911,03 кв. метров, в том числе торговая 514,21 кв. метров, площадь складских, офисных, и подсобных помещений - 396,82 кв. метров.
Объекты аренды переданы арендатору по актам приема-передачи (т. 1 л.д. 25, 101 оборот, 134, т. 2 л.д. 9, 45).
Размер арендной платы согласован сторонами в разделе 2 соответствующих договоров аренды и составляет 840 рублей с учетом НДС в месяц за один кв. метр торговой площади, 140 рублей с учетом НДС в месяц за один кв. метр площади подсобных помещений. Оплата производится арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за отчетным.
В силу пункта 2.3 договоров аренды, после окончания срока действия договоров период времени, в течение которого помещения остаются занятыми имуществом арендатора, оплачивается по ставкам, установленным настоящим договором.
Пунктом 3.3.4 договоров аренды стороны согласовали, что арендодатель вправе пересматривать в одностороннем порядке размер арендной платы, которое может осуществляться не чаще 1 раза в квартал на основании письменного уведомления, направляемого арендодателем не позднее чем за 1 месяц до предстоящего увеличения.
Пунктом 6.1 договоров аренды сторонами согласовано, что они действуют по 30.06.2011. В случае, если до окончания срока действия договора арендодатель не уведомит арендатора о необходимости освобождения помещений, договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
Во исполнение своей обязанности по внесению арендной платы арендатор перечислил арендодателю 2 390 143 рублей 45 копеек, что подтверждается следующими платежными поручениями: N 110 от 02.02.2012 на сумму 486 701 рублей 60 копеек (т. 1 л.д. 41), N 229 от 02.03.2012 на сумму 486 701 рублей 60 копеек (т. 1 л.д. 42), N 576 от 05.06.2012 на сумму 1 392 223 рублей 14 копеек (т. 1 л.д. 56), N 649 от 29.06.2012 на сумму 24 517 рублей 11 копеек (т. 1 л.д. 57).
Соглашением по фактическим обстоятельствам от 04.09.2012 стороны подтвердили, что оплата по данным платежным поручениям производилась за все арендуемые по спорным договорам помещения без привязки к конкретным договорам.
Истец направил ответчику письмо 31.10.2011 г. (т. 1 л.д. 52) в котором уведомил, что с 01.12.2011 г. арендная плата будет увеличена на 20 процентов.
Ответчик ответил письмом от 19.12.2011 N 613 (л.д. 45), которым выразил несогласие с увеличением, указав, что согласно пункта 3 статьи 614 ГК РФ арендная плата не может увеличиваться чаще 1 раза в год.
После этого, истец продолжал выставлять ответчику счета-фактуры без учета увеличения, в том числе и за апрель и май 2012 г. (т. 2 л.д. 113, 114).
Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А29-2721/2011, А29-2722/2011, А29-2723/2011, А29-2724/2011, А29-2725/2011 (т. 3 л.д. 5-17) установлено, что договоры аренды прекратили свое действие 31.12.2011, в связи с чем ООО "Полинат" обязано передать ООО "Весна" занимаемые помещения.
21.05.2012 ООО "Весна" направило в адрес ООО "Полинат" претензию N 43 с требованием погасить задолженность по арендной плате, причем сумма задолженности рассчитана без учета увеличения арендной платы (т. 1 л.д. 32).
Письмом от 01.06.2012 N 46 (этой же датой датирован иск) истец направил ответчику счета-фактуры, измененные с учетом повышения арендной платы на 20% (т. 1 л.д. 54).
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2012 по 31.05.2012 (после прекращения договора), истец обратился в суд с настоящим иском.
Исходя из текста обеих апелляционных жалоб следует, что решение суда оспаривается лишь в конкретной части, в связи с чем, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда в оспариваемой части, исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из содержания указанной нормы права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику.
Как разъясняет пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Исходя из вышеизложенного, учитывая, что ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено доказательств внесения полной арендной платы, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности в сумме 116 915 рублей 85 копеек за пользование магазином "Ксения" в период с 01.01.2012 по 31.05.2012.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что указание в уведомлении о повышении арендной платы с 01.12.2011 не означает, что она будет повышена именно с этой даты, а может быть увеличена в любое время после 01.12.2011, отклоняется, как несостоятельный по следующим основаниям.
Право арендодателя на односторонний, уведомительный характер увеличения размера арендной платы (и, как следствие, корреспондирующая ему обязанность арендатора платить арендную плату в увеличенном размере) предусмотрено положениями спорных договоров аренды. Спорные договоры аренды, как установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Коми, прекратили свое действие 31.12.2011, что, в свою очередь, в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло прекращение обязательств сторон. Таким образом, увеличение размера арендной платы с 01.04.2012 (за пределами срока действия договора аренды), недопустимо. Следовательно, вывод суда первой инстанции о несостоявшемся увеличении размера арендной платы на 20% с 01.04.2012, является правомерным.
Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как разъясняет пункт 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 3951 рубль 51 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитав их с учетом признанного судом правомерным размера задолженности 116 915 рублей 85 копеек.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что в спорный период истец препятствовал ответчику в пользовании данным помещением, отклоняется, как несостоятельный, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела документами.
В частности, решением Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-2724/2012 от 08.08.2012 суд обязал ответчика освободить помещения общей площадью 176,43 кв. метра, которые являлись предметом договора аренды N 11/2011-торг от 30.03.2011, что свидетельствует о том, что на момент вынесения соответствующего решения данное помещение было занято ООО "Полинат".
Кроме этого, ответчик частично оплачивал арендную плату, что также свидетельствует об использовании им помещения магазина. Также апелляционный суд считает необходимым отметить, что никаких изменений в договор аренды N 11/2011-торг относительно занимаемых ответчиком помещений (их площади) не вносилось.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и сторонами по делу, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда в оспариваемой части соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителей жалоб.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.10.2012 по делу N А29-5364/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ВЕСНА", общества с ограниченной ответственностью "ПОЛИНАТ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)