Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 19 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Радушевой О.Н., Садило Г.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аникиной Е.Н.,
с участием:
от ОАО "Тольяттиазот" - Алтухов А.В., доверенность N 175 от 10.01.2013,
от ОАО "Азотреммаш" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12-19 марта 2013 года, в помещении суда, в зале N 7,
апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот", Самарская область, г. Тольятти, открытого акционерного общества "Азотреммаш", Самарская область, г. Тольятти,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2012 года по заявлению Ладухина Ю.С., Ладухиной Н.Г. о признании права собственности на жилое помещение, по делу N А55-6250/2009 (судья Артемьева Ю.Н.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", Самарская область, г. Тольятти, (ОГРН 1036301019512, ИНН 6322006270),
установил:
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 г. ООО фирма "СИЭГЛА", 445008, Самарская область, г. Тольятти, ул. Громовой 31А ИНН 6322006270 признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении должника конкурсного производство.
Конкурсным управляющим ООО фирма "СИЭГЛА" утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 г. по заявлению ФНС России к делу А55-6250/2009 о несостоятельности (банкротстве) ООО фирма "СИЭГЛА", 445008, Самарская область, г. Тольятти, ул. Громовой, 31А ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512 применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции ФЗ от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ, к участию в деле привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Участники строительства - Ладухин Ю.С., Ладухина Н.Г. обратились в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 142, общей площадью (без балконов и лоджий) 64,7 кв. м, в 4-м подъезде, на 6-м этаже незавершенного строительством жилого дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, д. 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2012 года заявление удовлетворено.
ОАО "Тольяттиазот", ОАО "Азотреммаш" в апелляционных жалобах просили определение Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2012 года отменить, отказать в удовлетворении заявления Ладухиных Ю.С., Н.Г. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 142, общей площадью (без балконов и лоджий) 64,7 кв. м, в 4-м подъезде, на 6-м этаже незавершенного строительством жилого дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, д. 66.
В обосновании доводов апелляционных жалоб указали, что фирма ООО "СИЭГЛА" не является застройщиком, так как не имеет прав на земельный участок и разрешения на строительство, кроме того, в материалы дела не представлены доказательства оплаты по договору N 2096 от 23.05.2007.
Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ОАО "Тольяттиазот" поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, поддержал апелляционную жалобу ОАО "Азотреммаш".
Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц. Ладухины Ю.С., Н.Г. представили отзыв на апелляционные жалобы, в котором просили определение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представитель ОАО "Тольяттиазот" заявил ходатайство о приостановлении производства по рассмотрению апелляционных жалоб по ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что ОАО "Тольяттиазот" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением об определении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, и выделе в натуре доли в общей долевой собственности на жилой дом, которое принято к рассмотрению с назначением судебного заседания на 02 апреля 2013 года.
В судебном заседании 12 марта 2013 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 19 марта 2013 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
Рассмотрев заявленное ходатайство, в соответствии со ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований к его удовлетворению в связи со следующим:
ОАО "Тольяттиазот" ссылается на ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации "невозможность рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом". Однако, все документы и доказательства, представленные участниками строительства в настоящем споре дают основание и возможность рассмотреть заявление о признании права собственности по существу.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что в настоящее время имеется вступивший в законную силу судебный акт - определение арбитражного суда Самарской области от 13 марта 2012 года по делу N А55-6250/2009 об отказе в удовлетворении заявленных ОАО "Тольяттиазот" требований об исключении спорного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, д. 66, из конкурсной массы должника - ООО фирма "СИЭГЛА".
При этом, при наличии иных судебных актов, имеющих правовое значение в отношении спора, ОАО "Тольяттиазот" не лишено права на обращение с заявлением о пересмотре принятого судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, суд, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого определения суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО фирма "СИЭГЛА" (заказчик-застройщик) и дольщиками (участниками строительства) Игловым В.Н., Игловой В.В., Игловой М.В. заключен договор N 2096 от 23.05.2007 долевого участия в строительства панельного жилого дома поз. 15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в соответствии с условиями которого застройщик передает трехкомнатную квартиру общей площадью 67,1 кв. м на 6 этаже, а дольщики оплачивают общую стоимость 308 660 руб.
22.11.2011 Иглов В.Н., Иглова В.В., Иглова (Ладухина) М.В. по договору уступки от 22.11.2011 передали права на жилое помещение - квартиру N 142 на 6 этаже в жилом доме по ул. Л. Чайкиной Ладухину Ю.С. и Ладухиной Н.Г.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145 от 30.12.2010.
Вопреки доводам апелляционных жалоб о том, что дольщики не выполнили своей обязанности по оплате, в материалы дела представлены квитанции об оплате взноса на строительство жилья (N 000122, 000123, 000124), полная оплата также подтверждается пунктом 2.2.1 договора долевого участия, в котором указано, что на момент подписания настоящего договора стоимость трехкомнатной квартиры в указанном жилом доме в сумме 308 660 руб. оплачена дольщиком.
В соответствии с актом приемки законченного строительства N 140 от 01.05.2009 участники строительства (дольщики) Иглов В.Н., Иглова В.В., Иглова М.В. приняли от ООО фирма "СИЭГЛА" трехкомнатную квартиру N 142 на 6 этаже в жилом доме по ул. Л. Чайкиной для производства отделочных работ и заключили договор N 66/142 от 01.05.2009.
Возражения, касающиеся прекращения договорных обязательств вследствие составления акта приема-передачи квартиры после возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) должника несостоятельны, так как спорная квартира передавалась участнику строительства под отделку и ремонт. Надлежащим исполнением обязательств по договору долевого участия, является передача построенной квартиры после регистрации застройщиком права собственности на жилой дом, что не было сделано.
Таким образом, факт передачи квартиры заявителю до возбуждения производства по делу о банкротстве должника подтвержден материалами дела, а доводы заявителя апелляционной жалобы являются несостоятельными.
Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 процедура банкротства ООО фирма "СИЭГЛА" осуществляется с применением положения параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ (банкротство застройщика).
Данное определение вступило в законную силу, факт осуществления строительства и заключение договоров долевого участия с гражданами по десятиэтажному панельному дому по ул. Л. Чайкиной в Комсомольском районе г. Тольятти, от имени ООО фирма "СИЭГЛА" подтверждено материалами дела и лицами, участвующими в деле не опровергнуто.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 имеют преюдициальное значение и не подлежат вторичному доказыванию.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Наличие права собственности подтверждается совокупностью обстоятельств, установленных в главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, по правилам пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Вместе с тем договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
В абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Абзац 2 пункта 11 названного постановления Пленума содержит специальную оговорку о том, что указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
При неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
По смыслу положений Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве в случае неисполнения договора застройщиком-банкротом и при наличии у него объекта незавершенного строительства участник долевого строительства имеет возможность защитить свои права иными способами - путем требования о передаче предусмотренного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве).
Данный вывод следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54.
В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В статье 201.1 Закона о банкротстве даны понятия:
- - застройщика - лица, привлекающего денежные средства и (или) имущество участников строительства, как юридического лица, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования;
- - участника строительства - как имеющего к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;
- В статье 201.11 названного закона определен порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений в случае завершения строительства.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11. Закона о банкротстве требование участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.03.2012 N 15961/11 по делу N А56-70717/2010 пришел к выводу, что отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участником строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявления.
Довод заявителей апелляционных жалоб о том, что ООО фирма "СИЭГЛА" не является застройщиком и требования участников строительства не подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО фирма "СИЭГЛА", а участники строительства вправе обращаться только с денежными требованиями или о признании права собственности, является необоснованным.
Судом установлено, что строительство жилого дома по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, строительный номер поз. 15 осуществлялось на основании тройственного договора N 10/99 от 23.02.1999 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данного договора ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО фирма "СИЭГЛА" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Как указано в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2012, по настоящему делу, наличие договора о совместной деятельности по строительству жилого дома, внесение соответствующего вклада в строительство не означает автоматического возникновения у ОАО "Тольяттиазот" или ОАО "Азотреммаш" права собственности на часть построенного объекта, а тем более изъятия его из обладания застройщика, исключения из конкурсной массы.
Факт инвестирования строительства жилого дома не изменяют существа рассматриваемых отношений по неисполнению должником обязательств перед участниками долевого строительства жилья.
Ссылка на принадлежность ОАО "Азотреммаш" земельного участника под спорным жилым домом не имеет существенного правового значения для разрешения вопроса об установлении требований кредитора - участника долевого строительства.
Отсутствие у ООО фирма "СИЭГЛА" разрешительной документации на строительство жилого дома не может служить основанием для отказа в признании общества фактическим застройщиком в целях несостоятельности (банкротстве), основным признаком которого является факт привлечения денежных средств участников строительства.
В соответствии с условиями договора N 10/99 от 23.02.1999 ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" имеют право на определенную долю жилья в соответствии с внесенными вкладами. Обязанность на передачу жилых помещений инвесторам, согласно дополнительному соглашению от 14.12.2006 к договору N 10/99 от 23.02.1999 возложена на подрядчика - ООО фирма "СИЭГЛА".
В материалы дела представлен акт сверки расчетов, акт от 01.03.2009 приема-передачи жилой площади в количестве 13 квартир инвестору - ОАО "Азотреммаш" от ООО фирма "СИЭГЛА", в котором указано, что после подписания данного акта приема-передачи ОАО "Азотреммаш" никаких юридических и финансовых претензий по договору N 10/99 от 23.02.1999 о долевом участии к ООО фирме "СИЭГЛА" не имеет.
В соответствии со ст. 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство. ОАО "Азотреммаш" не оспаривает исполнение акта приема-передачи жилой площади от 01.03.2009, а тот факт, что акт является двухсторонним (без участия ОАО "Тольяттиазот") не свидетельствует о его недействительности, так как он не изменяет условия договора, а подтверждает исполнение обязательств.
Также представлено и дополнительное соглашение от 14.12.2006 к договору N 10/99 от 23.02.1999 о долевом участии в строительстве и о предполагаемом выделении инвестору ОАО "Тольяттиазот" 59 квартир, передача которых должна быть осуществлена ООО фирма "СИЭГЛА".
С учетом изложенного, исходя из анализа условий договора инвестирования N 10/99 от 23.02.1999, дополнительных соглашений к нему, ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, т.е. участниками строительства, которые вправе применительно к параграфу 7 главы 9 Закона о банкротстве предъявить свои требования организации, признанной судом застройщиком, т.е. ООО фирма "СИЭГЛА", что, вопреки доводам апелляционных жалоб, не исключает и право других дольщиков (инвесторов, участников строительства) на основании имеющихся у них договорах долевого участия в строительстве, предъявлять свои требования застройщику.
Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод ОАО "Азотреммаш" о применении к спорным правоотношениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ошибочен, так как противоречит части 2 статьи 27 названного Закона, согласно которой действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания объектов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона, то есть после 01.03.2005.
Указанная позиция согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 г. N 15961/11.
Поскольку объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, и поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, суд первой инстанции, в соответствии с положениями 201.8. Закона о банкротстве, правомерно признал за Ладухиными Ю.С., Н.Г. право собственности на трехкомнатную квартиру N 142 на 6 этаже в 4 подъезде, общей площадью без балконов и лоджий 64,7 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
Доводы заявителей апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, документально не обоснованны.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих отмену или изменение судебного акта, не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2012 года по заявлению Ладухина Ю.С., Ладухиной Н.Г. о признании права собственности на жилое помещение, по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
О.Н.РАДУШЕВА
Г.М.САДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.03.2013 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2013 г. по делу N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления оглашена 19 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Радушевой О.Н., Садило Г.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аникиной Е.Н.,
с участием:
от ОАО "Тольяттиазот" - Алтухов А.В., доверенность N 175 от 10.01.2013,
от ОАО "Азотреммаш" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12-19 марта 2013 года, в помещении суда, в зале N 7,
апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот", Самарская область, г. Тольятти, открытого акционерного общества "Азотреммаш", Самарская область, г. Тольятти,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2012 года по заявлению Ладухина Ю.С., Ладухиной Н.Г. о признании права собственности на жилое помещение, по делу N А55-6250/2009 (судья Артемьева Ю.Н.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", Самарская область, г. Тольятти, (ОГРН 1036301019512, ИНН 6322006270),
установил:
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 г. ООО фирма "СИЭГЛА", 445008, Самарская область, г. Тольятти, ул. Громовой 31А ИНН 6322006270 признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении должника конкурсного производство.
Конкурсным управляющим ООО фирма "СИЭГЛА" утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 г. по заявлению ФНС России к делу А55-6250/2009 о несостоятельности (банкротстве) ООО фирма "СИЭГЛА", 445008, Самарская область, г. Тольятти, ул. Громовой, 31А ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512 применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции ФЗ от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ, к участию в деле привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Участники строительства - Ладухин Ю.С., Ладухина Н.Г. обратились в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 142, общей площадью (без балконов и лоджий) 64,7 кв. м, в 4-м подъезде, на 6-м этаже незавершенного строительством жилого дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, д. 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2012 года заявление удовлетворено.
ОАО "Тольяттиазот", ОАО "Азотреммаш" в апелляционных жалобах просили определение Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2012 года отменить, отказать в удовлетворении заявления Ладухиных Ю.С., Н.Г. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 142, общей площадью (без балконов и лоджий) 64,7 кв. м, в 4-м подъезде, на 6-м этаже незавершенного строительством жилого дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, д. 66.
В обосновании доводов апелляционных жалоб указали, что фирма ООО "СИЭГЛА" не является застройщиком, так как не имеет прав на земельный участок и разрешения на строительство, кроме того, в материалы дела не представлены доказательства оплаты по договору N 2096 от 23.05.2007.
Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ОАО "Тольяттиазот" поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, поддержал апелляционную жалобу ОАО "Азотреммаш".
Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц. Ладухины Ю.С., Н.Г. представили отзыв на апелляционные жалобы, в котором просили определение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представитель ОАО "Тольяттиазот" заявил ходатайство о приостановлении производства по рассмотрению апелляционных жалоб по ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что ОАО "Тольяттиазот" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением об определении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, и выделе в натуре доли в общей долевой собственности на жилой дом, которое принято к рассмотрению с назначением судебного заседания на 02 апреля 2013 года.
В судебном заседании 12 марта 2013 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 19 марта 2013 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
Рассмотрев заявленное ходатайство, в соответствии со ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований к его удовлетворению в связи со следующим:
ОАО "Тольяттиазот" ссылается на ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации "невозможность рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом". Однако, все документы и доказательства, представленные участниками строительства в настоящем споре дают основание и возможность рассмотреть заявление о признании права собственности по существу.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что в настоящее время имеется вступивший в законную силу судебный акт - определение арбитражного суда Самарской области от 13 марта 2012 года по делу N А55-6250/2009 об отказе в удовлетворении заявленных ОАО "Тольяттиазот" требований об исключении спорного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, д. 66, из конкурсной массы должника - ООО фирма "СИЭГЛА".
При этом, при наличии иных судебных актов, имеющих правовое значение в отношении спора, ОАО "Тольяттиазот" не лишено права на обращение с заявлением о пересмотре принятого судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, суд, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого определения суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО фирма "СИЭГЛА" (заказчик-застройщик) и дольщиками (участниками строительства) Игловым В.Н., Игловой В.В., Игловой М.В. заключен договор N 2096 от 23.05.2007 долевого участия в строительства панельного жилого дома поз. 15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в соответствии с условиями которого застройщик передает трехкомнатную квартиру общей площадью 67,1 кв. м на 6 этаже, а дольщики оплачивают общую стоимость 308 660 руб.
22.11.2011 Иглов В.Н., Иглова В.В., Иглова (Ладухина) М.В. по договору уступки от 22.11.2011 передали права на жилое помещение - квартиру N 142 на 6 этаже в жилом доме по ул. Л. Чайкиной Ладухину Ю.С. и Ладухиной Н.Г.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145 от 30.12.2010.
Вопреки доводам апелляционных жалоб о том, что дольщики не выполнили своей обязанности по оплате, в материалы дела представлены квитанции об оплате взноса на строительство жилья (N 000122, 000123, 000124), полная оплата также подтверждается пунктом 2.2.1 договора долевого участия, в котором указано, что на момент подписания настоящего договора стоимость трехкомнатной квартиры в указанном жилом доме в сумме 308 660 руб. оплачена дольщиком.
В соответствии с актом приемки законченного строительства N 140 от 01.05.2009 участники строительства (дольщики) Иглов В.Н., Иглова В.В., Иглова М.В. приняли от ООО фирма "СИЭГЛА" трехкомнатную квартиру N 142 на 6 этаже в жилом доме по ул. Л. Чайкиной для производства отделочных работ и заключили договор N 66/142 от 01.05.2009.
Возражения, касающиеся прекращения договорных обязательств вследствие составления акта приема-передачи квартиры после возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) должника несостоятельны, так как спорная квартира передавалась участнику строительства под отделку и ремонт. Надлежащим исполнением обязательств по договору долевого участия, является передача построенной квартиры после регистрации застройщиком права собственности на жилой дом, что не было сделано.
Таким образом, факт передачи квартиры заявителю до возбуждения производства по делу о банкротстве должника подтвержден материалами дела, а доводы заявителя апелляционной жалобы являются несостоятельными.
Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 процедура банкротства ООО фирма "СИЭГЛА" осуществляется с применением положения параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ (банкротство застройщика).
Данное определение вступило в законную силу, факт осуществления строительства и заключение договоров долевого участия с гражданами по десятиэтажному панельному дому по ул. Л. Чайкиной в Комсомольском районе г. Тольятти, от имени ООО фирма "СИЭГЛА" подтверждено материалами дела и лицами, участвующими в деле не опровергнуто.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 имеют преюдициальное значение и не подлежат вторичному доказыванию.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Наличие права собственности подтверждается совокупностью обстоятельств, установленных в главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, по правилам пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Вместе с тем договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
В абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Абзац 2 пункта 11 названного постановления Пленума содержит специальную оговорку о том, что указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
При неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
По смыслу положений Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве в случае неисполнения договора застройщиком-банкротом и при наличии у него объекта незавершенного строительства участник долевого строительства имеет возможность защитить свои права иными способами - путем требования о передаче предусмотренного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве).
Данный вывод следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54.
В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В статье 201.1 Закона о банкротстве даны понятия:
- - застройщика - лица, привлекающего денежные средства и (или) имущество участников строительства, как юридического лица, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования;
- - участника строительства - как имеющего к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;
- В статье 201.11 названного закона определен порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений в случае завершения строительства.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11. Закона о банкротстве требование участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.03.2012 N 15961/11 по делу N А56-70717/2010 пришел к выводу, что отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участником строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявления.
Довод заявителей апелляционных жалоб о том, что ООО фирма "СИЭГЛА" не является застройщиком и требования участников строительства не подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО фирма "СИЭГЛА", а участники строительства вправе обращаться только с денежными требованиями или о признании права собственности, является необоснованным.
Судом установлено, что строительство жилого дома по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, строительный номер поз. 15 осуществлялось на основании тройственного договора N 10/99 от 23.02.1999 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данного договора ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО фирма "СИЭГЛА" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Как указано в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2012, по настоящему делу, наличие договора о совместной деятельности по строительству жилого дома, внесение соответствующего вклада в строительство не означает автоматического возникновения у ОАО "Тольяттиазот" или ОАО "Азотреммаш" права собственности на часть построенного объекта, а тем более изъятия его из обладания застройщика, исключения из конкурсной массы.
Факт инвестирования строительства жилого дома не изменяют существа рассматриваемых отношений по неисполнению должником обязательств перед участниками долевого строительства жилья.
Ссылка на принадлежность ОАО "Азотреммаш" земельного участника под спорным жилым домом не имеет существенного правового значения для разрешения вопроса об установлении требований кредитора - участника долевого строительства.
Отсутствие у ООО фирма "СИЭГЛА" разрешительной документации на строительство жилого дома не может служить основанием для отказа в признании общества фактическим застройщиком в целях несостоятельности (банкротстве), основным признаком которого является факт привлечения денежных средств участников строительства.
В соответствии с условиями договора N 10/99 от 23.02.1999 ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" имеют право на определенную долю жилья в соответствии с внесенными вкладами. Обязанность на передачу жилых помещений инвесторам, согласно дополнительному соглашению от 14.12.2006 к договору N 10/99 от 23.02.1999 возложена на подрядчика - ООО фирма "СИЭГЛА".
В материалы дела представлен акт сверки расчетов, акт от 01.03.2009 приема-передачи жилой площади в количестве 13 квартир инвестору - ОАО "Азотреммаш" от ООО фирма "СИЭГЛА", в котором указано, что после подписания данного акта приема-передачи ОАО "Азотреммаш" никаких юридических и финансовых претензий по договору N 10/99 от 23.02.1999 о долевом участии к ООО фирме "СИЭГЛА" не имеет.
В соответствии со ст. 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство. ОАО "Азотреммаш" не оспаривает исполнение акта приема-передачи жилой площади от 01.03.2009, а тот факт, что акт является двухсторонним (без участия ОАО "Тольяттиазот") не свидетельствует о его недействительности, так как он не изменяет условия договора, а подтверждает исполнение обязательств.
Также представлено и дополнительное соглашение от 14.12.2006 к договору N 10/99 от 23.02.1999 о долевом участии в строительстве и о предполагаемом выделении инвестору ОАО "Тольяттиазот" 59 квартир, передача которых должна быть осуществлена ООО фирма "СИЭГЛА".
С учетом изложенного, исходя из анализа условий договора инвестирования N 10/99 от 23.02.1999, дополнительных соглашений к нему, ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, т.е. участниками строительства, которые вправе применительно к параграфу 7 главы 9 Закона о банкротстве предъявить свои требования организации, признанной судом застройщиком, т.е. ООО фирма "СИЭГЛА", что, вопреки доводам апелляционных жалоб, не исключает и право других дольщиков (инвесторов, участников строительства) на основании имеющихся у них договорах долевого участия в строительстве, предъявлять свои требования застройщику.
Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод ОАО "Азотреммаш" о применении к спорным правоотношениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ошибочен, так как противоречит части 2 статьи 27 названного Закона, согласно которой действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания объектов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона, то есть после 01.03.2005.
Указанная позиция согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 г. N 15961/11.
Поскольку объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, и поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, суд первой инстанции, в соответствии с положениями 201.8. Закона о банкротстве, правомерно признал за Ладухиными Ю.С., Н.Г. право собственности на трехкомнатную квартиру N 142 на 6 этаже в 4 подъезде, общей площадью без балконов и лоджий 64,7 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
Доводы заявителей апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, документально не обоснованны.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих отмену или изменение судебного акта, не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2012 года по заявлению Ладухина Ю.С., Ладухиной Н.Г. о признании права собственности на жилое помещение, по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
О.Н.РАДУШЕВА
Г.М.САДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)