Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Башлак И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Суярковой В.В.,
судей областного суда Кулешовой Е.В., Алейниковой С.А.,
при секретаре С.Е.,
с участием прокурора Пахомовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 июня 2013 года по докладу судьи облсуда Алейниковой С.А. дело по апелляционной жалобе Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. на решение Злынковского районного суда Брянской области от 14 марта 2013 года по иску Ш.А.В., Ш.Т.А., Ш.Е.А., Ш.А.А., Ш.М.А. к В.А.А., В.С.В., В.В.А., В.А.А. о снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения и встречному иску В.С.В. к Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.Е.А., Ш.А.А. и Ш.М.А. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
установила:
Ш.А.В., Ш.Т.А., Ш.Е.А., Ш.А.А., Ш.М.А. обратились в суд с иском к В.В.С., В.А.А., В.В.А. и В.А.А. о снятии с регистрационного учета и выселении из жилого <адрес> <адрес>, указывая на то, что они являются собственниками жилого помещения и земельного участка (в равных долях). Ответчики зарегистрированы в их доме и проживают в нем без их согласия. Договор купли-продажи с ними не заключался.
ДД.ММ.ГГГГ они направили ответчикам письмо с требованием добровольно выселиться, однако семья В. не выселилась из жилого помещения.
20 августа 2012 года в ходе судебного разбирательства В.С.В. обратилась со встречным иском о признании за ней права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
14 января 2013 года В.С.В., В.А.А., В.В.А. заявили встречное требование о понуждении истцов по первоначальному иску к заключению договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка (л.д. 248-250).
14 марта 2013 года В.С.В. обратилась с заявлением об отказе от исковых требований о понуждении истцов по первоначальному иску, указав, что ей разъяснены и понятны содержание статей 220 - 221 Гражданского процессуального кодекса РФ (том 2, л.д. 56).
В ходе судебного разбирательства истцы по первоначальному иску и их представитель Н.М.М. и Ф.И.И. поддержали требования по первоначальному иску и возражали против удовлетворения встречных исковых требований, указывая на то, что они имели намерение продать семьей В. принадлежащий им спорные жилой дом и земельный участок.
В 2002 году они за дом и земельный участок получили от семьи В. денежные средства в размере ***** долларов США и по генеральной доверенности на имя Ш.А.В. автомобиль марки <данные изъяты>, что в общей сумме составляло ***** российских рублей, и являлось задатком. В настоящее время они готовы вернуть данную сумму.
Договор купли-продажи в установленном законом порядке не оформлялся, так как не была передана полная стоимость.
В августе 2002 года семья В. вселилась в спорный дом и зарегистрировалась в нем без согласия Ш., которые снялись с регистрационного учета по этому адресу в 2005 году.
В 2011 году они направляли семье В. письмо с просьбой о добровольном выселении, после чего члены семьи В. приехали к ним по вопросу заключения договора купли-продажи.
Однако в настоящее время сыновья Ш., которые являлись несовершеннолетними в 2002 году, имеют намерение проживать в спорном доме.
Ответчики по первоначальному иску их представитель адвокат К.Н.А. исковые требования не признали.
Заявленные встречные исковые требования поддержали и мотивировали тем, что в 2002 году их семья по устной договоренности с Ш. приобрели принадлежащий им спорный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен.
За указанные объекты недвижимости они передали согласованную стоимость в размере **** долларов США и автомобиль марки <данные изъяты> за *** долларов США, но договор купли-продажи в установленном законом порядке не заключили, потому что в спорном доме были зарегистрированы несовершеннолетние дети Ш., а разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки не было.
После передачи денежных средств они зарегистрировались и вселились в дом, где проживают до настоящего времени. Несут бремя по его содержанию и улучшению, обрабатывают земельный участок.
В августе 2011 года они обратились к истцам для заключения договора купли-продажи, но Ш. не согласились.
Истцы по встречному иску считают, что фактически заключили договор купли-продажи, поскольку передали согласованную стоимость спорного жилого дома и земельного участка и пользуются данными объектами недвижимости как собственными.
Привлеченный к участию в деле в качестве ответчика представитель Спиридоновобудской сельской администрации в лице главы поселения К.С.В. иск Ш. не признал, просил удовлетворить встречный иск В.С.В., указывая на то, что в 2002 году семья Ш. продала жилой дом и земельный участок семье В., но сделка не была оформлена в установленном законом порядке.
Однако в 2002 году семья Ш. выехала из спорного домовладения и с этого времени в доме проживает семья В..
Решением суда от 14 марта 2013 года исковые требования Ш. о снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения В. оставлены без удовлетворения.
Встречный иск В.С.В. удовлетворен, за ней признано право собственности на жилой дом, общей площадью 75,9 кв. м, и земельный участок, площадью 1320 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
По решению суда погашена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу.
Кроме того, суд принял отказ В.С.В. от искового требования, предъявленного к Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и производство по делу в этой части прекращено.
В апелляционной жалобе Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. просили решение суда отменить.
Считают, что основания для признания права собственности на принадлежащие им объекты недвижимости отсутствуют, поскольку договор купли-продажи сторонами не заключался, существенные условия такого договора не оговорены сторонами. Цена, являясь существенным условием такого договора, сторонами не определена. Суммы, указанные в расписках, не являются окончательной стоимостью спорных объектов недвижимости. Текст расписок не позволяет индивидуализировать предмет договора.
Согласно отчету N стоимость спорного дома на 18 ноября 2002 года составляет **** долларов США, данный отчет не был никем оспорен. Соотношение этой стоимости и размер полученных по распискам денежных средств свидетельствует о том, что последние являлись задатком.
Кроме того, указывает на то, что на момент передачи денежных средств собственниками спорного жилого дома являлись несовершеннолетние дети, а потому отчуждение жилого дома существенно нарушают их права несовершеннолетних.
Считают, что регистрация В. в спорном жилом доме, произведенная без их согласия, не прекращает их права собственности на дом, также как и их выезд из него.
В письменных возражениях В.С.В., В.А.А., В.В.А. просили решение суда от 14 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В письменных возражениях прокурор Злынковского района К.В.В. также просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи облсуда Алейниковой С.А., мнение прокурора, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Ш.А.В., Ш.Т.А., Ш.Е.А., Ш.А.А., Ш.М.А. являются собственниками жилого дома, общей площадью 75,9 кв. м, и земельного участка, площадью 1320 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, по 1/5 доли каждый.
Право собственности на жилой дом возникло на основании договора о передаче жилой площади в собственность граждан от 25 декабря 2001 года N, выписки из постановления администрации Злынковского района от 25 декабря 2001 года N (л.д. 10-14, 86, 87-90).
Право собственности на земельный участок возникло на основании постановления администрации Злынковского района от 18 марта 2002 года (л.д. 15-19).
Правоустанавливающие документы никем не оспаривались.
1 сентября 2002 года Ш.А.В. получил от В.А.А. денежные средства в размере *** долларов США, что подтверждается распиской (л.д. 114).
В материалах дела имеется вторая расписка, без указания даты, о том, что Ш.А.В. получил от В.А.А. денежные средства в размере *** долларов США и автомобиль марки <данные изъяты> за *** долларов США (л.д. 115).
С 2002 года в спорном доме зарегистрирована и проживает в настоящее время семья В.. Ш. сняты с регистрационного учета и не проживают в доме.
Признавая права собственности на спорные объекты недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между Ш. и В. в 2002 году фактически был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу, поскольку ими достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Условия договора исполнены, а именно Ш. в полном объеме получили денежные средства и автомобиль за проданное недвижимое имущество, семья В. вселилась в дом, проживает в нем до настоящего времени, производят улучшения, делают ремонт, оплачивают коммунальные платежи и обрабатывают земельный участок. На протяжении 10 лет претензий друг к другу стороны не имели.
При этом суд исходил из того, истцы по первоначальному иску в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не представили доказательств обратного.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда по следующим основаниям.
Позиция истцов по первоначальному иску заключается в том, что договор купли-продажи принадлежащего им жилого дома и земельного участка не был заключен по причине того, что они не получили полную их стоимость.
Ответчики по первоначальному иску утверждали обратное, указывая на то, что оплатили эту стоимость в полном объеме. В доказательство этого ссылались на вышеуказанные расписки и свидетельские показания.
В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Аналогичные положения закреплены в частях 1 и 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей права и обязанности собственника жилого помещения.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, в силу части 2 статьи 218 Гражданского процессуального кодекса РФ, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости, на основании статьи 550 Гражданского кодекса РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статьей 554 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Кроме того, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, на основании части 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Учитывая положения вышеназванных норм права и установленные по делу обстоятельства, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что сторонами не заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, поскольку не соблюдены установленные законом требования, предъявляемые к такому договору, об этом свидетельствует то, что
- - стороны не заключили договор в письменной форме и не зарегистрировали его;
- - стороны не достигли соглашения по существенным условиям такого договора, в частности отсутствуют доказательства об объекте, позволяющем его идентифицировать и о согласованной сторонами его цене;
- - отсутствуют доказательства приема-передачи объектов недвижимости.
Факт длительного пользования семьей В. спорным жилым домом, ремонт, содержание и оплата коммунальных и других платежей, не порождает у ее членов возникновение права собственности спорным жилым помещением.
Таким образом, основания для удовлетворения встречного иска о признании права собственности на спорные объекты недвижимости за В.С.В. отсутствуют.
Как указывалось ранее, семья В. зарегистрирована и проживает в спорном доме.
Апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что регистрация семьи В. произведена без согласия собственников, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо допустимые доказательства, свидетельствующие об обратном.
В июле 2011 года собственники обратились к семье В. с просьбой выселиться из занимаемого ими жилого дома, на что получили отказ, а потому просили выселить их в судебном порядке.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, апелляционная инстанция находит обоснованным требование собственников спорного жилого помещения о выселении из него семьи В., поскольку регистрация последних произведена в доме без их согласия, что ущемляет права собственников и не позволяет им распоряжаться принадлежащим им жилым помещением по своему усмотрению.
Таким образом, обжалуемое решение в части признания права собственности на спорные жилой дом и земельный участок за В.С.В. и об отказе иска Ш. о выселении семьи В. из спорного жилого помещения нельзя признать законным и обоснованным, оно в этой части подлежит отмене с принятием нового решения.
Решение суда в части принятия отказа В.С.В. от иска в части понуждения к заключению договора и прекращения производства по делу в этой части является законным и обоснованным, поскольку это не противоречит требованиям статей 39 и 220 Гражданского процессуального кодекса РФ. Судом установленный порядок принятия отказа от иска соблюден. Кроме того, в этой части решение суда не обжаловалось.
Руководствуясь статьей 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса, апелляционная инстанция
определила:
Отменить решение Злынковского районного суда Брянской области от 14 марта 2013 года в части оставления без удовлетворения иска Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. к В.С.В., В.А.А., В.В.А. и В.А.А. о снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения, в части удовлетворения встречного иска В.С.В. к Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок и в части погашения записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. и принять новое решение.
Удовлетворить иск Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А..
Снять с регистрационного учета и выселить В.С.В., В.А.А., В.В.А. и В.А.А. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Отказать в удовлетворении встречного иска В.С.В..
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
В.В.СУЯРКОВА
Судьи
областного суда
Е.В.КУЛЕШОВА
С.А.АЛЕЙНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.06.2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 года
Судья Башлак И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Суярковой В.В.,
судей областного суда Кулешовой Е.В., Алейниковой С.А.,
при секретаре С.Е.,
с участием прокурора Пахомовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 июня 2013 года по докладу судьи облсуда Алейниковой С.А. дело по апелляционной жалобе Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. на решение Злынковского районного суда Брянской области от 14 марта 2013 года по иску Ш.А.В., Ш.Т.А., Ш.Е.А., Ш.А.А., Ш.М.А. к В.А.А., В.С.В., В.В.А., В.А.А. о снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения и встречному иску В.С.В. к Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.Е.А., Ш.А.А. и Ш.М.А. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
установила:
Ш.А.В., Ш.Т.А., Ш.Е.А., Ш.А.А., Ш.М.А. обратились в суд с иском к В.В.С., В.А.А., В.В.А. и В.А.А. о снятии с регистрационного учета и выселении из жилого <адрес> <адрес>, указывая на то, что они являются собственниками жилого помещения и земельного участка (в равных долях). Ответчики зарегистрированы в их доме и проживают в нем без их согласия. Договор купли-продажи с ними не заключался.
ДД.ММ.ГГГГ они направили ответчикам письмо с требованием добровольно выселиться, однако семья В. не выселилась из жилого помещения.
20 августа 2012 года в ходе судебного разбирательства В.С.В. обратилась со встречным иском о признании за ней права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
14 января 2013 года В.С.В., В.А.А., В.В.А. заявили встречное требование о понуждении истцов по первоначальному иску к заключению договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка (л.д. 248-250).
14 марта 2013 года В.С.В. обратилась с заявлением об отказе от исковых требований о понуждении истцов по первоначальному иску, указав, что ей разъяснены и понятны содержание статей 220 - 221 Гражданского процессуального кодекса РФ (том 2, л.д. 56).
В ходе судебного разбирательства истцы по первоначальному иску и их представитель Н.М.М. и Ф.И.И. поддержали требования по первоначальному иску и возражали против удовлетворения встречных исковых требований, указывая на то, что они имели намерение продать семьей В. принадлежащий им спорные жилой дом и земельный участок.
В 2002 году они за дом и земельный участок получили от семьи В. денежные средства в размере ***** долларов США и по генеральной доверенности на имя Ш.А.В. автомобиль марки <данные изъяты>, что в общей сумме составляло ***** российских рублей, и являлось задатком. В настоящее время они готовы вернуть данную сумму.
Договор купли-продажи в установленном законом порядке не оформлялся, так как не была передана полная стоимость.
В августе 2002 года семья В. вселилась в спорный дом и зарегистрировалась в нем без согласия Ш., которые снялись с регистрационного учета по этому адресу в 2005 году.
В 2011 году они направляли семье В. письмо с просьбой о добровольном выселении, после чего члены семьи В. приехали к ним по вопросу заключения договора купли-продажи.
Однако в настоящее время сыновья Ш., которые являлись несовершеннолетними в 2002 году, имеют намерение проживать в спорном доме.
Ответчики по первоначальному иску их представитель адвокат К.Н.А. исковые требования не признали.
Заявленные встречные исковые требования поддержали и мотивировали тем, что в 2002 году их семья по устной договоренности с Ш. приобрели принадлежащий им спорный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен.
За указанные объекты недвижимости они передали согласованную стоимость в размере **** долларов США и автомобиль марки <данные изъяты> за *** долларов США, но договор купли-продажи в установленном законом порядке не заключили, потому что в спорном доме были зарегистрированы несовершеннолетние дети Ш., а разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки не было.
После передачи денежных средств они зарегистрировались и вселились в дом, где проживают до настоящего времени. Несут бремя по его содержанию и улучшению, обрабатывают земельный участок.
В августе 2011 года они обратились к истцам для заключения договора купли-продажи, но Ш. не согласились.
Истцы по встречному иску считают, что фактически заключили договор купли-продажи, поскольку передали согласованную стоимость спорного жилого дома и земельного участка и пользуются данными объектами недвижимости как собственными.
Привлеченный к участию в деле в качестве ответчика представитель Спиридоновобудской сельской администрации в лице главы поселения К.С.В. иск Ш. не признал, просил удовлетворить встречный иск В.С.В., указывая на то, что в 2002 году семья Ш. продала жилой дом и земельный участок семье В., но сделка не была оформлена в установленном законом порядке.
Однако в 2002 году семья Ш. выехала из спорного домовладения и с этого времени в доме проживает семья В..
Решением суда от 14 марта 2013 года исковые требования Ш. о снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения В. оставлены без удовлетворения.
Встречный иск В.С.В. удовлетворен, за ней признано право собственности на жилой дом, общей площадью 75,9 кв. м, и земельный участок, площадью 1320 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
По решению суда погашена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу.
Кроме того, суд принял отказ В.С.В. от искового требования, предъявленного к Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и производство по делу в этой части прекращено.
В апелляционной жалобе Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. просили решение суда отменить.
Считают, что основания для признания права собственности на принадлежащие им объекты недвижимости отсутствуют, поскольку договор купли-продажи сторонами не заключался, существенные условия такого договора не оговорены сторонами. Цена, являясь существенным условием такого договора, сторонами не определена. Суммы, указанные в расписках, не являются окончательной стоимостью спорных объектов недвижимости. Текст расписок не позволяет индивидуализировать предмет договора.
Согласно отчету N стоимость спорного дома на 18 ноября 2002 года составляет **** долларов США, данный отчет не был никем оспорен. Соотношение этой стоимости и размер полученных по распискам денежных средств свидетельствует о том, что последние являлись задатком.
Кроме того, указывает на то, что на момент передачи денежных средств собственниками спорного жилого дома являлись несовершеннолетние дети, а потому отчуждение жилого дома существенно нарушают их права несовершеннолетних.
Считают, что регистрация В. в спорном жилом доме, произведенная без их согласия, не прекращает их права собственности на дом, также как и их выезд из него.
В письменных возражениях В.С.В., В.А.А., В.В.А. просили решение суда от 14 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В письменных возражениях прокурор Злынковского района К.В.В. также просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи облсуда Алейниковой С.А., мнение прокурора, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Ш.А.В., Ш.Т.А., Ш.Е.А., Ш.А.А., Ш.М.А. являются собственниками жилого дома, общей площадью 75,9 кв. м, и земельного участка, площадью 1320 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, по 1/5 доли каждый.
Право собственности на жилой дом возникло на основании договора о передаче жилой площади в собственность граждан от 25 декабря 2001 года N, выписки из постановления администрации Злынковского района от 25 декабря 2001 года N (л.д. 10-14, 86, 87-90).
Право собственности на земельный участок возникло на основании постановления администрации Злынковского района от 18 марта 2002 года (л.д. 15-19).
Правоустанавливающие документы никем не оспаривались.
1 сентября 2002 года Ш.А.В. получил от В.А.А. денежные средства в размере *** долларов США, что подтверждается распиской (л.д. 114).
В материалах дела имеется вторая расписка, без указания даты, о том, что Ш.А.В. получил от В.А.А. денежные средства в размере *** долларов США и автомобиль марки <данные изъяты> за *** долларов США (л.д. 115).
С 2002 года в спорном доме зарегистрирована и проживает в настоящее время семья В.. Ш. сняты с регистрационного учета и не проживают в доме.
Признавая права собственности на спорные объекты недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между Ш. и В. в 2002 году фактически был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу, поскольку ими достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Условия договора исполнены, а именно Ш. в полном объеме получили денежные средства и автомобиль за проданное недвижимое имущество, семья В. вселилась в дом, проживает в нем до настоящего времени, производят улучшения, делают ремонт, оплачивают коммунальные платежи и обрабатывают земельный участок. На протяжении 10 лет претензий друг к другу стороны не имели.
При этом суд исходил из того, истцы по первоначальному иску в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не представили доказательств обратного.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда по следующим основаниям.
Позиция истцов по первоначальному иску заключается в том, что договор купли-продажи принадлежащего им жилого дома и земельного участка не был заключен по причине того, что они не получили полную их стоимость.
Ответчики по первоначальному иску утверждали обратное, указывая на то, что оплатили эту стоимость в полном объеме. В доказательство этого ссылались на вышеуказанные расписки и свидетельские показания.
В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Аналогичные положения закреплены в частях 1 и 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей права и обязанности собственника жилого помещения.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, в силу части 2 статьи 218 Гражданского процессуального кодекса РФ, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости, на основании статьи 550 Гражданского кодекса РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статьей 554 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Кроме того, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, на основании части 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Учитывая положения вышеназванных норм права и установленные по делу обстоятельства, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что сторонами не заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, поскольку не соблюдены установленные законом требования, предъявляемые к такому договору, об этом свидетельствует то, что
- - стороны не заключили договор в письменной форме и не зарегистрировали его;
- - стороны не достигли соглашения по существенным условиям такого договора, в частности отсутствуют доказательства об объекте, позволяющем его идентифицировать и о согласованной сторонами его цене;
- - отсутствуют доказательства приема-передачи объектов недвижимости.
Факт длительного пользования семьей В. спорным жилым домом, ремонт, содержание и оплата коммунальных и других платежей, не порождает у ее членов возникновение права собственности спорным жилым помещением.
Таким образом, основания для удовлетворения встречного иска о признании права собственности на спорные объекты недвижимости за В.С.В. отсутствуют.
Как указывалось ранее, семья В. зарегистрирована и проживает в спорном доме.
Апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что регистрация семьи В. произведена без согласия собственников, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо допустимые доказательства, свидетельствующие об обратном.
В июле 2011 года собственники обратились к семье В. с просьбой выселиться из занимаемого ими жилого дома, на что получили отказ, а потому просили выселить их в судебном порядке.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, апелляционная инстанция находит обоснованным требование собственников спорного жилого помещения о выселении из него семьи В., поскольку регистрация последних произведена в доме без их согласия, что ущемляет права собственников и не позволяет им распоряжаться принадлежащим им жилым помещением по своему усмотрению.
Таким образом, обжалуемое решение в части признания права собственности на спорные жилой дом и земельный участок за В.С.В. и об отказе иска Ш. о выселении семьи В. из спорного жилого помещения нельзя признать законным и обоснованным, оно в этой части подлежит отмене с принятием нового решения.
Решение суда в части принятия отказа В.С.В. от иска в части понуждения к заключению договора и прекращения производства по делу в этой части является законным и обоснованным, поскольку это не противоречит требованиям статей 39 и 220 Гражданского процессуального кодекса РФ. Судом установленный порядок принятия отказа от иска соблюден. Кроме того, в этой части решение суда не обжаловалось.
Руководствуясь статьей 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса, апелляционная инстанция
определила:
Отменить решение Злынковского районного суда Брянской области от 14 марта 2013 года в части оставления без удовлетворения иска Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. к В.С.В., В.А.А., В.В.А. и В.А.А. о снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения, в части удовлетворения встречного иска В.С.В. к Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок и в части погашения записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А. и принять новое решение.
Удовлетворить иск Ш.Т.А., Ш.А.В., Ш.М.А., Ш.Е.А., Ш.А.А..
Снять с регистрационного учета и выселить В.С.В., В.А.А., В.В.А. и В.А.А. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Отказать в удовлетворении встречного иска В.С.В..
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
В.В.СУЯРКОВА
Судьи
областного суда
Е.В.КУЛЕШОВА
С.А.АЛЕЙНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)