Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Исматов Т.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Крицкой О.В.,
судей областного суда Ивановой В.П., Утенко Р.В.,
при секретаре В.,
рассмотрела в судебном заседании 20 июня 2012 г. дело по апелляционной жалобе представителей И., З., Ш., Ш.А., С., С.Ш., Р., Л., Н., П., М., М.О., Ш.Н., Б.В., И.И., С.Ю. - Б.С., Б.И. на решение Черлакского районного суда Омской области от 17 апреля 2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований И., З., Ш., Ш.А., С., С.Ш., Р., Л., Н., П., М., М.О., Ш.Н., Б.В., И.И., С.Ю., к ЗАО "Память М.", ООО "М." отказать полностью".
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., судебная коллегия,
установила:
Б.С., Б.И., действуя от имени и в интересах И., З., Ш., Ш.А., С., С.Ш., Р., Л., Н., П., М., М.О., Ш.Н., Б.В., И.И., С.Ю. обратились в суд с иском к ЗАО "Память М.", ООО "М.", Черлакскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о расторжении договора аренды, прекращении обременения, расторжении договора субаренды.
Истцы указали, что 23.06.2005 года ФРС Черлакского района было зарегистрировано право истцов и иных лиц на общедолевую собственность на земельный участок площадью *** га с кадастровым номером ***, предоставленный под ведение сельхозпроизводства.
С 2005 года данный земельный участок находится в аренде у ЗАО "Память М." сроком на *** лет. В 2011 году ЗАО "Память М." передало участок в субаренду ООО "М.".
Истцы выделили земельные участки в счет своих долей из вышеуказанного земельного участка, зарегистрировав право собственности, однако распорядиться ими не могут, поскольку ответчик не дает согласия на расторжение договора аренды.
Истцы просили договор аренды от 12.10.2005 г. считать расторгнутым, прекратить обременения в виде аренды (субаренды) в отношении выделенных истцами земельных участков, обязать Черлакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировать право собственности на данные земельные участки без обременения права и выдать соответствующие свидетельства.
В судебном заседании представители истцов Б.С., Б.И., Р.Е., Г. исковые требования поддержали, заявив дополнительное требование о расторжении договора субаренды между ЗАО "Память М." и ООО "М.".
Представитель ответчиков ЗАО "Память М." и ООО "М." Ф. исковые требования не признала, пояснив, что оснований для досрочного расторжения договора аренды согласно ст. 619 ГК РФ не имеется. Согласно ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем 5 лиц, осуществляются в соответствии решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Однако истцами такого решения собрания не представлено. Арендатор надлежаще уведомил арендодателей о передаче арендованного участка в субаренду ООО "М.", разместив объявление в газете.
Управление Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимало, предоставило отзыв на иск, в котором считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представители истцов Б.С. и Б.И. просят решение суда отменить, повторяя доводы, изложенные в исковом заявлении. Со ссылкой на нормы ст. 11.5, ст. 11.8 ЗК РФ истцы полагают, что в случае выдела земельных участков договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь и обременение теряется. ЗАО "Память М." заключил договоры субаренды земельного участка с ООО "М." с нарушением установленной процедуры. В октябре 2009 года выделились самостоятельные земельные участки 24 арендодателями, а в 2012 году выделены участки иных участников долевой собственности, ЗАО "Память М." не уточнил стороны и предмет договора аренды. Истцами заявлялось ходатайство об истребовании бухгалтерского баланса ответчика в качестве доказательства недостаточности средств для исполнения обязательств по договору аренды, но суд отказал в его удовлетворении.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ЗАО "Память М." Ф. просила отказать в удовлетворении жалобы, указав на незаконность исковых требований.
В судебном заседании представитель ЗАО "Память М." Ф. просила в удовлетворении жалобы отказать.
Истцы, их представители, а также представитель Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще, ходатайств об отложении рассмотрения жалобы не заявляли.
Выслушав доводы сторон, изучив апелляционную жалобу и материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.
В судебном заседании установлено, что истцы являлись сособственниками земельного участка, расположенного на территории Николаевского сельского округа площадью *** га с кадастровым номером ***.
12 октября 2005 г. участники долевой собственности (81 человек) заключили договор аренды указанного земельного участка с ЗАО "Память М." сроком действия *** лет. Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 07 ноября 2005 г.
В декабре 2011 г. - феврале 2012 г. произошло выделение истцам земельных участков в собственность пропорционально их долям с регистрацией в установленном порядке права собственности Управлением Росреестра по Омской области. При этом в выданных истцам свидетельствах о праве собственности на земельный участки отражено существующее ограничение в виде аренды.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Доказательств наличия оснований, указанных в данной статье истцами не предоставлено. Факт внесения арендной платы арендатором подтверждается представленными представителем ответчика ведомостями на выдачу арендной платы.
В апелляционной жалобе представители истцов ссылаются на то, что ст. 14 ФЗ РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет причитающейся ему земельной доли с правом распоряжения им по своему усмотрению, что, по мнению истца, позволяет участнику требовать расторжения договоров, заключенных в отношении объекта долевой собственности.
Указанные доводы представителей истцов основаны на неправильном толковании нормы закона, в связи с чем судом сделан правомерный вывод о том, что одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка является выражение несогласия участниками долевой собственности с передачей в аренду земельного участка, выраженное на общем собрании участников долевой собственности.
Выводы суда в данной части согласуются с письмом Министерства экономического развития РФ от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894 "О Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", содержащим аналогичную трактовку нормы права.
В судебном заседании установлено, что общим собранием арендодателей вопрос об изменении условий действующего договора аренды, либо о его расторжении не разрешался, в связи с чем оснований для расторжения договора в судебном порядке по иску нескольких арендодателей не усматривается. Препятствий для проведения общего собрания и принятии решения о расторжении договора аренды арендодателями в настоящее время не имеется, что подтвердил истец в суде апелляционной инстанции.
Ссылка в апелляционной жалобе на нормы ст. 11.5 и п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ не опровергает выводов суда в данной части, поскольку положения нормативного акта не свидетельствуют о возникновении при выделе земельных участков в силу одной лишь этой процедуры у любого бывшего участника долевой собственности права на расторжение договора аренды, заключавшегося в отношении ранее неделимого объекта.
Доводы представителей истцов, что в случае выделения доли в натуре договор аренды земельного участка не пролонгируется, а заключается вновь, основаны на неверном понимании нормы материального права, регламентирующей возможность пролонгации договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Срок действия заключенного в 2005 г. договора аренды не истек, в связи с чем утверждения о невозможности его пролонгации не имеют отношения к предмету спора.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении прав истцов заключением ЗАО "Память М." договора субаренды земельного участка с ООО "М." являются несостоятельными, поскольку указанный договор заключен в соответствии с требованиями ст. 22 ЗК РФ.
В силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор был вправе передать участок в субаренду без согласия собственника земельного участия с его уведомлением. Доказательства подобного уведомления в виде объявления в печатном органе суду представлены.
Утверждения представителей истцов о том, что выдел участков в натуре является тождественным расторжению ранее заключенного соглашения, не основаны на законе. При этом выдел в натуре в 2012 г. (в том числе и после постановления обжалуемого решения) иными долевыми собственниками земельных участков аналогичным образом сам по себе изменений ранее заключенного договора аренды не влечет.
Истцами не представлено доказательств нарушения ответчиками условий договора в части внесения оплаты за аренду имущества, в связи с чем оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании в ЗАО "Память М." бухгалтерского баланса в целях исследования достаточности средств, которыми ответчик может отвечать по своим обязательствам не имелось.
При этом в случае невнесения ответчиком арендной платы может являться самостоятельным основанием для расторжения договора в силу ст. 619 ГК РФ.
Судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Черлакского районного суда Омской области от 17 апреля 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б.С. и Б.И. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3448/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2012 г. по делу N 33-3448/2012
Председательствующий: Исматов Т.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Крицкой О.В.,
судей областного суда Ивановой В.П., Утенко Р.В.,
при секретаре В.,
рассмотрела в судебном заседании 20 июня 2012 г. дело по апелляционной жалобе представителей И., З., Ш., Ш.А., С., С.Ш., Р., Л., Н., П., М., М.О., Ш.Н., Б.В., И.И., С.Ю. - Б.С., Б.И. на решение Черлакского районного суда Омской области от 17 апреля 2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований И., З., Ш., Ш.А., С., С.Ш., Р., Л., Н., П., М., М.О., Ш.Н., Б.В., И.И., С.Ю., к ЗАО "Память М.", ООО "М." отказать полностью".
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., судебная коллегия,
установила:
Б.С., Б.И., действуя от имени и в интересах И., З., Ш., Ш.А., С., С.Ш., Р., Л., Н., П., М., М.О., Ш.Н., Б.В., И.И., С.Ю. обратились в суд с иском к ЗАО "Память М.", ООО "М.", Черлакскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о расторжении договора аренды, прекращении обременения, расторжении договора субаренды.
Истцы указали, что 23.06.2005 года ФРС Черлакского района было зарегистрировано право истцов и иных лиц на общедолевую собственность на земельный участок площадью *** га с кадастровым номером ***, предоставленный под ведение сельхозпроизводства.
С 2005 года данный земельный участок находится в аренде у ЗАО "Память М." сроком на *** лет. В 2011 году ЗАО "Память М." передало участок в субаренду ООО "М.".
Истцы выделили земельные участки в счет своих долей из вышеуказанного земельного участка, зарегистрировав право собственности, однако распорядиться ими не могут, поскольку ответчик не дает согласия на расторжение договора аренды.
Истцы просили договор аренды от 12.10.2005 г. считать расторгнутым, прекратить обременения в виде аренды (субаренды) в отношении выделенных истцами земельных участков, обязать Черлакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировать право собственности на данные земельные участки без обременения права и выдать соответствующие свидетельства.
В судебном заседании представители истцов Б.С., Б.И., Р.Е., Г. исковые требования поддержали, заявив дополнительное требование о расторжении договора субаренды между ЗАО "Память М." и ООО "М.".
Представитель ответчиков ЗАО "Память М." и ООО "М." Ф. исковые требования не признала, пояснив, что оснований для досрочного расторжения договора аренды согласно ст. 619 ГК РФ не имеется. Согласно ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем 5 лиц, осуществляются в соответствии решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Однако истцами такого решения собрания не представлено. Арендатор надлежаще уведомил арендодателей о передаче арендованного участка в субаренду ООО "М.", разместив объявление в газете.
Управление Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимало, предоставило отзыв на иск, в котором считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представители истцов Б.С. и Б.И. просят решение суда отменить, повторяя доводы, изложенные в исковом заявлении. Со ссылкой на нормы ст. 11.5, ст. 11.8 ЗК РФ истцы полагают, что в случае выдела земельных участков договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь и обременение теряется. ЗАО "Память М." заключил договоры субаренды земельного участка с ООО "М." с нарушением установленной процедуры. В октябре 2009 года выделились самостоятельные земельные участки 24 арендодателями, а в 2012 году выделены участки иных участников долевой собственности, ЗАО "Память М." не уточнил стороны и предмет договора аренды. Истцами заявлялось ходатайство об истребовании бухгалтерского баланса ответчика в качестве доказательства недостаточности средств для исполнения обязательств по договору аренды, но суд отказал в его удовлетворении.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ЗАО "Память М." Ф. просила отказать в удовлетворении жалобы, указав на незаконность исковых требований.
В судебном заседании представитель ЗАО "Память М." Ф. просила в удовлетворении жалобы отказать.
Истцы, их представители, а также представитель Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще, ходатайств об отложении рассмотрения жалобы не заявляли.
Выслушав доводы сторон, изучив апелляционную жалобу и материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.
В судебном заседании установлено, что истцы являлись сособственниками земельного участка, расположенного на территории Николаевского сельского округа площадью *** га с кадастровым номером ***.
12 октября 2005 г. участники долевой собственности (81 человек) заключили договор аренды указанного земельного участка с ЗАО "Память М." сроком действия *** лет. Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 07 ноября 2005 г.
В декабре 2011 г. - феврале 2012 г. произошло выделение истцам земельных участков в собственность пропорционально их долям с регистрацией в установленном порядке права собственности Управлением Росреестра по Омской области. При этом в выданных истцам свидетельствах о праве собственности на земельный участки отражено существующее ограничение в виде аренды.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Доказательств наличия оснований, указанных в данной статье истцами не предоставлено. Факт внесения арендной платы арендатором подтверждается представленными представителем ответчика ведомостями на выдачу арендной платы.
В апелляционной жалобе представители истцов ссылаются на то, что ст. 14 ФЗ РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет причитающейся ему земельной доли с правом распоряжения им по своему усмотрению, что, по мнению истца, позволяет участнику требовать расторжения договоров, заключенных в отношении объекта долевой собственности.
Указанные доводы представителей истцов основаны на неправильном толковании нормы закона, в связи с чем судом сделан правомерный вывод о том, что одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка является выражение несогласия участниками долевой собственности с передачей в аренду земельного участка, выраженное на общем собрании участников долевой собственности.
Выводы суда в данной части согласуются с письмом Министерства экономического развития РФ от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894 "О Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", содержащим аналогичную трактовку нормы права.
В судебном заседании установлено, что общим собранием арендодателей вопрос об изменении условий действующего договора аренды, либо о его расторжении не разрешался, в связи с чем оснований для расторжения договора в судебном порядке по иску нескольких арендодателей не усматривается. Препятствий для проведения общего собрания и принятии решения о расторжении договора аренды арендодателями в настоящее время не имеется, что подтвердил истец в суде апелляционной инстанции.
Ссылка в апелляционной жалобе на нормы ст. 11.5 и п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ не опровергает выводов суда в данной части, поскольку положения нормативного акта не свидетельствуют о возникновении при выделе земельных участков в силу одной лишь этой процедуры у любого бывшего участника долевой собственности права на расторжение договора аренды, заключавшегося в отношении ранее неделимого объекта.
Доводы представителей истцов, что в случае выделения доли в натуре договор аренды земельного участка не пролонгируется, а заключается вновь, основаны на неверном понимании нормы материального права, регламентирующей возможность пролонгации договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Срок действия заключенного в 2005 г. договора аренды не истек, в связи с чем утверждения о невозможности его пролонгации не имеют отношения к предмету спора.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении прав истцов заключением ЗАО "Память М." договора субаренды земельного участка с ООО "М." являются несостоятельными, поскольку указанный договор заключен в соответствии с требованиями ст. 22 ЗК РФ.
В силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор был вправе передать участок в субаренду без согласия собственника земельного участия с его уведомлением. Доказательства подобного уведомления в виде объявления в печатном органе суду представлены.
Утверждения представителей истцов о том, что выдел участков в натуре является тождественным расторжению ранее заключенного соглашения, не основаны на законе. При этом выдел в натуре в 2012 г. (в том числе и после постановления обжалуемого решения) иными долевыми собственниками земельных участков аналогичным образом сам по себе изменений ранее заключенного договора аренды не влечет.
Истцами не представлено доказательств нарушения ответчиками условий договора в части внесения оплаты за аренду имущества, в связи с чем оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании в ЗАО "Память М." бухгалтерского баланса в целях исследования достаточности средств, которыми ответчик может отвечать по своим обязательствам не имелось.
При этом в случае невнесения ответчиком арендной платы может являться самостоятельным основанием для расторжения договора в силу ст. 619 ГК РФ.
Судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Черлакского районного суда Омской области от 17 апреля 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б.С. и Б.И. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)