Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.05.2013 (судья Атюнина М.Н.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 (судьи Киреева О.Ю., Лобанова Л.Е., Терехина И.И.) по делу N А03-18455/2012 по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020) к обществу с ограниченной ответственностью "Специальные Системы Безопасности" (ОГРН 1092224006930) о взыскании 16 621, 60 руб. долга и 2 002, 81 руб.
Третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (ИНН 2222786766, ОГРН 1102223003024), открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (ИНН 2224106617, ОГРН 1062224068983), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент", истец) обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специальные Системы Безопасности" (далее - ООО "Специальные Системы Безопасности", ответчик) о взыскании 16 621, 60 руб. долга и 2 002, 81 руб. неустойки по договору субаренды от 01.04.2012 N АА-21/12.
Определениями суда от 17.02.2013 и от 22.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - ООО "КИТ"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 21.05.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Согласно доводам кассационной жалобы истец считает ошибочными выводы судов о том, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. Полагает также, что данное соглашение подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом, а дело N А03-12451/2012 не является преюдициальным при рассмотрении настоящего дела. Просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по делу, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что 21.04.2010 между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) был заключен договор аренды N 21/10 по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на возмездной основе имущество (здание прачечной, литер Б, общей площадью 939, 4 кв. м, административное здание литер Г, общей площадью 900, 6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, общей площадью 1 570, 8 кв. м, расположенные по адресу, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11) на срок - три года, который начинает течь с момента передачи арендодателем имущества арендатору.
Арендуемое имущество в соответствии с договором было передано арендатору по акту приема-передачи 21.04.2010.
Согласно пункту 2.3.1 договора арендатор имеет право сдавать имущество (его часть) в субаренду. Подписав настоящий договор, арендодатель дает согласие арендатору на совершение указанных сделок в будущем, при этом последующее согласие арендодателя не требуется.
В соответствии с указанным пунктом ООО "Кит" по договору субаренды от 15.03.2012 N 34/12 передало ЗАО "Ремитент" во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11 на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду.
Между ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) и ООО "Специальные Системы Безопасности" (субарендатор) 01.04.2012 был подписан договор субаренды нежилого помещения N АА-21/12, по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 9, 5 кв. м, в том числе комнату N 3, площадью 9, 5 кв. м в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта, расположенном на втором этаже Литера Б, здания общей площадью 939, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик,11, реестровый номер 593/678. Указанное здание принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды от 15.03.2012 N 34/12, заключенного сроком на 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 1.5 договора помещение находится в фактическом пользовании субарендатора, передача его по акту приема-передачи не требуется. Настоящий договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.
Условиями договора стороны определили размер, порядок и срок арендной платы за пользование объектом (пункт 3.1, 3.3, 3.4), определен срок действия договора - с 01.04.2012 по 28.02.2013, а также предусмотрен претензионный порядок разрешения спора.
Полагая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком исполнены ненадлежащим образом, истец направил в адрес ООО "Специальные Системы Безопасности" претензии от 18.09.2012 N 76, от 08.11.2012 N 109 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.
Ответчик требования не исполнил, имеющуюся задолженность не погасил, что послужило основанием для обращения ЗАО "Ремитент" в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая судебные акты, суды обеих инстанций пришли к выводу о заключении договора субаренды после прекращения действия основного договора аренды, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) влечет его недействительность как ничтожной сделки, не влекущей юридических последствий.
Выводы судов являются правомерными и обоснованными.
Отказывая в удовлетворении требований истца, основанных на том, что он по договору аренды от 21.04.2010 N 21/10 и договору субаренды от 15.03.2012 N 34/12 имеет право пользования спорным имуществом и право на передачу его ответчику в субаренду по договору от 01.04.2012 N АА-21/12, суды руководствовались положениями статей 168, 309, 310, 606 - 608, 614, 615 ГК РФ.
При этом установлено, что 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 21.04.2010 N 21/10, согласно которому договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения. Однако 01.04.2012 был подписан договор субаренды нежилого помещения N АА-21/12 между ЗАО "Ремитент" и ООО "Специальные Системы Безопасности", то есть после прекращения действия указанного договора аренды нежилого помещения от 21.04.2010; 15.06.2012 в отношении спорного помещения между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Специальные Системы Безопасности" был заключен договор аренды N А-6-22/12.
В соответствии со статьей 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав вышеизложенные обстоятельства, применив нормы права, сделали правильный вывод о заключении договора субаренды в нарушение требований статьи 615 ГК РФ, что влечет его недействительность.
Оценивая довод истца о незаключенности соглашения от 10.02.2012 о расторжении договора аренды в силу отсутствия его государственной регистрации, судебные инстанции с учетом статей 433, 452, 453 ГК РФ сделали правильный вывод, основанный на разъяснениях, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В связи с этим указали, что отсутствие обозначенной регистрации не свидетельствует об отсутствии прекращения правоотношений сторон по сделке.
При указанных обстоятельствах является правомерным отказ в удовлетворении иска в связи с достижением соглашения о расторжении основного договора аренды и прекращением обязательств по договору субаренды.
Ссылка истца на подписание соглашения о расторжении договора от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом обоснованно отклонена судами как противоречащая материалам дела и представленным доказательствам, согласно которым по состоянию на 10.02.2012 (дата подписания спорного соглашения) Буянкин А.В. имел право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ" (в том числе право подписи соответствующих документов).
Довод истца о необоснованной ссылке на дело N А03-12451/2012, которым установлены обстоятельства освобождения ООО "КИТ" арендуемых помещений, правомерно отклонена на основании статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы судов основаны на материалах дела, исследованных согласно требований статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.
В целом доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения, им дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных нижестоящими судами фактическим обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия кассационной инстанции не входит.
Нарушений судами норм материального и процессуального права кассационной инстанцией по делу не установлено. При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.05.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу N А03-18455/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 21.11.2013 ПО ДЕЛУ N А03-18455/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. по делу N А03-18455/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.05.2013 (судья Атюнина М.Н.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 (судьи Киреева О.Ю., Лобанова Л.Е., Терехина И.И.) по делу N А03-18455/2012 по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020) к обществу с ограниченной ответственностью "Специальные Системы Безопасности" (ОГРН 1092224006930) о взыскании 16 621, 60 руб. долга и 2 002, 81 руб.
Третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (ИНН 2222786766, ОГРН 1102223003024), открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (ИНН 2224106617, ОГРН 1062224068983), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент", истец) обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специальные Системы Безопасности" (далее - ООО "Специальные Системы Безопасности", ответчик) о взыскании 16 621, 60 руб. долга и 2 002, 81 руб. неустойки по договору субаренды от 01.04.2012 N АА-21/12.
Определениями суда от 17.02.2013 и от 22.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - ООО "КИТ"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 21.05.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Согласно доводам кассационной жалобы истец считает ошибочными выводы судов о том, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. Полагает также, что данное соглашение подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом, а дело N А03-12451/2012 не является преюдициальным при рассмотрении настоящего дела. Просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по делу, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что 21.04.2010 между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) был заключен договор аренды N 21/10 по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на возмездной основе имущество (здание прачечной, литер Б, общей площадью 939, 4 кв. м, административное здание литер Г, общей площадью 900, 6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, общей площадью 1 570, 8 кв. м, расположенные по адресу, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11) на срок - три года, который начинает течь с момента передачи арендодателем имущества арендатору.
Арендуемое имущество в соответствии с договором было передано арендатору по акту приема-передачи 21.04.2010.
Согласно пункту 2.3.1 договора арендатор имеет право сдавать имущество (его часть) в субаренду. Подписав настоящий договор, арендодатель дает согласие арендатору на совершение указанных сделок в будущем, при этом последующее согласие арендодателя не требуется.
В соответствии с указанным пунктом ООО "Кит" по договору субаренды от 15.03.2012 N 34/12 передало ЗАО "Ремитент" во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11 на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду.
Между ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) и ООО "Специальные Системы Безопасности" (субарендатор) 01.04.2012 был подписан договор субаренды нежилого помещения N АА-21/12, по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 9, 5 кв. м, в том числе комнату N 3, площадью 9, 5 кв. м в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта, расположенном на втором этаже Литера Б, здания общей площадью 939, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик,11, реестровый номер 593/678. Указанное здание принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды от 15.03.2012 N 34/12, заключенного сроком на 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 1.5 договора помещение находится в фактическом пользовании субарендатора, передача его по акту приема-передачи не требуется. Настоящий договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.
Условиями договора стороны определили размер, порядок и срок арендной платы за пользование объектом (пункт 3.1, 3.3, 3.4), определен срок действия договора - с 01.04.2012 по 28.02.2013, а также предусмотрен претензионный порядок разрешения спора.
Полагая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком исполнены ненадлежащим образом, истец направил в адрес ООО "Специальные Системы Безопасности" претензии от 18.09.2012 N 76, от 08.11.2012 N 109 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.
Ответчик требования не исполнил, имеющуюся задолженность не погасил, что послужило основанием для обращения ЗАО "Ремитент" в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая судебные акты, суды обеих инстанций пришли к выводу о заключении договора субаренды после прекращения действия основного договора аренды, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) влечет его недействительность как ничтожной сделки, не влекущей юридических последствий.
Выводы судов являются правомерными и обоснованными.
Отказывая в удовлетворении требований истца, основанных на том, что он по договору аренды от 21.04.2010 N 21/10 и договору субаренды от 15.03.2012 N 34/12 имеет право пользования спорным имуществом и право на передачу его ответчику в субаренду по договору от 01.04.2012 N АА-21/12, суды руководствовались положениями статей 168, 309, 310, 606 - 608, 614, 615 ГК РФ.
При этом установлено, что 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 21.04.2010 N 21/10, согласно которому договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения. Однако 01.04.2012 был подписан договор субаренды нежилого помещения N АА-21/12 между ЗАО "Ремитент" и ООО "Специальные Системы Безопасности", то есть после прекращения действия указанного договора аренды нежилого помещения от 21.04.2010; 15.06.2012 в отношении спорного помещения между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Специальные Системы Безопасности" был заключен договор аренды N А-6-22/12.
В соответствии со статьей 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав вышеизложенные обстоятельства, применив нормы права, сделали правильный вывод о заключении договора субаренды в нарушение требований статьи 615 ГК РФ, что влечет его недействительность.
Оценивая довод истца о незаключенности соглашения от 10.02.2012 о расторжении договора аренды в силу отсутствия его государственной регистрации, судебные инстанции с учетом статей 433, 452, 453 ГК РФ сделали правильный вывод, основанный на разъяснениях, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В связи с этим указали, что отсутствие обозначенной регистрации не свидетельствует об отсутствии прекращения правоотношений сторон по сделке.
При указанных обстоятельствах является правомерным отказ в удовлетворении иска в связи с достижением соглашения о расторжении основного договора аренды и прекращением обязательств по договору субаренды.
Ссылка истца на подписание соглашения о расторжении договора от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом обоснованно отклонена судами как противоречащая материалам дела и представленным доказательствам, согласно которым по состоянию на 10.02.2012 (дата подписания спорного соглашения) Буянкин А.В. имел право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ" (в том числе право подписи соответствующих документов).
Довод истца о необоснованной ссылке на дело N А03-12451/2012, которым установлены обстоятельства освобождения ООО "КИТ" арендуемых помещений, правомерно отклонена на основании статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы судов основаны на материалах дела, исследованных согласно требований статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.
В целом доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения, им дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных нижестоящими судами фактическим обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия кассационной инстанции не входит.
Нарушений судами норм материального и процессуального права кассационной инстанцией по делу не установлено. При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.05.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу N А03-18455/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)