Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "08" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Грабко О.В., Агибаловой Г.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Юрченко И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Некоммерческого партнерства "Единство Поволжья" Клемешева В.Е.
на определение Арбитражного суда Саратовской области от "26" февраля 2013 года по делу N А57-24586/2009, принятое судьей Плетневой Н.М.,
по требованию Палий Оксаны Витальевны, г. Саратов, о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника - некоммерческого партнерства "Единство Поволжья", по делу о банкротстве, возбужденному по заявлению должника - Некоммерческого партнерства "единство Поволжья" (410012, г. Саратов, ул. Гоголя, д. 79, ИНН 6450035999, ОГРН 1026402202936) о признании должника банкротом,
лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 октября 2010 года по делу N А57-24586/2009 некоммерческое партнерство "Единство Поволжья" (далее - НП "Единство Поволжья", должник) признано банкротом и открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2010 на временного управляющего должника Московского Д.В. возложено исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.11.2010 конкурсным управляющим утвержден Клемешев В.Е.
Сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 16.10.2010.
В соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 22 августа 2011 года по делу N А57-24586/2009 при банкротстве должника НП "Единство Поволжья" подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Сведения, содержащиеся в указанном определении, опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 10.09.2011.
В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Палий Оксана Витальевна (далее - Палий О.В.) с заявлением с учетом поданных и принятых судом уточнений, просит суд первой инстанции включить требование о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 247 общей площадью 43,4 кв. м, расположенной на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. Им. Разина С.Т. в г. Саратове, стоимостью 410 000 руб., в реестр требований о передаче жилых помещений должника - НП "Единство Поволжья".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26 февраля 2013 года включены в реестр требований о передаче жилых помещений должника НП "Единство Поволжья", требования Палий О.В., в размере 410 000 руб. в отношении однокомнатной квартиры N 247, общей площадью 43,5 кв. м, жилой площадью 19,0 кв. м, расположенной на шестом этаже дома N 54 по ул. им. Разина С.Т. в Кировском районе г. Саратова.
Конкурсный управляющий НП "Единство Поволжья" Клемешев В.Е. не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требования.
В обоснование апелляционной жалобы указано на необоснованность заявленных требований Палий О.В., отсутствие в материалах дела доказательств в обоснование заявленных требований. Кроме того, оспариваемым определением обязанность передать заявителю спорное жилое помещение судом первой инстанции незаконно возложена на НП "Единство Поволжья", при этом допустимых доказательств того, что именно НП "Единство Поволжья" обязано это сделать, в материалы дела никем из участвующих в деле лиц не представлено. Судом первой инстанции не установлено, какие - именно правоотношения возникли между должником и Палий О.В.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, наличие у Палий О.В. требования о передаче в собственность жилого помещения и его обоснованность подтверждаются следующими доказательствами, представленными в материалы дела в виде копий:
- 1) Договором N 27/с долевого участия в строительстве от 21 октября 2003 года, заключенным между ООО "Саратовский Дом" (Застройщик) и Палий О.В. (Дольщик), в соответствии с которым Застройщик принимает Дольщика на участие в строительстве 1 очереди 6-ти секционного кирпичного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Ст. Разина (на пересечении ул. Кутякова и ул. Московской) в Кировском районе г. Саратова, а именно доли - однокомнатной квартиры N 28 на 6 этаже в блок секции В, общей площадью 43,4 кв. м, Дольщик обязуется финансировать затраты на строительство жилого дома в размере стоимости вышеназванной доли в сумме 410 000 руб., а Застройщик обязуется передать Дольщику долю в виде указанной квартиры и необходимые документы для оформления права собственности Дольщика на жилое помещение в органах Государственной регистрации;
- 2) Заявлением на перевод от 21.10.2003 в сумме 410 000 руб., поданным Палий О.В. в филиал ОАО Внешторгбанк в г. Саратове; квитанцией к кассовому приходному ордеру N 44 от 21.10.2003, выданной филиалом ОАО Внешторгбанк в г. Саратове и подтверждающей внесение Палий О.В. наличных денежных средств в сумме 410 000 руб. для отправления перевода; платежным поручением от 21.10.2003 N 200, подтверждающим перечисление денежных средств в размере 410 000 руб. со счета филиала ОАО Внешторгбанк в г. Саратове на счет ООО "Саратовский Дом" с назначением платежа: за долевое участие в строительстве жилого дома в Кировском районе г. Саратова (ул. Ст. Разина) Палий О.В., согласно заявления клиента от 21.10.2003 Палий О.В.
3) Справкой - подтверждением от 22.10.2003, выданной ООО "Саратовский Дом", подтверждающей полную оплату Палий О.В. согласно договору N 27/с долевого участия в строительстве от 21.10.2003 стоимости доли в размере 410 000 руб.
- 4) Уведомлением N 25 от 21.10.2005, направленным совместно ООО "Саратовский Дом" и НП "Единство Поволжья" в адрес Палий О.В. и подтверждающим факт уведомления Палий О.В. о состоявшейся передаче земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством жилого дома, расположенного по ул. Ст. Разина (на пересечении с ул. Московская в Кировском районе г. Саратова), в НП "Единство Поволжья", а также тот факт, что указанная передача не влечет никаких изменений в заключенный договор долевого участия с ООО "Саратовский Дом", а НП "Единство Поволжья" берет на себя все обязательства по заключенным с Палий О.В. договорам;
- 5) Уведомлением от 01.08.2011 за подписью конкурсного управляющего НП "Единство Поволжья", полученным Палий О.В. и содержащим разъяснение о праве обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о передаче жилого помещения в целях включения в реестр требований о передаче жилых помещений;
- 6) Уведомлением от 25.01.2012 N 17/015/2012-414, выданным Управлением Росреестра по Саратовской области, и подтверждающим отсутствие в ЕГРП сведений о правах на квартиру N 247 в доме N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове;
- 7) Выпиской Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" от 26.01.2012, подтверждающей, что квартира N 247 в доме N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове ранее имела строительный номер 28 блок -секции В;
- 8) Копией кадастрового паспорта помещения от 05.05.2010 на квартиру N 247, общей площадью 43,5 кв. м, расположенную на 6 этаже в доме N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове с планом расположения помещения на этаже;
- 9) Копией технического паспорта, выданного Саратовским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", в соответствии с которым однокомнатная квартира N 247 имеет инвентарный номер 63:401:002:000165630:А: 10247, общую площадь 43.5 кв. м, в том числе жилую площадь 19,0 кв. м, расположена на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове;
- 10) Квитанцией на оплату коммунальных платежей за август 2011 года, чеком-ордером от 13.09.2011, подтверждающими факты проживания Палий О.В. в квартире N 247 дома 54 по ул. Ст. Разина в г. Саратове, пользования коммунальными услугами и оплаты данных услуг;
- 11) Объяснениями Палий О.В. в судебных заседаниях, согласно которым она получала только совместное уведомление ООО "Саратовский Дом" и НП "Единство Поволжья" и не возражала против передачи прав и обязанностей ООО "Саратовский Дом" по заключенному с нею договору долевого участия в строительстве в НП "Единство Поволжья", свои требования о включении в реестр передачи жилых помещений предъявляет именно к должнику - НП "Единство Поволжья", являющемуся застройщиком жилого дома. Также она получила уведомление от конкурсного управляющего НП "Единство Поволжья", содержащее разъяснение о ее праве обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о передаче жилого помещения в целях включения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Из анализа и оценки вышеперечисленных доказательств, обладающих признаками относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности также признаками взаимной связи и достаточности, арбитражным судом первой инстанции установлено наличие у Палий О.В., как участника строительства, требования к должнику - НП "Единство Поволжья", являющемуся Застройщиком, о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 247, общей площадью 43,5 кв. м, жилой площадью 19,0 кв. м, расположенной на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. Им. Разина С.Т. в Кировском районе г. Саратова. Судом первой инстанции на основании представленных документов установлено, что у Палий О.В. отсутствуют неисполненные обязательства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Оплата за жилое помещение, предусмотренная Договором N 27/с долевого участия в строительстве от 21 октября 2003 г., с учетом имеющихся в материалах дела платежных документов произведена полностью, в размере 410 000 руб.
Исходя из указанных обстоятельств, уд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Федеральным законом от 12 июля 2011 года N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" глава IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц" дополнена параграфом 7 "Банкротство застройщиков".
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 12 июля 2011 года N 210-ФЗ настоящий Закон вступил в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования 15.07.2011 в Российской газете N 153, то есть 15.08.2011.
В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 12 июля 2011 года N 210-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.
Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ предусмотрено, что в делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и к которым применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона), срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в следующих случаях:
- 1) заключение договора участия в долевом строительстве;
- 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- 5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
- 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
- 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Факт полной оплаты Палий О.В. своих обязательств подтвержден. Доказательства передачи жилых помещений должником заявителю не представлены.
Учитывая наличие в материалах дела договора, предусматривающего обязанность должника передать заявителю жилое помещение, а также доказательства, подтверждающего оплату по указанному договору, суд апелляционной инстанции считает вывод суда первой инстанции о включении в реестр требований о передаче жилого помещения требования заявителя на основании статьи 201.6 Закона о банкротстве является обоснованным и правомерным.
Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств в обоснование требований Палий О.В., и подтверждающих ее право на жилое помещение.
Как следует из материалов дела, Палий О.В. является участником строительства и имеет к застройщику - НП "Единство Поволжья" требование о передаче в собственность жилого помещения - однокомнатной квартиры N 247, общей площадью 43,5 кв. м, жилой площадью 19 кв. м, расположенной на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. Им. Разина С.Т. в Кировском районе г. Саратова.
Указанный объект строительства (многоквартирный дом) на момент привлечения денежных средств участника строительства не был введен в эксплуатацию.
Как следует из материалов дела о банкротстве N А57-24586/2009 в целом и материалов настоящего требования в частности, 22.11.1999 Постановлением мэра г. Саратова N 877-210 земельный участок площадью 0,6901 га, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Ст. Разина в Кировском районе, предоставлен НП "Единство Поволжья" в аренду сроком на 25 лет для проектирования и строительства жилого дома.
На основании данного постановления 27.09.2001 между Администрацией г. Саратова (Арендодатель) и НП "Единство Поволжья" (Арендатор) заключен Договор N 2884 аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 64:48:03 03 52:06, площадь 6901,00 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Ст. Разина. Договор зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата", о чем в ЕГРП 13.12.2001 сделана запись государственной регистрации номер 64-01/48-734/2001-226.03.03.2003 между НП "Единство Поволжья" и ООО "Саратовский Дом" по согласованию с Управлением землепользования Администрации г. Саратова был заключен Договор замены стороны в обязательстве. Государственная регистрация данного договора осуществлена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области, о чем в ЕГРП 08.04.2003 сделана запись государственной регистрации номер 64-01/48-536/2003-213.
В соответствии с указанным договором НП "Единство Поволжья" (Передающая сторона) уступило, а ООО "Саратовский Дом" (Принимающая сторона) приняло на себя все права и обязанности в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у "Передающей стороны", по Договору аренды земельного участка N 2884 от 27.09.2001, заключенного на основании Постановления мэра г. Саратова от 22.11.1999 N 877-210. В результате замены сторон "Принимающая сторона" заняла место "Передающей стороны" и стала Арендатором земельного участка площадью 6901 кв. м, с целевым использованием для проектирования и строительства жилого по адресу: г. Саратов, ул. СТ. Разина в Кировском районе.
Согласно положениям статей 1, 8, 164, 421, 431, 433, 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22, п. 4 ст. 30.2, ст. 46 ЗК РФ, статей 60 - 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. N 73-ФЗ (в редакции от г 10.01.2003) и условиям Договора замены стороны в обязательстве от 03.03.2003 ООО "Саратовский Дом" стало Арендатором и Застройщиком земельного участка площадью 6901 кв. м с кадастровым номером 64:48:03 03 52:06 и вправе было привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилого дома по ул. Ст. Разина в Кировском районе г. Саратова.
02.06.2003 Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Саратова НП "Единство Поволжья" выдано Разрешение на строительство N 847 жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, по ул. Степана Разина, срок действия разрешения до 02.06.2004.01.07.2005 между ООО "Саратовский Дом" (Передающая сторона) и НП "Единство Поволжья" (Принимающая сторона) по согласованию с Комитетом по земельным ресурсам Администрации г. Саратова был заключен Договор замены стороны в обязательстве. Государственная регистрация данной сделки осуществлена ГУ ФРС по Саратовской области, о чем в ЕГРП 20.09.2005 сделана запись государственной регистрации номер 64-64-01/230/2005-131. В соответствии с указанным договором ООО "Саратовский Дом" (Передающая сторона) передало, а НП "Единство Поволжья" (Принимающая сторона) приняло на себя все права и обязанности в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у "Передающей стороны", по Договору аренды земельного участка N 2884 от 27.09.2001, заключенного на основании Постановления мэра г. Саратова от 22.11.1999 N 877-210. В результате замены сторон "Принимающая сторона" заняла место "Передающей стороны" и стала Арендатором земельного участка площадью 6901 кв. м, с целевым использованием для проектирования и строительства жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. СТ. Разина в Кировском районе. Также 01.07.2005 между ООО "Саратовский Дом" в качестве Передающей стороны и НП "Единство Поволжья" в качестве Принимающей стороны был заключен Договор N 2 замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ООО "Саратовский Дом" передало, а НП "Единство Поволжья" приняло на себя права Застройщика, арендные права на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, расположенные по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Ст. Разина, в том числе исполнение обязательств ООО "Саратовский Дом" перед дольщиками. Согласно пунктам 1.3 и 2.2.3 указанного договора в результате замены сторон "Принимающая сторона" занимает место "Передающей стороны" и становится Застройщиком, принимая права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, заключенным "Передающей стороной" с Дольщиками, указанными в Реестре по Приложению N 2 к настоящему договору, в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у "Передающей стороны".
В Приложении N 2 к указанному договору замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 - Реестре договоров долевого участия в строительстве жилого дома по ул. Ст.Разина в Кировском районе г. Саратова, заключенных ООО "Саратовский Дом" и по состоянию на 01.07.05, передаваемых в НП "Единство Поволжья", перечислены дольщики (Ф.И.О.), реквизиты договора долевого участия в строительстве, характеристики помещения по договору долевого участия, стоимость по договору в рублях, задолженность по оплате в рублях. Под номером 26 данного реестра значится дольщик Палий О.В., указаны договор долевого участия в строительстве N 27/с от 21.10.2003, блок секция В, характеристики помещения по договору долевого участия: квартира N 28, этаж 6, количество комнат 1, общая площадь 43,4 кв. м, стоимость по договору в рублях - 410 000, задолженность по оплате в рублях - 0.
02.07.2007 Администрацией города Саратова НП "Единство Поволжья" выдано Разрешение на строительство N 64-251 жилого дома (по генплану блок секции Б, Г, Д, Е), расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Степана Разина, сроком действия с учетом продления до 31.12.2009.
Конкурсным управляющим НП "Единство Поволжья" представлены в материалы дела копии следующих документов:
- Дополнительного соглашения от 28.02.2008 к Договору N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005, в соответствии с которым внесены изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 2.2.1, 2.2.2., 2.2.3, 3.2, 3.6, 6.2 Договора N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005. Изменения сводятся к тому, что "Принимающая сторона" (НП "Единство Поволжья") занимает место "Передающей стороны" (ООО "Саратовский Дом") и приобретает права Застройщика, а также принимает на себя все права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, заключенным "Передающей стороной с юридическими и физическими лицами (далее - Дольщики), указанными в Реестре по приложению N 2 к Договору N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005, не с момента подписания данного договора и передачи необходимой документации (как следует из первоначальной редакции договора), а с момента подписания Акта приема-передачи соответствующей документации, а также только после заключения между "Передающей стороной" и "Принимающей стороной" договоров перевода долга по каждому из дольщиков, перечисленных в реестре, с отражением в них (в договорах перевода долга) обязательного условия об уплате "Передающей стороной" "Принимающей стороне" денежных средств, полученных "Передающей стороной" от каждого дольщика по заключенному с ним договору и с учетом размера финансовых санкций за нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию, а также заключенному дополнительному соглашению по замене стороны к договору заключенного с каждым дольщиком и проектной организацией.
- Соглашения от 30.12.2008 о порядке исполнения Договора N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005, в соответствии с которым "Передающая сторона" (ООО "Саратовский Дом") и "Принимающая сторона" (НП "Единство Поволжья") пришли к взаимному согласию о том, что в связи с не передачей "Передающей стороной" в полном объеме документов, предусмотренных Договором N 2 от 01.07.2008 по состоянию на 30.12.2008 Договор N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 в силу не вступил. К "Принимающей стороне" никаких прав и обязанностей "Передающей стороны" по указанному договору не перешло, в том числе и по заключенным "Передающей стороной" договорам долевого участия в строительстве согласно реестра, который является приложением N 2 к Договору N 2 от 01.07.2005 и другим договорам. Стороны пришли к соглашению о том, что Договор N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 будет считаться вступившим в силу, а права и обязанности по нему перешедшими к "Принимающей стороне", только после подписания Акта приема-передачи документации, подлежащей передачи в соответствии с условиями Договора N 2 от 01.07.2005.
30.12.2010 Администрацией муниципального образования "Город Саратов" НП "Единство Поволжья" выдано Разрешение на строительство N RU 64304000-266 на строительство жилого дома блок секции А, Б, В, Г, Д, Е, распределительный пункт, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Степана Разина, сроком действия до 30.12.2011.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 64304000-108 от 31.12.2010, выданным НП "Единство Поволжья" Администрацией муниципального образования "Город Саратов", в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ НП "Единство Поволжья" разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: жилой дом блок секции А, Б, В, Г, Д, Е в соответствии с рабочим проектом, разработанным ООО "Новис", расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Кировский район, ул. им. Разина С.Т.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования), а в силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, права первоначального кредитора переходят к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту передачи права.
Ка верно установлено судом первой инстанции, Договор N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 между ООО "Саратовский Дом" и НП "Единство Поволжья" в силу не вступил (учитывая представленные Дополнительное соглашение от 28.02.2008 и Соглашение от 30.12.2008 к договору N 2 от 01.07.2005) и к НП "Единство Поволжья" не перешли обязательства по договору N 27/с от 21.10.2003, суд считает необоснованными по следующим основаниям. Права арендатора и застройщика земельного участка площадью 6901 кв. м с кадастровым номером 64:48:03 03 52:06 по ул. Ст. Разина в Кировском районе г. Саратова получены НП "Единство Поволжья" на основании Договора замены стороны в обязательстве от 01.07.2005, заключенного между ООО "Саратовский Дом" (Передающая сторона) и НП "Единство Поволжья" (Принимающая сторона) по согласованию с Комитетом по земельным ресурсам Администрации г. Саратова и зарегистрированного ГУ ФРС по Саратовской области 20.09.2005. По договору N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 стороны (ООО "Саратовский Дом" (Передающая сторона) и НП "Единство Поволжья" (Принимающая сторона) фактически предусмотрели не только уступку прав требований, но и перевод долга по договорам долевого участия в строительстве, заключенным "Передающей стороной" с Дольщиками, указанными в Реестре по Приложению N 2 к данному договору.
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Как следует из материалов дела, Палий О.В., являющаяся кредитором по Договору N 27/с долевого участия в строительстве от 21 октября 2003 г., заключенному с ООО "Саратовский Дом", была уведомлена совместным письмом ООО "Саратовский Дом" и НП "Единство Поволжья" N 25 от 21.10.2005 (т. 1, л.д. 18) о состоявшейся передаче земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством жилого дома, расположенного по ул. Ст.Разина (на пересечении с ул. Московская в Кировском районе г. Саратова), в НП "Единство Поволжья", а также о том, что указанная передача не влечет никаких изменений в заключенный ею договор долевого участия с ООО "Саратовский Дом", а НП "Единство Поволжья" берет на себя все обязательства по заключенным с Палий О.В. договорам.
Согласно объяснениям Палий О.В., у нее отсутствовали возражения против состоявшегося перевода долга ООО "Саратовский Дом" на НП "Единство Поволжья", так как последнее подтвердило свои обязательства по заключенным договорам. Уведомлением от 01.08.2011 (т. 1, л.д. 9), полученным Палий О.В., конкурсный управляющий НП "Единство Поволжья" подтвердил ее право обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о передаче жилого помещения в целях включения в реестр требований о передаче жилых помещений должника - НП "Единство Поволжья".
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Саратовский Дом" передало по договору уступки права требования от 01.07.2005 Палий О.В. действительное (реально существующее) право.
В связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что у Палий О.В. как участника строительства, имеются обоснованные требования к должнику - НП "Единство Поволжья", являющемуся застройщиком, о передаче ей в собственность жилого помещения - однокомнатной квартиры N 247, общей площадью 43,5 кв. м, жилой площадью 19,0 кв. м, расположенной на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. Им. Разина С.Т. в Кировском районе г. Саратова.
Кроме того, рассмотрев вопрос о подлежащей включению в реестр требований о передаче жилых помещений сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в качестве такой суммы в реестр требований о передаче жилых помещений подлежит включению сумма в размере 410 000 руб. - уплаченная застройщику стоимость квартиры по Договору N 27/с долевого участия в строительстве от 21.10.2003. Уплатой именно этой суммы обусловлена передача жилого помещения по договору долевого участия в строительстве жилого дома.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции принято законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего некоммерческого партнерства "Единство Поволжья" Клемешева В.Е. следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Определение Арбитражного суда Саратовской области от 26 февраля 2013 года по делу N А57-24586/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
О.В.ГРАБКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2013 ПО ДЕЛУ N А57-24586/09
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2013 г. по делу N А57-24586/09
Резолютивная часть постановления объявлена "08" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Грабко О.В., Агибаловой Г.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Юрченко И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Некоммерческого партнерства "Единство Поволжья" Клемешева В.Е.
на определение Арбитражного суда Саратовской области от "26" февраля 2013 года по делу N А57-24586/2009, принятое судьей Плетневой Н.М.,
по требованию Палий Оксаны Витальевны, г. Саратов, о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника - некоммерческого партнерства "Единство Поволжья", по делу о банкротстве, возбужденному по заявлению должника - Некоммерческого партнерства "единство Поволжья" (410012, г. Саратов, ул. Гоголя, д. 79, ИНН 6450035999, ОГРН 1026402202936) о признании должника банкротом,
лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 октября 2010 года по делу N А57-24586/2009 некоммерческое партнерство "Единство Поволжья" (далее - НП "Единство Поволжья", должник) признано банкротом и открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2010 на временного управляющего должника Московского Д.В. возложено исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.11.2010 конкурсным управляющим утвержден Клемешев В.Е.
Сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 16.10.2010.
В соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 22 августа 2011 года по делу N А57-24586/2009 при банкротстве должника НП "Единство Поволжья" подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Сведения, содержащиеся в указанном определении, опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 10.09.2011.
В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Палий Оксана Витальевна (далее - Палий О.В.) с заявлением с учетом поданных и принятых судом уточнений, просит суд первой инстанции включить требование о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 247 общей площадью 43,4 кв. м, расположенной на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. Им. Разина С.Т. в г. Саратове, стоимостью 410 000 руб., в реестр требований о передаче жилых помещений должника - НП "Единство Поволжья".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26 февраля 2013 года включены в реестр требований о передаче жилых помещений должника НП "Единство Поволжья", требования Палий О.В., в размере 410 000 руб. в отношении однокомнатной квартиры N 247, общей площадью 43,5 кв. м, жилой площадью 19,0 кв. м, расположенной на шестом этаже дома N 54 по ул. им. Разина С.Т. в Кировском районе г. Саратова.
Конкурсный управляющий НП "Единство Поволжья" Клемешев В.Е. не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требования.
В обоснование апелляционной жалобы указано на необоснованность заявленных требований Палий О.В., отсутствие в материалах дела доказательств в обоснование заявленных требований. Кроме того, оспариваемым определением обязанность передать заявителю спорное жилое помещение судом первой инстанции незаконно возложена на НП "Единство Поволжья", при этом допустимых доказательств того, что именно НП "Единство Поволжья" обязано это сделать, в материалы дела никем из участвующих в деле лиц не представлено. Судом первой инстанции не установлено, какие - именно правоотношения возникли между должником и Палий О.В.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, наличие у Палий О.В. требования о передаче в собственность жилого помещения и его обоснованность подтверждаются следующими доказательствами, представленными в материалы дела в виде копий:
- 1) Договором N 27/с долевого участия в строительстве от 21 октября 2003 года, заключенным между ООО "Саратовский Дом" (Застройщик) и Палий О.В. (Дольщик), в соответствии с которым Застройщик принимает Дольщика на участие в строительстве 1 очереди 6-ти секционного кирпичного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Ст. Разина (на пересечении ул. Кутякова и ул. Московской) в Кировском районе г. Саратова, а именно доли - однокомнатной квартиры N 28 на 6 этаже в блок секции В, общей площадью 43,4 кв. м, Дольщик обязуется финансировать затраты на строительство жилого дома в размере стоимости вышеназванной доли в сумме 410 000 руб., а Застройщик обязуется передать Дольщику долю в виде указанной квартиры и необходимые документы для оформления права собственности Дольщика на жилое помещение в органах Государственной регистрации;
- 2) Заявлением на перевод от 21.10.2003 в сумме 410 000 руб., поданным Палий О.В. в филиал ОАО Внешторгбанк в г. Саратове; квитанцией к кассовому приходному ордеру N 44 от 21.10.2003, выданной филиалом ОАО Внешторгбанк в г. Саратове и подтверждающей внесение Палий О.В. наличных денежных средств в сумме 410 000 руб. для отправления перевода; платежным поручением от 21.10.2003 N 200, подтверждающим перечисление денежных средств в размере 410 000 руб. со счета филиала ОАО Внешторгбанк в г. Саратове на счет ООО "Саратовский Дом" с назначением платежа: за долевое участие в строительстве жилого дома в Кировском районе г. Саратова (ул. Ст. Разина) Палий О.В., согласно заявления клиента от 21.10.2003 Палий О.В.
3) Справкой - подтверждением от 22.10.2003, выданной ООО "Саратовский Дом", подтверждающей полную оплату Палий О.В. согласно договору N 27/с долевого участия в строительстве от 21.10.2003 стоимости доли в размере 410 000 руб.
- 4) Уведомлением N 25 от 21.10.2005, направленным совместно ООО "Саратовский Дом" и НП "Единство Поволжья" в адрес Палий О.В. и подтверждающим факт уведомления Палий О.В. о состоявшейся передаче земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством жилого дома, расположенного по ул. Ст. Разина (на пересечении с ул. Московская в Кировском районе г. Саратова), в НП "Единство Поволжья", а также тот факт, что указанная передача не влечет никаких изменений в заключенный договор долевого участия с ООО "Саратовский Дом", а НП "Единство Поволжья" берет на себя все обязательства по заключенным с Палий О.В. договорам;
- 5) Уведомлением от 01.08.2011 за подписью конкурсного управляющего НП "Единство Поволжья", полученным Палий О.В. и содержащим разъяснение о праве обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о передаче жилого помещения в целях включения в реестр требований о передаче жилых помещений;
- 6) Уведомлением от 25.01.2012 N 17/015/2012-414, выданным Управлением Росреестра по Саратовской области, и подтверждающим отсутствие в ЕГРП сведений о правах на квартиру N 247 в доме N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове;
- 7) Выпиской Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" от 26.01.2012, подтверждающей, что квартира N 247 в доме N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове ранее имела строительный номер 28 блок -секции В;
- 8) Копией кадастрового паспорта помещения от 05.05.2010 на квартиру N 247, общей площадью 43,5 кв. м, расположенную на 6 этаже в доме N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове с планом расположения помещения на этаже;
- 9) Копией технического паспорта, выданного Саратовским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", в соответствии с которым однокомнатная квартира N 247 имеет инвентарный номер 63:401:002:000165630:А: 10247, общую площадь 43.5 кв. м, в том числе жилую площадь 19,0 кв. м, расположена на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове;
- 10) Квитанцией на оплату коммунальных платежей за август 2011 года, чеком-ордером от 13.09.2011, подтверждающими факты проживания Палий О.В. в квартире N 247 дома 54 по ул. Ст. Разина в г. Саратове, пользования коммунальными услугами и оплаты данных услуг;
- 11) Объяснениями Палий О.В. в судебных заседаниях, согласно которым она получала только совместное уведомление ООО "Саратовский Дом" и НП "Единство Поволжья" и не возражала против передачи прав и обязанностей ООО "Саратовский Дом" по заключенному с нею договору долевого участия в строительстве в НП "Единство Поволжья", свои требования о включении в реестр передачи жилых помещений предъявляет именно к должнику - НП "Единство Поволжья", являющемуся застройщиком жилого дома. Также она получила уведомление от конкурсного управляющего НП "Единство Поволжья", содержащее разъяснение о ее праве обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о передаче жилого помещения в целях включения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Из анализа и оценки вышеперечисленных доказательств, обладающих признаками относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности также признаками взаимной связи и достаточности, арбитражным судом первой инстанции установлено наличие у Палий О.В., как участника строительства, требования к должнику - НП "Единство Поволжья", являющемуся Застройщиком, о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 247, общей площадью 43,5 кв. м, жилой площадью 19,0 кв. м, расположенной на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. Им. Разина С.Т. в Кировском районе г. Саратова. Судом первой инстанции на основании представленных документов установлено, что у Палий О.В. отсутствуют неисполненные обязательства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Оплата за жилое помещение, предусмотренная Договором N 27/с долевого участия в строительстве от 21 октября 2003 г., с учетом имеющихся в материалах дела платежных документов произведена полностью, в размере 410 000 руб.
Исходя из указанных обстоятельств, уд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Федеральным законом от 12 июля 2011 года N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" глава IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц" дополнена параграфом 7 "Банкротство застройщиков".
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 12 июля 2011 года N 210-ФЗ настоящий Закон вступил в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования 15.07.2011 в Российской газете N 153, то есть 15.08.2011.
В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 12 июля 2011 года N 210-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.
Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ предусмотрено, что в делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и к которым применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона), срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в следующих случаях:
- 1) заключение договора участия в долевом строительстве;
- 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- 5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
- 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
- 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Факт полной оплаты Палий О.В. своих обязательств подтвержден. Доказательства передачи жилых помещений должником заявителю не представлены.
Учитывая наличие в материалах дела договора, предусматривающего обязанность должника передать заявителю жилое помещение, а также доказательства, подтверждающего оплату по указанному договору, суд апелляционной инстанции считает вывод суда первой инстанции о включении в реестр требований о передаче жилого помещения требования заявителя на основании статьи 201.6 Закона о банкротстве является обоснованным и правомерным.
Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств в обоснование требований Палий О.В., и подтверждающих ее право на жилое помещение.
Как следует из материалов дела, Палий О.В. является участником строительства и имеет к застройщику - НП "Единство Поволжья" требование о передаче в собственность жилого помещения - однокомнатной квартиры N 247, общей площадью 43,5 кв. м, жилой площадью 19 кв. м, расположенной на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. Им. Разина С.Т. в Кировском районе г. Саратова.
Указанный объект строительства (многоквартирный дом) на момент привлечения денежных средств участника строительства не был введен в эксплуатацию.
Как следует из материалов дела о банкротстве N А57-24586/2009 в целом и материалов настоящего требования в частности, 22.11.1999 Постановлением мэра г. Саратова N 877-210 земельный участок площадью 0,6901 га, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Ст. Разина в Кировском районе, предоставлен НП "Единство Поволжья" в аренду сроком на 25 лет для проектирования и строительства жилого дома.
На основании данного постановления 27.09.2001 между Администрацией г. Саратова (Арендодатель) и НП "Единство Поволжья" (Арендатор) заключен Договор N 2884 аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 64:48:03 03 52:06, площадь 6901,00 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Ст. Разина. Договор зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата", о чем в ЕГРП 13.12.2001 сделана запись государственной регистрации номер 64-01/48-734/2001-226.03.03.2003 между НП "Единство Поволжья" и ООО "Саратовский Дом" по согласованию с Управлением землепользования Администрации г. Саратова был заключен Договор замены стороны в обязательстве. Государственная регистрация данного договора осуществлена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области, о чем в ЕГРП 08.04.2003 сделана запись государственной регистрации номер 64-01/48-536/2003-213.
В соответствии с указанным договором НП "Единство Поволжья" (Передающая сторона) уступило, а ООО "Саратовский Дом" (Принимающая сторона) приняло на себя все права и обязанности в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у "Передающей стороны", по Договору аренды земельного участка N 2884 от 27.09.2001, заключенного на основании Постановления мэра г. Саратова от 22.11.1999 N 877-210. В результате замены сторон "Принимающая сторона" заняла место "Передающей стороны" и стала Арендатором земельного участка площадью 6901 кв. м, с целевым использованием для проектирования и строительства жилого по адресу: г. Саратов, ул. СТ. Разина в Кировском районе.
Согласно положениям статей 1, 8, 164, 421, 431, 433, 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22, п. 4 ст. 30.2, ст. 46 ЗК РФ, статей 60 - 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. N 73-ФЗ (в редакции от г 10.01.2003) и условиям Договора замены стороны в обязательстве от 03.03.2003 ООО "Саратовский Дом" стало Арендатором и Застройщиком земельного участка площадью 6901 кв. м с кадастровым номером 64:48:03 03 52:06 и вправе было привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилого дома по ул. Ст. Разина в Кировском районе г. Саратова.
02.06.2003 Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Саратова НП "Единство Поволжья" выдано Разрешение на строительство N 847 жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, по ул. Степана Разина, срок действия разрешения до 02.06.2004.01.07.2005 между ООО "Саратовский Дом" (Передающая сторона) и НП "Единство Поволжья" (Принимающая сторона) по согласованию с Комитетом по земельным ресурсам Администрации г. Саратова был заключен Договор замены стороны в обязательстве. Государственная регистрация данной сделки осуществлена ГУ ФРС по Саратовской области, о чем в ЕГРП 20.09.2005 сделана запись государственной регистрации номер 64-64-01/230/2005-131. В соответствии с указанным договором ООО "Саратовский Дом" (Передающая сторона) передало, а НП "Единство Поволжья" (Принимающая сторона) приняло на себя все права и обязанности в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у "Передающей стороны", по Договору аренды земельного участка N 2884 от 27.09.2001, заключенного на основании Постановления мэра г. Саратова от 22.11.1999 N 877-210. В результате замены сторон "Принимающая сторона" заняла место "Передающей стороны" и стала Арендатором земельного участка площадью 6901 кв. м, с целевым использованием для проектирования и строительства жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. СТ. Разина в Кировском районе. Также 01.07.2005 между ООО "Саратовский Дом" в качестве Передающей стороны и НП "Единство Поволжья" в качестве Принимающей стороны был заключен Договор N 2 замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ООО "Саратовский Дом" передало, а НП "Единство Поволжья" приняло на себя права Застройщика, арендные права на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, расположенные по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Ст. Разина, в том числе исполнение обязательств ООО "Саратовский Дом" перед дольщиками. Согласно пунктам 1.3 и 2.2.3 указанного договора в результате замены сторон "Принимающая сторона" занимает место "Передающей стороны" и становится Застройщиком, принимая права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, заключенным "Передающей стороной" с Дольщиками, указанными в Реестре по Приложению N 2 к настоящему договору, в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у "Передающей стороны".
В Приложении N 2 к указанному договору замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 - Реестре договоров долевого участия в строительстве жилого дома по ул. Ст.Разина в Кировском районе г. Саратова, заключенных ООО "Саратовский Дом" и по состоянию на 01.07.05, передаваемых в НП "Единство Поволжья", перечислены дольщики (Ф.И.О.), реквизиты договора долевого участия в строительстве, характеристики помещения по договору долевого участия, стоимость по договору в рублях, задолженность по оплате в рублях. Под номером 26 данного реестра значится дольщик Палий О.В., указаны договор долевого участия в строительстве N 27/с от 21.10.2003, блок секция В, характеристики помещения по договору долевого участия: квартира N 28, этаж 6, количество комнат 1, общая площадь 43,4 кв. м, стоимость по договору в рублях - 410 000, задолженность по оплате в рублях - 0.
02.07.2007 Администрацией города Саратова НП "Единство Поволжья" выдано Разрешение на строительство N 64-251 жилого дома (по генплану блок секции Б, Г, Д, Е), расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Степана Разина, сроком действия с учетом продления до 31.12.2009.
Конкурсным управляющим НП "Единство Поволжья" представлены в материалы дела копии следующих документов:
- Дополнительного соглашения от 28.02.2008 к Договору N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005, в соответствии с которым внесены изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 2.2.1, 2.2.2., 2.2.3, 3.2, 3.6, 6.2 Договора N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005. Изменения сводятся к тому, что "Принимающая сторона" (НП "Единство Поволжья") занимает место "Передающей стороны" (ООО "Саратовский Дом") и приобретает права Застройщика, а также принимает на себя все права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, заключенным "Передающей стороной с юридическими и физическими лицами (далее - Дольщики), указанными в Реестре по приложению N 2 к Договору N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005, не с момента подписания данного договора и передачи необходимой документации (как следует из первоначальной редакции договора), а с момента подписания Акта приема-передачи соответствующей документации, а также только после заключения между "Передающей стороной" и "Принимающей стороной" договоров перевода долга по каждому из дольщиков, перечисленных в реестре, с отражением в них (в договорах перевода долга) обязательного условия об уплате "Передающей стороной" "Принимающей стороне" денежных средств, полученных "Передающей стороной" от каждого дольщика по заключенному с ним договору и с учетом размера финансовых санкций за нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию, а также заключенному дополнительному соглашению по замене стороны к договору заключенного с каждым дольщиком и проектной организацией.
- Соглашения от 30.12.2008 о порядке исполнения Договора N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005, в соответствии с которым "Передающая сторона" (ООО "Саратовский Дом") и "Принимающая сторона" (НП "Единство Поволжья") пришли к взаимному согласию о том, что в связи с не передачей "Передающей стороной" в полном объеме документов, предусмотренных Договором N 2 от 01.07.2008 по состоянию на 30.12.2008 Договор N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 в силу не вступил. К "Принимающей стороне" никаких прав и обязанностей "Передающей стороны" по указанному договору не перешло, в том числе и по заключенным "Передающей стороной" договорам долевого участия в строительстве согласно реестра, который является приложением N 2 к Договору N 2 от 01.07.2005 и другим договорам. Стороны пришли к соглашению о том, что Договор N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 будет считаться вступившим в силу, а права и обязанности по нему перешедшими к "Принимающей стороне", только после подписания Акта приема-передачи документации, подлежащей передачи в соответствии с условиями Договора N 2 от 01.07.2005.
30.12.2010 Администрацией муниципального образования "Город Саратов" НП "Единство Поволжья" выдано Разрешение на строительство N RU 64304000-266 на строительство жилого дома блок секции А, Б, В, Г, Д, Е, распределительный пункт, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Степана Разина, сроком действия до 30.12.2011.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 64304000-108 от 31.12.2010, выданным НП "Единство Поволжья" Администрацией муниципального образования "Город Саратов", в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ НП "Единство Поволжья" разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: жилой дом блок секции А, Б, В, Г, Д, Е в соответствии с рабочим проектом, разработанным ООО "Новис", расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Кировский район, ул. им. Разина С.Т.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования), а в силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, права первоначального кредитора переходят к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту передачи права.
Ка верно установлено судом первой инстанции, Договор N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 между ООО "Саратовский Дом" и НП "Единство Поволжья" в силу не вступил (учитывая представленные Дополнительное соглашение от 28.02.2008 и Соглашение от 30.12.2008 к договору N 2 от 01.07.2005) и к НП "Единство Поволжья" не перешли обязательства по договору N 27/с от 21.10.2003, суд считает необоснованными по следующим основаниям. Права арендатора и застройщика земельного участка площадью 6901 кв. м с кадастровым номером 64:48:03 03 52:06 по ул. Ст. Разина в Кировском районе г. Саратова получены НП "Единство Поволжья" на основании Договора замены стороны в обязательстве от 01.07.2005, заключенного между ООО "Саратовский Дом" (Передающая сторона) и НП "Единство Поволжья" (Принимающая сторона) по согласованию с Комитетом по земельным ресурсам Администрации г. Саратова и зарегистрированного ГУ ФРС по Саратовской области 20.09.2005. По договору N 2 замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 стороны (ООО "Саратовский Дом" (Передающая сторона) и НП "Единство Поволжья" (Принимающая сторона) фактически предусмотрели не только уступку прав требований, но и перевод долга по договорам долевого участия в строительстве, заключенным "Передающей стороной" с Дольщиками, указанными в Реестре по Приложению N 2 к данному договору.
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Как следует из материалов дела, Палий О.В., являющаяся кредитором по Договору N 27/с долевого участия в строительстве от 21 октября 2003 г., заключенному с ООО "Саратовский Дом", была уведомлена совместным письмом ООО "Саратовский Дом" и НП "Единство Поволжья" N 25 от 21.10.2005 (т. 1, л.д. 18) о состоявшейся передаче земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством жилого дома, расположенного по ул. Ст.Разина (на пересечении с ул. Московская в Кировском районе г. Саратова), в НП "Единство Поволжья", а также о том, что указанная передача не влечет никаких изменений в заключенный ею договор долевого участия с ООО "Саратовский Дом", а НП "Единство Поволжья" берет на себя все обязательства по заключенным с Палий О.В. договорам.
Согласно объяснениям Палий О.В., у нее отсутствовали возражения против состоявшегося перевода долга ООО "Саратовский Дом" на НП "Единство Поволжья", так как последнее подтвердило свои обязательства по заключенным договорам. Уведомлением от 01.08.2011 (т. 1, л.д. 9), полученным Палий О.В., конкурсный управляющий НП "Единство Поволжья" подтвердил ее право обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о передаче жилого помещения в целях включения в реестр требований о передаче жилых помещений должника - НП "Единство Поволжья".
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Саратовский Дом" передало по договору уступки права требования от 01.07.2005 Палий О.В. действительное (реально существующее) право.
В связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что у Палий О.В. как участника строительства, имеются обоснованные требования к должнику - НП "Единство Поволжья", являющемуся застройщиком, о передаче ей в собственность жилого помещения - однокомнатной квартиры N 247, общей площадью 43,5 кв. м, жилой площадью 19,0 кв. м, расположенной на шестом этаже жилого дома N 54 по ул. Им. Разина С.Т. в Кировском районе г. Саратова.
Кроме того, рассмотрев вопрос о подлежащей включению в реестр требований о передаче жилых помещений сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в качестве такой суммы в реестр требований о передаче жилых помещений подлежит включению сумма в размере 410 000 руб. - уплаченная застройщику стоимость квартиры по Договору N 27/с долевого участия в строительстве от 21.10.2003. Уплатой именно этой суммы обусловлена передача жилого помещения по договору долевого участия в строительстве жилого дома.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции принято законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего некоммерческого партнерства "Единство Поволжья" Клемешева В.Е. следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Определение Арбитражного суда Саратовской области от 26 февраля 2013 года по делу N А57-24586/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
О.В.ГРАБКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)