Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Васькин Ю.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Гедыгушева М.И.
судей краевого суда: Криволаповой Е.А., Переверзевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу С.Д., С.Т. на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2013 года по гражданскому делу по иску С.Т., С.Д. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" о признании права собственности в порядке приватизации,
по докладу судьи Криволаповой Е.А.,
установила:
С.Т., С.Д. обратились в суд с иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" о признании права собственности в порядке приватизации.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что жилое здание в г. Невинномысске по ул. *** принадлежит на праве собственности Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права *** от *** г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Истцы постоянно проживают в квартире N *** в г. Невинномысске, по ул. ***, вселись в нее *** года. Сначала им были выделены жилые комнаты *** площадью *** кв. м. Затем они с согласия наймодателя провели перепланировку жилых помещений с образованием отдельного жилого помещения квартирного типа. Истцам в постоянное пользование передана квартира N *** площадью *** кв. м. Они хотят приобрести указанную квартиру в собственность в порядке приватизации. С.А. отказался от участия в приватизации в пользу истцов, о чем имеется нотариальное согласие. Ранее истцы свое право на приватизацию не реализовали. Они обратились в Министерство имущественных отношений Ставропольского края по вопросу приватизации квартиры, где им дали письменное разъяснение о том, что согласно реестра государственного имущества Ставропольского края (далее - реестр) жилой дом значится на балансе государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" (далее соответственно - жилой дом, балансодержатель) как единый объект, общей площадью *** кв. м, в котором квартиры не выделены. Следовательно, для передачи квартиры в собственность в порядке приватизации балансодержателю следует выполнить ряд действий. Истцы обратились в государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" по данному вопросу, где им пояснили, что денежные средства на это не заложены. Это нарушает их права на получение квартиры в собственность в порядке приватизации, в связи с чем, просили суд признать за С.Т., С.Д., право общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований С.Т. и С.Д. о признании за ними право общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***, - отказано.
Не соглашаясь с постановленным судом первой инстанции решением, С.Т. и С.Д. в своей апелляционной жалобе просят его отменить, поскольку полагают, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Более того, указывают, что суд первой инстанции при вынесении решения применил закон не подлежащий применению в данном случае, а также не дал надлежащей правовой оценки доводам истцов и их представителя.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав С.Т., С.Д., их представителя С.О., просивших решение отменить, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, С.А. членам его семьи *** года, как работнику Невинномысского Энергетического техникума были предоставлены в пользование по договору найма жилые помещения комнаты N ***, общей площадью *** кв. м, общежития N ***, Невинномысского энергетического техникума, расположенного в г. Невинномысске по ул. ***, в которые они поселились. С согласия наймодателя была проведена перепланировка жилых помещений с образованием отдельного жилого помещения квартирного типа. Истцам в постоянное пользование передана квартира N *** площадью *** кв. м (л.д. 13). Кроме того, материалами дела подтверждается, что истцы ранее в приватизации не участвовали (л.д. 14).
Суд первой инстанции, рассматривая спор по существу, пришел к выводу о том, что требование о признании права собственности истцов на жилое помещение в порядке приватизации, согласно фактическому пользованию и наличию постоянной регистрации по адресу общежития не основано на законодательстве Российской Федерации и не подлежит удовлетворению. Так, согласно выводов суда первой инстанции, спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. ***, необходимо рассматривать исключительно как общежитие с использованием жилых помещений в качестве специализированных жилых помещений. Отношения собственности в системе образования законом определены за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом, учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности (ст. 39 Закона РФ "Об образовании"). Кроме того, указанный объект недвижимого имущества, кроме того, необходимо рассматривать и как объект социальной инфраструктуры для детей с назначением жилых помещения для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Более того, факты (документы), подтверждающие правомерность действий бывшего руководства государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" в изменении наименования и назначения указанного (спорного) объекта недвижимости, в том числе разрешение Министерства образования Ставропольского края, отсутствуют. Так же суд первой инстанции указал, что отсутствует экспертная оценка, предусмотренная ст. 13 Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации". Следовательно, нарушены правила устанавливающие порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к определенному виду жилых помещений. В своих выводах суд первой инстанции указывает, что допущенные истцами нарушения при перепланировке были осуществлены умышлено, поскольку квартирой в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации может быть признано структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.
Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может, в связи с чем, полагает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения, поскольку правоотношения между сторонами по поводу заключенного договора по правилам главы 8 "Социальный наем жилого помещения" ЖК РФ (ст. 60 - 91 ЖК РФ) следует квалифицировать как отношения, характеризующие именно договор социального найма жилого помещения, поскольку, данный факт следует из содержания заключенного с истцом договора и дополнительного соглашения к нему, принимая во внимание бессрочный характер этого договора, условия оплаты жилья и коммунальных услуг в соответствии с законодательством РФ по ценам и по тарифам, с учетом перечня прав нанимателя, несмотря на отсутствие в наименовании договора сведений о социальном характере найма.
Из материалов дела следует, что в *** гг. была проведена перепланировка помещений, в результате которых образовались отдельные жилые помещения - квартиры. Указанные перепланировки произведены на основании разрешения Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска, после ее проведения принята указанным органом. В результате проведенной перепланировки, образовались отдельные квартиры, которые поставлены на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, за ответчиками зарегистрировано право собственности и право оперативного управления на многоквартирный жилой дом. Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте, квартира имеет назначение: жилое. Из характеристики жилой площади усматривается, что квартира имеет ***. Принадлежность спорного жилого помещения указанным ответчикам на праве собственности и на праве оперативного управления подтверждена материалами дела, при этом предоставленная истцу квартира не отнесена к какому-либо специализированному фонду (л.д. 16, 17). Жилой дом по ул. *** стоит на кадастровом учете, право собственности и право оперативного управления на него в установленном законом порядке зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Назначение указанного жилого дома - жилое здание. Указание на специализированный жилой фонд, общежитие отсутствует. Следовательно, вышеуказанное влечет определенные правовые последствия - использование жилья на условиях социального найма, из чего вытекает гарантированное государством право нанимателей на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.
Ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность. Так, в соответствии со ст. 129 ГК РФ, - объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на жилые помещения.
Следовательно, судебная коллегия приходит к выводу, что занимаемые истцами жилые помещения не являются общежитием, а потому на их приватизацию не распространяются ограничения, установленные ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда".
Кроме того, порядок и основания вселения С.А. и членов его семьи в указанное жилое помещение за весь истекший период с момента их вселения ни собственником, ни его полномочным лицом ("наймодателем") или иными заинтересованными лицами не оспаривался и в отношении указанных лиц не ставился вопрос об их выселении по предусмотренным законом основаниям.
Более того, в ходе рассмотрения судом первой инстанции спора по существу, не были опровергнуты в соответствующими доказательствами доводы ответчика со ссылкой на представленные документы о нуждаемости С.А. и членов его семьи на момент их вселения в спорное жилое помещение и на настоящее время, об отсутствии у С.Т., С.Д. другого жилья на праве собственности или на условиях социального найма, о правомерности вселения указанных лиц на основании соответствующего договора найма жилого помещения и дополнительного соглашения к нему и пользовании государственными жилыми помещениями на условиях социального найма, о фактическом одобрении собственником жилья условий их вселения и проживания в жилом помещении, что подтверждается произведенной регистрацией постоянного места жительства С.Т., С.Д. по указанному адресу и отсутствии спора по факту регистрации, о неучастии ранее С.Т., С.Д. в приватизации жилья.
При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются одним из доказательств того, состоялось ли между сторонами соглашение о вселении лица в занимаемое жилое помещение и на каких условиях, из чего вытекает, что наличие регистрации постоянного места жительства у С.Т., С.Д. по месту их проживания в жилом доме по ул. ***, г. Невинномысск, свидетельствует о постоянном проживании граждан по указанному адресу и исключает тем самым временный (срочный) характер их вселения и проживания, более того, как следует из п. 1 дополнительного соглашения N *** к договору N *** от *** г. наймодатель "Предоставляет в постоянное пользование С.А. квартиру N *** в жилом здании по адресу ул. *** ... (л.д. 13).
Так, в соответствии со ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке. Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.
Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными. Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, соответственно изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма). С учетом изложенного, жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях.
В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.
Вместе с тем, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, суд не должен ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение, т.е. хотя он и не наделен правом изменения правового статуса общежитий, но вправе и обязан проверять обоснованность распространения на жилое помещение статуса общежития, в том числе при разрешении исковых требований о приватизации общежития.
Принимая во внимание вышеуказанное, суд учитывает, что в соответствии со ст. 92 ЖК РФ отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 года N 42, согласно которому отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда, коммерческого использования, аренды.
Так, в ходе рассмотрения спора по существу, судом первой инстанции, а также судебной коллегией в ходе проверки правильности вынесенного судом первой инстанции решения, установлено, что дом по ул. *** в г. Невинномысск, значится как жилой дом.
Отсюда можно сделать вывод, что граждане, правомерно занимающие указанное жилье, в случае отсутствия решения полномочного органа (органа местного самоуправления или органа, осуществляющего управление жилищным фондом) о признании жилого дома общежитием, пользуются жилыми помещениями в таком доме на условиях социального найма, и поэтому вправе в судебном порядке признавать право собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
Более того, судебная коллегия полагает несостоятельным вывод суда первой инстанции о нарушении в ходе перепланировки СанПиН 2.1.2.645-10, поскольку данный вывод судом первой инстанции не мотивирован и не может быть решен судом без специальных познаний.
Доводы суда первой инстанции об умышленных действиях и неправомерности действий бывшего руководства ГБОУ СПО "НЭТ" являются преждевременными и голословными, поскольку отсутствуют доказательства его вины в установленном законом порядке.
Кроме того, суд первой инстанции не дал оценку Положению о студенческом общежитии, утвержденному Протоколом N *** заседания педагогического совета от *** года, из п. *** которого следует, что именно жилой дом по ул. *** частично и временно используется в качестве общежития (л.д. 60).
Таким образом, учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает законным и обоснованным удовлетворить требования истцов о признании за С.Т., С.Д. права общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. ***.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции не были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства, а также была дана ненадлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является не законным и подлежит отмене, доводы апелляционной жалобы - удовлетворению.
Учитывая требования закона и установленные в ходе рассмотрения гражданского дела, а также при проверке судебной коллегией правильности вынесенного судом первой инстанции решения обстоятельства, судебная коллегия находит постановленное судом первой инстанции решение - подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований С.Т., С.Д. о признании за ними права общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2013 года об отказе в удовлетворения исковых требований С.Т., С.Д. о признании за С.Т., С.Д. права общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица *** - отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования С.Т., С.Д. и признать за С.Т., С.Д. права общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
Апелляционную жалобу - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4780/13
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2013 г. по делу N 33-4780/13
Судья: Васькин Ю.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Гедыгушева М.И.
судей краевого суда: Криволаповой Е.А., Переверзевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу С.Д., С.Т. на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2013 года по гражданскому делу по иску С.Т., С.Д. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" о признании права собственности в порядке приватизации,
по докладу судьи Криволаповой Е.А.,
установила:
С.Т., С.Д. обратились в суд с иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" о признании права собственности в порядке приватизации.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что жилое здание в г. Невинномысске по ул. *** принадлежит на праве собственности Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права *** от *** г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Истцы постоянно проживают в квартире N *** в г. Невинномысске, по ул. ***, вселись в нее *** года. Сначала им были выделены жилые комнаты *** площадью *** кв. м. Затем они с согласия наймодателя провели перепланировку жилых помещений с образованием отдельного жилого помещения квартирного типа. Истцам в постоянное пользование передана квартира N *** площадью *** кв. м. Они хотят приобрести указанную квартиру в собственность в порядке приватизации. С.А. отказался от участия в приватизации в пользу истцов, о чем имеется нотариальное согласие. Ранее истцы свое право на приватизацию не реализовали. Они обратились в Министерство имущественных отношений Ставропольского края по вопросу приватизации квартиры, где им дали письменное разъяснение о том, что согласно реестра государственного имущества Ставропольского края (далее - реестр) жилой дом значится на балансе государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" (далее соответственно - жилой дом, балансодержатель) как единый объект, общей площадью *** кв. м, в котором квартиры не выделены. Следовательно, для передачи квартиры в собственность в порядке приватизации балансодержателю следует выполнить ряд действий. Истцы обратились в государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" по данному вопросу, где им пояснили, что денежные средства на это не заложены. Это нарушает их права на получение квартиры в собственность в порядке приватизации, в связи с чем, просили суд признать за С.Т., С.Д., право общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований С.Т. и С.Д. о признании за ними право общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***, - отказано.
Не соглашаясь с постановленным судом первой инстанции решением, С.Т. и С.Д. в своей апелляционной жалобе просят его отменить, поскольку полагают, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Более того, указывают, что суд первой инстанции при вынесении решения применил закон не подлежащий применению в данном случае, а также не дал надлежащей правовой оценки доводам истцов и их представителя.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав С.Т., С.Д., их представителя С.О., просивших решение отменить, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, С.А. членам его семьи *** года, как работнику Невинномысского Энергетического техникума были предоставлены в пользование по договору найма жилые помещения комнаты N ***, общей площадью *** кв. м, общежития N ***, Невинномысского энергетического техникума, расположенного в г. Невинномысске по ул. ***, в которые они поселились. С согласия наймодателя была проведена перепланировка жилых помещений с образованием отдельного жилого помещения квартирного типа. Истцам в постоянное пользование передана квартира N *** площадью *** кв. м (л.д. 13). Кроме того, материалами дела подтверждается, что истцы ранее в приватизации не участвовали (л.д. 14).
Суд первой инстанции, рассматривая спор по существу, пришел к выводу о том, что требование о признании права собственности истцов на жилое помещение в порядке приватизации, согласно фактическому пользованию и наличию постоянной регистрации по адресу общежития не основано на законодательстве Российской Федерации и не подлежит удовлетворению. Так, согласно выводов суда первой инстанции, спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. ***, необходимо рассматривать исключительно как общежитие с использованием жилых помещений в качестве специализированных жилых помещений. Отношения собственности в системе образования законом определены за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом, учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности (ст. 39 Закона РФ "Об образовании"). Кроме того, указанный объект недвижимого имущества, кроме того, необходимо рассматривать и как объект социальной инфраструктуры для детей с назначением жилых помещения для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Более того, факты (документы), подтверждающие правомерность действий бывшего руководства государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" в изменении наименования и назначения указанного (спорного) объекта недвижимости, в том числе разрешение Министерства образования Ставропольского края, отсутствуют. Так же суд первой инстанции указал, что отсутствует экспертная оценка, предусмотренная ст. 13 Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации". Следовательно, нарушены правила устанавливающие порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к определенному виду жилых помещений. В своих выводах суд первой инстанции указывает, что допущенные истцами нарушения при перепланировке были осуществлены умышлено, поскольку квартирой в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации может быть признано структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.
Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может, в связи с чем, полагает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения, поскольку правоотношения между сторонами по поводу заключенного договора по правилам главы 8 "Социальный наем жилого помещения" ЖК РФ (ст. 60 - 91 ЖК РФ) следует квалифицировать как отношения, характеризующие именно договор социального найма жилого помещения, поскольку, данный факт следует из содержания заключенного с истцом договора и дополнительного соглашения к нему, принимая во внимание бессрочный характер этого договора, условия оплаты жилья и коммунальных услуг в соответствии с законодательством РФ по ценам и по тарифам, с учетом перечня прав нанимателя, несмотря на отсутствие в наименовании договора сведений о социальном характере найма.
Из материалов дела следует, что в *** гг. была проведена перепланировка помещений, в результате которых образовались отдельные жилые помещения - квартиры. Указанные перепланировки произведены на основании разрешения Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска, после ее проведения принята указанным органом. В результате проведенной перепланировки, образовались отдельные квартиры, которые поставлены на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, за ответчиками зарегистрировано право собственности и право оперативного управления на многоквартирный жилой дом. Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте, квартира имеет назначение: жилое. Из характеристики жилой площади усматривается, что квартира имеет ***. Принадлежность спорного жилого помещения указанным ответчикам на праве собственности и на праве оперативного управления подтверждена материалами дела, при этом предоставленная истцу квартира не отнесена к какому-либо специализированному фонду (л.д. 16, 17). Жилой дом по ул. *** стоит на кадастровом учете, право собственности и право оперативного управления на него в установленном законом порядке зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Назначение указанного жилого дома - жилое здание. Указание на специализированный жилой фонд, общежитие отсутствует. Следовательно, вышеуказанное влечет определенные правовые последствия - использование жилья на условиях социального найма, из чего вытекает гарантированное государством право нанимателей на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.
Ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность. Так, в соответствии со ст. 129 ГК РФ, - объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на жилые помещения.
Следовательно, судебная коллегия приходит к выводу, что занимаемые истцами жилые помещения не являются общежитием, а потому на их приватизацию не распространяются ограничения, установленные ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда".
Кроме того, порядок и основания вселения С.А. и членов его семьи в указанное жилое помещение за весь истекший период с момента их вселения ни собственником, ни его полномочным лицом ("наймодателем") или иными заинтересованными лицами не оспаривался и в отношении указанных лиц не ставился вопрос об их выселении по предусмотренным законом основаниям.
Более того, в ходе рассмотрения судом первой инстанции спора по существу, не были опровергнуты в соответствующими доказательствами доводы ответчика со ссылкой на представленные документы о нуждаемости С.А. и членов его семьи на момент их вселения в спорное жилое помещение и на настоящее время, об отсутствии у С.Т., С.Д. другого жилья на праве собственности или на условиях социального найма, о правомерности вселения указанных лиц на основании соответствующего договора найма жилого помещения и дополнительного соглашения к нему и пользовании государственными жилыми помещениями на условиях социального найма, о фактическом одобрении собственником жилья условий их вселения и проживания в жилом помещении, что подтверждается произведенной регистрацией постоянного места жительства С.Т., С.Д. по указанному адресу и отсутствии спора по факту регистрации, о неучастии ранее С.Т., С.Д. в приватизации жилья.
При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются одним из доказательств того, состоялось ли между сторонами соглашение о вселении лица в занимаемое жилое помещение и на каких условиях, из чего вытекает, что наличие регистрации постоянного места жительства у С.Т., С.Д. по месту их проживания в жилом доме по ул. ***, г. Невинномысск, свидетельствует о постоянном проживании граждан по указанному адресу и исключает тем самым временный (срочный) характер их вселения и проживания, более того, как следует из п. 1 дополнительного соглашения N *** к договору N *** от *** г. наймодатель "Предоставляет в постоянное пользование С.А. квартиру N *** в жилом здании по адресу ул. *** ... (л.д. 13).
Так, в соответствии со ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке. Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.
Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными. Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, соответственно изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма). С учетом изложенного, жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях.
В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.
Вместе с тем, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, суд не должен ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение, т.е. хотя он и не наделен правом изменения правового статуса общежитий, но вправе и обязан проверять обоснованность распространения на жилое помещение статуса общежития, в том числе при разрешении исковых требований о приватизации общежития.
Принимая во внимание вышеуказанное, суд учитывает, что в соответствии со ст. 92 ЖК РФ отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 года N 42, согласно которому отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда, коммерческого использования, аренды.
Так, в ходе рассмотрения спора по существу, судом первой инстанции, а также судебной коллегией в ходе проверки правильности вынесенного судом первой инстанции решения, установлено, что дом по ул. *** в г. Невинномысск, значится как жилой дом.
Отсюда можно сделать вывод, что граждане, правомерно занимающие указанное жилье, в случае отсутствия решения полномочного органа (органа местного самоуправления или органа, осуществляющего управление жилищным фондом) о признании жилого дома общежитием, пользуются жилыми помещениями в таком доме на условиях социального найма, и поэтому вправе в судебном порядке признавать право собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
Более того, судебная коллегия полагает несостоятельным вывод суда первой инстанции о нарушении в ходе перепланировки СанПиН 2.1.2.645-10, поскольку данный вывод судом первой инстанции не мотивирован и не может быть решен судом без специальных познаний.
Доводы суда первой инстанции об умышленных действиях и неправомерности действий бывшего руководства ГБОУ СПО "НЭТ" являются преждевременными и голословными, поскольку отсутствуют доказательства его вины в установленном законом порядке.
Кроме того, суд первой инстанции не дал оценку Положению о студенческом общежитии, утвержденному Протоколом N *** заседания педагогического совета от *** года, из п. *** которого следует, что именно жилой дом по ул. *** частично и временно используется в качестве общежития (л.д. 60).
Таким образом, учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает законным и обоснованным удовлетворить требования истцов о признании за С.Т., С.Д. права общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. ***.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции не были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства, а также была дана ненадлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является не законным и подлежит отмене, доводы апелляционной жалобы - удовлетворению.
Учитывая требования закона и установленные в ходе рассмотрения гражданского дела, а также при проверке судебной коллегией правильности вынесенного судом первой инстанции решения обстоятельства, судебная коллегия находит постановленное судом первой инстанции решение - подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований С.Т., С.Д. о признании за ними права общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2013 года об отказе в удовлетворения исковых требований С.Т., С.Д. о признании за С.Т., С.Д. права общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица *** - отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования С.Т., С.Д. и признать за С.Т., С.Д. права общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
Апелляционную жалобу - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)