Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.04.2013 по делу N А47-930/2013 (судья Федоренко А.Г.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" - Ивин С.А. (доверенность от 08.02.2013 б/н).
Индивидуальный предприниматель Якунин Юрий Евгеньевич (далее - ИП Якунин Ю.Е., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" (далее - ООО "СтройЭксперт", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 648 000 рублей, из которых 1 200 000 рублей - сумма основного долга, 448 000 рублей - сумма пени.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 02.04.2013 (резолютивная часть объявлена 28.03.2013) исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" в пользу индивидуального предпринимателя Якунина Юрия Евгеньевича взыскано 1 428 880 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "СтройЭксперт" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды, ввиду отсутствия права истца на сдачу в аренду нежилого помещения, реконструированного путем переустройства жилых помещений под торговые залы и являющегося самовольной постройкой. Поскольку предоставленное в аренду нежилое помещение, как самовольная постройка, не принадлежит истцу на праве собственности и не существует как объект гражданских прав, считает договор аренды незаключенным.
По мнению апеллянта, суд не принял во внимание, что нежилые помещения площадью 580 кв. м по техническому плану являются частью жилого дома и необходимы для функционирования жилых помещений.
Ввиду незаключенности договора, полагает необоснованным начисление пени по пункту 5.1 договора и необходимость определения платы за использование помещения на основании ценовой информации о размере платы за жилые помещения, предоставленные Торгово-промышленной палатой Оренбургской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представителем ответчика поддержаны доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ИП Якунину Ю.Е. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 950,1 кв. м, литер А, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65 (л. д. 23, т. 1). Оставшаяся 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 950,1 кв. м, литер А, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65, принадлежит Стуликову Николаю Петровичу (далее - Стуликов Н.П.) (л. д. 24, т. 1).
01.04.2012 между ИП Якуниным Ю.Е. (ссудополучатель) и Стуликовым Н.П. (ссудодатель) заключен договор возмездного пользования N 1, согласно которому ссудодатель обязуется передать в безвозмездное пользование ссудополучателю имущество - 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 950,1 кв. м, литер А, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65, для использования в качестве сдачи в субаренду (пункты 1.1, 1.5 договора).
01 апреля 2012 года между ИП Якуниным Ю.Е. (арендодатель) и обществом "СтройЭксперт" (арендатор) оформлен договор аренды N 1, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 580 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65, с целью осуществления уставной деятельности арендатора, сроком до 31.12.2012 (пункт 1.1, 1.4, 2.1 договора, л.д. 99-101).
Согласно пункту 4.1 договора аренды, размер ежемесячной арендной платы составляет с 01.04.2012 по 31.05.2012-250 000 руб. (оригинал договора аренды от 01.04.2012 N 1, представленный ответчиком, л.д. 100, т. 1). Также из представленного истцом в материалы дела оригинала договора аренды от 01.04.2012 N 1 следует, что размер ежемесячной арендной платы составляет с 01.04.2012 по 31.05.2012-250 000 руб., с 01.06.2012 по 31.12.2012-300 000 руб. (пункт 1.4 договора, л.д. 103, т. 1).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата (пункт 4.2 договора).
Согласно пункту 5.1 договора, за несвоевременное внесение арендных и иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в случае предъявления претензий.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2012 (л. д. 33, т. 1).
В связи с окончанием срока действия договора, 01 января 2013 года между сторонами был подписан договор аренды N 01 в отношении этого же имущества сроком до 30.10.2013 (л. д. 38-43, т. 1).
Размер ежемесячной арендной платы составляет 300 000 руб. (пункт 4.1 договора). Согласно пункту 5.1 договора, за несвоевременное внесение арендных и иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в случае предъявления претензий.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи объектов недвижимости от 01.01.2013 (л. д. 44, т. 1).
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за период с октября 2012 года по январь 2013 года послужило основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены. Вместе с тем, установив наличие в материалах дела двух оригиналов экземпляра договоров аренды от 01.04.2012 N 1, суд признал условие об увеличении размера арендной платы с 01.06.2012 по 31.12.2012 с 250 000 рублей до 300 000 рублей, несогласованным и частично удовлетворил исковые требования в размере 1 200 000 рублей за период с октября 2012 года по январь 2013 года, исходя из ежемесячного размера арендной платы 250 000 руб. в период с 01.04.2012 по 31.12.2012 и 300 000 руб. за январь 2013 года.
Установив нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, суд пришел к выводу, что на основании пункта 4.1 договора аренды, за период с апреля 2012 года по январь 2013 года подлежит взысканию неустойка. Признав неправомерным начисление истцом договорной неустойки за период с 11.06.2012 по 27.08.2012, 11.07.2012 по 08.10.2012, 11.08.2012 по 02.11.2012, 11.09.2012 по 04.12.2012, 11.10.2012 по 31.12.2012, исходя из размера арендной платы в сумме 300 000 рублей, а также исключив периоды взыскания с 12.09.2012 по 01.10.2012, 27.10.2012 по 02.11.2012, 30.11.2012 по 04.12.2012, с учетом фактически произведенных платежей, суд первой инстанции посчитал требования истца в части взыскания договорной неустойки за период с апреля 2012 года по январь 2013 года подлежащими удовлетворению в сумме 378 880 рублей.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование общества "СтройЭксперт" нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По условиям анализируемых договоров аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 580 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65 (пункты 1.1 договоров).
Указанные помещения детализированы и обозначены сторонами путем обозначения на поэтажном плане здания, подписанным обеими сторонами без каких-либо возражений (л. д. 33-37).
Таким образом, сторонами надлежащим образом конкретизированы предметы рассматриваемых договоров аренды.
Материалами дела подтверждается фактическая передача в аренду ООО "СтройЭксперт" нежилого помещения площадью 580 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65, что следует из актов приема-передачи от 01.04.2012 и 01.01.2013 (л. д. 33, 44, т. 1).
Вывод об исполнении договора аренды нежилого помещения площадью 580 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65, позволяют сделать обстоятельства частичной оплаты по договорам аренды от 01.04.2012 N 01 и 01.01.2013 N 01, а также наличия письма ООО "СтройЭксперт" от 17.10.2012 о предоставлении рассрочки по внесению арендной платы, в связи с временными финансовыми трудностями (л. д. 46, 47-76, т. 1).
Из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договоров аренды от 01.04.2012 N 01 и от 01.01.2013 N 01 у его сторон возникла неопределенность с определением нежилого помещения, подлежащего передачи в аренду.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств обращения к истцу с требованием конкретизации объекта аренды (используемого помещения).
Таким образом, предоставленное в аренду нежилое помещение было принято арендатором, использовалось им на протяжении нескольких месяцев.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в том числе частичное внесение арендных платежей и переписку сторон о наличии задолженности по договорам аренды и предоставлении рассрочки по внесению арендной платы, судебная коллегия считает установленным обстоятельство поступления во владение и пользование ответчика нежилого помещения площадью 580 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65.
Доводы заявителя жалобы о нахождении по адресу г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65 жилого дома, не исключают фактического использования арендованных помещений.
Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65, общая полезная площадь составляет 950,1 кв. м, в том числе жилая площадь 370,1 кв. м (л. д. 110-122, т. 1). Согласно экспликации к поэтажному зданию, нежилую часть помещений составляет подсобные помещения площадью 580 кв. м (л. д. 118, т. 1).
Таким образом, спорный договор аренды не может считаться незаключенными по основаниям, предусмотренным статьями 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса, моменты заключения анализируемых договоров, заключенных сроком менее одного года, не связаны с осуществлением государственной регистрации.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии у истца права распоряжения спорным нежилым помещением, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права на нежилое помещение, переданное по договору аренды, не исключает обязательств арендатора по оплате использования недвижимого имущества.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Учитывая названное, доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом, об отсутствии у арендодателя права на его предоставление в аренду, не принимаются судом во внимание. Следует отметить, что приведенные апеллянтом доводы об отсутствии у истца права на предоставление имущества в аренду могут свидетельствовать о недействительности договора и не имеют отношения к его незаключенности.
При этом судебной коллегией не установлено оснований для оценки анализируемого договора в качестве ничтожной сделки, по причине отнесения предоставленного в аренду имущества к самовольной постройке.
По смыслу 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, признаки самовольности образуют именно обстоятельства возведения объекта, а не использование его не в соответствии с назначением (без перевода жилого помещения в нежилое). Поскольку материалы дела не позволяют установить признаки отнесения предоставленного в аренду имущества к самовольной постройке, соответствующие возражения апеллянта подлежат отклонению.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Размер подлежащих уплате арендных платежей, обоснованно произведен судом первой инстанции с учетом несогласованности условия об увеличении размера арендной платы с 01.06.2012 по 31.12.2012 с 250 000 рублей до 300 000 рублей.
Как следует из содержания пункта 4.1 договора аренды от 01 апреля 2012 года N 01, предоставленного истцом, размер ежемесячной арендной платы составляет с 01.04.2012 года по 31.05.2012 года 250 000 рублей, а с 01.06.2012 года по 31.1202012 года -300 000 рублей (л. д. 102-104, т. 1). При этом, указание о размере арендной платы с 01.06.2012 по 31.12.2012 в размере 300 000 рублей сделано рукописным способом.
В экземпляре ответчика указание об увеличении размера арендной платы с 01.06.2012 по 31.12.2012 с 250 000 рублей до 300 000 рублей отсутствует (л. д. 99-101, т. 1).
Поскольку представленные экземпляры оригиналов договора имеют различное текстовое содержание, а в силу пункта 4.5 договора от 01 апреля 2012 года N 01, размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, выводы суда первой инстанции в анализируемой части являются правильными.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договорам аренды от 01.04.2012 и от 01.01.2013. В соответствии с представленными истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договорам аренды от 01.04.2012 N 01 и от 01.01.2013 N 01 за период с октября 2012 года по январь 2013 года составляет 1 200 000 руб. 00 коп.
С учетом, необоснованности применения за период с октября по декабрь 2012 года в расчете арендной платы размера ежемесячной арендной платы в сумме 300 000 рублей исковые требования о взыскании с ООО "СтройЭксперт" задолженности по арендной плате правомерно удовлетворены в размере 1 050 000 рублей (250 000+250 000+250 000+300 000).
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку договоры аренды являются заключенными, а условие о неустойке содержится в тексте договоров, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
В соответствии с пунктами 5.1 договоров аренды, за несвоевременное внесение арендных и иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в случае предъявления претензий.
В соответствии с расчетом истца, размер пени за период с апреля 2012 года по январь 2013 года составляет 448 000 (л. д. 11-14, т. 1).
Проверив названный расчет пени, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о неправомерном начислении истцом договорной неустойки за период с 11.06.2012 по 27.08.2012, 11.07.2012 по 08.10.2012, 11.08.2012 по 02.11.2012, 11.09.2012 по 04.12.2012, 11.10.2012 по 31.12.2012, исходя из размера арендной платы в сумме 300 000 рублей, а также исключил периоды взыскания с 12.09.2012 по 01.10.2012, 27.10.2012 по 02.11.2012, 30.11.2012 по 04.12.2012, с учетом фактически произведенных платежей. Также судом правомерно отнесен платеж "за август" в размере 250 000 руб. в счет погашения арендных платежей за сентябрь 2012 года, ввиду погашения до указанного периода (л. д. 66, 67, 69, 70, 71, т. 1).
С учетом названного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания договорной неустойки за период с апреля 2012 года по январь 2013 года в размере 378 880 рублей.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.04.2013 по делу N А47-930/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2013 N 18АП-5083/2013 ПО ДЕЛУ N А47-930/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N 18АП-5083/2013
Дело N А47-930/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.04.2013 по делу N А47-930/2013 (судья Федоренко А.Г.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" - Ивин С.А. (доверенность от 08.02.2013 б/н).
Индивидуальный предприниматель Якунин Юрий Евгеньевич (далее - ИП Якунин Ю.Е., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" (далее - ООО "СтройЭксперт", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 648 000 рублей, из которых 1 200 000 рублей - сумма основного долга, 448 000 рублей - сумма пени.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 02.04.2013 (резолютивная часть объявлена 28.03.2013) исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" в пользу индивидуального предпринимателя Якунина Юрия Евгеньевича взыскано 1 428 880 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "СтройЭксперт" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды, ввиду отсутствия права истца на сдачу в аренду нежилого помещения, реконструированного путем переустройства жилых помещений под торговые залы и являющегося самовольной постройкой. Поскольку предоставленное в аренду нежилое помещение, как самовольная постройка, не принадлежит истцу на праве собственности и не существует как объект гражданских прав, считает договор аренды незаключенным.
По мнению апеллянта, суд не принял во внимание, что нежилые помещения площадью 580 кв. м по техническому плану являются частью жилого дома и необходимы для функционирования жилых помещений.
Ввиду незаключенности договора, полагает необоснованным начисление пени по пункту 5.1 договора и необходимость определения платы за использование помещения на основании ценовой информации о размере платы за жилые помещения, предоставленные Торгово-промышленной палатой Оренбургской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представителем ответчика поддержаны доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ИП Якунину Ю.Е. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 950,1 кв. м, литер А, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65 (л. д. 23, т. 1). Оставшаяся 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 950,1 кв. м, литер А, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65, принадлежит Стуликову Николаю Петровичу (далее - Стуликов Н.П.) (л. д. 24, т. 1).
01.04.2012 между ИП Якуниным Ю.Е. (ссудополучатель) и Стуликовым Н.П. (ссудодатель) заключен договор возмездного пользования N 1, согласно которому ссудодатель обязуется передать в безвозмездное пользование ссудополучателю имущество - 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 950,1 кв. м, литер А, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65, для использования в качестве сдачи в субаренду (пункты 1.1, 1.5 договора).
01 апреля 2012 года между ИП Якуниным Ю.Е. (арендодатель) и обществом "СтройЭксперт" (арендатор) оформлен договор аренды N 1, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 580 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65, с целью осуществления уставной деятельности арендатора, сроком до 31.12.2012 (пункт 1.1, 1.4, 2.1 договора, л.д. 99-101).
Согласно пункту 4.1 договора аренды, размер ежемесячной арендной платы составляет с 01.04.2012 по 31.05.2012-250 000 руб. (оригинал договора аренды от 01.04.2012 N 1, представленный ответчиком, л.д. 100, т. 1). Также из представленного истцом в материалы дела оригинала договора аренды от 01.04.2012 N 1 следует, что размер ежемесячной арендной платы составляет с 01.04.2012 по 31.05.2012-250 000 руб., с 01.06.2012 по 31.12.2012-300 000 руб. (пункт 1.4 договора, л.д. 103, т. 1).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата (пункт 4.2 договора).
Согласно пункту 5.1 договора, за несвоевременное внесение арендных и иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в случае предъявления претензий.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2012 (л. д. 33, т. 1).
В связи с окончанием срока действия договора, 01 января 2013 года между сторонами был подписан договор аренды N 01 в отношении этого же имущества сроком до 30.10.2013 (л. д. 38-43, т. 1).
Размер ежемесячной арендной платы составляет 300 000 руб. (пункт 4.1 договора). Согласно пункту 5.1 договора, за несвоевременное внесение арендных и иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в случае предъявления претензий.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи объектов недвижимости от 01.01.2013 (л. д. 44, т. 1).
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за период с октября 2012 года по январь 2013 года послужило основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены. Вместе с тем, установив наличие в материалах дела двух оригиналов экземпляра договоров аренды от 01.04.2012 N 1, суд признал условие об увеличении размера арендной платы с 01.06.2012 по 31.12.2012 с 250 000 рублей до 300 000 рублей, несогласованным и частично удовлетворил исковые требования в размере 1 200 000 рублей за период с октября 2012 года по январь 2013 года, исходя из ежемесячного размера арендной платы 250 000 руб. в период с 01.04.2012 по 31.12.2012 и 300 000 руб. за январь 2013 года.
Установив нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, суд пришел к выводу, что на основании пункта 4.1 договора аренды, за период с апреля 2012 года по январь 2013 года подлежит взысканию неустойка. Признав неправомерным начисление истцом договорной неустойки за период с 11.06.2012 по 27.08.2012, 11.07.2012 по 08.10.2012, 11.08.2012 по 02.11.2012, 11.09.2012 по 04.12.2012, 11.10.2012 по 31.12.2012, исходя из размера арендной платы в сумме 300 000 рублей, а также исключив периоды взыскания с 12.09.2012 по 01.10.2012, 27.10.2012 по 02.11.2012, 30.11.2012 по 04.12.2012, с учетом фактически произведенных платежей, суд первой инстанции посчитал требования истца в части взыскания договорной неустойки за период с апреля 2012 года по январь 2013 года подлежащими удовлетворению в сумме 378 880 рублей.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование общества "СтройЭксперт" нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По условиям анализируемых договоров аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 580 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65 (пункты 1.1 договоров).
Указанные помещения детализированы и обозначены сторонами путем обозначения на поэтажном плане здания, подписанным обеими сторонами без каких-либо возражений (л. д. 33-37).
Таким образом, сторонами надлежащим образом конкретизированы предметы рассматриваемых договоров аренды.
Материалами дела подтверждается фактическая передача в аренду ООО "СтройЭксперт" нежилого помещения площадью 580 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65, что следует из актов приема-передачи от 01.04.2012 и 01.01.2013 (л. д. 33, 44, т. 1).
Вывод об исполнении договора аренды нежилого помещения площадью 580 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65, позволяют сделать обстоятельства частичной оплаты по договорам аренды от 01.04.2012 N 01 и 01.01.2013 N 01, а также наличия письма ООО "СтройЭксперт" от 17.10.2012 о предоставлении рассрочки по внесению арендной платы, в связи с временными финансовыми трудностями (л. д. 46, 47-76, т. 1).
Из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договоров аренды от 01.04.2012 N 01 и от 01.01.2013 N 01 у его сторон возникла неопределенность с определением нежилого помещения, подлежащего передачи в аренду.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств обращения к истцу с требованием конкретизации объекта аренды (используемого помещения).
Таким образом, предоставленное в аренду нежилое помещение было принято арендатором, использовалось им на протяжении нескольких месяцев.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в том числе частичное внесение арендных платежей и переписку сторон о наличии задолженности по договорам аренды и предоставлении рассрочки по внесению арендной платы, судебная коллегия считает установленным обстоятельство поступления во владение и пользование ответчика нежилого помещения площадью 580 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, ул. Гребенская, д. 207/65.
Доводы заявителя жалобы о нахождении по адресу г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65 жилого дома, не исключают фактического использования арендованных помещений.
Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ул. Гребенская, д. 207/65, общая полезная площадь составляет 950,1 кв. м, в том числе жилая площадь 370,1 кв. м (л. д. 110-122, т. 1). Согласно экспликации к поэтажному зданию, нежилую часть помещений составляет подсобные помещения площадью 580 кв. м (л. д. 118, т. 1).
Таким образом, спорный договор аренды не может считаться незаключенными по основаниям, предусмотренным статьями 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса, моменты заключения анализируемых договоров, заключенных сроком менее одного года, не связаны с осуществлением государственной регистрации.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии у истца права распоряжения спорным нежилым помещением, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права на нежилое помещение, переданное по договору аренды, не исключает обязательств арендатора по оплате использования недвижимого имущества.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Учитывая названное, доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом, об отсутствии у арендодателя права на его предоставление в аренду, не принимаются судом во внимание. Следует отметить, что приведенные апеллянтом доводы об отсутствии у истца права на предоставление имущества в аренду могут свидетельствовать о недействительности договора и не имеют отношения к его незаключенности.
При этом судебной коллегией не установлено оснований для оценки анализируемого договора в качестве ничтожной сделки, по причине отнесения предоставленного в аренду имущества к самовольной постройке.
По смыслу 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, признаки самовольности образуют именно обстоятельства возведения объекта, а не использование его не в соответствии с назначением (без перевода жилого помещения в нежилое). Поскольку материалы дела не позволяют установить признаки отнесения предоставленного в аренду имущества к самовольной постройке, соответствующие возражения апеллянта подлежат отклонению.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Размер подлежащих уплате арендных платежей, обоснованно произведен судом первой инстанции с учетом несогласованности условия об увеличении размера арендной платы с 01.06.2012 по 31.12.2012 с 250 000 рублей до 300 000 рублей.
Как следует из содержания пункта 4.1 договора аренды от 01 апреля 2012 года N 01, предоставленного истцом, размер ежемесячной арендной платы составляет с 01.04.2012 года по 31.05.2012 года 250 000 рублей, а с 01.06.2012 года по 31.1202012 года -300 000 рублей (л. д. 102-104, т. 1). При этом, указание о размере арендной платы с 01.06.2012 по 31.12.2012 в размере 300 000 рублей сделано рукописным способом.
В экземпляре ответчика указание об увеличении размера арендной платы с 01.06.2012 по 31.12.2012 с 250 000 рублей до 300 000 рублей отсутствует (л. д. 99-101, т. 1).
Поскольку представленные экземпляры оригиналов договора имеют различное текстовое содержание, а в силу пункта 4.5 договора от 01 апреля 2012 года N 01, размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, выводы суда первой инстанции в анализируемой части являются правильными.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договорам аренды от 01.04.2012 и от 01.01.2013. В соответствии с представленными истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договорам аренды от 01.04.2012 N 01 и от 01.01.2013 N 01 за период с октября 2012 года по январь 2013 года составляет 1 200 000 руб. 00 коп.
С учетом, необоснованности применения за период с октября по декабрь 2012 года в расчете арендной платы размера ежемесячной арендной платы в сумме 300 000 рублей исковые требования о взыскании с ООО "СтройЭксперт" задолженности по арендной плате правомерно удовлетворены в размере 1 050 000 рублей (250 000+250 000+250 000+300 000).
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку договоры аренды являются заключенными, а условие о неустойке содержится в тексте договоров, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
В соответствии с пунктами 5.1 договоров аренды, за несвоевременное внесение арендных и иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в случае предъявления претензий.
В соответствии с расчетом истца, размер пени за период с апреля 2012 года по январь 2013 года составляет 448 000 (л. д. 11-14, т. 1).
Проверив названный расчет пени, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о неправомерном начислении истцом договорной неустойки за период с 11.06.2012 по 27.08.2012, 11.07.2012 по 08.10.2012, 11.08.2012 по 02.11.2012, 11.09.2012 по 04.12.2012, 11.10.2012 по 31.12.2012, исходя из размера арендной платы в сумме 300 000 рублей, а также исключил периоды взыскания с 12.09.2012 по 01.10.2012, 27.10.2012 по 02.11.2012, 30.11.2012 по 04.12.2012, с учетом фактически произведенных платежей. Также судом правомерно отнесен платеж "за август" в размере 250 000 руб. в счет погашения арендных платежей за сентябрь 2012 года, ввиду погашения до указанного периода (л. д. 66, 67, 69, 70, 71, т. 1).
С учетом названного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания договорной неустойки за период с апреля 2012 года по январь 2013 года в размере 378 880 рублей.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.04.2013 по делу N А47-930/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройЭксперт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)