Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "19" сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "23" сентября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Севастьяновой Е.В.
судей: Иванцовой О.А., Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания Поповой Е.С.,
при участии:
от заявителя: Подойницыной Т.К., генерального директора на основании приказа N 1 от 28.06.2007, паспорт; Мироновой Л.В., представителя по доверенности от 25.12.2012, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "06" июня 2013 года по делу N А33-20609/2012, принятое судьей Крицкой И.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Надежда" ((ИНН 2461126168, ОГРН 1072461003669, далее - заявитель, общество "Надежда") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - ответчик, департамент) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 50 общей площадью 219,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, арендуемого по договорам аренды от 01.10.1999 N 4933, от 09.07.2007 N 10749 и от 24.08.2011 N 12007, выраженного в уведомлении департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 23.11.2012 N 60340; об обязании устранить допущенные нарушения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06 июня 2013 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Надежда" удовлетворено, признан незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 23.11.2012 N 60340 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения N 50 площадью 219,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39. Суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Надежда", а именно: произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В порядке распределения судебных расходов суд взыскал с департамента в пользу общества 2000 рублей госпошлины.
Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 06.06.2013 не согласен, ссылается на то, что договор аренды спорного имущества N 4933 от 01.10.1999 был заключен на срок с 01.10.1999 по 01.10.2000, следовательно, подлежал государственной регистрации. Поскольку указанный договор зарегистрирован не был, он считается незаключенным, как и все дополнительные соглашения к нему. Договор аренды N 4933 от 01.10.1999 был подписан департаментом с индивидуальным предпринимателем Подойницыной Т.К., которая в нарушение требований статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации переуступила права аренды по указанному договору обществу "Надежда" на основании договора переуступки права аренды от 06.07.2007 без согласия департамента.
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент не направил своего представителя в судебное заседание, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. Представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя департамента.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу департамента - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
01.10.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем Подойницыной Т.К. подписан договор N 4933 аренды нежилого помещения общей площадью 95,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 01.10.1999 по 01.10.2000.
Дополнительным соглашением N 2 от 23.11.2000 к договору аренды N 4933, срок договора продлевался до 30.06.2007.
28.03.2005 между предпринимателем Подойницыной Т.К. (Арендатор) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (Арендодатель) заключено дополнительное соглашение N 11 от 28.03.2005 к договору аренды N 4933 от 01.10.1999, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1, общей площадью 218,4 кв. м (реестровый N СТРО 01263), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39 для использования под магазин.
06.07.2007 между предпринимателем Подойницыной Т.К. и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" заключен договор уступки права аренды от 06.07.2007 о передаче прав и обязанностей арендатору по договору аренды N 4933 от 01.10.1999 обществу с ограниченной ответственностью "Надежда".
09.07.2007 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" (директор Подойницына Т.К.) заключен договор N 10749 аренды нежилого помещения N 50, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 09.07.2007 по 08.06.2008.
Соглашением от 24.08.2011 договор аренды N 10749 расторгнут с 24.08.2011.
24.08.2011 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" (директор Подойницына Т.К.) заключен договор N 12007 аренды на нежилого помещения N 50, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 24.08.2011 по 01.07.2015.
Договор аренды от 24.08.2011 N 12007 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю за номером 24-24-01/121/2012-729.
24.11.2011 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" заключено дополнение N 2 к договору от 24.08.2011 N 12007, согласно которому департамент передает, а общество принимает в аренду нежилое помещение N 50, общей площадью 219,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39 для использования под магазин.
25.11.2012 общество с ограниченной ответственностью "Надежда" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 219,3 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39.
Уведомлением от 23.11.2012 (исх. N 60340) обществу сообщено, что на основании пункта 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в реализации преимущественного прав отказано.
Полагая, что отказ является незаконным и нарушает права в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом правил распределения бремени доказывания соответствие оспариваемого ненормативного акта (решения, действий, бездействия) закону или иным нормативным правовым актам доказывает орган, осуществляющий публичные полномочия, а нарушение прав и охраняемых законом интересов доказывает лицо, обратившееся с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 1.4, 3.13 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города, утвержденного постановлением администрации города Красноярска от 15.02.2005 N 55/1, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Арбитражного суда Красноярского края о том, что департамент является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории города Красноярска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ департамента, изложенный в уведомлении от 23.11.2012 исх. N 60340 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, помещение N 50 (далее - спорное помещение), не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 25.10.2012 ООО "Надежда" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 50, общей площадью 219,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, арендуемого по договорам аренды от 01.10.1999 N 4933, от 09.07.2007 N 10749 и от 24.08.2011 N 12007.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Закон N 159-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства - хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого отказа) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, арендатору, который является субъектом малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела и не оспаривается департаментом, общество:
- - относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также не осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);
- - не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - владеет помещением, не превышающими установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1 000 кв. м);
- - названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно оспариваемому уведомлению департамента от 23.11.2012 N 60340 заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения в собственность на основании части 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в связи с тем, что спорное помещение находилось в пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу указанного Закона в соответствии с договором аренды такого имущества.
Признавая незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 23.11.2012 N 60340, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью "Надежда" имеет преимущественное право на приобретение нежилого помещения N 50, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, исходя из следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 01.10.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем Подойницыной Т.К. подписан договор N 4933 аренды нежилого помещения общей площадью 95,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 01.10.1999 по 01.10.2000. Помещение передано по акту приема-передачи от 01.10.1999.
Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие положения относительно момента заключения договора, а именно:
- - договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1);
- - если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2);
- - договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3).
В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указано, что статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 информационного письма).
Учитывая, что первоначально заключенный договор аренды 01.10.1999 N 4933, устанавливал срок его действия с 01.10.1999 по 01.10.2000, то данный договор подлежал (с учетом приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации) обязательной государственной регистрации. Однако необходимая государственная регистрация указанного договора аренды не произведена, в связи с чем, договор аренды от 01.10.1999 N 4933 является незаключенным.
Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
По смыслу статьи 606, пункта 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся условия о предмете аренды и цене договора (размере арендных платежей).
28.03.2005 между предпринимателем Подойницыной Т.К. (Арендатор) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (Арендодатель) заключено дополнительное соглашение N 11 от 28.03.2005 к договору аренды N 4933 от 01.10.1999, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1, общей площадью 218,4 кв. м (реестровый N СТРО 01263), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39 для использования под магазин.
Суд апелляционной инстанции полагает, что дополнительное соглашение от 28.03.2005 N 11 (т. 1 л.д. 47) к договору от 01.10.1999 N 4933 содержит все существенные условия договора аренды испрашиваемого обществом нежилого помещения, а именно:
- - наименование сторон: департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска - арендодатель, и индивидуальный предприниматель Подойницына Т.К. - арендатор;
- - предмет договора: нежилое помещение N 1, общей площадью 218,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39,
- - приведен расчет арендной платы;
- - указаны платежные реквизиты, по которым будет осуществляться уплата арендной платы;
- - дополнение подписано представителями сторон, скреплено печатями, - в связи с чем, указанное дополнительное соглашение может рассматриваться как самостоятельный договор аренды нежилого помещения.
В соглашении не указано, что договор аренды заключен на срок более года, следовательно, данное соглашение считается заключенным на неопределенный срок, в связи с чем, в силу вышеизложенных норм права не подлежит государственной регистрации.
Кроме того, материалами дела подтверждается и департаментом не оспаривается тот факт, что указанное помещение фактически не выбывало из владения Подойницыной Т.К. с 1999 года до 06.07.207.
В связи с изложенным довод департамента об отсутствии у общества преимущественного права на приобретение спорного помещения по причине незаключенности договора аренды спорного имущества N 4933 от 01.10.1999 и дополнительных соглашений к нему, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации", срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу предусмотрены пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Как видно из материалов дела, 04.06.2007 директор общества "Надежда" Подойницына Т.К. обратилась в департамент с заявлением о переоформлении договора аренды по адресу: Мичурина, 39, на ООО "Надежда", и получила согласие на такое переоформление 20.06.2007 (отметка на заявлении с указанием об удовлетворении заявки, заверенная подписью начальника отдела аренды муниципального имущества Макаровой). На основании этого общество с предпринимателем 06.07.2007, после подписания дополнительного соглашения N 11 от 28.03.2005 к договору аренды N 4933 от 01.10.1999, заключили договор уступки права аренды, согласно условиям которого, первоначальный арендатор передает новому арендатору права и обязанности арендатора в отношении нежилого муниципального помещения N 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, общей площадью 218,4 кв. м, переданного в пользование предпринимателю с 01.10.199 по договору аренды от 01.10.199 N 4933.
Следовательно, довод департамента о том, что Подойницына Т.К. в нарушение требований статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации переуступила права аренды в отношении спорного имущества обществу "Надежда" на основании договора переуступки права аренды от 06.07.2007 без согласия департамента, опровергается материалами дела.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае состоялся перенаем арендованного имущества, на приватизацию которого претендует общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
После заключения договора переуступки права аренды от 06.07.2007 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" (директор Подойницына Т.К.) был заключен договор N 10749 от 09.07.2007 аренды нежилого помещения, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 09.07.2007 по 08.06.2008.
Соглашением от 24.08.2011 договор аренды N 10749 расторгнут с 24.08.2011.
24.08.2011 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" (директор Подойницына Т.К.) заключен договор N 12007 аренды на нежилого помещения, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 24.08.2011 по 01.07.2015.
Договор аренды от 24.08.2011 N 12007 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю за номером 24-24-01/121/2012-729.
24.11.2011 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" заключено дополнение N 2 к договору от 24.08.2011 N 12007, согласно которому департамент передает, а общество принимает в аренду нежилое помещение N 50, общей площадью 219,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39 для использования под магазин.
Департамент не заявлял возражений относительно пользования арендаторами (сначала предпринимателем, а впоследствии обществом) спорным помещением и не принимал меры к освобождению указанного помещения.
Доказательств возврата обществом департаменту спорных помещений в связи с последовательным заключением сторонами упомянутых договоров аренды, предъявления арендодателем требований о возврате арендуемых помещений и отказа от продолжения арендных отношений, материалы дела не содержат.
Поскольку общество является правопреемником предпринимателя (сингулярное правопреемство), в срок временного арендного пользования спорным помещением заявителем подлежал включению срок временного арендного пользования этим же помещением предпринимателем.
То обстоятельство, что первоначально по дополнительному соглашению N 11 от 28.03.2005 в аренду был передано помещение N 1, общей площадью 218,4 кв. м, а общество обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 50, общей площадью 219,3 кв. м, не свидетельствует о несоответствии общества требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ
Как следует из пояснений представителей общества, материалов дела (дополнительного соглашения N 11 от 28.03.2005, схемы, экспликации к дополнительному соглашению N 11 от 28.03.2005, договора аренды нежилого помещения N 10749 от 09.07.2007, схемы, экспликации к указанному договору, дополнительного соглашения N 2 от 24.11.2011 схемы, экспликации к дополнительному соглашению N 2 от 24.11.2011) и не опровергается департаментом, номер помещения был изменен во время проведения технической инвентаризации в 2006 году, изменение показателя "площадь помещения" произошло в результате перемерки и перерасчета площади арендуемого помещения. Внешние границы арендуемого помещения не изменились, капитальный ремонт, реконструкция арендуемого помещения производились. Фактически в аренде с 2005 года (сначала у предпринимателя, затем у общества) находилось одно и тоже помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39.
При названных обстоятельствах обществом как субъектом малого (среднего) предпринимательства на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ соблюден двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ. Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью "Надежда" имеет преимущественное право на приобретение нежилого помещения N 50, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39.
Таким образом, при наличии всех необходимых условий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отсутствовали основания для отказа в реализации обществом его преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.
На основании части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно в качестве меры, восстанавливающей нарушенное право заявителя, обязал департамент произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что сторонами не оспаривается.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "06" июня 2013 года по делу N А33-20609/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
О.А.ИВАНЦОВА
Н.А.МОРОЗОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2013 ПО ДЕЛУ N А33-20609/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2013 г. по делу N А33-20609/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "19" сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "23" сентября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Севастьяновой Е.В.
судей: Иванцовой О.А., Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания Поповой Е.С.,
при участии:
от заявителя: Подойницыной Т.К., генерального директора на основании приказа N 1 от 28.06.2007, паспорт; Мироновой Л.В., представителя по доверенности от 25.12.2012, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "06" июня 2013 года по делу N А33-20609/2012, принятое судьей Крицкой И.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Надежда" ((ИНН 2461126168, ОГРН 1072461003669, далее - заявитель, общество "Надежда") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - ответчик, департамент) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 50 общей площадью 219,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, арендуемого по договорам аренды от 01.10.1999 N 4933, от 09.07.2007 N 10749 и от 24.08.2011 N 12007, выраженного в уведомлении департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 23.11.2012 N 60340; об обязании устранить допущенные нарушения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06 июня 2013 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Надежда" удовлетворено, признан незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 23.11.2012 N 60340 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения N 50 площадью 219,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39. Суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Надежда", а именно: произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В порядке распределения судебных расходов суд взыскал с департамента в пользу общества 2000 рублей госпошлины.
Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 06.06.2013 не согласен, ссылается на то, что договор аренды спорного имущества N 4933 от 01.10.1999 был заключен на срок с 01.10.1999 по 01.10.2000, следовательно, подлежал государственной регистрации. Поскольку указанный договор зарегистрирован не был, он считается незаключенным, как и все дополнительные соглашения к нему. Договор аренды N 4933 от 01.10.1999 был подписан департаментом с индивидуальным предпринимателем Подойницыной Т.К., которая в нарушение требований статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации переуступила права аренды по указанному договору обществу "Надежда" на основании договора переуступки права аренды от 06.07.2007 без согласия департамента.
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент не направил своего представителя в судебное заседание, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. Представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя департамента.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу департамента - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
01.10.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем Подойницыной Т.К. подписан договор N 4933 аренды нежилого помещения общей площадью 95,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 01.10.1999 по 01.10.2000.
Дополнительным соглашением N 2 от 23.11.2000 к договору аренды N 4933, срок договора продлевался до 30.06.2007.
28.03.2005 между предпринимателем Подойницыной Т.К. (Арендатор) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (Арендодатель) заключено дополнительное соглашение N 11 от 28.03.2005 к договору аренды N 4933 от 01.10.1999, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1, общей площадью 218,4 кв. м (реестровый N СТРО 01263), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39 для использования под магазин.
06.07.2007 между предпринимателем Подойницыной Т.К. и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" заключен договор уступки права аренды от 06.07.2007 о передаче прав и обязанностей арендатору по договору аренды N 4933 от 01.10.1999 обществу с ограниченной ответственностью "Надежда".
09.07.2007 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" (директор Подойницына Т.К.) заключен договор N 10749 аренды нежилого помещения N 50, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 09.07.2007 по 08.06.2008.
Соглашением от 24.08.2011 договор аренды N 10749 расторгнут с 24.08.2011.
24.08.2011 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" (директор Подойницына Т.К.) заключен договор N 12007 аренды на нежилого помещения N 50, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 24.08.2011 по 01.07.2015.
Договор аренды от 24.08.2011 N 12007 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю за номером 24-24-01/121/2012-729.
24.11.2011 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" заключено дополнение N 2 к договору от 24.08.2011 N 12007, согласно которому департамент передает, а общество принимает в аренду нежилое помещение N 50, общей площадью 219,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39 для использования под магазин.
25.11.2012 общество с ограниченной ответственностью "Надежда" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 219,3 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39.
Уведомлением от 23.11.2012 (исх. N 60340) обществу сообщено, что на основании пункта 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в реализации преимущественного прав отказано.
Полагая, что отказ является незаконным и нарушает права в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом правил распределения бремени доказывания соответствие оспариваемого ненормативного акта (решения, действий, бездействия) закону или иным нормативным правовым актам доказывает орган, осуществляющий публичные полномочия, а нарушение прав и охраняемых законом интересов доказывает лицо, обратившееся с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 1.4, 3.13 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города, утвержденного постановлением администрации города Красноярска от 15.02.2005 N 55/1, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Арбитражного суда Красноярского края о том, что департамент является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории города Красноярска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ департамента, изложенный в уведомлении от 23.11.2012 исх. N 60340 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, помещение N 50 (далее - спорное помещение), не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 25.10.2012 ООО "Надежда" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 50, общей площадью 219,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, арендуемого по договорам аренды от 01.10.1999 N 4933, от 09.07.2007 N 10749 и от 24.08.2011 N 12007.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Закон N 159-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства - хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого отказа) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, арендатору, который является субъектом малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела и не оспаривается департаментом, общество:
- - относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также не осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);
- - не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - владеет помещением, не превышающими установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1 000 кв. м);
- - названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно оспариваемому уведомлению департамента от 23.11.2012 N 60340 заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения в собственность на основании части 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в связи с тем, что спорное помещение находилось в пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу указанного Закона в соответствии с договором аренды такого имущества.
Признавая незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 23.11.2012 N 60340, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью "Надежда" имеет преимущественное право на приобретение нежилого помещения N 50, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, исходя из следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 01.10.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем Подойницыной Т.К. подписан договор N 4933 аренды нежилого помещения общей площадью 95,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 01.10.1999 по 01.10.2000. Помещение передано по акту приема-передачи от 01.10.1999.
Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие положения относительно момента заключения договора, а именно:
- - договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1);
- - если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2);
- - договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3).
В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указано, что статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 информационного письма).
Учитывая, что первоначально заключенный договор аренды 01.10.1999 N 4933, устанавливал срок его действия с 01.10.1999 по 01.10.2000, то данный договор подлежал (с учетом приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации) обязательной государственной регистрации. Однако необходимая государственная регистрация указанного договора аренды не произведена, в связи с чем, договор аренды от 01.10.1999 N 4933 является незаключенным.
Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
По смыслу статьи 606, пункта 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся условия о предмете аренды и цене договора (размере арендных платежей).
28.03.2005 между предпринимателем Подойницыной Т.К. (Арендатор) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (Арендодатель) заключено дополнительное соглашение N 11 от 28.03.2005 к договору аренды N 4933 от 01.10.1999, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1, общей площадью 218,4 кв. м (реестровый N СТРО 01263), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39 для использования под магазин.
Суд апелляционной инстанции полагает, что дополнительное соглашение от 28.03.2005 N 11 (т. 1 л.д. 47) к договору от 01.10.1999 N 4933 содержит все существенные условия договора аренды испрашиваемого обществом нежилого помещения, а именно:
- - наименование сторон: департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска - арендодатель, и индивидуальный предприниматель Подойницына Т.К. - арендатор;
- - предмет договора: нежилое помещение N 1, общей площадью 218,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39,
- - приведен расчет арендной платы;
- - указаны платежные реквизиты, по которым будет осуществляться уплата арендной платы;
- - дополнение подписано представителями сторон, скреплено печатями, - в связи с чем, указанное дополнительное соглашение может рассматриваться как самостоятельный договор аренды нежилого помещения.
В соглашении не указано, что договор аренды заключен на срок более года, следовательно, данное соглашение считается заключенным на неопределенный срок, в связи с чем, в силу вышеизложенных норм права не подлежит государственной регистрации.
Кроме того, материалами дела подтверждается и департаментом не оспаривается тот факт, что указанное помещение фактически не выбывало из владения Подойницыной Т.К. с 1999 года до 06.07.207.
В связи с изложенным довод департамента об отсутствии у общества преимущественного права на приобретение спорного помещения по причине незаключенности договора аренды спорного имущества N 4933 от 01.10.1999 и дополнительных соглашений к нему, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации", срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу предусмотрены пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Как видно из материалов дела, 04.06.2007 директор общества "Надежда" Подойницына Т.К. обратилась в департамент с заявлением о переоформлении договора аренды по адресу: Мичурина, 39, на ООО "Надежда", и получила согласие на такое переоформление 20.06.2007 (отметка на заявлении с указанием об удовлетворении заявки, заверенная подписью начальника отдела аренды муниципального имущества Макаровой). На основании этого общество с предпринимателем 06.07.2007, после подписания дополнительного соглашения N 11 от 28.03.2005 к договору аренды N 4933 от 01.10.1999, заключили договор уступки права аренды, согласно условиям которого, первоначальный арендатор передает новому арендатору права и обязанности арендатора в отношении нежилого муниципального помещения N 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, общей площадью 218,4 кв. м, переданного в пользование предпринимателю с 01.10.199 по договору аренды от 01.10.199 N 4933.
Следовательно, довод департамента о том, что Подойницына Т.К. в нарушение требований статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации переуступила права аренды в отношении спорного имущества обществу "Надежда" на основании договора переуступки права аренды от 06.07.2007 без согласия департамента, опровергается материалами дела.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае состоялся перенаем арендованного имущества, на приватизацию которого претендует общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
После заключения договора переуступки права аренды от 06.07.2007 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" (директор Подойницына Т.К.) был заключен договор N 10749 от 09.07.2007 аренды нежилого помещения, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 09.07.2007 по 08.06.2008.
Соглашением от 24.08.2011 договор аренды N 10749 расторгнут с 24.08.2011.
24.08.2011 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" (директор Подойницына Т.К.) заключен договор N 12007 аренды на нежилого помещения, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, сроком с 24.08.2011 по 01.07.2015.
Договор аренды от 24.08.2011 N 12007 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю за номером 24-24-01/121/2012-729.
24.11.2011 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" заключено дополнение N 2 к договору от 24.08.2011 N 12007, согласно которому департамент передает, а общество принимает в аренду нежилое помещение N 50, общей площадью 219,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39 для использования под магазин.
Департамент не заявлял возражений относительно пользования арендаторами (сначала предпринимателем, а впоследствии обществом) спорным помещением и не принимал меры к освобождению указанного помещения.
Доказательств возврата обществом департаменту спорных помещений в связи с последовательным заключением сторонами упомянутых договоров аренды, предъявления арендодателем требований о возврате арендуемых помещений и отказа от продолжения арендных отношений, материалы дела не содержат.
Поскольку общество является правопреемником предпринимателя (сингулярное правопреемство), в срок временного арендного пользования спорным помещением заявителем подлежал включению срок временного арендного пользования этим же помещением предпринимателем.
То обстоятельство, что первоначально по дополнительному соглашению N 11 от 28.03.2005 в аренду был передано помещение N 1, общей площадью 218,4 кв. м, а общество обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 50, общей площадью 219,3 кв. м, не свидетельствует о несоответствии общества требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ
Как следует из пояснений представителей общества, материалов дела (дополнительного соглашения N 11 от 28.03.2005, схемы, экспликации к дополнительному соглашению N 11 от 28.03.2005, договора аренды нежилого помещения N 10749 от 09.07.2007, схемы, экспликации к указанному договору, дополнительного соглашения N 2 от 24.11.2011 схемы, экспликации к дополнительному соглашению N 2 от 24.11.2011) и не опровергается департаментом, номер помещения был изменен во время проведения технической инвентаризации в 2006 году, изменение показателя "площадь помещения" произошло в результате перемерки и перерасчета площади арендуемого помещения. Внешние границы арендуемого помещения не изменились, капитальный ремонт, реконструкция арендуемого помещения производились. Фактически в аренде с 2005 года (сначала у предпринимателя, затем у общества) находилось одно и тоже помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39.
При названных обстоятельствах обществом как субъектом малого (среднего) предпринимательства на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ соблюден двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ. Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью "Надежда" имеет преимущественное право на приобретение нежилого помещения N 50, общей площадью 219 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39.
Таким образом, при наличии всех необходимых условий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отсутствовали основания для отказа в реализации обществом его преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.
На основании части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно в качестве меры, восстанавливающей нарушенное право заявителя, обязал департамент произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что сторонами не оспаривается.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "06" июня 2013 года по делу N А33-20609/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
О.А.ИВАНЦОВА
Н.А.МОРОЗОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)