Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "07" августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "08" августа 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Краевой Ю.Н.
при участии в судебном заседании:
- ИП Кузнецов А.О., паспорт;
- от Комитета по управлению имуществом города Саратова - Одинцова Т.В. - по доверенности от 16.10.2012;
- от Администрации МО "Город Саратов" - Чеконов Е.Ф. - по доверенности от 07.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года по делу N А57-2141/2013 (судья Е.Л. Большедворская)
по иску индивидуального предпринимателя Кузнецова Алексея Олеговича (г. Саратов, ОГРН ИП 311645504500017, ИНН 645503127212)
к Комитету по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)
Администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012,
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Кузнецов Алексей Олегович, г. Саратов, с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Администрации муниципального образования "Город Саратов" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года требования Индивидуального Предпринимателя Кузнецова Алексея Олеговича удовлетворены частично.
В целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 приняты спорные пункты договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в следующей редакции:
- пункт 2.1. договора: "Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года.
- - подпункт 4 пункта 4.1.2.: исключить;
- - последний абзац пункта 4.1.2.: "Договор аренды может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации";
- - раздел 7: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами";
- - пункт 9.5.: "В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений".
В удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в части пункта 4.1.1. договора отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить в части удовлетворения заявленных требований о принятии спорных пунктов договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в следующей редакции:
- пункт 2.1. договора: "Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года.
- - подпункт 4 пункта 4.1.2.: исключить;
- - последний абзац пункта 4.1.2.: "Договор аренды может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации";
- - раздел 7: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами";
- - пункт 9.5.: "В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений".
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции неправомерно сослался на Постановление 12-го ААС от 14.02.2013 и Постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2013 по делу N А57-15408/2012, как на судебные акты, не имеющие преюдициального значения для дела, указывает, что данные судебные акты были приняты в рамках рассмотрения дела по обжалованию ненормативного правового акта (постановления Администрации), которым в одностороннем порядке неправомерно был определен срок аренды, а предметом настоящего дела является преддоговорный спор по условию о сроке аренды.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, против чего, лица, участвующие в деле не возражали, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 22.02.2011 ИП Кузнецов А.О. в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о предоставлении ему в аренду на 49 лет земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., с кадастровым номером 64:48:04 04 12:57, под размещение автостоянки, что соответствовало виду его разрешенного использования.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" N 992 от 16.05.2011 в предоставлении указанного земельного участка в аренду было отказано. В качестве основания отказа в предоставлении земельного участка Администрация указала, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории общего пользования и что использование земельного участка, расположенного в границах территорий общего пользования, для размещения автостоянки не допускается.
Не согласившись с данным постановлением Администрации, ИП Кузнецов А.О. оспорил его в судебном порядке.
Суд первой инстанции, в рамках рассмотрения арбитражного дела N А57-8522/2011 в удовлетворении заявленных требований отказал.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2011 решение Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-8522/2011 отменено, по делу принят новый судебный акт: постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 16.05.2011 N 992 признано недействительным, на Администрацию возложена обязанность предоставить ИП Кузнецову А.О. в аренду земельный участок для целей размещения автостоянки и направить предпринимателю проект договора аренды данного земельного участка.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 ИП Кузнецову А.О. предоставлен испрашиваемый земельный участок в аренду сроком на 3 года.
Во исполнение указанного постановления администрацией муниципального образования "Город Саратов" в лице комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" был подготовлен проект договора N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года о предоставлении в аренду Кузнецову А.О. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:040412:57, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И. в Ленинском районе, площадью 2 000 кв. м, для целей, не связанных со строительством, - размещение автостоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта, сроком на 3 года - с 03.07.2012 по 03.07.2015.
Истец, не согласившись с предложенной ответчиком редакцией пункта 2.1., устанавливающего трехлетний срок аренды, а также пункта 4.1.1, подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5., в связи с их несоответствием законодательству Российской Федерации, регулирующему земельные и арендные отношения, 19.07.2012 направил в адрес комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" протокол разногласий к указанному договору.
В ответ на обращение истца, ответчиками в адрес ИП Кузнецова А.О. был подготовлен и направлен протокол от 01.08.2012 согласования разногласий к договору аренды земельного участка от 03.07.2012 N С-12-289Ф-4, которым решено принять пункт 4.1.1. договора аренды в редакции арендатора, в остальной части протокол разногласий отклонен.
Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка N С-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года между сторонами возник спор по содержанию пунктов 2.1., подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5. В процессе совместного рассмотрения возникших разногласий сторонам не удалось достигнуть согласия по содержанию указанных пунктов договора, устраивающего обе стороны.
Отклоняя предложенную истцом редакцию пункта 2.1. договора, устанавливающего срок аренды испрашиваемого земельного участка с 03.07.2012 года по 03.07.2015, ответчик сослался на вышеуказанное постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" N 204 от 09.06.2012 года, как препятствующее к изменению срока аренды на 49 лет, т.е. в редакции, предложенной истцом.
Поскольку наличие данного постановления лишало истца возможности обратиться в арбитражный суд с настоящим иском сразу после отказа ответчика в заключении договора аренды на предложенных истцом условиях, Предприниматель, полагая, что постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 в части установления трехлетнего срока аренды земельного участка незаконно и необоснованно, оспорил данный ненормативный правовой акт органа местного самоуправления в названной части в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2012 по делу N А57-15408/2012 в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 ИП Кузнецову А.О. было отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2012 по делу N А57-15408/2012 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым признано недействительным постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 в части установления трехлетнего срока аренды испрашиваемого индивидуальным предпринимателем земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки.
Отменяя решение суда первой инстанции по делу N А57-15408/2012, суд апелляционной инстанции указал, что из анализа правовых норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и Положения о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Саратов", для целей, не связанных со строительством, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 07.07.2010 N 53-632, следует, что названные нормативные акты регламентируют порядок приобретения прав на земельные участки, при этом, не содержат норм, в силу которых орган местного самоуправления наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды. При рассмотрении спора, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что, устанавливая властно-распорядительным актом срок аренды без ссылок на конкретные основания, Администрация неправомерно расширила сферу усмотрения публичного органа, что привело к конфликту интересов.
Кроме того, в рамках рассмотрения спора по делу N А57-15408/2012 суд апелляционной инстанции установил, что между предпринимателем и администрацией г. Саратова возник преддоговорной спор.
Однако, поскольку передаче преддоговорного спора на рассмотрение суду должно предшествовать обязательное соблюдение определенной процедуры, предусмотренной гражданским и земельным законодательством, арбитражным судом апелляционной инстанции в рамках дела N А57-15408/2012 не был применен предложенный заявителем способ восстановления нарушенного права в виде обязания администрации г. Саратова в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу внести изменения в постановление N 204 от 22.02.2012 путем указания в качестве срока аренды земельного участка 49 лет, а также обязания администрации г. Саратов в течение одной недели со дня внесения изменений в части срока аренды земельного участка в постановление N 204 от 22.02.2012 заключить с ИП Кузнецовым А.О. договор аренды земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки, сроком на 49 лет.
Изложенные обстоятельства явились основанием для передачи истцом возникших разногласий по пункту 2.1., пункту 4.1.1, подпункту 4) пункта 4.1.2., последнему абзацу пункта 4.1.2., разделу 7 и пункту 9.5. проекта договора на рассмотрение арбитражного суда.
Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правильно указал суд первой инстанции, между истцом и ответчиком не было достигнуто согласия по поводу формулировки отдельных пунктов договора аренды земельного участка, в частности, пункта 2.1., устанавливающего срок аренды с 03.07.2012 по 03.07.2015 (3 года).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.На основании пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.
Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, определен положениями статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решения.
Решением Саратовской городской Думы от 07.07.2010 N 53-632 утверждено Положение о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Саратов", для целей, не связанных со строительством.
Из анализа правовых норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и Положения о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Саратов", для целей, не связанных со строительством, следует, что названные нормативные акты регламентируют порядок приобретения прав на земельные участки, при этом, не содержат норм, в силу которых орган местного самоуправления наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции в рассматриваемом случае срок предоставления ИП Кузнецову А.О. земельного участка в аренду (3 года) установлен властно-распорядительным актом, которым администрация муниципального образования "Город Саратов" неправомерно расширила сферу усмотрения публичного органа, что привело к конфликту интересов, в связи с чем, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 года по делу N А57-15408/2012 он был признан недействительным в части установления трехлетнего срока аренды испрашиваемого индивидуальным предпринимателем земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки.
Пунктом 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.
Публичные интересы, перечисленные в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату, цели одной рациональной деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод.
Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации.
Ответчики в материалы дела какие-либо доказательства о невозможности заключения договора на 49 лет не предоставили.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что условия пункта 2.1. договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, в целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 подлежит принятию в следующей редакции: "2.1. Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года".
Кроме того, истец не согласен со следующей редакцией подпункта 4) пункта 4.1.2. договора аренды, предусматривающей право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае: "4) совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка".
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в выборе условий договора
Требование арендодателя о включении в договор ответственности за совершение арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка в виде досрочного расторжения договора не основано на обязательных правилах, предусмотренных законом.
Кроме того, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Следовательно, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение существенным. По смыслу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.
Поскольку истец не согласен на заключение договора, содержащего условие, не являющееся для него обязательным, спорный подпункт договора нарушает положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об исключении данного пункта из текста проекта договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012.
Кроме того, между сторонами возникли разногласия по последнему абзацу пункта 4.1.2. проекта договора, изложенного ответчиком в следующей редакции: "Договор аренды может быть расторгнут, также, при нарушении арендатором других условий договора (неисполнение арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации".
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлен особый порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет. По требованию арендодателя расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора арендатором и по решению суда. Однако, как указывалось выше, согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. При этом, общая норма статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях изменения и расторжения договора гласит: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным нарушением условий договора, как изложено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда.
С учетом изложенного, суд рассматривает предусмотренное в последнем абзаце пункта 4.1.2. проекта договора вышеуказанное условие о возможности досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя как возможность досрочного отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. В данном случае сам факт нарушения какого-либо условия, в редакции проекта договора арендодателя, будет являться существенным без указания на то суда.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял последний абзац пункта 4.1.2. в формулировке истца - "Договор аренды может быть расторгнут, также, в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации".
Как правильно указывал суд первой инстанции, между сторонами также возникли разногласия по разделу 7 проекта договора N А-12-289Ф от 03.07.2012.
Ответчиком предложена следующая редакция договора аренды: "Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами.
Договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется".
Исходя из изложенного выше, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия пункта 2.1. договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, в целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 он подлежит принятию в следующей редакции: "2.1. Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года".
На основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора, системный анализ которых позволяет суду прийти к выводу о том, что расторжение договора является крайней мерой реагирования на нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Нормой пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.04.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из анализа данных правовых норм следует, что права и обязанности, возникшие из настоящего договора аренды в силу статьи 310 Гражданского кодекса не могут быть прекращены путем одностороннего отказа от исполнения договора, т.к. закон (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает возможность отказа стороны от исполнения договора аренды только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Поскольку судом установлено, что земельный участок подлежит передаче в аренду истцу сроком на 49 лет, следовательно, такой договор при отсутствии соглашения сторон может быть расторгнут только в судебном порядке.
Таким образом, в целях более последовательного и четкого изложения данного раздела договора, принимая позицию сторон по данному условию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости изложить раздел 7 договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в следующей редакции: "Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами". Далее по тексту исключить.
Также, в ходе преддоговорных споров между истцом и ответчиком не было достигнуто согласия по поводу включения в договор аренды пункта 9.5., в соответствии с которым "9.5. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений".
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность такого возмещения только при наличии согласия арендодателя на проведение соответствующих улучшений имущества.
При таких обстоятельствах, поскольку положение, изложенное ответчиком в оспариваемом пункте 9.5. договора аренды не регулируется императивными нормами, и истец возражает против изложения данного пункта в редакции арендодателя, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что пункт 9.5. в редакции ИП Кузнецова А.О. наиболее полно отражает содержание регулируемых правоотношений и соответствует правовой норме статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в отсутствие добровольного волеизъявления истца на принудительное включение в договор условия о том, что арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества, недопустимо, в связи с чем, принял условие пункта 9.5. в редакции истца - "9.5. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений".
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение в обжалуемой части законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.
Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года по делу N А57-2141/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2013 ПО ДЕЛУ N А57-2141/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. по делу N А57-2141/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "07" августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "08" августа 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Краевой Ю.Н.
при участии в судебном заседании:
- ИП Кузнецов А.О., паспорт;
- от Комитета по управлению имуществом города Саратова - Одинцова Т.В. - по доверенности от 16.10.2012;
- от Администрации МО "Город Саратов" - Чеконов Е.Ф. - по доверенности от 07.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года по делу N А57-2141/2013 (судья Е.Л. Большедворская)
по иску индивидуального предпринимателя Кузнецова Алексея Олеговича (г. Саратов, ОГРН ИП 311645504500017, ИНН 645503127212)
к Комитету по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)
Администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012,
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Кузнецов Алексей Олегович, г. Саратов, с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Администрации муниципального образования "Город Саратов" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года требования Индивидуального Предпринимателя Кузнецова Алексея Олеговича удовлетворены частично.
В целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 приняты спорные пункты договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в следующей редакции:
- пункт 2.1. договора: "Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года.
- - подпункт 4 пункта 4.1.2.: исключить;
- - последний абзац пункта 4.1.2.: "Договор аренды может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации";
- - раздел 7: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами";
- - пункт 9.5.: "В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений".
В удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в части пункта 4.1.1. договора отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить в части удовлетворения заявленных требований о принятии спорных пунктов договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в следующей редакции:
- пункт 2.1. договора: "Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года.
- - подпункт 4 пункта 4.1.2.: исключить;
- - последний абзац пункта 4.1.2.: "Договор аренды может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации";
- - раздел 7: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами";
- - пункт 9.5.: "В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений".
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции неправомерно сослался на Постановление 12-го ААС от 14.02.2013 и Постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2013 по делу N А57-15408/2012, как на судебные акты, не имеющие преюдициального значения для дела, указывает, что данные судебные акты были приняты в рамках рассмотрения дела по обжалованию ненормативного правового акта (постановления Администрации), которым в одностороннем порядке неправомерно был определен срок аренды, а предметом настоящего дела является преддоговорный спор по условию о сроке аренды.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, против чего, лица, участвующие в деле не возражали, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 22.02.2011 ИП Кузнецов А.О. в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о предоставлении ему в аренду на 49 лет земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., с кадастровым номером 64:48:04 04 12:57, под размещение автостоянки, что соответствовало виду его разрешенного использования.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" N 992 от 16.05.2011 в предоставлении указанного земельного участка в аренду было отказано. В качестве основания отказа в предоставлении земельного участка Администрация указала, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории общего пользования и что использование земельного участка, расположенного в границах территорий общего пользования, для размещения автостоянки не допускается.
Не согласившись с данным постановлением Администрации, ИП Кузнецов А.О. оспорил его в судебном порядке.
Суд первой инстанции, в рамках рассмотрения арбитражного дела N А57-8522/2011 в удовлетворении заявленных требований отказал.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2011 решение Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-8522/2011 отменено, по делу принят новый судебный акт: постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 16.05.2011 N 992 признано недействительным, на Администрацию возложена обязанность предоставить ИП Кузнецову А.О. в аренду земельный участок для целей размещения автостоянки и направить предпринимателю проект договора аренды данного земельного участка.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 ИП Кузнецову А.О. предоставлен испрашиваемый земельный участок в аренду сроком на 3 года.
Во исполнение указанного постановления администрацией муниципального образования "Город Саратов" в лице комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" был подготовлен проект договора N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года о предоставлении в аренду Кузнецову А.О. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:040412:57, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И. в Ленинском районе, площадью 2 000 кв. м, для целей, не связанных со строительством, - размещение автостоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта, сроком на 3 года - с 03.07.2012 по 03.07.2015.
Истец, не согласившись с предложенной ответчиком редакцией пункта 2.1., устанавливающего трехлетний срок аренды, а также пункта 4.1.1, подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5., в связи с их несоответствием законодательству Российской Федерации, регулирующему земельные и арендные отношения, 19.07.2012 направил в адрес комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" протокол разногласий к указанному договору.
В ответ на обращение истца, ответчиками в адрес ИП Кузнецова А.О. был подготовлен и направлен протокол от 01.08.2012 согласования разногласий к договору аренды земельного участка от 03.07.2012 N С-12-289Ф-4, которым решено принять пункт 4.1.1. договора аренды в редакции арендатора, в остальной части протокол разногласий отклонен.
Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка N С-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года между сторонами возник спор по содержанию пунктов 2.1., подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5. В процессе совместного рассмотрения возникших разногласий сторонам не удалось достигнуть согласия по содержанию указанных пунктов договора, устраивающего обе стороны.
Отклоняя предложенную истцом редакцию пункта 2.1. договора, устанавливающего срок аренды испрашиваемого земельного участка с 03.07.2012 года по 03.07.2015, ответчик сослался на вышеуказанное постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" N 204 от 09.06.2012 года, как препятствующее к изменению срока аренды на 49 лет, т.е. в редакции, предложенной истцом.
Поскольку наличие данного постановления лишало истца возможности обратиться в арбитражный суд с настоящим иском сразу после отказа ответчика в заключении договора аренды на предложенных истцом условиях, Предприниматель, полагая, что постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 в части установления трехлетнего срока аренды земельного участка незаконно и необоснованно, оспорил данный ненормативный правовой акт органа местного самоуправления в названной части в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2012 по делу N А57-15408/2012 в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 ИП Кузнецову А.О. было отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2012 по делу N А57-15408/2012 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым признано недействительным постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 в части установления трехлетнего срока аренды испрашиваемого индивидуальным предпринимателем земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки.
Отменяя решение суда первой инстанции по делу N А57-15408/2012, суд апелляционной инстанции указал, что из анализа правовых норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и Положения о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Саратов", для целей, не связанных со строительством, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 07.07.2010 N 53-632, следует, что названные нормативные акты регламентируют порядок приобретения прав на земельные участки, при этом, не содержат норм, в силу которых орган местного самоуправления наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды. При рассмотрении спора, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что, устанавливая властно-распорядительным актом срок аренды без ссылок на конкретные основания, Администрация неправомерно расширила сферу усмотрения публичного органа, что привело к конфликту интересов.
Кроме того, в рамках рассмотрения спора по делу N А57-15408/2012 суд апелляционной инстанции установил, что между предпринимателем и администрацией г. Саратова возник преддоговорной спор.
Однако, поскольку передаче преддоговорного спора на рассмотрение суду должно предшествовать обязательное соблюдение определенной процедуры, предусмотренной гражданским и земельным законодательством, арбитражным судом апелляционной инстанции в рамках дела N А57-15408/2012 не был применен предложенный заявителем способ восстановления нарушенного права в виде обязания администрации г. Саратова в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу внести изменения в постановление N 204 от 22.02.2012 путем указания в качестве срока аренды земельного участка 49 лет, а также обязания администрации г. Саратов в течение одной недели со дня внесения изменений в части срока аренды земельного участка в постановление N 204 от 22.02.2012 заключить с ИП Кузнецовым А.О. договор аренды земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки, сроком на 49 лет.
Изложенные обстоятельства явились основанием для передачи истцом возникших разногласий по пункту 2.1., пункту 4.1.1, подпункту 4) пункта 4.1.2., последнему абзацу пункта 4.1.2., разделу 7 и пункту 9.5. проекта договора на рассмотрение арбитражного суда.
Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правильно указал суд первой инстанции, между истцом и ответчиком не было достигнуто согласия по поводу формулировки отдельных пунктов договора аренды земельного участка, в частности, пункта 2.1., устанавливающего срок аренды с 03.07.2012 по 03.07.2015 (3 года).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.На основании пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.
Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, определен положениями статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решения.
Решением Саратовской городской Думы от 07.07.2010 N 53-632 утверждено Положение о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Саратов", для целей, не связанных со строительством.
Из анализа правовых норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и Положения о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Саратов", для целей, не связанных со строительством, следует, что названные нормативные акты регламентируют порядок приобретения прав на земельные участки, при этом, не содержат норм, в силу которых орган местного самоуправления наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции в рассматриваемом случае срок предоставления ИП Кузнецову А.О. земельного участка в аренду (3 года) установлен властно-распорядительным актом, которым администрация муниципального образования "Город Саратов" неправомерно расширила сферу усмотрения публичного органа, что привело к конфликту интересов, в связи с чем, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 года по делу N А57-15408/2012 он был признан недействительным в части установления трехлетнего срока аренды испрашиваемого индивидуальным предпринимателем земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки.
Пунктом 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.
Публичные интересы, перечисленные в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату, цели одной рациональной деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод.
Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации.
Ответчики в материалы дела какие-либо доказательства о невозможности заключения договора на 49 лет не предоставили.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что условия пункта 2.1. договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, в целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 подлежит принятию в следующей редакции: "2.1. Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года".
Кроме того, истец не согласен со следующей редакцией подпункта 4) пункта 4.1.2. договора аренды, предусматривающей право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае: "4) совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка".
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в выборе условий договора
Требование арендодателя о включении в договор ответственности за совершение арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка в виде досрочного расторжения договора не основано на обязательных правилах, предусмотренных законом.
Кроме того, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Следовательно, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение существенным. По смыслу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.
Поскольку истец не согласен на заключение договора, содержащего условие, не являющееся для него обязательным, спорный подпункт договора нарушает положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об исключении данного пункта из текста проекта договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012.
Кроме того, между сторонами возникли разногласия по последнему абзацу пункта 4.1.2. проекта договора, изложенного ответчиком в следующей редакции: "Договор аренды может быть расторгнут, также, при нарушении арендатором других условий договора (неисполнение арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации".
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлен особый порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет. По требованию арендодателя расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора арендатором и по решению суда. Однако, как указывалось выше, согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. При этом, общая норма статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях изменения и расторжения договора гласит: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным нарушением условий договора, как изложено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда.
С учетом изложенного, суд рассматривает предусмотренное в последнем абзаце пункта 4.1.2. проекта договора вышеуказанное условие о возможности досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя как возможность досрочного отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. В данном случае сам факт нарушения какого-либо условия, в редакции проекта договора арендодателя, будет являться существенным без указания на то суда.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял последний абзац пункта 4.1.2. в формулировке истца - "Договор аренды может быть расторгнут, также, в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации".
Как правильно указывал суд первой инстанции, между сторонами также возникли разногласия по разделу 7 проекта договора N А-12-289Ф от 03.07.2012.
Ответчиком предложена следующая редакция договора аренды: "Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами.
Договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется".
Исходя из изложенного выше, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия пункта 2.1. договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, в целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 он подлежит принятию в следующей редакции: "2.1. Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года".
На основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора, системный анализ которых позволяет суду прийти к выводу о том, что расторжение договора является крайней мерой реагирования на нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Нормой пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.04.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из анализа данных правовых норм следует, что права и обязанности, возникшие из настоящего договора аренды в силу статьи 310 Гражданского кодекса не могут быть прекращены путем одностороннего отказа от исполнения договора, т.к. закон (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает возможность отказа стороны от исполнения договора аренды только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Поскольку судом установлено, что земельный участок подлежит передаче в аренду истцу сроком на 49 лет, следовательно, такой договор при отсутствии соглашения сторон может быть расторгнут только в судебном порядке.
Таким образом, в целях более последовательного и четкого изложения данного раздела договора, принимая позицию сторон по данному условию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости изложить раздел 7 договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в следующей редакции: "Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами". Далее по тексту исключить.
Также, в ходе преддоговорных споров между истцом и ответчиком не было достигнуто согласия по поводу включения в договор аренды пункта 9.5., в соответствии с которым "9.5. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений".
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность такого возмещения только при наличии согласия арендодателя на проведение соответствующих улучшений имущества.
При таких обстоятельствах, поскольку положение, изложенное ответчиком в оспариваемом пункте 9.5. договора аренды не регулируется императивными нормами, и истец возражает против изложения данного пункта в редакции арендодателя, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что пункт 9.5. в редакции ИП Кузнецова А.О. наиболее полно отражает содержание регулируемых правоотношений и соответствует правовой норме статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в отсутствие добровольного волеизъявления истца на принудительное включение в договор условия о том, что арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества, недопустимо, в связи с чем, принял условие пункта 9.5. в редакции истца - "9.5. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений".
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение в обжалуемой части законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.
Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года по делу N А57-2141/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)