Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Голубцова В.Г., Сафоновой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,
при участии:
- от истца ООО "ВВС" (ИНН 6659094072, ОГРН 1036603154642) - Кочкин В.Г., доверенность от 01.04.2013, предъявлен паспорт;
- от ответчика ОАО "Уралэнергоцветмет" (ИНН 6658008923, ОГРН 1026602309249) - Татаринов В.Б., доверенность от 17.06.2013, предъявлен паспорт;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца
ООО "ВВС"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 05 июля 2013 года
по делу N А60-9526/2013,
принятое судьей Коликовым В.В.
по иску ООО "ВВС"
к ОАО "Уралэнергоцветмет"
о взыскании 4 454 750,12 руб.
установил:
ООО "ВВС", уточнив исковые требования, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ОАО "Уралэнергоцветмет" стоимости полученного по недействительной сделке в сумме 4 439 763,16 руб., расходов за государственную регистрацию договора аренды в размере 15 000 руб.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец отказался от требований в части расходов за государственную регистрацию договора аренды в размере 15 000 руб., отказ принят судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Свердловской области 05.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Производство по делу в части суммы 15 000 руб. прекращено.
Не согласившись с решением суда, ООО "ВВС" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, поскольку судом не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что ответчик изначально был поставлен в известность о том, что арендованные помещения будут использоваться именно как пункт общественного питания. Истцом за свой счет произведен ремонт спорных нежилых помещений и закуплено все необходимое оборудование для деятельности кафе. О проведении ремонта ответчик не возражал, письменных претензий не заявлял, допускал бригады работников организаций, производящих ремонт и переоборудование помещений, находящихся в собственности ответчика. После проведения ремонтных работ, стороны подписали договор аренды от 01.06.2012 N 0-56/12, который не прошел государственную регистрацию по вине ответчика. В настоящий момент истец не имеет доступа ни к помещению, ни к имуществу, приобретенному за его счет, и находящемуся там. Результатом произведенного за счет средств истца ремонта и приобретенным оборудованием в настоящий момент пользуется ответчик. Фактически согласие арендодателя на проведение ремонтных работ было достигнуто. Действия арендодателя, его поведение, осуществляемый контроль указывают на его (арендодателя) согласие с действиями арендатора.
ОАО "Уралэнергоцветмет" в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поскольку доводы истца не основаны на законе и не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, соответственно.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.06.2012 между ОАО "Уралэнергоцветмет" (арендодатель) и ООО "ВВС" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N О56/12 от 01.06.2012, согласно которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по ул. Антона Валека, 13 г. Екатеринбурга, первый этаж, помещения N 16, 18-22, 36, 37, 39 для использования под офис.
По акту приема-передачи от 01.06.2012 помещение передано арендатору.
Срок аренды установлен с 01.06.2012 по 01.06.2017.
Государственная регистрации договора аренды не была произведена.
25.10.2012 нежилые помещения, ранее переданные истцу на основании подписанного договора аренды, были возвращены ответчику по акту приема-передачи.
ООО "ВВС" указывая, что им произведены ремонтные работы в спорных помещения, обратилось в суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для взыскания стоимости проведенного ремонта, в связи с отсутствием у ответчика обязанности возместить истцу расходы в соответствующей сумме.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует имеет в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом условий договора аренды, акта приема-передачи помещения, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что стороны договора аренды были связаны соответствующими обязательствами, изложенными в договоре аренды.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Согласно положению п. 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
На основании пункта 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, пункт 3 статьи 623 ГК РФ допускает возможность такого возмещения только при наличии согласия арендодателя на проведение соответствующих улучшений имущества.
В п. 2.2.7 договора N О56/12 аренды нежилого помещения установлено, что арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя проводить реконструкцию, перепланировку, переоборудование помещения, систем тепло-, энерго-, и водоснабжения, канализации, систем пожарной и охранной сигнализации, вентиляции, несанкционированного подключения, увеличения нагрузки на электросети. Неотделимые улучшения арендуемого помещения арендатор вправе производить только с письменного разрешения арендодателя. Произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного помещения являются собственностью арендодателя без возмещения их стоимости арендатору.
Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат доказательств согласования с арендодателем проведения ремонта или неотделимых улучшений.
Указание истца на то, что ответчику было известно о проводимом ремонте, не может быть расценено судами как получение письменного согласия ответчика на проведение ремонта и неотделимых улучшений. Кроме того, ответчик не признает факта его извещения о проведении ремонта.
Судом первой инстанции также верно указано, что представленные в материалы дела договоры подряда и поставки, акты на выполнение работ-услуг, товарные, кассовые чеки, накладные не позволяют установить факт выполнения работ и поставки оборудования именно в спорных помещениях, что данные работы направлены на улучшение помещений, переданных истцу на основании договора аренды.
Доказательств правомерности использования спорного помещения и проведения ремонта в период до заключения договора аренды материалы дела не содержат.
Таким образом, поскольку истцом не представлено доказательств необходимости, неотложности, правомерности произведенного ремонта и приобретенных материалов, при отсутствии согласования произведенных работ с арендодателем, у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения исковых требований.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, жалоба - удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2013 по делу N А60-9526/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
С.Н.САФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2013 N 17АП-10060/2013-АК ПО ДЕЛУ N А60-9526/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. N 17АП-10060/2013-АК
Дело N А60-9526/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Голубцова В.Г., Сафоновой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,
при участии:
- от истца ООО "ВВС" (ИНН 6659094072, ОГРН 1036603154642) - Кочкин В.Г., доверенность от 01.04.2013, предъявлен паспорт;
- от ответчика ОАО "Уралэнергоцветмет" (ИНН 6658008923, ОГРН 1026602309249) - Татаринов В.Б., доверенность от 17.06.2013, предъявлен паспорт;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца
ООО "ВВС"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 05 июля 2013 года
по делу N А60-9526/2013,
принятое судьей Коликовым В.В.
по иску ООО "ВВС"
к ОАО "Уралэнергоцветмет"
о взыскании 4 454 750,12 руб.
установил:
ООО "ВВС", уточнив исковые требования, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ОАО "Уралэнергоцветмет" стоимости полученного по недействительной сделке в сумме 4 439 763,16 руб., расходов за государственную регистрацию договора аренды в размере 15 000 руб.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец отказался от требований в части расходов за государственную регистрацию договора аренды в размере 15 000 руб., отказ принят судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Свердловской области 05.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Производство по делу в части суммы 15 000 руб. прекращено.
Не согласившись с решением суда, ООО "ВВС" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, поскольку судом не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что ответчик изначально был поставлен в известность о том, что арендованные помещения будут использоваться именно как пункт общественного питания. Истцом за свой счет произведен ремонт спорных нежилых помещений и закуплено все необходимое оборудование для деятельности кафе. О проведении ремонта ответчик не возражал, письменных претензий не заявлял, допускал бригады работников организаций, производящих ремонт и переоборудование помещений, находящихся в собственности ответчика. После проведения ремонтных работ, стороны подписали договор аренды от 01.06.2012 N 0-56/12, который не прошел государственную регистрацию по вине ответчика. В настоящий момент истец не имеет доступа ни к помещению, ни к имуществу, приобретенному за его счет, и находящемуся там. Результатом произведенного за счет средств истца ремонта и приобретенным оборудованием в настоящий момент пользуется ответчик. Фактически согласие арендодателя на проведение ремонтных работ было достигнуто. Действия арендодателя, его поведение, осуществляемый контроль указывают на его (арендодателя) согласие с действиями арендатора.
ОАО "Уралэнергоцветмет" в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поскольку доводы истца не основаны на законе и не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, соответственно.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.06.2012 между ОАО "Уралэнергоцветмет" (арендодатель) и ООО "ВВС" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N О56/12 от 01.06.2012, согласно которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по ул. Антона Валека, 13 г. Екатеринбурга, первый этаж, помещения N 16, 18-22, 36, 37, 39 для использования под офис.
По акту приема-передачи от 01.06.2012 помещение передано арендатору.
Срок аренды установлен с 01.06.2012 по 01.06.2017.
Государственная регистрации договора аренды не была произведена.
25.10.2012 нежилые помещения, ранее переданные истцу на основании подписанного договора аренды, были возвращены ответчику по акту приема-передачи.
ООО "ВВС" указывая, что им произведены ремонтные работы в спорных помещения, обратилось в суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для взыскания стоимости проведенного ремонта, в связи с отсутствием у ответчика обязанности возместить истцу расходы в соответствующей сумме.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует имеет в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом условий договора аренды, акта приема-передачи помещения, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что стороны договора аренды были связаны соответствующими обязательствами, изложенными в договоре аренды.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Согласно положению п. 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
На основании пункта 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, пункт 3 статьи 623 ГК РФ допускает возможность такого возмещения только при наличии согласия арендодателя на проведение соответствующих улучшений имущества.
В п. 2.2.7 договора N О56/12 аренды нежилого помещения установлено, что арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя проводить реконструкцию, перепланировку, переоборудование помещения, систем тепло-, энерго-, и водоснабжения, канализации, систем пожарной и охранной сигнализации, вентиляции, несанкционированного подключения, увеличения нагрузки на электросети. Неотделимые улучшения арендуемого помещения арендатор вправе производить только с письменного разрешения арендодателя. Произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного помещения являются собственностью арендодателя без возмещения их стоимости арендатору.
Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат доказательств согласования с арендодателем проведения ремонта или неотделимых улучшений.
Указание истца на то, что ответчику было известно о проводимом ремонте, не может быть расценено судами как получение письменного согласия ответчика на проведение ремонта и неотделимых улучшений. Кроме того, ответчик не признает факта его извещения о проведении ремонта.
Судом первой инстанции также верно указано, что представленные в материалы дела договоры подряда и поставки, акты на выполнение работ-услуг, товарные, кассовые чеки, накладные не позволяют установить факт выполнения работ и поставки оборудования именно в спорных помещениях, что данные работы направлены на улучшение помещений, переданных истцу на основании договора аренды.
Доказательств правомерности использования спорного помещения и проведения ремонта в период до заключения договора аренды материалы дела не содержат.
Таким образом, поскольку истцом не представлено доказательств необходимости, неотложности, правомерности произведенного ремонта и приобретенных материалов, при отсутствии согласования произведенных работ с арендодателем, у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения исковых требований.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, жалоба - удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2013 по делу N А60-9526/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
С.Н.САФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)